ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 17.10.2020
Просмотров: 4061
Скачиваний: 3
Право собственника на строительство на своем участке не является вещным и не может быть отчуждено. Отношения собственника земельного участка с иными лицами по поводу строительства могут быть только отношениями обязательственными.
2. В комментируемой статье установлено общее правило, согласно которому любое строение, возведенное собственником для себя на своем земельном участке, создает право собственности на строение в лице собственника участка, поскольку не имеется иного соглашения. Статья 263 допускает договор, в силу которого право на строение возникает у иных лиц без изменения прав на земельный участок. В то же время из ст. 263 следует, что право на строение, возведение не собственником, а иным лицом не для собственника, хотя бы и на участке собственника, не приобретается собственником участка. Если такое строение возводилось другим лицом вопреки воле собственника, то собственник вправе приобрести его не иначе как в порядке п. 3 ст. 222 ГК при условии компенсации расходов на постройку. Если соглашение с собственником имелось, то судьба строения определяется этим соглашением.
3. Право на строительство является проявлением самого права собственности и не зависит от третьих лиц, в том числе от органов управления. В то же время строительство должно осуществляться с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил. Право на строительство ограничивается также целевым назначением земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК). Статья 40 ЗК указывает, кроме того, на то, что строительство должно осуществляться в соответствии с разрешенным использованием, что может означать возведение зданий определенной высоты, создание защитных насаждений и проч.
4. Нарушение градостроительных и строительных норм и правил, экологических и иных обязательных нормативов влечет признание строения самовольно возведенным с последствиями, указанными в ст. 222 ГК. В данном случае, однако, не может применяться такое последствие, как признание права собственности за застройщиком (п. 3 ст. 222), поскольку строение возведено на земельном участке, принадлежащем застройщику.
Статья 264. Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков
Комментарий к статье 264
1. Комментируемая статья предусматривает, что земельные участки могут предоставляться не только на праве собственности, но и на ином праве - вещном или обязательственном. Земельный участок предоставляется собственником. Но объем права определяется не только договором с собственником, но и законом. Определение права законом вообще характерно для вещных прав. Однако объем таких обязательственных прав, как аренда, безвозмездное срочное пользование земельным участком (ст. 24 ЗК), также определяется в основном законом.
Вещные права, будучи производными от права собственности и являясь правом на чужую вещь, выступают как ограничение права собственности в той мере, в какой соответствующие права предоставлены субъекту вещного права, собственник в своем праве ограничен.
2. Обязательственные права состоят в праве требовать от собственника определенного поведения, в том числе воздержания от действий. В соответствии с п. 5 ст. 22 ЗК арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением передачи арендных прав в залог. Это правило не вполне соответствует норме ст. 615 ГК. С практической точки зрения целесообразно при заключении договора обсуждать пределы права арендатора на распоряжение арендованным земельным участком.
Статья 265. Основания приобретения права пожизненного наследуемого владения земельным участком
Статья 266. Владение и пользование земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения
Статья 267. Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении
Комментарий к статьям 265 - 267
1. Предусмотренное ст. 216 и ст. 265 ГК право пожизненного наследуемого владения земельным участком при принятии Земельного кодекса подверглось редукции. В соответствии с п. 1 ст. 21 ЗК предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Земельного кодекса не допускается. При этом гражданам предоставлено право однократного бесплатного приобретения в собственность земельного участка, принадлежащего им на праве пожизненного наследуемого владения (п. 3 ст. 21 ЗК) с уплатой только установленных федеральным законом сборов.
Таким образом, существенно ограничена сфера действия этого права. Налицо тенденция к вытеснению этого права из экономики.
2. Участок, находящийся на праве пожизненного наследуемого владения, не может быть отчужден. Передача его третьим лицам возможна лишь в порядке наследования. Согласно п. 3 ст. 21 ЗК каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его пожизненном наследуемом владении земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм, помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.
В соответствии со ст. 267 владелец участка, имеющий на него право пожизненного наследуемого владения, может передавать его по договорам аренды или безвозмездного срочного пользования. Однако в силу ст. 21 ЗК не допускается распоряжение земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения, кроме перехода по наследству. Таким образом, ЗК исключает любые сделки по распоряжению участком, в том числе аренды и безвозмездного пользования.
Статья 268. Основания приобретения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком
Статья 269. Владение и пользование землей на праве постоянного пользования
Статья 270. Распоряжение земельным участком, находящимся в постоянном пользовании
Комментарий к статьям 268 - 270
1. Предусмотренное ст. ст. 216 и 268 ГК право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком существенно ограничено Земельным кодексом. В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 20 ЗК земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и органам местного самоуправления. Гражданам участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. В то же время в соответствии со ст. 268 ГК участок в постоянное (бессрочное) пользование мог быть получен любым юридическим лицом и гражданином.
В соответствии с п. 3 ст. 20 ЗК возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками сохраняется. Однако при этом граждане и юридические лица не вправе распоряжаться этими земельными участками, хотя ст. 270 ГК и предусмотрено право передавать участок, находящийся в постоянном (бессрочном) пользовании, в аренду или безвозмездное срочное пользование с согласия собственника. С введением в действие ЗК это право, стало быть, больше не может быть реализовано.
2. Граждане, имеющие участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, могут один раз бесплатно приобрести участок в собственность. При этом, как и в случае пожизненного наследуемого владения, уплачиваются только сборы, установленные федеральными законами. Это право сроком не ограничивается.
3. Юридические лица, за исключением государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, органов государственной власти и органов местного самоуправления, обязаны были до 1 апреля 2004 г. переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию.
Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости
Комментарий к статье 271
1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.
Если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка (статьи 268 - 270), на котором расположено это недвижимое имущество.
2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.
3. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.
Отсутствие в действующем российском законодательстве правила: праву на землю следует все, находящееся на земельном участке, - часто приводит к ситуации, когда собственником земельного участка и собственником строения оказываются разные лица. В то же время осуществление права собственности на строение (здание, сооружение) невозможно без какого-либо права на землю. Исходя из этого в п. 1 ст. 271 было определено, что собственнику здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем иному лицу, принадлежит право пользования земельным участком, предоставленным под недвижимость собственником земельного участка.
Если же между собственником участка и собственником недвижимости не достигнуто соглашение о предоставлении земельного участка и права на участок, находящийся под объектом недвижимости, не могут быть установлены на основании закона или решения о предоставлении земли, то в силу нормы п. 1 ст. 271 собственнику недвижимости принадлежит право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком под объектом недвижимости. Однако вследствие ограничений в установлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, установленных ст. 20 ЗК, правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком могут обладать лишь государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, органы государственной власти и органы местного самоуправления. Иные лица не могут иметь такого права и должны преобразовать свое право в право собственности или аренды в установленный срок, кроме граждан, для которых срок не установлен (см. комментарий к ст. 270).
Таким образом, установление права постоянного (бессрочного) пользования на участок под строением, расположенным на чужом земельном участке, в рамках действующего законодательства невозможно.
Статья 272. Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком
Комментарий к статье 272
1. Действующее законодательство РФ рассматривает земельный участок и расположенное на нем недвижимое имущество как два разных, независимых друг от друга объекта, которые участвуют в гражданском обороте самостоятельно. Соответственно, у них могут быть разные субъекты прав. В комментируемой статье речь идет о ситуациях, когда заключается договор на срочное пользование земельным участком. В частности, речь идет о договоре аренды либо договоре срочного безвозмездного пользования земельным участком.
При прекращении права пользования земельным участком, которое было предоставлено собственником земельного участка собственнику недвижимости, встает вопрос о правовой судьбе недвижимого имущества, возведенного на этом земельном участке. В частности, должен быть решен вопрос о том, сохранится ли здание как объект гражданского права или подлежит сносу собственником. Для решения этого вопроса необходимо заключение соответствующего соглашения между собственником земельного участка и собственником недвижимости.
2. В п. 2 комментируемой статьи говорится о тех случаях, когда такое соглашение не было достигнуто. Вопрос о последствиях прекращения прав на земельный участок решается в таких случаях в судебном порядке. Соответствующий иск может предъявить как собственник земельного участка, так и собственник возведенной недвижимости.
В комментируемом пункте перечисляются случаи, когда снос здания или сооружения, возведенного на земельном участке, запрещен. Основания для такого запрета различны. В частности, здание может быть отнесено к числу памятников культуры Федеральным законом от 25 июня 2002 г. "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (СЗ РФ. 2002. N 26. Ст. 2519; 2003. N 9. Ст. 805; 2004. N 35. Ст. 3607). В соответствии с указанным Законом предметы недвижимости могут иметь особый правовой статус в силу их исторической или культурной ценности. Согласно ст. 3 Закона к объектам культурного наследия относятся объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры.
Объекты культурного наследия подразделяются на следующие виды:
памятники - отдельные постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями (в том числе памятники религиозного назначения: церкви, колокольни, часовни, костелы, кирхи, мечети, буддистские храмы, пагоды, синагоги, молельные дома и другие объекты, специально предназначенные для богослужений), мемориальные квартиры, мавзолеи, отдельные захоронения, произведения монументального искусства, объекты науки и техники, включая военные, частично или полностью скрытые в земле или под водой следы существования человека, включая все движимые предметы, имеющие к ним отношение, основным или одним из основных источников информации о которых являются археологические раскопки или находки;