Файл: Понятие и значение приватизации (Приватизация и ее значение).pdf
Добавлен: 25.05.2023
Просмотров: 208
Скачиваний: 2
Вопрос приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах, которые первоначально входили в перечень не подлежащих приватизации согласно п. 1 ст. 4 Закона о приватизации, был решен Постановлением Конституционного Суда РФ от 03.11.1998, который признал ст. 4 Закона о приватизации в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, не соответствующей Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 46 (части 1 и 2) и 55 (часть 3).
Что касается закрытых военных городков, то они относятся к объектам, для которых необходим особый режим безопасного функционирования и охраны государственной тайны, включающий специальные условия проживания граждан.
В соответствии со ст. 15 Федерального закона «О статусе военнослужащих» от 27 мая 1998 № 76-ФЗ к закрытым военным городкам относятся расположенные в населенных пунктах военные городки воинских частей, имеющие систему пропусков, а также отдельные обособленные военные городки воинских частей, расположенные вне населенных пунктов. Перечни закрытых военных городков утверждаются Правительством Российской Федерации по представлению Министерства обороны Российской Федерации (иного федерального органа исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба).
Отказ в приватизации жилого помещения, находящегося в аварийном состоянии, связан с тем, что такое помещение непригодно для проживания.
В быту и правоприменительной практике глубоко укоренилось правило, что лица, отказавшиеся от приватизации жилого помещения, обладают так называемой «вечной пропиской» и их выселить нельзя.
Однако из данного правила, оказывается, все же есть исключение и лица, отказавшиеся от приватизации жилого помещения, могут утратить право пользования приватизированным жилым помещением со всеми вытекающими последствиями.
На данный факт Верховный Суд Российской Федерации указал в определении № 49-КГ15-7 от 4 августа 2015 г., отметив следующее «В соответствии со ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации», действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
При этом из названия ст. 31 ЖК РФ следует, что ею регламентируются права и обязанности именно тех граждан, которые проживают совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении.
Следовательно, в случае выезда в другое место жительства право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника, в котором он проживал вместе с собственником жилого помещения, может быть прекращено независимо от того, что в момент приватизации спорного жилого помещения бывший член семьи собственника жилого помещения имел равное право пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим.
Таким образом, сам по себе факт наличия у ответчиков права пользования жилым помещением на момент его приватизации при последующем их добровольном отказе от этого права, не может служить безусловным основанием для вывода о сохранении за ними права пользования жилым помещением бессрочно».
Как отметил Верховный суд РФ в определении № 49-КГ15-7 от 4 августа 2015 г., при решении вопроса о признании лица, отказавшегося от приватизации жилого помещения, утратившим (прекратившим) право пользования данным жилым помещением «… необходимо выяснить, по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом 7 жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др. При этом также необходимо учитывать, что отсутствие у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права».
Вышеуказанная позиция Верховного суда находит свое подтверждение и в правоприменительной практике, например в апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 17.03.2016 по делу № 33-4839/2016; апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 23 марта 2016 года по делу № 33-1232/2016.
Глава 2. Приватизация на практике
Многие россияне в свое жизни сталкиваются с необходимостью приватизации жилья. Приватизировать или нет, как лучше приватизировать, выгодно ли это будет и насколько скоро почувствуется эффект? Все эти и многие другие вопросы роем кружатся в голове, когда с этим делом приходится столкнуться вплотную. В этой статье постараемся дать простые ответы на животрепещущие и для многих сложные вопросы о приватизации жилья в России.
Начнем с основного вопроса и дадим на него конкретный и четкий ответ согласно соответствующему Закону РФ. Приватизации могут подлежать жилые помещения в домах жилищных фондов муниципальной и государственной системы, в том числе, ведомственного фонда, который, как правило, находится на оперативном управлении или в хозяйственном ведении какого-либо предприятия (учреждения). Если жилые помещения гражданами, проживающими там, забронированы, то приватизация происходит по месту бронирования жилплощади. А вот для недоступных к приватизации видов жилых помещений есть свой отдельный перечень. Вот он:
Помещения в общежитиях;
Помещения в аварийном состоянии;
Помещения в домах закрытого типа (в основном, встречаются в закрытых военных городках);
Практически все служебные жилые помещения.
Вышеперечисленный список требует небольших разъяснений. Так, например, слово «практически» в последнем пункте списка. Весь его смысл вкладывается в такую категорию помещений, как площади жилищного фонда сельскохозяйственных предприятий, приравненных к совхозам, или сами помещения совхозов. Также важно правильно понимать значение понятия «в аварийном состоянии». Оно отнюдь не тождественно понятию «требуется капитальный ремонт». Помещения, требующие ремонта, могут быть приватизированы в обычном порядке, как и многие другие. Однако, при этом обязанность проводить капитальный ремонт остается за наймодателем, про что многие забывают, а некоторые и пользуются в своих целях. Еще одно состояние помещения, на первый взгляд, схожее, но не идентичное понятию «в аварийном состоянии» – это если оно подлежит реконструкции, сносу, модернизации. Такие помещения приватизировать разрешается.
2.1. Порядок приватизации квартиры
Еще в 90-х годах по всем странам бывшего советского союза прокатилась волна приватизации квартир. Существует срочная приватизация и несрочная. Однако, даже ускоренный вид этой юридической процедуры отнимет у владельца квартиры много времени. Ранее на нашем портале мы рассматривали особенности приватизации жилья в России. Сегодня мы разберем организационную сторону этого процесса с указанием перечня документов необходимых для осуществления процедуры.
Весь процесс приватизации можно разделить на четыре стадии. Первый этап сводится к сбору необходимой документации и предоставлению ее в ЖЭК, ЕИРЦ и ДЭЗ по месту регистрации проживающего лица. На второй стадии собранные документы подаются в Департаменты Жилого Фонда и Жилищной политики. На третьем этапе проживающий в квартире должен зарегистрировать право собственности на квартиру в УФРГ (управлении федеральной регистрационной службы). И последний четвертый этап сводится к оплате владельцем квартиры пошлин и сборов. Если лицо решило провести срочную приватизацию жилья (длится от десяти до тридцати дней), то оно должно оплатить государственную пошлину за срочную регистрацию.
При приватизации квартиры лицо, инициировавшее эту процедуру должно собрать пакет документов:
- копии паспортов всех граждан зарегистрированных на приватизируемой квартире;
- приватизировать жилье можно только один раз, поэтому одним из важных документов является справка о неучастии в приватизации;
- если кто-либо из членов семьи лица приватизирующего квартиру участвовал ранее в этом процессе необходимо предоставить нотариально заверенные документы, свидетельствующие об этом;
- в случае если кто-нибудь из проживающих менял фамилию необходимо предоставить копии документов подтверждающих данный юридический процесс;
- документы на квартиру;
- выписку из домовой книги приватизируемого помещения;
- копию квитанций подтверждающих оплату коммунальных платежей за последние три месяца перед подачей документов на приватизацию;
- в случае проведенной перепланировки, необходимо предоставить документ подтверждающий, что данный процесс был выполнен на законных основаниях.
После сбора вышеперечисленного пакета документов и прохождения указанных стадий приватизации владельцу квартиры выдается «свидетельство о государственной регистрации права собственности». Только после проведения такой процедуры приватизацию можно считать завершенной, а лицо оформляющее данную процедуру собственником.
2.2. Особенности приватизации в России
Продолжаем рассказывать об особенностях приватизации жилья в России, и на очереди информация о возможности участия в этом процессе несовершеннолетних людей, а также об особенностях приватизированного жилья.
Несовершеннолетние граждане имеют полное право стать участниками общей собственности. Банк-Информер сообщает, что если они являются членами семьи нанимателя или проживают совместно с ним, и в этом плане ничем не отличаются от совершеннолетних пользователей собственности. Впрочем, отказ несовершеннолетних от приватизации также возможен, и это предусмотрено в законодательных актах. Отказ надлежащим образом оформляется родителями, усыновителями, опекунами, попечителями, а также, если имеется разрешение органов попечительства и опеки. Отметим также, что граждане могут и не участвовать в приватизации, при этом будучи согласными на приобретение жилплощади в собственность. То есть в свидетельстве о праве собственности фигурировать в качестве собственников они не будут. Однако, за ними останется право на приватизации любого другого жилого помещения, полученного впоследствии.
Одной из главных особенностей является необходимость уплаты налога за такое жилье. Однако, если отталкиваться от денежной суммы существенной разницы между приватизированным жильем и муниципальной квартирой не будет. Отметим, что в некоторой степени это даже на руку собственникам. Кроме того, государство постоянно ведет работу по созданию единого реестра объектов недвижимости и жесткой привязки его с идентичным реестром собственников.
Часто поводом для отказа от приватизации может стать боязнь неизбежности выплаты больших сумм на ремонт и обслуживание жилплощади. Причем эти суммы видятся большими, чем платят наниматели жилья. На самом деле это не так. Все эти расходы собственники и наниматели распределяют между собой в равных долях.
Согласно ст. 217 ГК РФ, российские граждане вправе получить в собственность недвижимость путем ее приватизации.
Порядок приватизации жилья из жилищного фонда Российской Федерации или муниципального жилищного фонда установлен Законом РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Указанный Закон способствует созданию условий для граждан, которые вправе осуществить выбор способа удовлетворения потребностей в жилище. Согласно ст. 1 Закона, под приватизацией понимается бесплатная передача недвижимости в собственность граждан. Закон предусматривает право граждан, которые проживают в жилье по договорам социального найма, на приватизацию соответствующего жилья при условии согласия всех проживающих в жилище.
Ключевым моментом в данном случае является получение согласия всех проживающих граждан на приватизацию недвижимости.
Казалось бы, каждый россиянин должен быть заинтересован в приватизации имущества, так как недвижимость в случае ее приватизации переходит в собственность граждан, что позволяет распорядиться недвижимостью различными способами. В том числе приватизированная недвижимость может быть продана собственником при соблюдении условий, предусмотренных российским законодательством. Но в жизни все намного сложнее, и зачастую жильцы по договору социального найма не могут приватизировать жилище по разным причинам.
Одной из причин в отказе проведения процедуры приватизации является несогласие на приватизацию кого-то из лиц, проживающих в недвижимости. Жилищные органы, отвечающие за приватизацию, отказывают остальным жильцам в приватизации, если нет письменного согласия на приватизацию всех жильцов.
На практике это выглядит так.