Добавлен: 08.07.2023
Просмотров: 79
Скачиваний: 3
СОДЕРЖАНИЕ
Применение математических методов при оценке недвижимости
Принципы оценки и их применение к различным объектам оценки
Процесс оценки различных объектов оценки
Виды стоимости и их применение в оценочной деятельности
Понятие «стоимость», «цена» и «затраты»: сущность и сравнительный анализ в оценочной деятельности
С точки зрения доходного подхода стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, т.е. объекты, приносящие примерно одинаковый поток доходов.
Для некоторых видов недвижимости наибольшая полезность достигается, если объекты оцениваются как отдельные элементы, другие могут оказаться более полезными в качестве составной части имущественного комплекса.
Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т.е. стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.
Принцип замещения связан с установлением верхней границы стоимости объектов недвижимости, которая обусловлена затратами на строительство заменяющей собственности в приемлемые сроки. Благоразумный покупатель не будет платить за объект недвижимости больше стоимости строительства незастроенного земельного участка и затрат на строительство аналогичного строения.
Принцип замещения наиболее полно реализуется при новом строительстве, в районах массовой жилой или дачной застройки, когда преобладают одно типичные земельные участки и высок уровень стандартизации архитектурных и градостроительных проектов зданий.
Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость.
Поскольку использование объектов недвижимости носит длительный характер, то оценка их рыночной стоимости в конкретном районе должна учитывать перспективные тенденции развития данной территории. В этом отношении принцип ожидания заставляет оценщика более тщательно анализировать и сопоставлять влияние принципов, отражающих текущую рыночную ситуацию, а именно – спроса и предложения и конкуренции.
Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом эксплуатации недвижимости и включает принципы вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности, разделения.
Принцип вклада – для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.
Доходность объекта недвижимости определяется комбинацией четырех групп факторов: земли со строениями (если участок не застроен, то только земли), оборудования и технических средств (для застроенного участка – также зданий и сооружений), рабочей силы и менеджмента. При этом стоимости каждой группы объектов зависит от того насколько они увеличивают общую стоимость объекта.
Другими словами вклад – это добавление в стоимость недвижимости, которое является результатом наличия конкретного фактора или его элементов. Но такой вклад элементов недвижимости ликвиден, если стоимость предельных затрат меньше увеличения стоимости объекта недвижимости.
Принцип вклада часто используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе эффективного использования. Основной проблемой, связанной с оценкой величины вклада является то, что на практике многие элементы, влияющие на стоимость, крайне редко могут быть выделены в чистом виде из состава недвижимости или добавлены к ней. Покупатель оценивает объект недвижимости как единый комплекс, а не как сумму отдельных комплексов, не проводит при этом поэлементных расчетов.
Особое положение вреди факторов всегда занимал земельный участок со строениями, так как его вклад обусловлен принципом остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность определяется как остаток дохода, отнесенный к объекту недвижимости, после того как оплачены затраты на труд, оборудование и технические средства, менеджмент (эти факторы необходимы для того, чтобы земля приносила доход, т.к. она неподвижна и не сможет приносить доход без привлечения этих факторов).
Остаточная продуктивность объекта недвижимости, имеющего лучшее местоположение, существенно увеличивается, если оно позволяет получить дополнительные доходы за счет максимизации выручки от продаж, минимизации издержек, особенно транспортных, или за счет удовлетворения особых потребностей потребителей.
Изменение того или иного компонента, необходимого для нормального функционирования объекта недвижимости, может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. Эта закономерность прослеживается через принцип сбалансированности.
Принцип сбалансированности – для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.
Сбалансированность нарушается, если здания на земельном участке характеризуется недостаточными усовершенствованиями или, наоборот имеют излишне улучшения по отношению к земельному участку, например, его размеру.
Дисбаланс также может возникнуть, когда сооружения на земле неадекватны или избыточны по сравнению с внешним окружением, т.е. нарушается принцип соответствия. В любом из этих случаев объект недвижимости теряет стоимость из-за недостаточно эффективного использования, а риск по вероятным сделкам с такой недвижимостью увеличивается.
Для объектов недвижимости сбалансированность характеризуется экономическими показателями емкости и эффективности.
Емкость показывает, сколько объектов недвижимости может быть приложено к определенному земельному участку, при этом местные органы власти могут регулировать параметры недвижимости; устанавливать требования по сохранению ландшафта, исторической застройки, охране памятников истории и культуры, по природоохранным мероприятиям.
Эффективность определяется тем, какой уровень прибыли может обеспечить сочетание земельного участка с расположенным на нем строениями при реализации различных проектов застройки.
При рассмотрении возможных вариантов повышения эффективности использования объекта недвижимости необходимо учитывать принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них.
Принцип разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.
Характерная черта недвижимости заключается в том, что она не может быть перемещена с одного места в другое, т.е. имеет фиксированное местоположение. Поэтому переход объекта недвижимости от продавца к покупателю происходит путем передачи прав не нее.
Третья группа принципов оценки, обусловленных действием рыночной среды, включает спрос и предложение, конкуренцию, соответствие и изменение внешней среды.
Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков, а также экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений.
Принцип спроса и предложения, как основа механизма рыночного саморегулирования, объясняет большие различия в ценах на объекты недвижимости в зависимости от их целевого назначения и местоположения.
Принцип конкуренции означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на рынок недвижимости и усиливает конкуренцию.
При анализе сложившейся конкурентной ситуации необходимо иметь в виду, что конкуренция лежит в основе динамики кривых спроса и предложения и выступает исходной предпосылкой для максимизации прибыли.
Принцип соответствия состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Соответствие характеристик объекта недвижимости потребностям и ожиданиям местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него.
Прежде всего принцип соответствия проявляется через прогрессию и регрессию. (прогрессия – положительное воздействие внешней среды на стоимость недвижимости; регрессия – излишние улучшения недвижимости, проводящие к ее ухудшению или которые не востребованы рынком, определенное не соответствие объекта недвижимости его местоположению с точки зрения доступности материалов и технических для работы на донном объекте недвижимости).
Данный принцип имеет первостепенное значение при определении величины износа объекта недвижимости.
Принцип изменения внешней среды предполагает при оценке объектов недвижимости учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внешнего окружения и перспектив развития района.
Принципом, обобщающим влияние указанных ранее трех групп принципов оценки, является наиболее эффективное использование (НЭИ).
Четвертая группа принципов оценки (НЭИ) означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуется функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.
НЭИ определяется как использование недвижимости, которое:
- является законодательно разрешенным;
- физически осуществимым;
Финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала;
- обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.
НЭИ рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями.
Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспектив развития района.
Если на земельном участке уже имеется застройка, то вариантами наиболее эффективного использования могут быть ремонт, модернизация или реконструкция.
На практике принцип НЭИ является исходной предпосылкой, на которой основывается выбор конкретного вида оцениваемой стоимости недвижимости и строится заключение об ее величине.
В отчете по оценке недвижимости обязательно ставиться дата, на которую дана оценка, чтобы проследить изменения стоимости недвижимости в зависимости от факторов, которые могут на нее повлияет в сторону увеличения или снижения стоимости недвижимости.
Процесс оценки различных объектов оценки
При оценке недвижимости необходимо учесть множество факторов, которые влияют на эту недвижимость. Сам процесс оценки недвижимости трудоемок и состоит из нескольких этапов.
Процесс оценки — это последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости.
В результате проведенной работы составляется отчет об оценки недвижимости, в котором расписывается поэтапно исследуемые параметры, которые составляют стоимость недвижимости.
Оценка недвижимости проходит следующие этапы:
1.Постановка задачи –включает следующие этапы: идентификация объекта недвижимости; выявление предмета оценки; установление цели и функции оценки; установление вида оценочной стоимости; составление ограничительных условий и ознакомление с ними заказчика.
2. Сбор информации. Осуществляется сбор информации по трем направлениям: затратами на воспроизводство на дату оценки точной копии объекта или на создание замещающего функционального аналога; информация по продажам таких же или очень близких по назначению и состоянию объектам; информация по доходам, которые может принести или приносит владельцу данный объект.
3. Анализ износа. Оценщик анализирует всю собранную информацию и определяет величину износа.
4. Выбор методологии оценки. При реализации этой стадии обосновывается возможность применения определенных подходов и методов, применимых для оценки данного конкретного объекта недвижимости. Выбор определяется целью оценки, выбранной базой оценки и характером объекта.