Файл: Правовой статус жилищного кооператива (ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЖИЛИЩНОГО КООПЕРАТИВА).pdf

ВВЕДЕНИЕ

Жилищный кооператив — это юридическое лицо, обычно корпорация, которая владеет недвижимостью, состоящей из одного или нескольких жилых домов. Каждому акционеру юридического лица предоставляется право занимать одну жилую единицу, иногда по договору найма, который аналогичен договору аренды. В договоре найма определяются правила кооператива. Кооператив также используется для описания модели неакционерного кооператива, в которой плательщики взносов получают право занимать спальню и совместно использовать коммунальные ресурсы дома, который находится в собственности кооперативной организации. ^[1]

Как юридическое лицо кооператив может заключать договоры с другими компаниями или нанимать физических лиц для оказания ему услуг, например, подрядчика по техническому обслуживанию или управляющего зданием. Он также может нанимать сотрудников, например, менеджера или смотрителя, для решения конкретных задач, которые волонтеры могут предпочесть не выполнять или могут не выполнять, например, техническое обслуживание электрооборудования. Однако, поскольку многие жилищные кооперативы стремятся к самообеспечению, их члены выполняют как можно больше работы. Акционер кооператива владеет не недвижимостью, а долей юридического лица, которое владеет недвижимостью. Кооперативная собственность довольно сильно отличается от кондоминиумов, где люди "владеют" отдельными единицами и практически не имеют права голоса в отношении того, кто переезжает в другие единицы. Поэтому в большинстве юрисдикций разработано отдельное законодательство, аналогичное законам, регулирующим деятельность компаний, для регулирования того, как функционируют кооперативы, а также прав и обязанностей акционеров.

Правовое регулирование отношений собственности на жилые помещения, содержащееся в действующем законодательстве, основано на результатах плодотворной научной разработки общих проблем собственности и проблем правового регулирования жилищных отношений. Что касается права собственности на жилые помещения, в том числе в жилищно-строительных кооперативах, то эта проблема затрагивалась многими авторами - "жильцами" - в цивилистической литературе. В то же время до сих пор в гражданском праве не существует специальных монографических работ, посвященных изучению права собственности на жилые помещения, за исключением некоторых работ прошлых лет на право личной собственности на жилой дом. ^[2]

---

Актуальность работы обусловлена значимостью выбранной темы. Проблема права собственности на жилище в том числе в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, должна быть отнесена к числу актуальных и недостаточно исследованных. Сейчас эта проблема требует всестороннего изучения, учитывая практику применения новейшего законодательства о праве собственности на жилье, а также тот факт, что многие аспекты права собственности на жилье еще не урегулированы должным образом законодательством. Что касается существующих правовых решений, то в ряде случаев они нуждаются в разработке и совершенствовании - научном обосновании, разработке концепции регулирования имущественных отношений в жилищной сфере.

Предмет исследования. Жилищное право в контексте рассмотрения правового статуса.

Объект исследования. Правовой статус жилищного кооператива.

Цель работы. Рассмотреть теоретические основы жилищного кооператива, в частности обратить внимание на правовой статус кооператива.

Задачи работы:

• Рассмотреть сущностные основы жилищного кооператива;
• Проанализировать правовой статус жилищного кооператива.

Структура работы. Работа состоит из введения, теоретической части в виде двух пунктов, заключения и библиографического списка, включающего в себя нормативно-правовую базу.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЖИЛИЩНОГО КООПЕРАТИВА

Покупка дома и аренда квартиры представляют собой только два из возможных вариантов проживания, и оба они могут быть непомерно дорогими. Кооперативное жилье является альтернативой традиционным методам приобретения первичного жилья.^[3]

Жилищный кооператив или "кооператив" — это вид жилищного строительства, который фактически является корпорацией, в которой владельцы не владеют своими единицами напрямую. Вместо этого каждый житель является акционером корпорации, частично основываясь на относительном размере жилой единицы, в которой он живет. Здесь мы более подробно рассмотрим совместное проживание.

Владельцы кооператива владеют акциями кооператива вместо того, чтобы прямо владеть их долей, как это было бы в кондоминиуме. В некоторых кооперативах собственникам разрешается продавать принадлежащие им акции кооператива на открытом рынке, в зависимости от рыночного курса кооператива в этом населенном пункте, с согласия совета кооператива.

---

Кооперативы часто дешевле, чем арендные квартиры, потому что они работают на платной основе, собирая деньги с жильцов для оплаты неоплаченных счетов. В районах с высокой стоимостью жизни, таких как Нью-Йорк, кооперативы могут быть привлекательным вариантом с финансовой точки зрения. Однако общая плата, выплачиваемая кооперативу, может быть несколько выше, чем плата, выплачиваемая ассоциации кондоминиумов.^[4]

В дополнение к финансовому аспекту владения кооперативом, существуют также социальные аспекты, которые необходимо учитывать. Небольшие кооперативы управляются исключительно жителями, и каждый из них берет на себя обязанности по содержанию, озеленению и установлению правил. Крупные кооперативы могут управляться советом директоров, состоящим из подмножества жителей.

В любом случае, существуют правила, которым необходимо следовать, и определенная степень социального взаимодействия. Если вам не нравится разделение полномочий по принятию решений, проживание в кооперативе может не понравиться вам.^[5]

Поскольку вы, по сути, покупаете акции компании, обязательно ознакомьтесь с финансовым положением кооператива и познакомьтесь с другими жильцами. Они будут как вашими деловыми партнерами, так и будущими соседями. Перед покупкой вы захотите рассмотреть следующее:

• Местонахождение
• Преимущества
• Стоимость
• Возможность арендовать ваше устройство
• Политика в отношении домашних животных
• Страховые требования

Для приобретения долей в кооперативе каждый покупатель получает "кредит на акции" вместо традиционной ипотеки. Эти кредиты действуют в основном как ипотека, но в дополнение к кредитным платежам, сделанным кредитору, жильцы кооператива несут ответственность за оплату пропорциональной доли общих расходов по эксплуатации и содержанию здания.^[6]

Известные как "содержание", эти расходы, как правило, выплачиваются товариществу ежемесячно и выставляются по счетам на основе себестоимости. Расходы на содержание могут включать или не включать налоги на недвижимость, а ежегодные взносы, выплачиваемые на содержание, как правило, увеличиваются каждый год с ростом инфляции.^[7]

Стоимость ипотеки также может быть включена в ежемесячный платеж: даже если индивидуальный арендатор выплатил свою долю кредита, возможно, что в самом здании имеется ипотека, принадлежащая корпорации, а не индивидуальному партнеру. Кредит на покупку доли оплачивает стоимость покупки в товарищество. Он не имеет никакого отношения к основной ипотеке на саму недвижимость. Покупатели имеют право на все налоговые вычеты, которыми пользуются домовладельцы, включая вычеты по процентам и налогам на недвижимость.

---

Кооперативы должны соблюдать законы, регулирующие справедливое жилье, но они могут быть более ограничительными, чем другие варианты жилья, когда речь идет о требованиях в отношении собственности. Поскольку нет хозяина жилья и нет нанимателей, правила приобретения долей в товариществе устанавливаются партнерами.

Например, от новых покупателей может потребоваться наличие определенного чистого капитала или определенного соотношения долга к доходам в дополнение к демонстрации способности выполнять финансовые обязательства при покупке кооператива.

Также может потребоваться проверка биографии. Как и другие виды жилья, некоторые кооперативы предназначены только для пожилых людей или других конкретных групп. Эти более строгие требования к имуществу придают кооперативу чувство безопасности и эксклюзивности. В обмен на эту эксклюзивность кооперативы, как правило, управляются более ограничительным образом, чем кондоминиумы. Высококачественные квартиры, например, могут запрещать субаренду. Все партнеры участвуют в расходах по эксплуатации здания.^[8]

Дефолт или неуплата одного партнера может потребовать от других партнеров покрытия расходов этого партнера, хотя строгие требования к владельцам, как правило, сводят дефолт к минимуму.^[9]

В Советском Союзе жилищный фонд в основном находился в государственной собственности: в городах доля государственной собственности составляла 79%, в крупнейших городах - до 90% жилого фонда. В соответствии с социалистической идеологией арендная плата и стоимость жилья для граждан были номинальными, а жилье в значительной степени субсидировалось государством. В городах жилье выделялось в соответствии с так называемыми санитарными нормами, которые регулировали количество жилой площади на человека. Система санитарных норм была введена в 1920-е годы для облегчения проблемы нехватки жилья, вызванной урбанизацией и массовой иммиграцией в города. Большую часть советской эпохи санитарная норма составляла около 9 квадратных метров на человека, а меньшая жилая площадь давала право на большую квартиру для человека или семьи. Однако средняя жилая площадь, как правило, не соответствовала стандарту, и люди в итоге жили в условиях крайней перенаселенности. Например, в Москве в 1940 году средняя жилая площадь составляла чуть более четырех квадратных метров на человека.^[10]

Нехватка жилья оставалась постоянной проблемой в городах с 1930-х по 1980-е годы, несмотря на многочисленные попытки решить ее на протяжении десятилетий. В 1930-е годы на проблему нехватки жилья была принята политика под названием "консолидация", означающая, что большая квартира, в которой превышались санитарные нормы, заселялась новыми жильцами, иногда выселяя первоначальных, которые обычно были буржуазными. В результате был создан новый тип жилья - коммунальная квартира, т.е. квартира, в которой несколько несвязанных между собой людей проживали вместе в общих помещениях квартиры, т.е. кухня, туалет, коридор и так далее. Коммунальные квартиры стали доминирующим типом городского жилья в 1930-е годы, характеризовавшим советское жилье в городах до 1990-х годов.

---

Советский Союз проводил своеобразную жилищную политику, которая обычно опиралась на идеологическую основу, которая на практике получалась иной, иногда почти противоположной социалистическому идеалу. Коммунальная квартира может рассматриваться как один из примеров неудач жилищной политики.^[11]

Коммунальная квартира должна была представлять "социализм в одном доме", как широко цитируемые описательные знаки Ричарда Стайтса. Однако вынужденное сосуществование разных людей в одной квартире привело к совершенно противоположной ситуации. Этнографическое исследование коммунальных квартир, проведенное Ильей Утехиным, показывает, что жители, как правило, стремятся получить больше уединения и расширить свое личное пространство в квартире. Сохранение общественной и частной жизни как можно более изолированной друг от друга, по-видимому, сильно характеризует жизнь коммунальной квартиры/

В 1950-60-е годы президент Хрущев начал амбициозную реформу, чтобы предоставить каждой семье отдельную квартиру и через 10-12 лет покончить с нехваткой жилья. Новые пятиэтажные многоквартирные дома, известные как "хрущевки", были построены в спешке с минимальными затратами на строительство. Это означало строительство небольших квартир с низкими потолками (нормой была двухкомнатная квартира площадью 40-45 кв. м и высотой 2,5-2,2 м) (там же, 175-176). Тяжелые сроки привели также к низкому качеству строительных работ (там же, 177), а нелюбимые "хрущевки" с момента их возведения требовали частого ремонта (там же, 189-190). Сегодня они составляют наиболее изношенную часть жилищного фонда, которая нуждается в срочном ремонте.^[12]

Последние изменения в жилищном секторе вносятся новым пакетом жилищного законодательства, который запланирован для развития рынка жилья и увеличения фонда доступного жилья. Новое законодательство состоит из 27 законов, которые вступили в силу в 2005 году и, как ожидается, привнесут значительные изменения в жилищный сектор. Новый закон вызвал широкий общественный интерес и в последние месяцы широко освещался в российских СМИ. Вероятно, наиболее обсуждаемым из них является новый Жилищный кодекс, вступивший в силу 1 марта 2005 года. Новый Жилищный кодекс заменил, прежде всего, явно устаревший Жилищный кодекс 1983 года, в котором учитывалось только государственное жилье.^[13]

Вкратце, основная задача нового жилищного законодательства - развивать хорошо функционирующий рынок жилья, предлагающий доступное жилье для среднего класса, и предоставлять социальное жилье малоимущим. Представляется, что в газетах жилой фонд, занимаемый владельцем, как правило, рассматривается как важная предпосылка развития среднего класса, поскольку владение жильем рассматривается как признак стабильного общества и хорошо функционирующей рыночной экономики.

---