ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 17.10.2020
Просмотров: 4060
Скачиваний: 3
Глава 17. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ
ПРАВА НА ЗЕМЛЮ
Комментарий к главе 17
Действие гл. 17 при принятии части первой ГК было приостановлено до вступления в силу ЗК. Лишь 16 апреля 2001 г. специальным Законом были внесены изменения в Вводный закон к части первой ГК, и гл. 17 вступила в силу независимо от принятия ЗК. Последний со дня его опубликования (30 октября 2001 г.) действует наряду с гл. 17 ГК.
27 июля 2002 г. вступил в силу Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
ГК и указанные законы принимались в различное время и отражают то развитие и те изменения в отношении к правам на землю, которые имели место с момента принятия Конституции РФ, установившей, что земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст. 9).
Сама по себе возможность нахождения земли в любой известной ГК форме собственности не подлежит сомнению. В то же время налицо существенная специфика правового регулирования имущественных отношений по поводу земли, которая, в частности, проявляется в установлении назначения земель (п. 2 ст. 260 ГК), возможности ограничения оборота земельных участков (п. 1 ст. 260 ГК), презумпции государственной собственности на участки, не принадлежащие гражданам, юридическим лицам либо муниципальным образованиям (п. 2 ст. 214 ГК), и др.
Право на земельный участок обычно занимает центральное место в регулировании оборота недвижимости, поскольку в силу правила "принадлежность следует главной вещи" все строения и иные объекты, тесно связанные с земельными участками, следуют за правом собственности на земельный участок. Таким образом, права на землю становятся определяющими для всего строя прав на недвижимость.
Однако законодатель, устанавливая перечень вещных прав, не нашел необходимым (или возможным) введение такого вещного права, как суперфиций, в силу которого все, построенное на земельном участке, принадлежит собственнику участка. Таким образом, действующее гражданское законодательство допускает возможность принадлежности земельного участка и находящейся на нем недвижимости разным собственникам. Однако такое решение, связанное с очевидными осложнениями и неудобствами, не может считаться окончательным. Видимо, можно ожидать, что в течение определенного времени будет постепенно происходить переход к установлению правила: собственнику земли принадлежит на праве собственности все, что прочно связано с принадлежащим ему земельным участком.
В частности, именно в таком направлении происходят изменения правила, первоначально сформулированного в ст. 37 Земельного кодекса РСФСР 1991 г. (ныне утратившего силу): вместе с правом собственности на строение, сооружение переходит и право на земельный участок. Аналогичное правило закреплено и в ст. ст. 273, 552 ГК, регулирующих переход права на землю при продаже объекта недвижимости.
В ст. 1 действующего ЗК среди принципов земельного законодательства закреплен по существу противоположный принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в силу которого такие объекты следуют судьбе земельных участков, поскольку иное не установлено федеральным законом. В развитие этого принципа введена норма, запрещающая отчуждение здания, строения, сооружения без земельного участка, кроме некоторых исключений (п. 4 ст. 35 ЗК).
Таким образом, налицо движение от правила: земельный участок следует за строением (иным объектом недвижимости) - к правилу: строение составляет единый объект с земельным участком. Однако в настоящее время можно говорить только о тенденции, не завершившейся пока созданием соответствующего вещного права. Принцип "единой судьбы" сам по себе правом быть не может.
Земельные отношения традиционно регулируются не только частным, но и публичным правом.
Земельный кодекс разграничивает отношения по использованию и охране земель и отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, которые регулируются гражданским законодательством, поскольку иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п. 3 ст. 3 ЗК).
Нельзя не заметить, что правило п. 3 ст. 3 ЗК не согласуется с правилом п. 2 ст. 3 ГК, в силу которого нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК. В п. 1 ст. 2 ГК указывается, что гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, регулирует договорные и иные обязательства и др. Очевидно, что отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними входят в предмет гражданского законодательства, как он описан в ст. 2 ГК. Согласно ГК земельным законодательством может быть ограничен оборот земли и других природных ресурсов (ст. 129). Вместе с тем ГК не предусматривает введения иного регулирования права собственности, вещных прав, сделок с объектами гражданских прав. Таким образом, возникает коллизия норм гражданского и земельного законодательства в указанной сфере.
В процессе применения норм о правах на земельные участки, об их обороте необходимо искать пути примирения обнаруженных коллизий.
В соответствии со ст. 37 ЗК объектом купли-продажи могут быть только те земельные участки, которые прошли кадастровый учет. Отношения по кадастровому учету земельных участков регулируются Федеральным законом от 2 января 2000 г. "О государственном земельном кадастре" (СЗ РФ. 2000. N 2. Ст. 149; 2004. N 35. Ст. 3607) и изданными в соответствии с ним нормативными актами (Правилами присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. N 660 // СЗ РФ. 2000. N 37. Ст. 3726, и др.).
Права на земельные участки как объекты недвижимости регистрируются в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость.
Статья 260. Общие положения о праве собственности на землю
Комментарий к статье 260
1. В комментируемой статье подчеркивается, что земельный участок является одним из видов объектов гражданских прав и подчиняется нормам ГК, регулирующим право собственности на такой объект. В то же время предусматривается возможность специального регулирования для земель сельскохозяйственного назначения.
Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения устанавливает ряд специальных правил, относящихся к обороту земельных участков сельскохозяйственного назначения.
В частности, иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками или долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3 вышеназванного Закона).
Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения предусмотрено право субъектов РФ устанавливать минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
Это право является существенным средством, ограничивающим оборот этих земель, поскольку согласно Закону не допускается совершение сделок (кроме некоторых случаев выдела) с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют установленным размерам.
При продаже земельного участка субъект РФ или муниципальное образование, если это предусмотрено законом субъекта РФ, имеет преимущественное право покупки земельного участка (ст. 8 Закона). Такое же право возникает и при продаже доли в праве общей собственности на земельный участок, если иные участники общей собственности отказались от приобретения доли.
Статья 261. Земельный участок как объект права собственности
Комментарий к статье 261
1. Земельный участок является объектом недвижимости и в соответствии со ст. 128 ГК - объектом гражданских прав. Земельный участок представляет собой часть земной поверхности, имеющую границы. Таким образом, установление границ (наряду с местоположением) является не только средством индивидуализации земельного участка, но и способом создания самого объекта права.
Установление границ производится в определенном порядке, в частности межеванием.
При постановке земельного участка на кадастровый учет используются сведения о ранее учтенных земельных участках и сведения о сформированных частях земельных участков, оформленных и виде их описаний. Описание представляет собой документ, оформляемый на основании материалов межевания и иной землеустроительной документации о формировании вновь образуемых (образовании новых) земельных участков или уточнении сведений о ранее учтенных земельных участках. При оформлении описаний используется градостроительная и иная документация, содержащая необходимые для государственного кадастрового учета земельных участков сведения.
Описание должно содержать сведения о местоположении, площади, категории земель и разрешенном использовании земельных участков, а также описание границ земельных участков и их отдельных частей. Описание содержит чертеж земельного участка, описание границ и другие реквизиты (Требования к оформлению документов о межевании представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, утвержденные Приказом Росземкадастра от 2 октября 2002 г. N П/327 // БНА РФ. 2002. N 48).
2. Правом собственности охватывается лишь плоскость земельного участка, поверхностный (почвенный) слой, а также находящиеся на участке водоемы, лес и растения.
То, что находится под и над земельным участком, может быть использовано собственником постольку, поскольку иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами. Это означает, что воображаемый "столб", уходящий вверх и вниз от земельного участка, не принадлежит собственнику участка. Собственник пользуется тем, что находится в этом пространстве в силу принадлежности ему самого участка, и потому имеет на это больше оснований, чем иные лица. В ст. 40 ЗК указывается на право собственника использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы. Если специальными законами (о недрах, воздушном пространстве и т.д.) будут установлены специальные правила, регулирующие использование этого пространства, собственник должен будет подчиниться им. В ст. 261 не предусматривается каких-либо преимуществ, предоставленных собственнику земельного участка в отношении недр или воздушного пространства, находящегося над его участком.
3. Указание на то, что пользование участком должно осуществляться без нарушения прав других лиц, по существу повторяет норму п. 3 ст. 209 ГК.
Если иное лицо будет использовать недра или воздушное пространство над участком собственника, не имея на то прав, а лишь ссылаясь на то, что это пространство не принадлежит собственнику земельного участка, то собственник вправе требовать прекращения таких действий, поскольку они создают ему помехи или неудобства (ст. 304 ГК).
4. В соответствии со ст. 6 ЗК земельный участок является делимым, если может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения ограничивает предельные (минимальные) размеры земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые могут находиться в частной собственности.
В соответствии со ст. 4 указанного Закона минимальные размеры земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Федерации в соответствии с требованиями законодательства РФ о землеустройстве.
Поскольку хозяйственное назначение участка тесно связано с его специальным назначением, отражаемым в присвоенной участку категории, следует признать, что раздел участка может привести к утрате им хозяйственного назначения в смысле ст. 133 ГК. В этом случае участок должен быть отнесен к категории неделимых вещей. При изменении категории земельного участка он может быть признан делимым. Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в административном порядке (ст. 8 ЗК).
В то же время указанный в ст. 6 ЗК такой объект земельных отношений, как часть участка, по-видимому, не может считаться объектом гражданских прав, поскольку речь идет о неделимом земельном участке.
5. Не является объектом гражданских прав и такой объект земельных отношений, как земля (земли), указанный в ст. 6 ЗК, поскольку он не обладает признаками, предусмотренными в ст. 260 ГК.
Статья 262. Земельные участки общего пользования. Доступ на земельный участок
Комментарий к статье 262
1. Указанный в комментируемой статье объект - земельный участок общего пользования - является собирательным. В ст. 7 ЗК, в которой перечисляются виды земель по их целевому назначению, не указаны земли, находящиеся в общем пользовании. Представляется, что земельные участки общего пользования могут принадлежать к землям разного назначения (категории), поскольку в установленном порядке не установлен запрет использования данного земельного участка.
2. Указание в ст. 262 на граждан как субъектов права использования земельных участков, находящихся в общем пользовании, видимо, не исключает предоставления тех же прав иностранцам и лицам без гражданства. В то же время следует считать, что использование земельных участков общего пользования юридическими лицами не имеет оснований в ст. 262.
3. Если в п. 1 ст. 262 имеются в виду только земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, то в п. 2 этой статьи говорится также и о частной собственности на земельный участок. Собственник вправе огородить свой участок либо иным образом обозначить, что проход через участок без его разрешения запрещен (например, путем помещения объявлений). Если это не сделано, то через такой участок любое лицо, в том числе юридическое, имеет право прохода, но не проезда, прогона скота и проч. Это право не является сервитутом, поскольку принадлежит не собственникам иных участков или строений, а неопределенному кругу лиц.
Статья 263. Застройка земельного участка
Комментарий к статье 263
1. Право на строительство на своем земельном участке является правом собственника в силу принадлежности ему земельного участка. Это право могло бы быть названо правом застройки, как это следует из титула ст. 263. Однако при этом следует иметь в виду, что правом застройки по ГК 1922 г. называлось специальное вещное право, подобное суперфицию (см. комментарий к гл. 17), которое было исключено из законодательства в 1948 г.