Добавлен: 03.07.2023
Просмотров: 212
Скачиваний: 3
13. вещное право не устанавливается на определенный срок. Ипотека, будучи разновидностью залога призвана обеспечивать надлежащее исполнение обязательства, возникшего между залогодателем и залогодержателем. Поэтому, по общему правилу она существует только в течении срока действия обеспечиваемого обязательства. Но это правило и выражает особенность залога, как способа обеспечения исполнения обязательства, то есть его смешенную вещноправовую природу[22];
14. по общему правилу вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации. Согласно ст. 19 ФЗ Об ипотеке[23] ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Таким образом, из анализа текста Проекта (ст. 297.1), ГК РФ и иных федеральных законов можно сделать вывод, что право залога можно считать ограниченным вещным правом только в том случае если залог выступает в виде ипотеки, то есть как залог недвижимого имущества. Анализ признаков вещного права, применительно к ипотеке определяют правовую природу ипотеки как ограниченное вещное право[24].
1.2. Соотношение норм Гражданского кодекса Российской Федерации и федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в правовом регулировании залога недвижимого имущества
Статья 334 ГК РФ гласит: «В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя)» [25]. Таким образом, данная норма содержит общее понятие залога, не дифференцируя его в зависимости от предмета залога.
Если ранее в Гражданском кодексе Российской Федерации отдельным видом залога предусматривалась ипотека, а в п. 2 ст. 334 ГК РФ ипотекой признавался залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества, то теперь среди отдельных видов залога ипотека не указывается отдельно, а единственное упоминание о ней содержится в тексте абз. 2 п. 4 ст. 334 ГК РФ, где под ипотекой разумеется залог недвижимого имущества, к которому применяются правила ГК РФ о вещных правах, а в части, не регулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.
Обращаем особое внимание на установление положения о том, что к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила ГК РФ о вещных правах. Ранее такого положения в ГК РФ не устанавливалось. По нашему мнению установление вышеупомянутого положения связано со следующим. Российские цивилисты-исследователи римского права делали различные выводы относительно природы залоговых отношений в римском праве и как следствие предлагали различные подходы к оценке правовой природы залоговых прав по российскому гражданскому праву[26].
В современной юридической литературе также имеются мнения о вещно-правовой сущности залога. Так, по мнению Е. А. Суханова[27] залоговое право относится к числу вещных прав, обеспечивающих надлежащее исполнение обязательств, и вместе с правом удержания составляет особую группу ограниченных вещных прав — так называемые «обеспечительные» права, вещная природа которых оспаривается в современной отечественной литературе[28]. Аналогичного мнения придерживается B. C. Ем, который считает, что в случаях, когда предметом залога являются вещи, особенно недвижимые, преимущественное право залогодержателя обладает всеми признаками вещного права. Проект Концепции развития законодательства о вещном праве предлагает прямо квалифицировать залог и ипотеку в качестве вещных
прав[29]. По мнению Е. А. Суханова законодательное принятие этого предложения сблизит российское право с развитыми европейскими правопорядками, а также станет основой для новой систематизации ограниченных вещных прав.
В Пояснительной записке к проекту Федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» отмечается в частности, следующее: «Основная масса новелл раздела II ГК РФ сосредоточена в подразделе 4 «Ограниченные вещные права». Данный подраздел предусматривает введение в действующее российское законодательство широкого набора ранее неизвестных ему ограниченных вещных прав, призванных охватить максимально широкий крут случаев, в которых одно лицо имеет экономическую потребность в пользовании имуществом другого лица. Исходя из этих потребностей, проект предлагает иметь в гражданском законодательстве следующие ограниченные
вещные права: право постоянного землевладения (глава 20); право личного пользования (глава 20.3); ипотека (глава 20.4)[30].
Возвращаясь к тексту абз. 2 п. 4 ст. 334 ГК РФ и анализируя его можно сделать вывод о том, что общие положения о залоге применяются к залогу
недвижимого имущества (ипотеке) только в части, не урегулированной правилами ГК РФ о вещных правах и Федеральным законом от 16.07.1998 г.
№102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [31], следовательно, вопросы, связанные, в частности, с реализацией заложенного имущества при обращении на него взыскания в судебном порядке и во внесудебном порядке должны регулироваться Законом об ипотеке.
Действительно, Закон об ипотеке содержит главу X «Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание», в которой устанавливается порядок проведения публичных торгов в ходе исполнительного производства (ст. 57), объявления публичных торгов несостоявшимися (ст. 58), реализации заложенного имущества по соглашению сторон (ст. 59). Но оказывается, что реализация заложенного имущества при обращении на него взыскания в судебном порядке осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном ГК РФ и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодателем и залогодержателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абз. 2 и 3 п. 2 ст. 350.1 ГКРФ, а именно: путем:
— оставления залогодержателем предмета залога за собой;
— продажи предмета залога залогодержателем другому лицу (п. 1 ст. 350 ГК РФ).
Реализация заложенного имущества при обращении на него взыскания во внесудебном порядке осуществляется посредством продажи с торгов,
проводимых в соответствии с правилами, предусмотренными ГК РФ или соглашением между залогодержателем и залогодателем (п. 1 ст. 350.1 ГК
РФ). Следует отметить, что и в ст. 350 и в ст. 350.1 ГК РФ законодатель ведет речь о реализации недвижимого имущества, так как порядок реализации заложенного имущества, не относящегося к недвижимым вещам, законодателем устанавливается отдельно в ст. 3502 ГК РФ.
Из вышесказанного можно сделать вывод о том, что при реализации заложенного имущества положения главы X «Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание» Закона об ипотеке не должны применяться, следовательно, должны быть признаны утратившими силу.
Выводы.
Ипотека – это вид обеспечения выполнения обязательства недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании ипотекодателя, согласно которому ипотекодержатель имеет право в случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства удовлетворить свои требования за счет предмета ипотеки в первую очередь перед другими кредиторами этого должника.
Право залога можно считать ограниченным вещным правом только в том случае если залог выступает в виде ипотеки, то есть как залог недвижимого имущества. Анализ признаков вещного права, применительно к ипотеке определяют правовую природу ипотеки как ограниченное вещное право.
Общие положения о залоге применяются к залогу недвижимого имущества (ипотеке) только в части, не урегулированной правилами ГК РФ о вещных правах и Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», следовательно, вопросы, связанные, в частности, с реализацией заложенного имущества при обращении на него взыскания в судебном порядке и во внесудебном порядке должны регулироваться Законом об ипотеке.
Однако, реализация заложенного имущества при обращении на него взыскания в судебном порядке осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном ГК РФ и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодателем и залогодержателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абз. 2 и 3 п. 2 ст. 350.1 ГКРФ, а именно: путем: оставления залогодержателем предмета залога за собой; продажи предмета залога залогодержателем другому лицу (п. 1 ст. 350 ГК РФ).
Реализация заложенного имущества при обращении на него взыскания во внесудебном порядке осуществляется посредством продажи с торгов,
проводимых в соответствии с правилами, предусмотренными ГК РФ или соглашением между залогодержателем и залогодателем (п. 1 ст. 350.1 ГК
РФ).
Таким образом, при реализации заложенного имущества положения главы X «Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание» Закона об ипотеке не должны применяться, следовательно, должны быть признаны утратившими силу.
Глава 2. Проблемы правового регулирования ипотеки в России и пути их решения
Банки, иные кредитные организации, другие юридические лица, предоставившие гражданину денежные средства в кредит по договору об ипотеке либо целевого займа на приобретение или строительство жилого дома квартиры), в случае невыполнения залогодателем обязательства по погашению кредита либо целевого займа, часто сталкиваются с проблемами, возникающими в связи со сложностью процедуры погашения долга путем обращения взыскания на жилой дом (квартиру), построенный или приобретенный гражданином за счет средств кредита либо целевого займа, если он является единственным пригодным для постоянного проживания должника и совместно проживающих с ним членов семьи помещением[32]. Сложность процедуры взыскания долга имеет негативные последствия в случаях, если должник не имеет средств, достаточных для погашения долга, и у него нет другого имущества, на которое можно было бы обратить взыскание[33].
В соответствии с абз.1 п.1 ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащий гражданину-должнику жилой дом, если он для должника и совместно с ним проживающих членов его семьи является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением случаев, если такой дом является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание[34]. Федеральным законом от 16 июля 1998г. № 102 ФЗ «Об ипотеке» (ст.77, 78) допускается обращение взыскания задолженности по кредиту или целевому займу на жилой дом или квартиру при условии, что жилой дом или квартира были заложены по договору ипотеки либо ипотеки в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией, либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры. Таким образом, допускается обращение взыскания на жилой дом или квартиру, которые построены или приобретены за счет средств ипотечного кредита или целевого займа, даже если они являются единственным пригодным для проживания должника с членами его семьи помещением[35]. При этом закон предусматривает, что обращение залогодержателем взыскания на заложенные дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием прекращения права пользования залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таком доме или квартире. Таким образом, имущественный иммунитет не распространяется на жилой дом, построенный или приобретенный гражданином за счет средства ипотечного кредита или целевого займа, и на такой дом может быть обращено взыскание с гражданина-должника задолженности по ипотечному кредиту даже в случаях, когда жилой дом является для него и членов его семьи единственным помещением, пригодным для постоянного проживания[36].
Однако продажа такого жилого дома с публичных торгов затруднена. Обращение взыскания на жилой дом допускается только в судебном порядке. Законом не предусмотрено выселение гражданина-должника и членов его семьи из дома, на который обращено взыскание. Прекращение их права пользования заложенным домом или квартирой допускается законом только в случае обращения взыскания на дом или квартиру и реализации этого имущества. Исходя из текста закона, можно сделать вывод, что для прекращения их права пользования необходимо соблюдение двух условий: наличие вступившего в законную силу решения суда об обращении взыскания на заложенные дом или квартиру и реализация этого имущества, которая производится путем продажи с публичных торгов. Таким образом, на день проведения публичных торгов должник и члены его семьи еще остаются проживать в доме (квартире), и только после его реализации, то есть после продажи дома с публичных торгов, их право пользования домом прекращается[37]. Если на заложенный дом (квартиру) зарегистрировано право собственности должника, то в силу ст. 236 ГК РФ право собственности на имущество прекращается у собственника только с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество. В соответствии с п.2 ст. 8 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом. При таком положении на день продажи заложенный жилой дома (квартира) фактически еще обременен правами проживающих в нем лиц, их выселение в связи с прекращением права пользования или права собственности может быть произведено только в судебном порядке. Следовательно, новый собственник дома (квартиры), желая освободить приобретенный дом (квартиру) от проживающих в нем лиц, должен предъявить в суд требование о их выселении и только после вступления в законную силу решения суда об удовлетворении иска он может требовать исполнения решения о выселения, обратившись в службу судебных приставов, которые должны принять меры к исполнению решения суда и произвести выселение. Такова сложная юридическая процедура обращения взыскания задолженности по кредиту на жилой дом (квартиру), приобретенный на средства кредита или целевого займа, в случае, если для должника и членов его семьи он является единственным пригодным для постоянного проживания помещением[38].