ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 17.10.2020
Просмотров: 16936
Скачиваний: 10
4. Важным вопросом для собственника земельного участка при осуществлении его изъятия является определение справедливой выкупной цены. Комментируемая статья устанавливает требования к порядку определения выкупной цены. Согласно комментируемой статье при определении выкупной цены учитывается не только рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, но и все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Кроме того, п. п. 2 и 3 ч. 1 и ч. 4 ст. 63 ЗК РФ также предусмотрено, что изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд осуществляется после возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках; возмещения в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды, а также возмещения рыночной стоимости земельного участка. Одновременно, как уже отмечалось, ст. 63 ЗК РФ предусматривается, что по желанию лица, у которого изымается земельный участок, может быть предоставлен взамен изымаемого другой участок. В последнем случае представляется, что стоимость предоставляемого взамен изымаемого хотя бы и равноценного земельного участка должна учитываться при определении выкупной цены и соответственно такое предоставление не влечет освобождение от возмещения всех причиненных собственнику изъятием земельного участка убытков.
Согласно ч. 5 ст. 57 ЗК РФ порядок возмещения убытков собственникам земельных участков, в том числе в связи с изъятием земельных участков, устанавливается Правительством РФ. В настоящее время для расчетов указанных убытков применяется порядок, установленный Постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. N 262 "Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц" <1>.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2003. N 19. Ст. 1843.
Рыночная стоимость изымаемого земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества определяется на основании проводимой в отношении подлежащего изъятию имущества оценки, которая осуществляется в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности". Согласно ст. 3 названного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Необходимо отметить, что с учетом ст. 8 данного Закона проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд.
Статья 282. Выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд по решению суда
Комментарий к статье 282
1. Согласно ч. 3 ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. При этом принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. В развитие данных конституционных положений комментируемая статья устанавливает основания для обращения в суд федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления для принудительного изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Закрепление судебного порядка выкупа земельного участка для государственных и муниципальных нужд в тех случаях, когда собственник не согласен как с самим решением, так и с условиями соглашения о выкупе, служит конституционной гарантией обеспечения судебной защиты частной собственности. Востребованность в реализации данного права может возникнуть, только если процедура изъятия не завершена заключением с собственником соглашения об изъятии, что предполагает внесудебный порядок изъятия земельного участка.
Вышеназванные органы вправе обратиться в суд с иском о выкупе земельного участка в двух случаях:
1) если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
2) если с собственником имеются разногласия по каким-либо условиям заключаемого соглашения (о выкупной цене или по другим условиям выкупа).
Необходимо отметить, что комментируемая статья предоставляет право обращения с соответствующим иском в суд только федеральному органу исполнительной власти, органу исполнительной власти субъекта Федерации или органу местного самоуправления. Вместе с тем собственник, надлежаще извещенный о предстоящем изъятии и не согласный с решением уполномоченного органа об изъятии земельного участка, не ограничен в праве на судебную защиту. Согласно п. 2 ст. 11 ГК РФ решение, принятое в административном порядке, может быть оспорено в суде. Признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления является одним из способов защиты гражданских прав (ст. ст. 12 и 13 ГК). Одновременно ч. 2 ст. 60 ЗК РФ предусматривается, что действия, в том числе создающие угрозу нарушения прав на землю граждан и юридических лиц, могут быть пресечены путем признания недействительными в судебном порядке не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления. С учетом ч. 1 ст. 61 ЗК РФ ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или ненормативный акт органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, могут быть признаны судом недействительными.
2. Комментируемая статья устанавливает трехлетний срок для предъявления уполномоченным органом в суд иска о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Данный срок исчисляется со дня письменного уведомления собственника о предстоящем изъятии принадлежащего ему земельного участка органом, принявшим соответствующее решение об изъятии. Вместе с тем необходимо учитывать, что указанный срок следует соотносить с императивным правилом п. 3 ст. 279 ГК РФ, согласно которому выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником указанного уведомления допускается только с согласия собственника. По данному правилу в распоряжении уполномоченного органа имеется только два года для предъявления в суд иска о выкупе земельного участка.
Рассматриваемый срок на предъявление иска о выкупе следует рассматривать как пресекательный, с истечением которого утрачивается право на предъявление иска. Представляется, что к данному сроку неприменим институт исковой давности, который, как отмечается в литературе, в объективном смысле регулирует отношения, связанные с защитой гражданских прав, а в субъективном смысле - это право лица, чьи интересы нарушены, воспользоваться сроком для защиты нарушенных гражданских прав <1>. Пассивное поведение собственника земельного участка, выражающееся, например, в игнорировании как принятого решения об изъятии, так и предложения о заключении соглашения, нельзя признать нарушением права на выкуп, в защиту которого подается иск. Истечение рассматриваемого срока о выкупе абсолютно не связано с возникновением возможных препятствий к осуществлению материального права в принудительном порядке. В данном случае следует помнить, что принудительный выкуп возможен только в судебном порядке и пропуск срока на обращение в суд с иском о выкупе лишает уполномоченный орган юридической возможности реализации принятого решения об изъятии путем принудительного прекращения права частной собственности. При пропуске указанного срока и наличии потребности в изъятии соответствующего земельного участка уполномоченный орган вправе инициировать процедуру изъятия для государственных или муниципальных нужд на основе вновь принятого решения об изъятии с соблюдением всех необходимых формальностей при реализации данного решения.
--------------------------------
<1> Кириллова М.Я., Крашенинников П.В. Сроки в гражданском праве. Исковая давность. М.: Статут, 2006. С. 17.
В предусмотренных комментируемой статьей случаях иск о выкупе земельного участка может быть подан уполномоченным органом в соответствии с подведомственностью в суд общей юрисдикции или арбитражный суд.
Согласно ст. 22 ГПК РФ судам общей юрисдикции подведомственны исковые дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов по спорам, возникающим из гражданских, семейных, трудовых, жилищных, земельных, экологических и иных правоотношений, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных законом к ведению арбитражных судов.
Арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности (ст. 27 АПК). При этом арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных законами, другими организациями и гражданами (ст. 28 АПК).
Соответственно определение подведомственности при подаче указанных исков должно осуществляться с учетом субъектного состава лиц, к которым подается иск о выкупе, и возможного использования земельного участка в предпринимательских целях. Суды общей юрисдикции согласно ст. 30 ГПК РФ рассматривают иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, в соответствии с нормами об исключительной подсудности, по которым указанные иски предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов. Аналогичное правило об исключительной подсудности для рассмотрения исков о правах на недвижимое имущество установлено в ст. 38 АПК РФ, согласно которой указанные иски предъявляются в арбитражный суд по месту нахождения этого имущества.
Статья 283. Прекращение прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд
Комментарий к статье 283
1. В силу сложившейся в длительный период времени специфики отношений по предоставлению земельных участков и исключительно государственной собственности <1> на землю в пользование частных лиц был предоставлен огромный массив земель, который в настоящее время принадлежит им на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования <2>. В частности, принятый в 1970 г. Земельный кодекс РСФСР предусматривал предоставление земельных участков в бессрочное пользование, в том числе гражданам для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства, организациям для коллективного садоводства либо жилищно-строительным и дачно-строительным кооперативам для индивидуального жилищного строительства (ст. ст. 11, 44, 76, 104 и др.).
--------------------------------
<1> Согласно принятому II Всероссийским съездом Советов рабочих, солдатских и крестьянских депутатов 27 октября 1917 г. Декрету о земле было определено, что право частной собственности на землю отменяется навсегда; земля не может быть ни продаваема, ни покупаема, ни сдаваема в аренду либо в залог, ни каким-либо другим способом отчуждаема. Вся земля - государственная, удельная, кабинетская, монастырская, церковная, посессионная, майоратная, частновладельческая, общественная и крестьянская и т.д. - отчуждается безвозмездно, обращается во всенародное достояние и переходит в пользование всех трудящихся на ней.
<2> Согласно Земельному кодексу РСФСР 1922 г. предусматривалось наделение граждан землей, предоставляемой в трудовое пользование. При этом устанавливалось, что право на землю, предоставленную в трудовое пользование, бессрочно (СУ РСФСР. 1922. N 68. Ст. 901).
В отличие от постоянного (бессрочного) пользования возможность получения гражданами земель на праве пожизненного наследуемого владения возникла значительно позднее. Такое право впервые было предусмотрено Основами законодательства о земле Союза ССР и союзных республик от 28 февраля 1990 г. <1>, которыми предусматривалось предоставление гражданам в пожизненное наследуемое владение земли для ведения крестьянского хозяйства, личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома, садоводства и животноводства, дачного строительства, традиционных народных промыслов. Кроме того, получение по наследству или приобретение жилого дома также являлось основанием для предоставления земли в пожизненное наследуемое владение.
--------------------------------
<1> Ведомости СНД и ВС СССР. 1990. N 10. Ст. 129.
Последующее введение права частной собственности на землю сделало излишним существование права пожизненного наследуемого владения как особой разновидности вещных прав. Поэтому Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации" право пожизненного наследуемого владения из Земельного кодекса РСФСР было исключено.
Конституционный Суд РФ в одном из своих решений (Постановление от 13 декабря 2001 г. N 16-П <1>) непосредственно указал, что ст. 35 Конституции РФ гарантируется защита не только права собственности, но и таких имущественных прав, как право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком, который является для землепользователя именно "своим имуществом" (что должно признаваться всеми субъектами права) и как таковое не может быть изъят иначе как на основании судебного решения и лишь при условии предварительного и равноценного возмещения. Поэтому в соответствии с комментируемой статьей в случаях, когда земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, находится во владении и пользовании на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, прекращение этих прав осуществляется применительно к правилам, предусмотренным ст. ст. 279 - 282 ГК РФ, т.е. фактически с учетом тех же правил, что и изъятие земельного участка у собственника.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2001. N 52 (ч. 2). Ст. 5014.
С принятием в 2001 г. Земельного кодекса РФ был введен запрет на предоставление гражданам земель в постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение, а также существенно ограничен круг иных субъектов, которым земля может быть предоставлена в постоянное (бессрочное) пользование <1>. Одновременно земельное законодательство содержит комплекс норм, направленных на поэтапное переоформление указанных прав в собственность либо в отдельных случаях - в аренду.