Файл: Договорные конструкции. Общие положения о договоре аренды.pdf

4) не вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, техническое перевооружение, расширение, увеличивающее его стоимость;

5) обязан поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, осуществлять текущий и капитальный ремонт;

6) обязан производить расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, уплатой платежей по страхованию арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором;

7) при прекращении договора обязан возвратить имущественный комплекс на основании передаточного акта, который составляется арендатором и за его счет;

8) солидарно с арендодателем несет ответственность перед кредиторами, если договор заключен без получения их согласия;

Арендодатель:

1) обязан письменно уведомить кредиторов о передаче предприятия в аренду. В течение 3 месяцев кредитор либо письменно сообщает о своем согласии, либо вправе требовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения убытков. В случае неуведомления кредитора о заключении договора аренды он вправе в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о такой передаче, предъявить иск об исполнении обязательств и возмещении убытков;

2) обязан возместить стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором. Может быть освобожден от данной обязанности судом, если:

- такие улучшения повышают стоимость имущества несоразмерно улучшению его качества и эксплуатационных свойств;

- при осуществлении таких улучшений нарушены принципы добросовестности и разумности.

Общие правила о недействительности сделок, об изменении и расторжении договора купли-продажи имеют ограниченное применение и только в случае, если оно существенно не нарушает права и интересы кредиторов, продавца и покупателя, третьих лиц, а также интересы общества.

Заключение

В заключение работы подведем некоторые итоги по проделанному исследованию.

Определение договора аренды звучит таким образом – это гражданско-правовой договор, по которому одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) за плату определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. Данный договор является возмездным (передача арендованного имущества может осуществляться только за плату), реальным (договор считается заключенным с момента передачи арендатору имущества, являющегося предметом аренды) и срочным (имущество передается арендатору во временное (на определенный срок) владение и/или пользование).

Сторонами договора аренды являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Арендодателем вправе выступать любое физическое или юридическое лицо (включая иностранное), имеющее титул как собственника имущества, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Форма договора аренды может быть письменной и устной. В письменной форме должен совершаться договор аренды юридических лиц между собой и с гражданами. Для сделок между гражданами, в том числе гражданами-предпринимателями, письменная форма установлена только в отношении сделок, заключаемых на срок более года.

Порядок заключения договора аренды, прежде всего, регламентируется общими положениями ГК РФ для договоров, заключаемых по свободному усмотрению сторон, согласно которым выбор контрагента, определение условий договора осуществляются сторонами самостоятельно либо путем проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Предметом договора аренды являются вещи, и притом - индивидуально-определенные и непотребляемые.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Срок - одно из основных условий договора аренды. Договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Аренда на срок до одного года считается краткосрочной.

Основная обязанность арендодателя заключается в предоставлении предусмотренного договором имущества арендатору. При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Одна из основных обязанностей арендатора состоит в пользовании арендованным имуществом согласно условиям договора, а если они в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества.

Прекращение арендного правоотношения происходит по общим правилам прекращения гражданско-правовых обязательств, предусмотренных гл. 26, 29 ГК РФ. Кроме того, арендное обязательство прекращается при наступлении какого-либо из обстоятельств, указанных в гл. 34 ГК РФ "Аренда".

Действующим гражданским законодательством определены отдельные виды аренды и договора аренды отдельных видов имущества как: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).

Финансовая аренда (лизинг) - вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора лизинга физическим или юридическим лицам за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях, обусловленных договором, с правом выкупа имущества лизингополучателем.

Аренда зданий и сооружений - это временное владение и пользование зданием или сооружением.

Аренда предприятий - это предоставление за плату во временное владение и пользование предприятия в целом. В комплекс входят: земельный участок, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, а также определенные договором запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, здания, сооружения и оборудование, а также иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, другие исключительные права, права требования, а также долги предприятия.

По проведенному исследованию разносторонних договоров аренды можно сделать следующие выводы:

Отдельные разновидности договоров аренды требуют его государственной регистрации (аренда объектов недвижимости предприятий). Другие договора требуют квалифицированных участников (например, только предпринимателей, или арендатором может быть только физическое лицо).

Каждый из рассмотренных договоров обладает своей спецификой, что необходимо учитывать при использовании его на практике.

В настоящее время можно говорить о уже сложившемся законодательстве о договорах аренды, однако совершенствование обозначенного законодательства продолжается и сейчас. И если законодательство о такой разновидности договора аренды как прокат, относительно статично, то, например, нормативные акты, регулирующие договор лизинга стремительно менялись за последние несколько лет.

Что касается направлений развития договора аренды, то на наш взгляд наиболее перспективным видом договора аренды, является финансовая аренда – договор лизинга: арендатору выгодно получить в пользование указываемое им имущество, арендодатель выгодно вложить свои деньги в систематическое получение дохода.

Несомненно, в связи с активизацией рынка недвижимости и земли, в ближайшие годы, самыми массовыми и популярными, а соответственно перспективными станут договор аренды зданий и сооружений, договор аренды предприятий.

Список использованных источников