Файл: Договорные конструкции. Общие положения о договоре аренды.pdf

Введение

В условиях стремительного развития арендные отношения выходят на первый план, так как многие участники хозяйственного оборота рассматривают аренду как альтернативу покупки арендованному имуществу.

Договорные отношения по поводу аренды – выдвигаются на первый план в хозяйственном обороте, в виду того, что договор аренды позволяет достичь баланса между интересами арендодателя и арендатора. Сохраняя целевое использование имущества и получая из него прибыль, арендодатель сохраняет данный объект в своей собственности. В то же время широкие права арендатора предоставляют последнему большие возможности использования этого объекта в имущественном обороте.

Актуальность рассмотрения «договора аренды» подтверждается следующими обстоятельствами.

Во-первых, представляет важность выделение характерных признаков договора аренды, его существенных условий. Так, на практике зачастую происходит смешение договора аренды с иными гражданско-правовыми договорами, в частности с договором безвозмездного пользования.

Во-вторых, как отмечают отдельные исследователи, нельзя утверждать, что с принятием нового Гражданского кодекса Россия получила единое и непротиворечивое гражданское законодательство, свободное от многочисленных наслоений, присущих законодательству советского периода.

Так, например, как отмечает Макарьева В., в связи с неоднозначностью трактовки нормативных документов по аренде и арендным обязательствам возникают многочисленные разногласия между налогоплательщиками и налоговыми органами, арендодателями и арендаторами.

Если обратиться к нормативным актам, регулирующим арендные правоотношения, то в их числе, наряду с собственно законодательными актами, окажутся документы многочисленных исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления. Более того, законотворчество продолжается - на уровне, как Федерации, так и ее субъектов. Это осложняет правовое регулирование договора аренды, вызывает множество противоречий на улице.

В-третьих, вызывает интерес анализ совокупности источников, регулирующих арендные отношения, которая выглядит достаточно пестро. И в этой связи возникает немало проблем. Одной из наиболее актуальных, на наш взгляд, является проблема соответствия законодательства субъектов Федерации федеральному законодательству.

В четвертых, большое значение имеет рассмотрение накопившейся судебно-арбитражной практики, тем более что Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ подготовил "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Степень разработанности темы. Вопросы правового регулирования договора аренды являлись и являются объектом внимания многих учёных, среди которых: В.В. Ковалев, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Е. С. Гречихо и др.

Объект и предмет исследования. Объектом исследования выступает договор аренды как теоретическая категория и как правовое явление социальной действительности. Предмет определяется выделением и изучением, в рамках заявленной темы, нормативно-правовых источников, судебной практики.

Данное исследование преследует цель проведения сравнительной характеристик договоров аренды. Во исполнение названной цели, считаем необходимым достижение следующих задач:

- рассмотреть общие положения договоров аренды: понятие договора аренды, его существенные условия;

- провести сравнительная характеристика отдельных видов договоров аренды;

- в заключение работы подвести итоги по проделанному исследованию и выявить значение договоров аренды.

Гипотеза работы. Опираясь на данные предварительного исследования вопросов договора аренды можно сформулировать следующую гипотезу работы: договор аренды является широко распространенным договором в современной российской правовой системе, который позволяет эффективно включать имущество в гражданский оборот, выстраивать стабильные договорные отношения.

Нормативную базу исследования составили Конституция России, Гражданский кодекс РФ (вторая часть), Гражданский процессуальный кодекс РФ, а также иные законы и подзаконные акты, составляющие предмет настоящего исследования.

Теоретической основой исследования послужили труды отечественных правоведов как в области общей теории права, так и отраслевых юридических наук, работы философов и экономистов, а также зарубежных правоведов. Проанализирована советская и российская правовая литература, прежде всего, работы: С.С.Алексеева, Л.Андреевой, К.Андрианова, В.В.Безбаха, М.И.Брагинского, В.В.Витрянского, Д.А.Добаткина, И.В.Дойникова, А.Завьялова, С.С.Занковского, О.С.Иоффе, И.Исрафилова, А.Ю.Кабалкина, С.А.Калачевой, О.М.Козырь, В.Коновалова, Н.Ю.Кругловой, С.Крылова, А.В.Кузнецова, В.В.Лаптева, Д.И.Мейера, О.М.Олейник, С.Ф.Савкина, П.Скакунова, В.В.Смирнова и др.

Методологической основой исследования является диалектический метод. В процессе исследования использовались следующие методы научного познания: синтез, систематизация, комплексность, обще- и частнонаучные, а также специальные методы познания.

Практическая значимость исследования заключается в том, что проведенный анализ дает возможность использовать полученные знания в области договора аренды и его видов на практике.

Структура работы обусловлена целью исследования и вытекающими из нее задачами, а также необходимостью последовательного изложения материала. Работа состоит из введения, двух глав, объединяющих шесть параграфов, заключения, глоссария, списка использованных источников и приложений.

1 Общие положения о договоре аренды

1.1 Понятие договора аренды

В соответствии со ст. 606 ГК РФ: « Договор аренды - договор, по которому арендодатель (наимодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью».[2]

Этот договор применяется между юридическими лицами (аренда нежилого помещения), гражданами-предпринимателями, между гражданами и организациями (прокат вещей) между гражданами (например, сдача в наем гаража). Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или управомоченному им лицу.

Цель договора аренды заключается в том, чтобы обеспечить передачу имущества во временное пользование. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом, т. е. извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. [2, ст. 606 ГК РФ]

Сдача во временное пользование означает, что арендатор (наниматель) пользуется имуществом в определенный договором период, выплачивает за это обусловленное договором вознаграждение, выполняет иные, обусловленные договором обязанности и по окончании срока договора обязан возвратить имущество арендодателю (наймодателю) в том состоянии, в каком он его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Во временное пользование по договору могут быть сданы временно не используемые здания и сооружения, производственные, складские и иные помещения, оборудование, транспортные средства, инвентарь и другие материальные ценности. Предоставляются на прокат приборы, оборудование, другие технические средства. Применяется типовой договор проката, заключаемый на длительный срок, и разовый договор проката.

На условиях проката могут передаваться излишние или неиспользуемые оборудование, внутри - складские транспортные средства (автокары), могут оказываться нанимателю дополнительные услуги.

Организации широко используют этот договор при аренде первых этажей жилых и коммунальных зданий для оборудования торговых помещений, полуподвалов для подсобных помещений и складов.

Предметом (объектом) договора является любая телесная не потребляемая вещь, так как она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. В аренду могут быть переданы земельные участки, участки недр и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается, а также особенности сдачи в аренду земельных участков, участков недр и других обособленных природных объектов. [2, ст. 607 ГК РФ]

Следует отметить, что если объектом аренды является объект недвижимости, то право аренды такого имущества подлежит государственной регистрации (ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Если же в аренду сдается земельный участок, участок недр или часть его, то к договору аренды прилагается соответствующий план (чертеж границ), если же в аренду передаются здания, сооружения, помещения в них или части помещений, то к договору прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, где обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади (п. 2, 3 ст. 26 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). [6]

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор незаключенным.

• 1. Существенные условия договора аренды

Существенным условием договора является определение вещи, которая подлежит передаче арендатору и которую тот обязан вернуть по окончании срока действия договора. В нем вещь должна быть определена индивидуальными признаками — цвет, размер, модель, форма и т.д. [8, с. 125]

Договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если срок его действия более 1 года или если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо.

Если предмет договора — недвижимое имущество, то он подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом.

Если договор аренды предусматривает последующий переход права собственности на имущество, то договор должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора купли-продажи. Пример: для договора аренды нежилого помещения сроком менее 1 года по закону не предусматривается государственная регистрация, однако, если договор содержит указание на переход права собственности в будущем, договор в любом случае подлежит государственной регистрации.

Срок договора аренды определяется по соглашению сторон. Если он не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В таких случаях каждая из сторон вправе отказаться от исполнения договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц (3 месяца — при аренде недвижимого имущества), если иной срок не установлен договором. [8, с.132]

Для отдельных видов аренды законом установлены максимальные (предельные) сроки договора. Пример: для договора проката — максимальный срок 1 год. Если стороны определили срок, превышающий допустимый, договор считается заключенным на срок, равный предельному.

Арендная плата.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если в договоре они не установлены, то считается, что приняты условия, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества. Арендная плата может назначаться как за все имущество в целом, так и отдельно за каждые составные его части.

Арендная плата может быть в виде: [13, с. 150]

- определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

- установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

- предоставления арендатором определенных услуг;

- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.