Добавлен: 03.07.2023
Просмотров: 206
Скачиваний: 3
Введение
Актуальность. Обязательства - неотъемлемая часть современного гражданского оборота. Многие граждане и все без исключения юридические лица вступают в обязательственные правоотношения в связи с осуществлением своей деятельности. В целях придания устойчивости гражданским правоотношениям законодатель предусмотрел обеспечительные меры, выражающиеся в способах обеспечения исполнения обязательств. Это меры воздействия на должника, заключающиеся в понуждении его к надлежащему исполнению принятого на себя обязательства.
Как показывает практика, одним из наиболее действенных способов исполнения обязательства является залог, при этом залог недвижимого имущества (ипотека) - один из самых популярных способов обеспечения исполнения обязательств. Востребованность ипотеки объясняется особыми свойствами ее предмета - недвижимости. Недвижимое имущество обладает большой стоимостью, всегда востребовано на рынке, стабильно в цене и мало подвержено износу, что позволяет залогодержателю быть уверенным в удовлетворении своих требований, кроме того, вышеуказанные обстоятельства стимулируют залогодателя к полному и своевременному исполнению обязательства.
Целью работы является исследование правовых аспектов ипотечного кредитования в России.
В рамках поставленной цели в работе сформулированы следующие задачи:
- рассмотреть ипотеку как ограниченное вещное право;
- провести анализ соотношения норм Гражданского кодекса Российской Федерации и федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в правовом регулировании залога недвижимого имущества;
- определить пути совершенствования правового регулирования ипотеки.
Объектом исследования является ипотека в гражданском праве.
Предметом исследования являются правовые отношения, возникающие в процессе ипотечного кредитования.
Аналитической базой обоснования концептуальных положений работы, обеспечения достоверности содержащихся в ней выводов и предложений явились нормативно-законодательные акты, материалы периодических изданий.
В ходе исследований применялись различные методы: логический анализ, системный подход, ретроспективный анализ и другие.
Научной и методической основой работы послужили законодательные и иные нормативные акты (Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон об ипотеке (залоге недвижимости)), работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию.
Структура работы. Работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованной литературы, приложений.
Глава 1. Теоретические аспекты правового регулирования ипотеки
1.1. Ипотека как ограниченное вещное право
Действующее законодательство выделяет различные виды залога, которые отличаются относительно самостоятельным правовым регулированием. Так, в зависимости от объекта залога, выделяют залог недвижимого имущества (ипотека), залог движимости и залог имущественных прав[1].
Согласно ст. 334 ГК РФ (п.1) «В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя)»[2]. Согласно ст. 334 ГК РФ (п.4) к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила ГК РФ о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге[3]. Отсылка законодателя к правилам ГК РФ о вещных правах означает, по сути, применение к ипотеке положений ГК РФ, закрепленных в разделе 2 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права» (ст.209 – ст. 306 ГК РФ), если правила данных статей не противоречат специальному закону об ипотеке. Для восполнения пробелов правового регулирования законодатель допускает применение общих положений о залоге (в части залога движимого имущества и имущественных прав), который относится к институтам обязательственного права и соответственно закреплен в разделе 3 «Общая часть обязательственного права» Гражданского кодекса Российской Федерации». Таким образом, данная статья ГК РФ отсылает нас к специальному закону об ипотеке.
Согласно ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества): «1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании»[4].
Проект федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (во втором чтении)» (далее Проект федерального закона № 47538-6) относит ипотеку (залог недвижимого имущества) к ограниченным вещным правам (ст. 223 Проекта)[5].
Правовое регулирование ипотеки закреплено в главе 20.4 «Ипотека» Проекта федерального закона № 47538-6. Однако пока проект федерального закона № 47538-6 не принят, не утихают научные споры о правовой природе залога, в том числе ипотеки[6]. В настоящее время залог можно отнести к категории правовых суррогатов – понятий, которые сегодня не могут быть определены однозначно ни в категории вещных, ни в категории обязательственных прав[7].
Делая попытку определить правовую природу ипотеки, авторы анализируют ее через призму наиболее характерных известных признаков ограниченных вещных прав[8]:
1. объектом вещного права является, как правило, индивидуально-определенное недвижимое имущество. Согласно ФЗ ст. 1, ст.5 ФЗ об ипотеке[9] объектом ипотеки могут быть земельные участки, предприятия, здания, сооружения, жилые дома (их часть), квартиры (их часть), дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и другое недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора (с согласия арендодателя) по договору об аренде такого имущества и к залогу прав требования участника долевого строительств. Статья 303.4. Проекта устанавливает, что предметом ипотеки могут быть недвижимые вещи, право собственности на которые зарегистрировано в установленном порядке, или доли в праве собственности на такие недвижимые вещи, а также право постоянного землевладения и право застройки;
2. вещное право носит абсолютный характер его защиты в случае его нарушения и дает возможность управомоченному лицу требовать вещно-правовой защиты нарушенного или оспариваемого права от любого лица (в том числе собственника). Согласно ст. 334 ГК РФ (п.4) [10] к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила ГК РФ о вещных правах. Соответственно к ипотеке применяется правила ст. 305 ГК РФ о защите прав залогодержателя, в том числе и от собственника. Согласно ст. 303.13. Проекта залогодержатель вправе истребовать заложенную ему недвижимую вещь из владения залогодателя или третьего лица для целей обращения на нее взыскания и последующей реализации, а также защищать свою ипотеку иными способами, предусмотренными ГК РФ;
3. вещное право следует за вещью и потому его существование не зависит от перехода права собственности на вещь. Согласно ст. 38 ФЗ Об ипотеке[11], лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Согласно ст. 303.15. Проекта, в случае перехода права собственности на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства ипотека сохраняется. Правопреемник залогодателя становится на его место и приобретает права и обязанности залогодателя[12];
4. содержание вещного права на чужую вещь ограничено по сравнению с правом собственности. Залогодатель (собственник) сохраняет право владения, пользования (имеет право извлекать плоды, продукцию и доходы из заложенного имущества) и распоряжения (продавать, дарить, менять, передавать в ренту) заложенным недвижимым имуществом[13]. При этом согласия залогодержателя на реализацию своих правомочий залогодателем не требуется. Залогодержатель таких правомочий права не имеет, за исключением права уступки права требования на заложенное имущество при установлении независимой ипотеки, предусмотренной ст. 303.11 Проекта[14];
5. вещное право на чужую вещь ограничивает право собственности. Согласно ст. 29 ФЗ об ипотеке, залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. При этом при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом. То есть ипотека накладывает на собственника вещи определенные обязанности установленные законом или договором ипотеки. Так и в силу ст. 303.13. Проекта залогодержатель вправе истребовать заложенную ему недвижимую вещь из владения залогодателя или третьего лица для целей обращения на нее взыскания и последующей реализации, а также защищать свою ипотеку иными способами, предусмотренными ГК РФ;
6. вещное право дает непосредственное господство лица над вещью. При этом утрата владения вещью не прекращает вещного права на нее. По общему правилу при ипотеке недвижимость не передается залогодержателю в отличие от залога движимых вещей (заклада). Согласно ст. 303.4. Проекта, имущество, на которое установлена ипотека, не передается залогодержателю, за исключением случаев, предусмотренных законом. То есть речь не может идти о непосредственном господстве (основанном на владении вещью) залогодержателя над заложенной вещью, но обязательность государственной регистрации ипотеки и возникшие вследствие этого права залогодержателя на вещь дают основания говорить о юридических возможностях господства лица над вещью путем контроля ее состояния (недопущение ухудшения и утраты вещи) и истребования от залогодателя или третьих лиц в целях реализации[15];
7. вещное право возникает на основании вещного договора с собственником земельного участка или по прямому указанию закона. Так ст.1 ФЗ Об ипотеке[16] основанием возникновения ипотеки называет договор, заключенный между залогодержателем и залогодателем. При этом залогодателем может быть как сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, так и лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). А согласно ст.13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»[17] с момента государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве, у участников долевого строительства (залогодержателей) возникает ипотека в силу закона;
9. вещное право носит публичный характер, так как его существование в качестве такового прямо предусмотрено законом. Ст. 216 ГК РФ не предусматривает ипотеку в качестве ограниченного вещного права. Однако проект федерального закона № 47538-6 относит ипотеку (залог недвижимого имущества) к ограниченным вещным правам (ст. 223 Проекта) [18];
10. содержание соответствующего вещного права устанавливается законом. ГК РФ не раскрывает содержания ипотеки. Соответствующее правовое регулирование установлено ФЗ Об ипотеке[19]. Проект федерального закона № 47538-6 содержание ипотеки закрепляет в главе 20.4 «Ипотека» [20];
11. вещное право пользуется преимуществом перед другими имущественными правами (обязательственными) при их осуществлении и защите. Этот признак ипотеки выражается в том, что в соответствии со ст. 334 ГК РФ[21] имеет место приоритет прав залогового кредитора на заложенное имущество перед правами прочих кредиторов на данное имущество;
12. может иметь место старшинство вещных прав. При этом принцип старшинства вещных прав должен быть применим по отношению, как к обязательствам, так и к коллизии нескольких вещных прав на один земельный участок, руководствуясь правилом о «первой» регистрации. ФЗ Об ипотеке в ст. 46. устанавливает, что требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований;