ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 786
Скачиваний: 2
ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
ПОСТАТЕЙНЫЙ КОММЕНТАРИЙ ГЛАВ 18 И 35 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Материал подготовлен с использованием правовых актов
по состоянию на 1 июля 2009 года
Под редакцией
П.В. КРАШЕНИННИКОВА
Авторы:
Гонгало Б.М. - ст. 293, 671 (в соавт. с П.В. Крашенинниковым), 687 - 688;
Крашенинников П.В. - вступ. слово, ст. 288 - 292, 293, 671 (в соавт. с Б.М. Гонгало), 672 - 686.
Вступительное слово
Развитие и кодификация гражданского законодательства невозможны вне рамок взаимодействия с жилищным, семейным законодательством. Кодификация гражданского законодательства не ограничивается Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) <1>. Продуктами совместного взаимодействия гражданского и жилищного законодательства являются, с одной стороны, гл. 18 и 35 ГК РФ, с другой - Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
--------------------------------
<1> Медведев Д.А. Новый Гражданский кодекс Российской Федерации: вопросы кодификации // Кодификация российского частного права / Под ред. Д.А. Медведева. М.: Статут, 2008. С. 28.
Кодификация гражданского законодательства (до 1 января 1995 г.) не предусматривала специальных глав, посвященных праву собственности на жилые помещения. Объяснить это можно разными причинами, однако главная из них заключается в том, что вплоть до недавнего времени основная часть жилищного фонда России находилась в государственной собственности. Помещения данного фонда сдавались внаем, а отношения, складывавшиеся в связи с этим, регламентировались первоначально подзаконными актами, затем гл. 28 (наем жилых помещений) Гражданского кодекса РСФСР 1964 г. <1>, а впоследствии - Основами жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г. <2> и Жилищным кодексом РСФСР 1983 г. <3>.
--------------------------------
<1> Ведомости ВС РСФСР. 1964. N 24. Ст. 407.
<2> Ведомости ВС СССР. 1981. N 26. Ст. 834.
<3> Ведомости ВС РСФСР. 1983. N 26. Ст. 883.
В настоящее время гл. 18 "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения" и 35 "Наем жилого помещения" ГК РФ взаимно дополняют друг друга и действуют в системе с актами жилищного законодательства. Вместе с тем эти главы расположены не только в разных разделах - II "Право собственности и другие вещные права" и IV "Отдельные виды обязательств", но и в разных частях Кодекса: 18-я - в первой и 35-я - во второй соответственно. Между тем, как видно не только из названия глав, их объединяет объект, по поводу которого складываются гражданские правоотношения, - жилые помещения, в первом случае - в статике, во втором - в динамике.
Жилье испокон веков было одной из главных жизненно необходимых ценностей человека. О нем мечтали, ради обладания им тяжело трудились, а порой и шли на правонарушения. Жилищный вопрос был одним из самых животрепещущих как в жизни, так и в литературе, в том числе и юридической.
Особую остроту этот вопрос приобрел в советское время, когда возможности использования жилья были сильно сужены. Подавляющее большинство жилых помещений находилось в государственной или общественной собственности и передавалось гражданам в порядке очереди по договору найма. Причем рассчитывать на постановку в очередь на жилье могли только нуждающиеся граждане, а критерии нуждаемости были довольно жесткими. Например, молодая семья, проживавшая вместе с родителями в квартире, площадь которой хотя бы на один квадратный метр превышала норму постановки на учет, практически не имела никаких перспектив получить собственное жилье. Только отдельные жилые дома могли принадлежать гражданам на праве частной собственности. Но и здесь были существенные ограничения как по площади - не более 60 квадратных метров, так и по количеству - не более одного. Такая ситуация сама по себе порождала многочисленные злоупотребления со стороны должностных лиц и неправовые действия со стороны граждан. Многочисленные обещания властей обеспечить всех граждан достойным жильем к такому-то сроку воспринимались как откровенное вранье и вызывали лишь горькую усмешку.
Не случайно одним из первых шагов на пути восстановления рыночных отношений в нашей стране стало введение в действие Закона Союза ССР "О собственности в СССР" <1> 1 марта 1990 г. С этой даты ситуация стала быстро меняться, причем не столько с количественной, сколько с качественной стороны - у граждан появилась возможность самостоятельно решать жилищный вопрос.
--------------------------------
<1> Ведомости СНД СССР и ВС СССР. 1990. N 11. Ст. 164.
Приватизация, строительство, наделение правом собственности членов жилищно-строительных кооперативов, вторичный рынок сделали свое дело: в России появился оборот жилых помещений, или рынок жилья.
Обязанность законодателя - установить цивилизованные правила игры в любой сфере жизни граждан, в том числе и владение, пользование и распоряжение жилыми помещениями, чему во многом и посвящены гл. 18 и 35 ГК РФ. Безусловно, есть еще и Жилищный кодекс РФ, отдельные нормы уходящего в историю Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и некоторые другие нормативные правовые акты.
Глава 18 ГК РФ посвящена правам и обязанностям собственников жилых помещений, членов их семей, возможностям объединиться в товарищество собственников жилья, бремени собственности и ответственности собственников за незаконное использование жилых помещений. Глава была введена в действие вместе с частью первой ГК РФ 1 января 1995 г. и за свой 15-летний период изменялась трижды. Первый раз - Федеральным законом от 15 мая 2001 г. N 54-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" <1> (в ст. 292 Кодекса внесены комплексные поправки, направленные на создание дополнительных условий для законодательного обеспечения прав граждан Российской Федерации в сфере жилищных отношений; данный Закон вступил в силу 21 мая 2001 г.). Второй раз - в связи с принятием Жилищного кодекса РФ - Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" <2> (было внесено две поправки в ст. 292 Кодекса; Федеральный закон вступил в силу 1 января 2005 г.). Третий раз - Федеральным законом от 24 апреля 2008 г. N 49-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "Об опеке и попечительстве" <3> (одна поправка была внесена также в ст. 292 ГК РФ; Федеральный закон вступил в силу 1 сентября 2008 г.).
--------------------------------
<1> Российская газета. 2001. 31 мая.
<2> Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 39.
<3> Собрание законодательства РФ. 2008. N 17. Ст. 1756.
Глава 35 ГК РФ посвящена правам, обязанностям и ответственности, возникающим из договоров коммерческого и социального найма. Глава была введена в действие вместе с частью второй ГК РФ 1 марта 1996 г. Изменение внесено Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" <1> (внесено четыре поправки; Федеральный закон вступил в силу 13 января 2005 г.).
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 15.
Предлагаемый Постатейный комментарий посвящен анализу гл. 18 и 35 ГК РФ в системе с законодательными и иными актами как России, так и ее субъектов с учетом судебной практики. Анализируется также юридическая литература по данным вопросам.
П.В.Крашенинников
30 ноября 1994 года
N 51-ФЗ
ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ЧАСТЬ ПЕРВАЯ
Глава 18. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА
НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Статья 288. Собственность на жилое помещение
Комментарий к статье 288
1. По мере осуществления в нашей стране экономических преобразований и в особенности благодаря бесплатной приватизации жилищного фонда, а также наделению правом собственности членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, выплативших паевые взносы, значительное число российских граждан стали собственниками жилья. Жилые помещения все чаще стали выступать объектами экономического оборота. Новые отношения потребовали адекватного правового регулирования.
До 1 января 1995 г. отношения собственности в жилищной сфере регулировались фрагментарно, что приводило, с одной стороны, к дублированию, с другой - к противоречивости и, кроме того, оставляло значительные пробелы в данной сфере.
На сегодняшний день правовое регулирование отношений собственности на жилое помещение содержится в ряде законодательных актов, принятых в последние годы, в первую очередь в ГК РФ. В этом Кодексе впервые в истории отечественной кодификации появилась целая глава, посвященная праву собственности и другим вещным правам на жилые помещения. Действовавшие до введения в действие части первой ГК РФ Законы "О собственности в СССР" и "О собственности в РСФСР" <1>, содержавшие наряду с другими нормы о праве собственности на жилые помещения, применялись в течение небольшого отрезка времени и, по существу, по многим аспектам выполнили роль переходных актов. Аналогичная судьба постигла и Законы РФ "Об основах федеральной жилищной политики" <2> и "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" <3>, которые до настоящего времени оставались в числе важных актов.
--------------------------------
<1> Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. 1990. N 30. Ст. 416.
<2> Ведомости СНД РФ и ВС РФ. 1993. N 3. Ст. 99.
<3> Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959.
2. В соответствии с п. 1 комментируемой статьи собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. На основании п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Возникновение права собственности на жилые помещения, как правило, не отличается большой спецификой правового регулирования. Вместе с тем ст. 19 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" содержала специальную, очень важную (особенно на момент принятия) норму, которая указывала на то, что граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости путем:
- приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, в том числе находящихся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственном жилищном фонде);
- жилищного строительства, в том числе товариществами индивидуальных застройщиков;
- участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах;
- купли-продажи жилья, в том числе через биржи, аукционы;
- приобретения в порядке наследования и по другим законным основаниям.
3. Общие пределы осуществления права собственности, относящиеся к любому имуществу, закреплены в ст. 209 ГК РФ, где кроме прочего говорится о том, что осуществление права собственности не должно нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц.
К пределам осуществления прав, касающихся пользователей недвижимым имуществом, следует отнести ограничения, относящиеся к осуществлению прав на земельный участок как таковой либо являющийся составной частью другого объекта. Российское земельное законодательство устанавливает строго целевое назначение земельных участков, исходя из состава земель и целей получения их в пользование.
Специального упоминания заслуживают ограничения, непосредственно касающиеся осуществления прав пользователей жилыми помещениями. Российский законодатель, устанавливая пределы осуществления права собственности в отношении любого имущества, исходит из принципа "Можно делать со своим имуществом все то, что не нарушает права других субъектов". Регламентируя отношения, связанные с недвижимостью в жилищной сфере, этот принцип проецируется и на право собственности на жилые помещения. Как следует из ст. 209 ГК РФ и прямо указывается в ст. 17 ЖК РФ, осуществление права собственности на жилое помещение не должно нарушать прав и охраняемых действующим законодательством интересов других лиц, т.е. пределы обусловливаются закрепленными в законодательстве правами и интересами субъектов гражданского права. К таким пределам законодатель относит возможность использования жилья.
Все жилые помещения независимо от фондовой принадлежности и оснований владения и пользования имеют исключительно целевое назначение. В соответствии с комментируемой статьей жилые помещения предназначаются для проживания граждан; гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками другим лицам для проживания на основании договора. При этом размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Похожая норма содержится в ст. 17 ЖК РФ, согласно которой жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан. Предоставление помещений для нужд промышленного характера запрещается.
Из установленного законом целевого назначения жилища следует, что недопустимо встречающееся на практике размещение в жилых помещениях торговых предприятий, офисов юридических лиц, производственных мощностей. В соответствии со ст. 17 ЖК РФ допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
К пределам осуществления прав на жилые помещения следует также отнести обязательность надлежащего обращения с жилым помещением, т.е. соблюдение санитарно-гигиенических требований, строительных норм и правил, противопожарных и иных норм, необходимых для нормальной эксплуатации как данного жилого помещения, так и иной недвижимости в жилищной сфере, расположенной в этом доме. Например, собственник, наниматель или любой другой пользователь жилья в многоквартирном доме не вправе без разрешения соответствующих органов перестраивать квартиру, устанавливать дополнительное отопительное или иное оборудование и т.д. В качестве крайней меры к собственнику за бесхозяйственное обращение с принадлежащим ему жилым помещением, согласно ст. 293 ГК РФ, может быть применена санкция о прекращении права собственности (см. ст. 293 ГК РФ и комментарий к ней).
4. Условия перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое и соответственно запрет на осуществление таких процедур устанавливаются ст. 22 ЖК РФ.
Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ, когда переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.