Файл: Ценовые войны в теории и на практике.pdf

Все спикеры, собравшиеся для обсуждения этой темы, сошлись в одном: несмотря на кризис, рынок смог избежать прогнозируемого падения, продемонстрировав неплохие показатели ввода жилья. Однако если при этом где-то практически не произошло снижения цен на квартиры и объемов продаж, то где-то, прежде всего из-за перенасыщенности рынка, застройщики были вынуждены значительно снизить цену квадратного метра.

Анализируя влияние экономических кризисов на рынок недвижимости, специалисты консалтинговой компании MACON Realty Group пришли к выводу, что снижение ВВП на 1% вызывает падение спроса на жилье на 6%. Так, в результате кризисных явлений 2008-2009 гг., когда уровень ВВП упал на 8,6%, количество сделок в среднем по России уменьшилось на 50%.

В 2015 году, когда ВВП сократился на 3,7%, количество сделок снизилось на 20%. Причиной такого положения дел является отсутствие платежеспособности населения. Так, сегодня всего 15% российских семей могут позволить себе приобрести жилье. И только 3% из них могут сделать это за счет собственных средств.

«В этом есть хорошая и плохая новости. Плохая — очень мало людей способны приобрести жилье даже в ипотеку. Хорошая новость — раз только 15% населения может себе что-то позволить, то рост рынка на сегодняшний день бесконечен. И перспектива роста этого рынка — еще несколько десятилетий», — уверен генеральный директор MACON Realty Group Илья Володько.

Ситуация в донской столице, по мнению экспертов, достаточно стабильная. Несмотря на негативные проявления по сравнению с другими городами, в том числе и Юга России, которые оказались в ситуации большего объема предложения, рынок чувствует себя неплохо. Так, в Ростове-на-Дону объем строительства жилья в 2016 г. увеличился, здесь строится 1,5 млн кв. метров. Это на 20% выше чем в 2015 году. При этом средневзвешенная цена на рынке осталась прежней Число сделок в 2016 г. немного возросло: продано 11 тыс. квартир, что на 4% больше, чем в 2015-м.

Негативным фактором, является количество непроданных квартир, которое за последний год выросло на 17%. Отчасти это объясняется тем, что появилось больше предложений: если объем строительства увеличился на 20%, то объем сделок вырос всего на 4%. Спрос за рынком не поспевает. Да и откуда взяться спросу, если доходы населения не растут? В не самой лучшей ситуации оказались квартиры среднего класса. Спросом пользуется сейчас самое дешевое жилье Здесь цена за последний год даже выросла на 2%.

В условиях растущей конкуренции, но стагнирующего спроса девелоперы более дорогих объектов среднего класса вынуждены идти на снижение цен, чтобы таким образом стимулировать спрос. Средневзвешенная цена в среднем классе в Ростове-на-Дону — почти 52 тыс. рублей за кв метр. Если сравнивать ростовский рынок жилья с краснодарским, то последний оказался в гораздо более сложной ситуации в силу своей развитости. Так если в Ростове в стадии строительства находится 1,5 млн кв. метров то в Краснодаре объем новостроек в 3,5 раза больше — 5,5 млн кв. м жилья.

В тренде — малогабаритные предложения

Одна из тенденций рынка 2016 года — появление большого числа квартир-студий. Если их доля в начале 2016 года была 6,6%, то на декабрь это было уже чуть больше 10%.

В Краснодаре за последние 5 лет средняя площадь квартиры в структуре строительства снизилась с 64 до 48 метров. Доля однокомнатных квартир с 2011-го по 2016 г. увеличилась с 41% до 68% (рис 3). А средний бюджет покупки квартиры снизился с 2,8 млн до 2,1 млн рублей. То же самое происходит в Ростове: средний бюджет покупки квартиры на 1 января 2016 года был 2 млн 888 тыс. рублей, а теперь он на 5% меньше — 2 млн 756 тыс. рублей. Средняя площадь квартиры уменьшилась за 12 месяцев с 52,5 до 49,7 кв метров. Это реакция рынка на стагнирующий спрос.

Рис.2 Доля квартир

Квартиры экономкласса составляют порядка 70% от всего объема рынка недвижимости. В прошлом году самыми востребованными были небольшие квартиры. Так, 53% проданных квартир были однокомнатными, 32% — двухкомнатными и всего 15% — «трешки». «Данная тенденция идет, и, наверное, можно предполагать, что она будет нарастать Это не значит, что будут продаваться только маленькие квартиры. Это значит, что доля таких квартир будет расти. Здесь есть некий потенциал для девелопмента, для развития рынка».

Еще одна тенденция заключается в том, что ростовский рынок постепенно занимают иногородние, в том числе и краснодарские застройщики. На сегодня шесть краснодарских застройщиков вышли на донской рынок. Ведь если на Кубани сейчас переизбыток предложения, где средняя стоимость за квадратный метр составляет 42 тыс. рублей при себестоимости 35 тыс. за кв. метр, то на ближайшем к ним ростовском рынке и конкуренция меньше, и цена выше.

Именно с выходом новых игроков на рынок и связан рост предложения в Ростове за последний год на 20% О том, что конкуренция положительно влияет на качество продукта, все мы знаем со школьной скамьи. И если бы ростовский, например, рынок был закрыт для прихода иногородних застройщиков то и объем строительства здесь был бы ниже и цены бы росли, а качество при этом не улучшалось.^[10] Но поскольку на рынок пришли другие застройщики увеличились объемы, упали цены, и качество повысилось.

Рынок жилья: вехи развития

Существует пять стратегий девелопмента. Первая — все, что строится, продается. Вспомним начало 2000-х, когда, по мнению аналитиков, можно было строить что угодно, любого качества, а цена росла от момента начала до окончания строительства иногда даже в три раза (что мы наблюдали в 2004-м, 2005-м, особенно в 2006 году)

Когда рынок достигает определенного уровня, начинаются ценовые войны. Это то, к чему вскоре придет Ростов-на-Дону, где цена за квадратный метр даже немного выше уровня сентября 2008 года. Во время ценовых войн девелоперы конкурируют за счет снижения цены путем потери рентабельности. Когда ценовые войны уже невозможны, начинается этап продуктовой дифференциации, включающий интересные предложения, квартиры-студии, компактные планировки. Застройщики делают все, чтобы сделать продукт интересным с точки зрения базовых характеристик цены и метража. На этом этапе девелоперы начинают экспериментировать с архитектурой. И совсем уж продвинутый уровень в сегменте продуктовой дифференциации — создание комплексных проектов и комфортной городской среды.

Четвертый этап, к которому, нужно готовиться всем застройщикам, — уход с рынка закона о долевом строительстве. «Не потому что его отменят, а потому что когда у вас количество остатков на рынке будет составлять 30% от всего объема, ни одному покупателю не нужно будет покупать квартиру на стадии котлована или в средней строительной готовности. ФЗ № 214 отменять никто не будет. Он естественным образом отживет с рынка».

В развитых западных странах вообще нет такого понятия, как долевое строительство. Жилье там продается готовым. При этом у клиента есть выбор и по районам, и по ценам, и по классам. В России мы тоже постепенно к этому придем. Причем на каждом рынке это произойдет по-своему, не одномоментно: где-то в 2020 году, где-то в 2025-м.

Этому будут способствовать в том числе и законодательные изменения, вступившие в силу с 1 января 2017 года, которые предъявляют к застройщику, участвующему в долевом строительстве, жесткие требования. Теперь сам застройщик будет стремиться больше продавать готовое жилье, а не новостройки. И пятый этап — когда уже не будет продаваться даже готовое жилье, а начнет развиваться арендный рынок жилья Те девелоперы, которые захотят остаться на рынке, в основном будут строить для того, чтобы сдавать жилье в аренду. Однако это период очень долгого времени.

Стратегия рынка на ближайшие 2-3 года будет развиваться в рамках второго и третьего этапа. Это, с одной стороны, ценовые войны, а с другой — продуктовая дифференциация, когда застройщик будет вынужден работать над продуктом. Сначала с элементарными вещами (например, с планировкой квартир) а потом уже с более сложными (архитектурой и комфортной средой проживания). Эти этапы не обязательно будут идти друг за другом. Самые грамотные девелоперы будут делать это параллельно.

Многие эксперты назвали основным достижением последнего времени тот факт, что застройщики научились быть креативными. «Сама жизнь — ситуация, экономика — заставила застройщиков внедрять новые форматы и интересные проекты. Благодаря этому родилось много концепций, которые мы не видели раньше.

Был привнесен и международный опыт, и какие-то тонкости. Например, стал развиваться рынок хостелов. И оказалось, что их может быть 5-10 видов, о которых мы раньше и не слыхивали».

По ее словам, особенностью времени является реализация менее рентабельных проектов. В их реализацию приходится вкладывать много сил и креатива, задумываясь, как объект сделать устойчивым на рынке. Но именно благодаря такому подходу девелопмент прошел большую эволюцию — от точечной к комплексной застройке, а порой уже даже к созданию комфортной городской среды. Один из примеров создания такой среды привела Варвара Ротмистровская. Понимая особенности времени и требования современного рынка, в Левенцовском районе запускается новый жилой комплекс, основное отличие которого заключается в наличии закрытого дворового пространства, где не будет парковок и проездов для машин. Этот проект безусловно, станет особенно привлекательным для семей с маленькими детьми, которые будут спокойно играть на площадках, не опасаясь автомобилей.

Сегодня необходимо не только улучшать сам продукт — квартиры но и системы продаж. При этом можно привлечь покупателей даже в типовые жилые комплексы такими эксклюзивными вариантами, как видовые двухуровневые, смарт-квартиры. Эффективно также использование акций связанных с дисконтированием и предоставлением рассрочек покупателям. Особо «продвинутые» застройщики в качестве одного из механизмов привлечения клиентов могут проявлять особый уровень заботы о покупателях, который заключается в том числе в принятии обязательств по регистрации объекта в различных инстанциях.

Тем самым они снимают с клиента часть финансовых издержек и экономят его время. Такую схему работы предлагает, в частности Сбербанк, который запустил в декабре 2016 года новую услугу. Если ранее покупатель общался при регистрации права на квартиру с застройщиком, Росреестром и банком, то теперь масштабы его общения сокращаются до застройщика. Это приводит к колоссальной экономии времени покупателя: были сделки, которые завершались в считанные часы.

«Курс рубля, стоимость нефти, показатели ВВП – все это косвенно отражается на рынке жилья, реальные доходы влияют напрямую. И падение цен – просто адаптация к сегодняшней реальности. Хотя Росстат говорит, что падение доходов закончилось, спрос на недвижимость это пока не «разбудило». При этом любая аналитика опирается на цену предложения, которая поначалу завышена и снижается в ходе торгов. Поэтому фактические сделки проходят и по более низким показателям. Сегодня это рынок покупателя».

Официальные лица также винят в снижении цен кризис. «У нас без учета даже инфляции порядка 30% падение произошло за эти три года», – заявил в конце марта глава Минстроя Михаил Мень. Хотя в реальности спад длится меньше. Как видно из исследований SRG, уровень цен повышался до кризиса на 5–10% в год, но и девальвация рубля в 2014 году его не остановила. Напротив, на рубеже 2014–2015 годов наблюдается всплеск цен, далее в 2015‑м – разнонаправленная динамика, и только в середине 2016‑го они круто сворачивают вниз.

Рис.3

Подводя итог всему сказанному, можно прогнозировать, что кардинальных потрясений на рынке недвижимости в ближайший год, по мнению экспертов не будет. Уровень цен, как и уровень спроса, останется на прежнем уровне А усиливающаяся конкуренция заставит застройщиков быть креативными и гибкими, придумывая новые форматы подачи конечного продукта — жилого дома и квартир в нем.

2.2 Ценовые войны на рынке недвижимости Ростова

Последние три года (2014-2016 гг.) объем строительства жилья в России колеблется около 80 млн кв м в год. Однако этот показатель отражает дома, которые полностью построены и сданы в эксплуатацию, в то время как продажа квартир в них началась еще 2-2,5 года тому назад, и к моменту сдачи дома все квартиры в нем, как правило, уже раскуплены. Таким образом, показатель объема строительства за год отражает результаты работы девелоперов прошлых лет. Например, в этом году ожидается снижение показателя объемов строительства жилья/ввода в эксплуатацию (-14% по итогам 5М17), так как это результат уменьшения объемов продаж в период рецессии 2014-15 гг. Однако к 2020 г. Минстрой прогнозирует увеличение объемов строительства до рекордных 100 млн кв м жилья в год на фоне снижения ставок по ипотеке ниже 10%. На наш взгляд это выглядит реальной и достижимой задачей и соответствует планам по увеличению объемов строительства, которые объявляют публичные девелоперы.

Данные по строительству жилья включают в себя индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и многоквартирные дома. Для оценки перспектив развития девелоперов нас интересует динамика строительства многоквартирных домов, на долю которых приходится около 60% всего объема жилищного строительства. В 2016 в России было построено 48 млн кв м жилья в многоквартирных домах. При средней площади квартиры 53 кв м в России ежегодно строится около 900 тыс. квартир.