ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 620
Скачиваний: 2
ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ: ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА,
ФОРМА, ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ
ПОСТАТЕЙНЫЙ КОММЕНТАРИЙ СТАТЕЙ 549 - 558
ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Материал подготовлен с использованием правовых актов
по состоянию на 1 марта 2010 года
Под редакцией
П.В. КРАШЕНИННИКОВА
Авторы Комментария
Гонгало Бронислав Мичиславович, заведующий кафедрой гражданского права Уральской государственной юридической академии, директор Уральского филиала Российской школы частного права, доктор юридических наук, профессор - ст. 549.
Крашенинников Павел Владимирович, председатель Комитета Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, заслуженный юрист Российской Федерации, доктор юридических наук - вступ. слово, ст. 550, 551, 558.
Миронов Илья Борисович, руководитель аппарата Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, кандидат юридических наук - ст. 556, 557.
Рузакова Ольга Александровна, главный советник аппарата Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, доктор юридических наук - ст. 554, 555.
Чубаров Вадим Витальевич, директор Центра арбитража и посредничества Торгово-промышленной палаты Российской Федерации, доктор юридических наук - ст. 552.
Вступительное слово
Вопросам гражданского оборота недвижимости в серии комментариев к отдельным главам Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, ГК) были посвящены книги о вещных правах на землю (комментарии к гл. 17 "Право собственности и другие вещные права на землю"), о вещных правах на жилье (комментарии к гл. 18 "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения"). Особенностям недвижимого имущества как объекту гражданских прав посвящены комментарии к отдельным статьям гл. 6 ГК РФ (комментарии к подразд. 3 "Объекты гражданских прав"), форме и регистрации сделок с недвижимостью - комментарии к отдельным статьям гл. 9 "Сделки".
В настоящем издании содержатся комментарии к § 7 гл. 30 части второй ГК РФ, в котором определяются особенности совершения договора продажи недвижимого имущества, его существенные условия, форма, особенности передачи недвижимого имущества, государственная регистрация прав. Особенности регистрации купли-продажи земельных участков отражены также в Земельном кодексе Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Федеральном законе "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" <1>. Так, ст. 37 ЗК РФ устанавливает, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2002. N 30. Ст. 3018.
В связи с тем что предприятие представляет собой не столько объект недвижимого имущества, сколько особый, сложный объект гражданских прав, объединяющий не только недвижимое имущество, но также движимые вещи, имущественные права, долги, средства индивидуализации, в настоящих комментариях не рассматривается специфика продажи предприятия, предусмотренная в § 8 гл. 30 ГК РФ.
Параграф 7 гл. 30 включает девять статей (с 549-й по 558-ю, при этом ст. 553 утратила силу), посвященных:
- понятию и заключению договора (ст. 549 - 551);
- правовому режиму земельных участков, на которых расположен объект недвижимого имущества (ст. 552);
- существенным условиям и порядку исполнения договора продажи недвижимости (ст. 554 - 557);
- особому виду договора продажи жилых помещений (ст. 558).
В числе изменений, вносимых в нормы рассматриваемого параграфа, необходимо выделить следующие.
Федеральный закон от 26 июня 2007 г. N 118-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации" <1> уточнил правовой режим земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, передаваемые по договору купли-продажи. Данным Законом была признана утратившей силу ст. 553 ГК РФ, которая определяла права на недвижимость при продаже земельного участка, причем отдельно от расположенных на нем здания, строения или иных объектов недвижимого имущества. В настоящее время права на земельные участки в основном определяются ЗК РФ. Так, переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение устанавливает ст. 35, согласно которой при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2007. N 27. Ст. 3213.
Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений регулируется также ст. 273 части первой ГК РФ.
Федеральный закон от 2 октября 2007 г. N 225-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" <1> изменил п. 3 ст. 551, предусмотрев возможность принятия судом решения о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по требованию судебного пристава-исполнителя в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве. Так, в соответствии с ч. 2 ст. 66 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" <2> судебный пристав-исполнитель обращается в регистрирующий орган для проведения государственной регистрации прав собственности взыскателя на имущество, иное имущественное право, зарегистрированное на должника, в случаях, когда:
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2007. N 41. Ст. 4845.
<2> Там же. Ст. 4849.
1) требование государственной регистрации содержится в судебном акте;
2) судебный акт содержит указание на то, что имущество или имущественное право принадлежит взыскателю;
3) взыскатель по предложению судебного пристава-исполнителя оставил за собой нереализованное имущество или имущественное право должника.
Кроме того, из п. 3 ст. 551 ГК РФ были исключены положения о возмещении убытков стороной, необоснованно уклоняющейся от государственной регистрации перехода права собственности, что, однако, не освобождает такую сторону от ответственности. В соответствии с п. 4 ст. 165 ГК РФ в случаях, предусмотренных п. 2 и 3 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки. Это общая норма, которая применяется ко всем сделкам, требующим государственной регистрации, в том числе к договорам продажи недвижимости.
9 декабря 2009 г. Государственной Думой был принят Федеральный закон "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", направленный на обеспечение функционирования единой учетно-регистрационной системы, созданной в соответствии с Указами Президента Российской Федерации от 12 мая 2008 г. N 724 "Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти" <1> и от 25 декабря 2008 г. N 1847 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" <2>. Названный Закон хотя и не вносит изменений в Гражданский кодекс РФ, однако имеет важное значение при заключении договоров продажи недвижимости, в частности этот Закон предоставляет возможность направления заявления о регистрации прав и необходимых документов почтовым отправлением (при этом подлинность подписи заявителя или его представителя должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке), получения открытых, общедоступных сведений кадастра и реестра прав посредством обеспечения доступа к разделам официального сайта Росреестра в сети Интернет, также посредством электронной почты с использованием средств электронной цифровой подписи. Сведения кадастра и реестра могут представляться независимо от места расположения объекта недвижимости, также становится возможным представление одновременно заявления о государственной регистрации прав и заявления о государственном кадастровом учете и отменяется требование о представлении кадастрового паспорта объекта недвижимости для целей государственной регистрации прав. Данный Закон вступает в силу с 1 марта 2010 г., за исключением отдельных положений.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2008. N 20. Ст. 2290.
<2> Там же. N 52 (ч. 1). Ст. 6366.
Нормы комментируемого параграфа корреспондируют с другими нормативными правовыми актами, определяющими особенности правового режима в целом и продажи недвижимого имущества, в частности ЗК РФ, гл. 17 части первой ГК РФ, Федеральными законами от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <1>, от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" <2>, от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <3>, от 14 марта 2009 г. N 31-ФЗ "О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними" <4>, от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" <5> и др.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
<2> Собрание законодательства РФ. 2002. N 30. Ст. 3018.
<3> Собрание законодательства РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.
<4> Собрание законодательства РФ. 2009. N 11. Ст. 1260.
<5> Собрание законодательства РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.
Несмотря на то что в комментируемом параграфе всего девять статей, относительно некоторых из них были поданы жалобы в Конституционный Суд РФ на предмет проверки их соответствия Конституции РФ. Так, в Определении Конституционного Суда РФ от 21 октября 2008 г. N 800-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Петровских Виталия Константиновича на нарушение его конституционных прав пунктом 2 статьи 551 и статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации" <1> рассматривались названные нормы в связи с тем, что они лишают покупателя права получать арендные платежи с момента передачи ему недвижимого имущества. Как отметил Конституционный Суд РФ, "оспариваемые заявителем нормы, устанавливающие круг лиц, обладающих правом сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК Российской Федерации), и особенности правового положения сторон договора купли-продажи недвижимого имущества до момента регистрации перехода права на это имущество (пункт 2 статьи 551 ГК Российской Федерации) в силу диспозитивного характера регулирования гражданско-правовых отношений не препятствуют сторонам договора купли-продажи недвижимого имущества определять своим соглашением судьбу соответствующих прав и обязанностей, в том числе относительно субъекта получения арендных платежей, а потому сами по себе не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права и свободы заявителя, указанные в жалобе". Аналогичные проблемы были затронуты в Определении Конституционного Суда РФ от 10 октября 2002 г. N 291-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Кухаркиной Лидии Николаевны на нарушение ее конституционных прав и свобод положениями статей 131, 223 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации" <2>.
--------------------------------
<1> СПС "КонсультантПлюс".
<2> СПС "КонсультантПлюс".
Механизм реализации отдельных норм § 7 гл. 30 ГК РФ опосредован действием подзаконных актов, в частности Приказов Минюста России от 6 августа 2001 г. N 233 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения" <1>, от 14 февраля 2007 г. N 29 "Об утверждении Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества" <2>, от 25 марта 2003 г. N 70 "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество" <3> и других нормативных правовых актов.
--------------------------------
<1> Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2001. N 35.
<2> Российская газета. N 58. 22.03.2007.
<3> СПС "КонсультантПлюс".
Многие положения комментируемого параграфа апробированы судебной практикой и разъяснены постановлениями Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, а также представлены в информационных письмах Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ. Так, п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" <1> дает разъяснение о последствиях уклонения покупателя от оплаты недвижимости после перехода права собственности на недвижимость в результате государственной регистрации. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплату имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. В тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества. В этом случае продавец вправе требовать возвращения недвижимого имущества и возмещения покупателем убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств. Подобного рода споры возникают и в практике Верховного Суда РФ <2>.
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 1998. N 10.
<2> Определение Верховного Суда РФ от 3 июня 2008 г. N 5-В08-8. В удовлетворении иска о расторжении договора купли-продажи квартиры и ее возврате отказано правомерно, поскольку истцу (продавцу квартиры) не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя квартиры) возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры.
При применении ст. 552 ГК РФ важное значение имеет Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" <1>.
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 2005. N 5.
Обзоры практики решений судов по договорам продажи недвижимости представлены в информационных письмах Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" <1>, от 27 февраля 2001 г. N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" <2>, от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <3> и др.