Файл: Понятие и значение приватизации (Приватизация и ее значение).pdf

Проживает большая семья в жилом помещении по договору социального найма, и, когда принимается решение о приватизации, один из членов семьи отказывается от приватизации или не пишет отказ в пользу других членов семьи.

Получается ситуация, когда все члены семьи зависят от одного, который по своим личным причинам не хочет приватизировать жилье, что в свою очередь лишает права других граждан выбрать способ удовлетворения потребностей в жилище.

О вопросе злоупотребления правом отдельными лицами, о соответствующей судебной практике с выводами и предложениями идет речь в нижеследующей статье с целью учета интересов всех проживающих в жилье по договору социального найма, что будет интересно не только потенциальным собственникам, но и специалистам в области жилищного права.

Российское жилищное законодательство в части приватизации жилых помещений требует некоторой доработки.

Необходимо внести изменения таким образом, чтобы лица, совместно проживающие в недвижимости, при любых обстоятельствах могли реализовать свое право на приватизацию жилья даже несмотря на отказ приватизировать жилье одного или нескольких проживающих.

Реализация права на приватизацию жилища не должна ставить в зависимость друг от друга граждан, если между ними есть противоречия, что уменьшит количество спорных ситуаций.

С этой целью возможно законодательно разрешить приватизировать жилье частично в пользу тех, кто согласен на приватизацию, а часть жилья может оставаться наемным для проживания жильцов, которые отказываются от приватизации.

Целесообразно разработать и другие процедуры, на случай если бывший член семьи отказывается от приватизации, но при этом ущемляются права несовершеннолетних детей.

Например, жилищные органы, рассматривающие заявление о приватизации, в случае отказа бывшего члена семьи от приватизации могут быть вправе привлечь к рассмотрению соответствующих вопросов органы опеки и попечительства.

Если органы опеки и попечительства признают совместное проживание бывших членов семьи невозможным, то должна быть предусмотрена возможность отселения бывшего члена семьи.

При разработке изменений в действующее жилищное законодательство в части приватизации жилья необходимо учитывать главный правовой постулат, в соответствии с которым каждый гражданин вправе приватизировать жилье бесплатно один раз.

В настоящее же время, когда требуется согласие всех проживающих на приватизацию жилья, многие граждане не могут реализовать свое право на приватизацию в силу законного отказа граждан от приватизации или злоупотребления своим правом гражданами.

---

Следует учитывать, что право на приватизацию может быть ограничено по времени и придет момент, когда возможность приватизации жилья будет закрыта.

То есть в результате отказа от приватизации некоторых лиц граждане, желающие приватизировать жилье, просто-напросто при наступлении конечного срока приватизации в России после этого не вправе будут обратиться с заявлением на приватизацию, что также дополнительно указывает на необходимость разработки законодательных мер с целью защиты прав граждан на бесплатную приватизацию жилья.

Гражданам, желающим приватизировать недвижимость и имеющим отказ на приватизацию одного из жильцов, можно рекомендовать решать соответствующую проблему в суде, так как судебная практика меняется и вероятность положительного решения суда всегда есть.

При определенных обстоятельствах дополнительно целесообразно инициировать заявление в Конституционный Суд РФ, который может рассмотреть вопрос ущемления права граждан на приватизацию в связи с требованием законодательства получать согласие на приватизацию от всех жильцов.

2.3. Основания для признания сделки приватизации недействительной

Сделка приватизации – вполне легальное понятие, закрепленное в нормативных источниках (ст. 9, 15 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»). Приватизационные сделки по своей сущности  – это гражданско-правовые договоры, подпадающие  под действие общих норм гражданского права. Отчуждение имущественных комплексов и отдельных объектов недвижимости осуществляется посредством договора купли продажи, реализация пакетов ценных бумаг формально именуется куплей продажей, по существу это  уступка принадлежащих государству корпоративных и обязательственных прав частным лицам, а приватизация жилья осуществляется по договору о передаче в собственность жилое помещение.

Довольно часто мы сталкиваемся с вопросом: на каких основаниях можно признать сделку о приватизации недействительной?!

Основания для признания сделок недействительными можно подразделить на: общие (основания, содержащиеся в §2 гл.9 ГК РФ) и специальные (основания, содержащиеся в законах о приватизации).

Из Гражданского кодекса РФ выделяют следующие основания:

- сделка, не соответствует требованиям закона или иным нормативно-правовым актам (ст. 168);

-   сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку (ч. 2 ст.170);

- сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (ч. 1 ст. 171);

---

- сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии со ст. 26 ГК РФ (ч. 1 ст.75);

- сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения (ч. 1 ст. 178);

- сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179).

Опираясь на ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21 декабря 2001 г. можно выделить следующие специальные основания для признания сделки приватизации недействительной:

- если будет установлено, что покупатель государственного или муниципального имущества не имел законного права на его приобретение (ст. 16);

- если исполнительный орган ОАО, включенного в перечень стратегических акционерных обществ, не вправе совершать сделки, связанные с отчуждением акций, внесенных в соответствии с решением Правительства РФ в уставный капитал общества, а равно сделки, влекущие за собой возможность отчуждения или передачи их в доверительное управление без согласия Правительства РФ или уполномоченного федерального органа исполнительной власти (ст. 39);

- в случае если, сделка приватизации государственного или муниципального имущества, совершенна не уполномоченными на то лицами (ст. 42).

Руководствуясь Законом № 1541-1 от 04.07.1991 «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации», можно сказать, что данный закон не регулирует вопрос о недействительности приватизации, таким образом, следует обращаться к общим основаниям, содержащимся в §2 гл.9 ГК РФ.

Основания для признания сделки приватизации недействительной должны быть установлены в ходе судебного заседания и подтверждены документально. В результате признания сделки недействительной субъекты получившие право собственности, утрачивают его, а объект передается прежнему собственнику.

Заключение

Итак, подведем итог, приватизация - это отчуждение недвижимого имущества или акций открытых акционерных обществ (удостоверенных ими прав) из государственной или муниципальной собственности в частную собственность граждан или определенных юридических лиц в порядке, установленном специальным законодательством.

---

Она представляет собой специфический способ прекращения права публичной собственности. Порядок приватизации регламентируется специальными законами о приватизации: ФЗ от 21.12.2001 № 178-ФЗ (ред. от 13.05.2008) «О приватизации государственного и муниципального имущества», Закон РФ от 04.07.1991 № 1541 - 1 (ред. от 11.06.2008) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и др.

Объектом права публичной собственности выступает определенное имущество. В первую очередь это казна (средства соответствующего бюджета). Объектом права государственной собственности могут быть оборотоспособные вещи, имущество, ограниченное в обороте, а также изъятое из оборота. Объектом права муниципальной собственности может быть оборотоспособное имущество, а также в случаях прямо предусмотренных законом имущество, ограниченное в гражданском обороте. К оборотоспособному имуществу относятся движимые и недвижимые вещи (здания, сооружения, предприятие как имущественный комплекс, земельные участки, объекты жилищного фонда, социальной инфраструктуры и пр.). 

Способы приватизации, предусмотренные действующим законодательством, условно можно объединить в следующие группы:

преобразование государственных и муниципальных предприятий в ОАО (с последующей продажей их акций либо с сохранением их за публичным собственником путем создания хозяйственных обществ с государственным участием или «компаний одного лица»);

аукционная продажа мелких имущественных комплексов или отдельных объектов недвижимости, в том числе объектов незавершенного строительства, а также акций ОАО;

иные формы продажи имущества (по конкурсу, посредством публичного предложения или без объявления цены, а также приобретение акций их доверительным управляющим, исполнившим условия соответствующего договора);

внесение относящегося к публичной собственности имущества в качестве вклада в уставные капиталы хозяйственных обществ.

Подводя итог можно сказать, что приобретение жилья в частную собственность посредством приватизации, имеет и положительные и отрицательные стороны, поэтому вопрос о том стоит ли приватизировать жилье каждый решает самостоятельно учитывая при этом свои личные интересы, а также правовые и материальные последствия для каждого проживающего.

Приватизация, с одной сто­роны, позволяет гражданину - собственнику жилого помещения почувствовать себя хозяи­ном квартиры, жилого дома, предоставляет ему широкие возможности по пользованию и распоряжению этим имуще­ством, а с другой - налагает на граждан новые, довольно обременительные заботы и рас­ходы, связанные с уплатой на­лога на собственность, а так­же с поддержанием жилья в надлежащем состоянии и проведением ее ремонта, освобождая от этого жилищно-эксплуатационные и другие организации.

---

Вместе с тем заключение договора приватизации жилья соответствует и интересам общества и интересам собственников. Приобретая в собственность жилье, гражданин получает в собственность недвижимость, стоимость которой с годами увеличивается. Государству приватизация жилья позволяет улучшить содержание и использование существующего жилищного фонда.

Список использованных источников

1.  Конституция РФ 1993 г. - М.: Юридическая литература, 2008. - 48 с.
2. Гражданский кодекс РФ (Часть первая): от 30.11.1994 № 52-ФЗ (ред. от 13.05.2008) // СЗ РФ. - 2008. - № 26. - Ст.1301.
3. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 13.05.2008) // СЗ РФ. - 2008. - № 24. - Ст.1247.
4. Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ (ред. от 13.05.2008) «О приватизации государственного и муниципального имущества» // СЗ РФ. - 2008. - № 30. - Ст.2704.
5. Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ (ред. от 10.06.2008) «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» // СЗ РФ. - 2008. - № 34. - Ст.3022.
6. Закон РФ от 04.07.1991 № 1541 - 1 (ред. от 11.06.2008) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // СЗ РФ. - 2008. - № 36. - Ст.3668.
7. Николюкин С.В. Специфика жилищных правоотношений в современном российском обществе // Современный юрист. 2015. № 3 (12). С. 43.
8. Савас Э.С. Приватизация: ключ к рынку. М., 1992. С. 15.
9. Титов А.А. Жилищное право Российской федерации. Учебник. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт-Издат, 2008. С. 184.
10. Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю. Юридическая энциклопедия / Под ред. М.Ю. Тихомирова. Издание 5-е, дополненное и переработанное. М., 2006. С. 695.
11. Гражданское право: Учебник: В 2 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2004. Том II. Полутом I. С. 434.
12. Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Развитие кодификации жилищного права // Кодификация российского частного права / Под ред. Д.А. Медведева. М.: Статут, 2008. С. 163.
13. Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю. Юридическая энциклопедия / Под ред. М.Ю. Тихомирова. Издание 5-е, дополненное и переработанное. М., 2006. С. 695.
14. Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю. Юридическая энциклопедия / Под ред. М.Ю. Тихомирова. Издание 5-е, дополненное и переработанное. М., 2006. С. 695.
15. Статья 1 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
16. Бойцов Г.В. Приватизация, деприватизация жилья. М.: ГроссМедиа, 2005. С. 12; Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). 3-е изд., доп. и перераб. М.: Юрайт-Издат, 2008. С. 249.

---