ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 770
Скачиваний: 2
Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения
Комментарий к статье 683
1. В отличие от договора социального найма (см. ст. 672 ГК РФ и комментарий к ней) договор коммерческого найма жилого помещения является срочным договором.
2. Комментируемая статья устанавливает два вида договоров коммерческого найма: краткосрочный - до одного года и долгосрочный - от одного года до пяти лет. При этом если срок не определен, то договор считается долгосрочным, т.е. заключенным на пять лет.
3. Применительно к краткосрочному договору найма жилого помещения п. 2 комментируемой статьи содержит целый ряд ограничений по сравнению с долгосрочным договором.
При заключении краткосрочного договора закон не предполагает включения в текст соглашения иных, кроме нанимателя, пользователей. Соответственно не предусматривается возможность разрешения проживания временных жильцов, а также сдача занимаемого жилого помещения по договору поднайма.
У нанимателя по краткосрочному договору нет преимущественного права на заключение договора на новый срок. Кроме того, в случае смерти нанимателя или его выбытия краткосрочный договор найма жилого помещения прекращает свое действие.
4. На практике встречаются случаи заключения таких договоров без указания срока, но с привязкой к какому-нибудь событию. Чаще всего такой привязкой выступает работа гражданина в организации, предоставившей жилище. В такой ситуации договор должен считаться заключенным на пять лет.
Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок
Комментарий к статье 684
1. В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав наймодателя, в особенности нанимателя, комментируемая статья устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок и процедуру реализации данного права. Следует иметь в виду, что данная возможность есть только у нанимателей, заключивших договор на срок более года (см. ст. 683 ГК РФ и комментарий к ней).
2. Для соблюдения указанного в комментируемой статье права нанимателя наймодателю необходимо не позднее чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
В тех случаях, когда наймодатель по каким-то причинам решил не сдавать внаем жилое помещение более года (например, решил проживать в жилом помещении сам или произвести ремонт), он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если же наймодатель не сделал такого предупреждения, а наниматель при этом не отказался от продления соглашения, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
3. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Статья 685. Поднаем жилого помещения
Комментарий к статье 685
1. Комментируемой статьей регулируется право нанимателя передавать все или часть нанятого помещения в пользование за плату поднанимателю. Сторонами договора являются наниматель и поднаниматель. Договор поднайма заключается с согласия наймодателя. Для сдачи жилья, предоставленного по договору социального найма, также требуется согласие членов семьи нанимателя (ч. 1 ст. 76 ЖК РФ).
2. В п. 2 комментируемой статьи указывается на то, что заключение договора поднайма возможно при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Учитывая, что законодатель не регламентировал норму площади на одного человека, полагаем, что формулировка, изложенная в ч. 1 ст. 76 ЖК РФ применительно к договору социального найма, по аналогии может применяться и к договору коммерческого найма. В частности, во втором предложении ч. 1 ст. 76 указывается, что "договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления".
3. По договору поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилищем. Ответственным перед наймодателем по договору найма остается наниматель.
4. Срок договора поднайма обусловлен сроком действия договора найма жилого помещения и соответственно прекращает свое действие при прекращении основного договора (договора найма).
5. Поднаниматели жилого помещения (независимо от того, по договору коммерческого или социального найма) не имеют преимущественного права на заключение договора на новый срок.
Статья 686. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения
Комментарий к статье 686
1. Комментируемая статья предусматривает возможность изменения договора найма жилого помещения в связи с заменой нанимателя.
2. Замена нанимателя в договоре возможна в случаях:
- выбытия нанимателя в другое жилое помещение. Оставшиеся проживать в жилом помещении граждане с согласия наймодателя определяют нанимателя;
- когда по соглашению всех проживающих в жилом помещении обязанности нанимателя принимает на себя один из дееспособных граждан, проживающих в данном жилом помещении, к примеру, в связи с болезнью или возрастом бывшего нанимателя;
- смерти нанимателя, когда по соглашению всех проживающих в жилом помещении определяется наниматель - один из дееспособных граждан, проживающих в данном жилом помещении.
3. При отсутствии соглашения всех проживающих в жилом помещении о том, кто станет нанимателем, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями (см. п. 4 ст. 677 ГК РФ и соответствующий комментарий).
4. Не следует путать замену нанимателя в договоре найма с заменой жилого помещения по договору найма. Замена гражданам жилых помещений предусмотрена в ст. 81 ЖК РФ, где закреплено право нанимателя требовать замены внутри социального жилищного фонда одного жилого помещения на другое - меньшего размера <1>.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (под ред. П.В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации - Статут, 2005.
<1> См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2006. С. 422 - 427 (автор соответствующего комментария - Е.С. Гетман).
Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
Комментарий к статье 687
1. Комментируемая статья регламентирует расторжение договора коммерческого найма (о расторжении договора социального найма см. комментарий к ст. 672 ГК РФ).
2. В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по взаимному согласию сторон.
В комментируемой статье устанавливается правило, по которому наниматель жилого помещения вправе с согласия постоянно проживающих с ним лиц в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Мотивы, которыми руководствуются наниматель и проживающие с ним граждане, правового значения не имеют. Они вправе вообще ничего не объяснять: предупредили о расторжении договора, и этого достаточно.
При наличии спора договор найма расторгается в судебном порядке.
3. По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев. При этом не указывается на то, что невнесение должно быть подряд шесть месяцев. Основание для расторжения возникает, например, если гражданин не внес плату за январь и февраль 2008 г. и май - август 2009 г. Уместно напомнить, что размер платы и сроки ее внесения определяются соглашением сторон (см. ст. 682 ГК РФ и комментарий к ней). Договором может быть установлен другой, более длительный срок невнесения платы (например, 10 месяцев или один год).
При краткосрочном найме договор может быть расторгнут при невнесении нанимателем платы за жилое помещение более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.
4. По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в случае разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. Наниматель отвечает перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним (см. п. 3 ст. 677 ГК РФ и соответствующий комментарий), временных жильцов (см. ст. 680 ГК РФ и комментарий к ней), поднанимателей (см. ст. 685 ГК РФ и комментарий к ней).
5. Наймодатель может потребовать расторжения договора найма жилого помещения в случае использования жилого помещения не по назначению либо при систематическом нарушении прав и интересов соседей (аналогично прекращению права собственности на жилье) (см. ст. 293 ГК РФ и комментарий к ней).
В таких случаях наймодатель может (но не обязан) предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если же наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, и после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.
Во всех трех названных случаях по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок до года для устранения указанных нарушений. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенные нарушения или не примет все необходимые меры для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя может принять решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд вправе отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.
6. По требованию любой из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, т.е. перестает отвечать установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям (см. комментарий к ст. 288 ГК РФ).
7. Как наниматель, так и наймодатель могут расторгнуть договор в судебном порядке в случае, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае аварийного состояния жилого помещения.
8. Как видно из содержания комментируемой статьи, основаниями расторжения договора могут быть обстоятельства различного рода. В одних случаях расторжение договора происходит по ничем и никем не ограниченному усмотрению нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан (п. 1 комментируемой статьи). В других случаях основаниями расторжения договора могут быть противоправные виновные действия нанимателя, граждан, постоянно проживающих с ним, временных жильцов, поднанимателей. Расторжение договора в таких ситуациях - это санкция, мера ответственности в виде лишения права пользования жилым помещением (п. 2, 4 комментируемой статьи). Наконец, договор может расторгаться на том основании, что объект договора (жилое помещение) не может более использоваться в качестве жилья. Причины этого (действия (бездействие) нанимателя, наймодателя, природные явления и т.д.) при решении вопроса о расторжении договора правового значения не имеют. Важен только факт, и требуется соответствующее волеизъявление любой из сторон договора (п. 3 комментируемой статьи).
Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения
Комментарий к статье 688
1. При расторжении договора найма жилого помещения, как коммерческого (см. ст. 687 ГК РФ и комментарий к ней), так и социального (см. комментарий к ст. 672 ГК РФ), наниматель и граждане, проживающие в жилом помещении, обязаны освободить это помещение.
При возникновении спорных ситуаций при расторжении договора или при освобождении занимаемого жилого помещения комментируемая статья предусматривает выселение из жилого помещения на основании решения суда.
Выселение производится без предоставления другого жилого помещения.
2. В случае принятия решения суда о расторжении договора найма наниматель, граждане, постоянно проживающие с ним, поднаниматели, временные жильцы могут добровольно освободить жилое помещение. Если этого не происходит, то выселение производится в порядке, установленном Федеральным законом от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве". Судебный пристав-исполнитель выносит постановление о возбуждении исполнительного производства. Кроме прочего в этом акте устанавливается срок для добровольного исполнения решения суда. Этот срок не может превышать пяти дней. По истечении установленного срока судебный пристав-исполнитель проверяет, исполнено ли требование исполнительного документа. Если исполнено, то выносится постановление об окончании исполнительного производства (ст. 30, 47 указанного Закона).
В случае когда должник в течение установленного срока для добровольного исполнения содержащегося в исполнительном документе требования о его выселении не освободил жилое помещение, судебный пристав-исполнитель выносит постановление о взыскании с должника исполнительского сбора, устанавливает должнику новый срок для выселения и предупреждает его, что по истечении указанного срока принудительное выселение будет производиться без дополнительного извещения должника.
Выселение включает в себя освобождение жилого помещения, указанного в исполнительном документе, от выселяемого, его имущества, домашних животных и запрещение выселяемому пользоваться освобожденным помещением.
Выселение производится с участием понятых (в необходимых случаях - при содействии сотрудников органов внутренних дел) с составлением акта о выселении и описи имущества.
Судебный пристав-исполнитель в необходимых случаях обеспечивает хранение имущества выселенного должника с возложением на него понесенных расходов. Если в течение двух месяцев со дня выселения должник не забрал свое имущество, то судебный пристав-исполнитель после предупреждения должника в письменной форме передает указанное имущество на реализацию в порядке, установленном Федеральным законом "Об исполнительном производстве".
Денежные средства, вырученные от реализации имущества должника и оставшиеся после возмещения расходов по исполнению, возвращаются должнику. Не востребованные должником денежные средства хранятся на депозитном счете подразделения судебных приставов в течение трех лет. По истечении данного срока указанные денежные средства перечисляются в федеральный бюджет (ст. 107 Федерального закона "Об исполнительном производстве").