Файл: Основные термины и понятия оценочной деятельности.pdf

Введение

Развитие рыночных отношений привело к необходимости появлении оценочной деятельности. В законодательстве Российской Федерации оценочная деятельность регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности», Федеральными стандартами оценки (№ 1-11), Приказом «Об определении инвестиционной стоимости».

К объектам оценки, согласно законодательству, относятся гражданские права, которые участвуют в гражданском обороте. Таким образом, оценочная деятельность включает оценку бизнеса, недвижимости, оценку машин, оборудования и транспортных средств, оценку нематериальных активов и оценку интеллектуальной собственности.

Всегда существует конфликт интересов кто-то хочет платить меньше, а кто-то получить больше, и чтобы сгладить данный конфликт и назначить адекватную цену объекту недвижимости необходимо опираться на точные факты на определенный момент времени. Собрать такие факты и подготовить точную цену данному объекту недвижимости – задача оценщика, который собирает и анализирует информацию с помощью математических моделей и ситуации на рынке.

В рамках рассмотрения данного вопроса будут рассматриваться следующие вопросы о применении математических методов в оценке недвижимости; принципы оценки; сам процесс оценки и его стадии; виды стоимости; сравнение понятий: «стоимость», «цена» и «затраты» в оценочной деятельности.

Целью работы является познакомиться с методами оценки, принципами оценки, основными терминами оценочной деятельности и сравнения их между собой в смысловой нагрузке в экономическом понимании и практическом значении для оценщика.

Применение математических методов при оценке недвижимости

Применение математических методов является необходимым элементом экономики. Математические модели показывают наглядность выводов, сделанных в пользу того или иного варианта использования денежных средств.

Основной целью оценки является расчет наиболее вероятной цены объекта собственности на свободном конкурентном рынке. Методологической основой оценки является три общепринятых подхода: сравнительный, доходный и затратный. С методологической точки зрения оценка определяется, как научное направление прикладного экономического анализа, основная задача которого состоит в установлении наиболее вероятной цены продажи или покупки актива на основе анализа динамики сил спроса на этот актив и его предложения на соответствующем сегменте рынка. Одним из направлений формализованного научного подхода является применение методов математики в оценке.

---

Использование математических методов в оценке предполагает следующую возможность их применения:

- в виде описательных математических моделей трех известных подходов и методов оценки, позволяющих лучше понять их сущность;

- в виде математических моделей результирующего показателя стоимости от множества ценообразующих факторов при использовании сравнительного подхода в оценке различных видов имущества.

Достоверная оценка стоимости необходима, в том числе целей кредитования, страхования, вклада в уставный капитал, развития рынка ценных бумаг и т.д.

Задача оценщика правильно оценить стоимость недвижимости, чтобы сгладить конфликт интересов участников рынка недвижимости: покупатель - желает купить дешевле, продавец - продать дороже, арендодатель хотел бы, чтобы его имущество стоило дороже, а арендатор считает, что оно стоит более дешево, а значит и плата за аренду должна быть ниже; кредитор считает, что закладываемое имущество стоит дешевле, а кредитополучатель уверен, что стоимость отдаваемого в залог имущества велика, и т.п.

Данный конфликт способен разрешить независимый оценщик (в данное время всем оценщикам для занятия данной деятельностью необходимо сдать квалифицированный экзамен), чья задача компетентно и беспристрастно оценить объект, аргументированно убедить участников транзакции в том, что рассчитанная им величина и есть та объективная стоимость, которая отражает ценность объекта на рынке в данный момент времени в данном месте. Для аргументированного доказательства и достоверности оценки правомерно применение математически выверенных результатов стоимости.

Интеллектуальный анализ данных появился в результате симбиоза средств вычислительной техники, программных технологий и математических методов. В нем используются как сравнительно новые подходы, такие как генетические алгоритмы, нейронные сети, нечеткие множества, так и вполне традиционные, имеющие длительную историю развития, такие как статистика, деревья и таблицы решений. Хотя между этими методами не всегда можно установить точный водораздел, но все же границы между ними существуют. В этих условиях вопрос о необходимости включения производства в число оптимизируемых решается в зависимости от результатов предварительной экономической оценки осуществления реконструкции на различных предприятиях и от последствий возможного решения. При этом если осуществление реконструкции или интенсификации для обеспечения прироста потребности возможно на одном-двух предприятиях или если затраты при большей вариантности размещения примерно равны между собой, а увеличение производства не оказывает существенного влияния на производство полупродуктов и товарных продуктов предприятия, то вопрос об осуществлении того или иного мероприятия может быть решен без использования экономико-математических методов.

---

Сопряжение различных математических методов в рамках имитационной модели упрощается также в связи с тем, что стыковка частей имитационной модели осуществляется не в терминах того или иного математического аппарата, а на языке цифр. Даже если моделирование частей объекта ведется на языках различных математических методов в имитационных моделях соединения частей объекта, оценка целей, критериев их достижения, результатов моделирования осуществляется через матрицы, потоки и иные общематематические понятия, задаваемые или получаемые исключительно в виде числовых, а не аналитических значений.

Многие из экономико-математических методов в условиях неопределенности, недостатка и неточности информации при невозможности полной формализации хозяйственных процессов позволяют получать лишь вероятностные результаты расчетов при анализе. В отдельных случаях возможны и ошибки. Но все же их использование значительно повышает степень достоверности анализа в сравнении с бессистемными подходами и управлением без количественной оценки решений. При использовании экономико-математического анализа улучшение результатов достигается сокращением количества неудачных исходов в числе многократных хозяйственных циклов.

Бурное развитие математического аппарата, электронно-вычислительной техники, с одной стороны, и усложнение экономических систем – с другой, вынесли на повестку дня проблему использования количественных методов расчетов в проектировании и обеспечении функционирования хозяйственных организаций микро и макроуровня. Экономико-математические расчеты в оценке кризисной ситуации и составлении многовариантной вероятностной картины ее развития представляют особенную ценность для антикризисного управления, где предъявляются наиболее высокие требования к быстроте принятия решений (естественно, без ущерба их качеству). Математические методы в экономике, хотя и стали развиваться широко лишь в последние 10 лет, в настоящее время уже не представляют собой инородное тело, а органически вошли в советскую экономическую науку, обогатив ее новыми подходами и эффективными методами исследования.

Для исследования ситуаций, влияющих на оценку недвижимости используются два метода: корреляционный и регрессионный анализ.

Корреляционный анализ – метод обработки статистических данных, заключающийся в изучении коэффициентов (корреляции). Его применение возможно в случае наличия достаточного количества (для конкретного вида коэффициента корреляции) наблюдений из более чем одной переменной. При этом сравниваются коэффициенты корреляции между одной парой или множеством пар признаков, для установления между ними статистических взаимосвязей.

---

Корреляция – это статическая зависимость между случайными величинами, не имеющими строго функционального характера, при которой изменение математического ожидания одной случайной величины приводит к изменению математического ожидания другой случайной величины. Корреляция бывает парной, частной и множественной.

Парная – показывает связь между двумя признаками (результативным и факторным или между двумя факторными).

Частная – означает зависимость между результативным и одним факторным признаком при фиксированных значениях других.

Множественная – показатель зависимости результативного и двух или более факторных признаков, используемых при анализе.

При оценке недвижимости в рамках сравнительного подхода широко используются элементы корреляционно-регрессионного анализа. Корреляционно-регрессионный анализ, как общее понятие, включает измерение тесноты, направления связи и установление аналитического выражения (формы) связи (регрессионный анализ). Корреляционно-регрессионный анализ может быть представлен двумя методами: методом парной корреляции и методом множественной корреляции (многофакторный анализ).

Регрессионный анализ – статистический метод исследования влияния одной или нескольких независимых переменных Х₁, Х₂, Х₃ … Х_n на зависимую переменную Y. Независимые переменные иначе называют регрессорами или предикторами, а зависимые переменные – критериальными.

При наличии достаточного количества данных по ценам объектов-налогов в практике оценки всё чаще начинают использовать метод регрессионного анализа. Регрессный анализ позволяет установить соответствие между ценой объекта недвижимости с учётом влияющих на её цену факторов. Такой анализ является односторонней вероятностной зависимостью между исследуемыми случайными характеристиками (величинами) и выражается функцией y=f(x), где y – зависимая переменная, а x=x_1, x₂ …x_n-n независимых переменных.

Определение величины поправок при оценке стоимости объектов недвижимости методом регрессионного анализа основано на применении серии математических формул, например: П_оц^об = В*Х, где П_оц^об –рассчитываемая величина поправки на стоимость объекта недвижимости; В – коэффициент, полученный для единицы сравнения; X – найденные (замеренные) данные для оцениваемого объекта недвижимости.
Или: П_оц^об = В*Х+ a + c +……+ n, где а, с ,..., n положительные или отрицательные поправочные коэффициенты. По количеству переменных регрессия может быть парной и множественной, а по виду связи линейной и нелинейной.

---

На различных секторах рынка недвижимости эксперты-оценщики используют многофакторные линейные и нелинейные модели типа:

V_кв= A+K(x₁, x₂, …. x_n)*S_общ. Эта модель линейной регрессии цены от площади квартиры S_общ, где А – некоторая постоянная величина;

x₁, x₂, ... x_n - различные переменные, характеризующие те или иные
факторы, от которых зависит стоимость объекта недвижимости и величина корректировки.

Алгоритм простой линейной регрессии так подбирает значения констант А и К, чтобы по анализируемой выборке квартир минимизировать сумму квадратов отклонений оценок квартир по этой формуле от реальных цен квартир.

Принципы оценки и их применение к различным объектам оценки

Оценка как процесс анализа объекта оценки с учетом прав владельца к отчуждению и использованию данного объекта оценки. Также в зависимости от дальнейшего использования объекта зависит какой принцип будет применен для составления стоимости объекта.

В оценки выделяют следующие принципы оценки недвижимости:

Первая группа принципов: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;

Вторая группа принципов: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости;

Третья группа принципов: принципы, обусловленные действием рыночно среды;

Четвертая группа принципов: принцип наиболее эффективного использования.

Первая группа принципов оценки. Исходный принцип оценки стоимости недвижимости – принцип полезности, который означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

В экономической составляющий полезность определяется исходя из сроков получения доходов или других выгод от использования объектов недвижимости, а также от престижности.

Три подхода к оценке недвижимости раскрывают различные аспекты полезности.

С точки зрения сравнительного подхода рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего такой же полезностью.

С позиций затратного подхода за продаваемый объект недвижимости нецелесообразно платить больше. Чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки.

---