Файл: Правовой статус жилищного кооператива (ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЖИЛИЩНОГО КООПЕРАТИВА).pdf
Добавлен: 05.07.2023
Просмотров: 120
Скачиваний: 1
Система ипотечного кредитования считается очень важной для развития жилищного рынка. Ипотечное кредитование до сих пор является довольно редким явлением в России, так как процентные ставки и налоги очень высоки (Российская газета, 14.1.2005), и в настоящее время только самые состоятельные 10% россиян могут позволить себе взять ипотечный кредит. Новое законодательство включает в себя амбициозную цель сделать ипотечное кредитование доступным для трети россиян к 2010 году. Планируется снизить процентную ставку до 7-8%.[14]
В некоторых газетах новая жилищная реформа представлена в достаточно скептическом свете. Хорошо запомнились неудачи прошлых жилищных реформ 1960-х и 1980-х годов, а также неудачная жилищная политика Советского Союза, и отношение к новым реформам в основном подозрительное.
До тех пор, пока реформа не создала психологические ограничения для заимствований, а высокие риски кредитования не вызывали у людей подозрений по отношению к банкам и рыночным механизмам в целом. Отсутствие гарантий сохранения рабочего места также не способствует получению ипотечного кредита. Несмотря на снижение процентных ставок, они все еще слишком высоки для того, чтобы ипотечное кредитование стало "массовым явлением". Для того чтобы реформа увенчалась успехом, инфляция должна снизиться, а заработная плата – повыситься.
В новом законодательстве усиливается юридическая позиция потребителя. Владельцам жилья будут предложены льготы по налогообложению, а положение ипотечных кредиторов, а также участников программ жилищных кооперативов будет более гарантированным. Это снижает риск обмана потребителя со стороны банка или строительной компании и потери сбережений. Закон о кредитных историях (О кредитных историях) вступит в силу в июне 2005 года, пока кредитные истории в России не были подконтрольны. Ответственность строителя в "долевом строительстве" в законе увеличена, так что строительная компания будет нести ответственность за объект недвижимости до тех пор, пока он не будет передан участнику, например, в случае банкротства компании.[15]
2. ПРАВОВОЙ СТАТУС ЖИЛИЩНОГО КООПЕРАТИВА
Одной из самых серьезных социально-экономических проблем современной России является жилищный вопрос. Не секрет, что значительная часть населения страны, особенно в крупных городах, нуждается в улучшении жилищных условий и даже в приобретении хотя бы части собственного жилья. Уровень обеспеченности жильем лежит в основе многих других серьезных проблем российского общества - кризиса института семьи, снижения рождаемости, просто комфорта и благополучия российских граждан. Когда значительная часть населения не обеспечена достаточным количеством жилья, это наносит ущерб не только этим конкретным людям, но и государству в целом, в том числе его безопасности, перспективам развития и укреплению позиций в мире. Ведь жилищные проблемы напрямую связаны с социально-демографическими проблемами, с проблемами социальной поляризации населения, то есть задают определенный вектор социального развития российского государства и общества.[16]
На российском рынке жилья наблюдается очень существенная ценовая поляризация - цены на жилье в Москве, в крупных городах страны, в малых городах и селах различаются в разы. В некоторых депрессивных регионах России жилье можно купить за сотни и даже десятки тысяч рублей, а в столице, крупных городах, даже жилье эконом-класса стоит как минимум несколько миллионов рублей. Таким образом, огромная часть населения лишена возможности приобрести собственное жилье в крупных городах, и если учесть, что в настоящее время большая часть населения сконцентрирована в городах, то следует обратить внимание на прямую связь между рождаемостью и жилищной безопасностью. В сельской местности вопросы приобретения жилья легче решать, но отсутствие работы и низкий уровень социальной инфраструктуры делают покупку жилья "в сельской местности" бессмысленной, особенно для молодых специалистов.[17]
Кооперативная организация - это объединение лиц, как правило, ограниченных в средствах, которые добровольно объединились для достижения общих экономических целей путем создания демократически контролируемой организации, справедливого распределения необходимого капитала и принятия на себя справедливой доли рисков и выгод, связанных с предприятием.[18]
Приобретая долю участия или членство в жилищном кооперативе, вы платите за это: долю в жилищном кооперативе. Цена покупки будет варьироваться в зависимости от площади, размера квартиры, если кооператив ограничивает цены перепродажи и если кооператив имеет основную ипотеку на всю недвижимость.
Налоги будут начисляться на кооперативную корпорацию как на владельца недвижимости. Ваши ежемесячные выплаты кооперативу частично используются кооперативом для уплаты налогов на недвижимость. Несмотря на то, что Вы не платите налоги на недвижимость напрямую, федеральный налоговый закон позволяет Вам вычитать Вашу долю налоговых платежей кооператива, а также проценты по ипотеке из Вашей декларации о подоходном налоге с физических лиц.[19]
Как и любая другая форма жилищного строительства, кооперативы не могут проводить дискриминацию по защищенным классам, перечисленным в Законе о справедливом жилье, к которым относятся раса, цвет кожи, религия, пол, семейное положение, национальное происхождение или инвалидность. Исторически сложилось так, что основные кооперативные принципы включают как открытое членство без ограничений, предусмотренных законом, так и открытое отношение к политике и неконфессиональное отношение к религии. Однако многие кооперативы избирательно претендуют на членство. Как общинам людей, на которых лежат финансовые обязательства и ответственность за управление тем, как они хотят жить вместе, кооперативам важно обеспечить, чтобы их члены могли выполнять свои финансовые обязательства и соблюдать правила общины.
Кооперативы могут быть практически любым видом жилья, и их внешний вид и размеры весьма разнообразны. Жилищными кооперативами могут быть многоэтажные многоквартирные дома, квартиры в садовом стиле, таунхаусы, дома на одну семью и дома престарелых.
Существуют и другие типы жилищных кооперативов. Кооперативы передвижных домов-парков обычно владеют землей, коммунальными и общественными помещениями; их члены владеют индивидуальными передвижными домами. Некоторые другие жилищные кооперативы владеют землей и коммунальными помещениями и используют юридические документы, в том числе зарегистрированные ковенанты, в качестве основы для поддержания желаемого кооперативного контроля над функционированием кооперативной общины.[20]
На фоне многих стран со стабильными правовыми нормами и прагматизмом деятельность кооперативных организаций в Российской Федерации регулируется комплексом правовых актов, не отмеченных порядком и логической гармонией.[21]
Гражданский кодекс Российской Федерации обеспечивает общую нормативно-правовую базу (статья 50, часть 3, статья 6). Другие действующие законы "О потребительской кооперации в Российской Федерации"[22], "О сельскохозяйственной кооперации"[23], "О кредитных потребительских кооперативах граждан"[24], "О жилищно-коммунальных кооперативах" являются обширными и не регулируют многообразие множественных форм кооперации. Законы "О сельскохозяйственной кооперации".
Отсутствие единых нормативных требований к кооперативным организациям затрудняет применение единых стандартов к их деятельности, например, агрегирование и отчетность в соответствии со стандартными правилами, в большом агрегированном банке данных об этих организациях и мониторинге на федеральном уровне.
В последние годы был принят ряд федеральных законов, направленных на улучшение правового статуса оперативных структур и их деятельности. Однако сложившаяся правовая среда не обеспечивает конкурентоспособности и устойчивого развития кооперативов. Многие из принятых законов требуют внесения изменений и дополнений.[25]
В настоящее время правовой основой формирования и развития кредитных кооперативов являются Гражданский кодекс Российской Федерации, федеральные законы "О сельскохозяйственной кооперации", "О потребительской кооперации" и "О кредитных потребительских кооперативах граждан". Однако ни один из этих законов не отвечает современным требованиям правовой среды для кредитных кооперативов, а разделение правового регулирования их деятельности строго ограничено их сферизацией.
Деятельность жилищно-строительных кооперативов регулируется главой 11 Жилищного кодекса РФ[26]. Следует отметить, что до его принятия отсутствовал правовой акт, достаточно детально регулирующий их деятельность. Важно отметить, что глава 11 Кодекса применяется исключительно к жилищно-строительным кооперативам. Порядок создания и деятельности, а также права и обязанности членов других специализированных потребительских кооперативов, созданных для удовлетворения жилищных потребностей граждан, определяются специальными федеральными законами.
В соответствии со статьей 110 Жилищного кодекса Российской Федерации[27] жилищно-строительный кооператив является добровольным объединением граждан и (или) юридических лиц на основе членства для удовлетворения жилищных потребностей граждан и управления многоквартирным домом. Члены жилищно-строительного кооператива участвуют в приобретении (строительстве), реконструкции и последующем обслуживании многоквартирного дома. Эти положения показывают, что конечной целью договора является приобретение членом жилищного (жилищно-строительного) кооператива права собственности на недвижимое имущество.[28]
Жилищно-строительный кооператив выступает застройщиком в соответствии с законодательством о градостроительстве и осуществляет строительство и реконструкцию многоквартирного дома на принадлежащем ему земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным такому кооперативу. Что касается жилищного кооператива, то речь идет о распределении квартир в уже завершенном многоквартирном доме. Термин "жилищный кооператив" применяется к кооперативам обоих типов.
Согласно ст. 113 Жилищного кодекса Российской Федерации, устав жилищного кооператива должен содержать сведения о наименовании кооператива, предмете и цели его деятельности, порядке вступления в кооператив, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительного и паевого взносов, и ответственность за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, состав и компетенция органов управления и контроля кооператива, порядок их принятия, в том числе по вопросам, по которым решения принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядок возмещения убытков, понесенных членами кооператива, порядок реорганизации и ликвидации кооператива.
Следует отметить, что жилые помещения будут находиться в собственности кооператива до полной уплаты паевого взноса и только после этого, в соответствии с пунктом 4 статьи 218 Гражданского кодекс[29]а, член жилищно-строительного, дачного, гаражного или другого потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на ведение коллективных переговоров и полностью уплатившие паевой взнос за квартиру, дачу, гараж или другое помещение, предоставленное кооперативом этим лицам, приобретают право собственности на указанное имущество.
Особенностью данного способа является то, что первоначальный владелец помещения никак не проявляет своей воли и, соответственно, не заключен договор отчуждения, не предусмотрена передача помещения и регистрация права собственности на это помещение. Это право также не связано с государственной регистрацией помещения. Таким образом, право собственности члена кооператива автоматически возникает из самого факта выплаты доли. Соответственно, переход права собственности на жилое помещение к члену кооператива влечет за собой прекращение обязательства кооператива по возврату уплаченного членом кооператива паевого взноса.
Возникает вопрос о том, кто будет владельцем многоквартирного дома, построенного ЖСК, когда все члены кооператива полностью оплатят паевой взнос. Поскольку собственниками жилого помещения, а также нежилого помещения (на праве общей собственности) являются сами члены кооператива, кооператив как юридическое лицо больше не имеет права собственности на сам дом.[30]
Ситуация будет иной, если только отдельные члены кооператива заплатят свою долю авансом. В таких случаях возникает совместная собственность кооператива и члена (членов), оплативших долю. Поэтому полномочия по владению, пользованию и управлению многоквартирным домом, в котором проживают члены кооператива, должны осуществляться с согласия всех совладельцев. Из этого следует, что нежилые помещения в доме могут быть сданы в аренду только с согласия плательщиков - членов кооператива.
Помимо волеизъявления учредителей жилищного или жилищно-строительного кооператива для его создания в качестве юридического лица требуется наличие юридического факта - государственная регистрация юридического лица в момент его создания. Последняя осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц (статья 114 Жилищного кодекса РФ[31]). Это означает, что регистрирующим органом выступает Федеральная налоговая служба.
Пунктом 1 статьи 112 ЖК РФ установлены следующие границы численности членов кооператива:[32]
— не менее пяти;
— не более количества жилых помещений в кооперативном доме.
Государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.
Согласно ст. 115 ЖК органами управления жилищного кооператива являются: