Файл: Основные термины и понятия оценочной деятельности.pdf

5. Оценка прав пользования или владения земельным участком и оценка улучшений (зданий, сооружений и т.п.).

6. Согласование результатов оценки – разрешение противоречий в результатах, полученных при оценке стоимости недвижимости различными методами и определение наиболее вероятной оценочной стоимости объекта.

7. Составление отчета об оценке. Отчет должен содержать объем оцениваемых прав, цель оценки, вид определяемой стоимости, дату оценки и дату составления отчета, краткое описание методологии оценки, описание объекта оценки и его ближайшего окружения, расчеты стоимости объекта оценки одним или несколькими методами, согласование результатов отчета и обоснование окончательно выбранной оценочной стоимости. В конце Отчета должен быть приведен сертификат-свидетельство. Указывающий на то, что оценка проведена объективно и выполнена лично данным оценщиком в соответствии с Нормами профессиональной деятельности. В качестве приложений к Отчету могут быть приведены некоторые исходные данные, копии использованных в работе документов, отдельные расчеты, фотографии объекта или отдельных его элементов и т.д., а также копии документов, подтверждающих профессиональную квалификацию оценщика.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подход к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные метода оценки в рамках применения каждого из подходов.

Виды стоимости и их применение в оценочной деятельности

При проведении оценки результатом становиться определение стоимости оцениваемого объекта. Существует различные виды стоимости. В зависимости от цели оценки и от количества собранной и проанализированной информации оценщик рассчитывает рыночную стоимость, либо вид стоимости, отличный от рыночной. В стандартах оценки, которые установленные в Российской Федерации определенно 10 видов стоимости, в том числе:

- рыночная стоимость;

- стоимость объектов оценки с ограниченным рынком;

- стоимость замещения объекта оценки;

- стоимость воспроизведения объекта оценки;

- стоимость объекта оценки при существующем использовании;

- инвестиционная стоимость;

- стоимость объекта для целей налогообложения;

---

- ликвидационная стоимость;

- утилизационная стоимость;

- специальная стоимость.

Кроме того, в международной практике оценки так же применяются и другие виды стоимости. Рассчитываемые оценщиком виды стоимости можно классифицировать по различным критериям.

1.По степени рыночности различают рыночную стоимость и нормативно-рассчитанную стоимость. Под рыночной стоимостью в Международных Стандартах Оценки понимается расчетная величина, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения. Рыночная стоимость рассчитывается исходя из текущей ситуации на рынке на конкретную дату, поэтому при изменении рыночных условий она будет меняться. Важным условием определения рыночной стоимости является также то, что на покупателя и продавца не оказывается внешнего давления, и обе стороны достаточно информированы о сущности и характеристике продаваемого имущества. В некоторых случаях рыночная стоимость может выражаться отрицательной величиной. В практике оценки чаще всего стремятся определить именно обоснованную рыночную стоимость. Однако некоторые объекты оценки не обладают достаточной рыночностью, в частности, не обращаются на открытом рынке, массовом и конкурентном рынке, находятся под жестким контролем и регулируются государством, информация является закрытой и ограниченной. В этом случае рассчитывается частично рыночная стоимость. Разновидностью частичной рыночной стоимости является стоимость объекта оценки с ограниченным рынком, под которым понимается стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров. Вторым видом частичной стоимости является нормативная стоимость.

Нормативная или нормативно-рассчитываемая стоимость – это стоимость объекта собственности, рассчитываемая на основе методик и нормативов, утвержденных соответствующими органами. При этом применяются единые шкалы нормативов. Как правило, нормативно рассчитанная стоимость не совпадает с величиной рыночной стоимости, однако нормативы периодически обновляются в соответствии с базой рыночной стоимости.

2. В зависимости от методологии оценки, от учитываемых факторов стоимости различают стоимость замещения и стоимость воспроизводство объекта. Стоимость замещения – это сумма затрат на создание объект аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки с учетом износа объекта оценки. При этом предполагается создание нового объекта, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта. Стоимость воспроизводства – это сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату оценки, необходимых для создания объекта, идентичного объекту оценки. С применением идентичных материалов и технологий. С учетом износа объекта оценки. В отличие от предыдущего вида стоимости имеется создание точной копии оцениваемого объекта, но по иным действующим ценам. Данная стоимость более точно характеризует современную стоимость объекта, однако ее определение часто оказывается невозможным по причине изменения технологии, материалов и т.п.

---

3. В зависимости от предполагаемого состояния объекта после оценки различают стоимость при существующем использовании, ликвидационную стоимость. Стоимость объекта оценки при существующем использовании — это стоимость, определяемая исходя из существующих условий и целей его использования. При этом предполагается, что объект останется действующим и продолжит функционировать в неизменной среду, в организационно-правовой форме. Ликвидационная стоимость – это стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Данный вид стоимости определяется при необходимости разобрать или распродать объект оценки.

4. В зависимости от конкретных целей и ситуаций различают инвестиционную стоимость, стоимость, для целей налогообложения, утилизационную стоимость, специальную стоимость. Инвестиционная стоимость – это стоимость, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. В отличие от рыночной инвестиционная стоимость более конкретная и связана с определенным проектом и его инвестором. К оценке инвестиционной стоимости обращаются при осуществлении реорганизационных мероприятий и обосновании инвестиционных проектов. В отличие от рыночной стоимости, которая определяется мотивами поведения типичного покупателя и продавца, инвестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемых конкретным инвестором. Существует целый ряд причин, по которым инвестиционная оценка может отличаться от рыночной. Основными причинами, несомненно, могут быть различия в оценке будущей прибыльности; различия в представлениях о степени риска; разная налоговая ситуация; сочетаемость с другими объектами, принадлежащими владельцу или контролируемыми им. Стоимость для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость). Утилизационная стоимость - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с четом затрат на утилизацию объектов оценки. Утилизируемые материальные активы – это активы, которые достигли предельного состояния вследствие полного износа или чрезвычайного события и потеряли свою первоначальную полезность. Тесно связана с утилизационной стоимость скраповая стоимость, представляющая собой вторичную стоимость массы материалов, из которых состоит оцениваемый объект. Специальная стоимость объекта оценки – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки.

---

При оценке стоимости предприятия можно использовать и такое понятие как эффективная стоимость. Эффективная стоимость – стоимость актива, равная большей из двух величин – инвестиционной стоимости активов для данного владельца и стоимости их реализации.

Важно понимать, что любой вид стоимости, рассчитанный оценщиком, не является историческим фактом, а оценкой стоимости объекта в данных обстоятельствах и в соответствии с выбранной целью оценки.

Экономическое понятие стоимости выражает реальный взгляд на выгоду, которую имеет собственник данного объекта или покупатель на момент оценки. Основой стоимости любого объекта собственности, в том числе бизнеса, является его полезность.

Понятие «стоимость», «цена» и «затраты»: сущность и сравнительный анализ в оценочной деятельности

Для полного понимания отчета оценщика необходимо понимать в полно мере понятия «стоимость», «цена» и «затраты». Их точное понимание при оценке даст представление о ценности объекта для конкретного пользователя.

Стоимость для оценщика – это общеэкономическое понятие и не имеет общепринятого определения. Стоимости присущи определенные черты.

Первая и самая главная в оценке – это полезность, то есть стоимость выступает как мера полезности вещи.

Вторая черта состоит в том, что стоимость является мерой умственных и физических усилий человека при создании вещи.

В-третьих, стоимость выступает как мера относительной редкости вещи, то есть вещь не должна быть общедоступной (спрос должен превышать предложение).

В-четвертых, вещь для того, чтобы обладать стоимостью, должна обладать способностью обмениваться на другие вещи или деньги.

В-пятых, важно, что в оценке стоимость выражается в деньгах.

Понятия цены и затрат относятся к величине денежных средств, которую просят в уплату или в действительности платят за собственность, и которая может быть больше или меньше, чем ее оценочная стоимость.

Цена – показатель, обозначающий денежную сумму, требуемую, предполагаемую или уплаченную за собственность (некий товар или услугу) в рамках конкретной сделки. Цена представляет собой конкретную стоимость имущества, за которую владелец готов отчуждать права собственности да данный объект недвижимости.

---

Следовательно понятие цена соотносится с некоторой сделкой, временной и пространственный параметры которой определены однозначно. Цен служит атрибутом сделки и относится к определенному моменту времени и месту, независимо от того, была ли объявлена открыто или осталась в тайне, она является так называемым историческим фактом.

Часто оценщики, не имея информации о ценах сделок по сопоставимым объектам, проводят корректировку цен предложения как корректировку на условия сделки, что методологически абсолютно неверно. Корректировка на «условиях сделки» должна отражать отличия в мотивации конкретных покупателя и продавца от типичной мотивации при совершении типичной сделки. Выравнивать же цену предложения до цены сделки на этапе, предшествующем проведению всех корректировок в рамках сравнительного подхода, а именно на том шаге подготовки ценовой информации, который называется «Проведение ценовых характеристик объекта оценки и объектов сравнения к однородной структуре».

В большей степени цена основывается на соответствующем уровне себестоимости производства (это основной закон ценообразования) и прибыли и не обязательно равна той или ной оценочной (расчетной) стоимости, а может быть больше ли меньше ее. Также цена откланяется от оценочной стоимости в зависимости от финансовых возможностей, мотивов или особых интересов конкретных покупателя и продавца.

Для целей оценке понятие цены трактуется как первичный информационный материал, на базе которого проводится анализ и формируется суждение оценщика о стоимости.

Цена, которая уплачена покупателем за объект становиться для него частью затрат на приобретение. Затраты в оценке имеют иную классификацию, чем в бухгалтерском учете.

Затраты для оценки – представляют собой количественное выражение денежных средств, необходимых для создания (производства) или приобретения объекта оценки.

Термин затраты - означает общие затраты, произведенные собственником для приобретения данного объекта в собственность. В оценке термин «затраты» трактуется упрощенно и однозначно, в отличие от общеэкономического или бухгалтерского подхода, где имеются нюансы с различными смысловыми значениями для таких понятий, как «затраты», «расходы», «издержки и др. Однако затраты в оценки все таки имеют свою дифференциацию, но – в зависимости от того, кто их производит, - производитель или приобретатель (инвестор, потребитель) объекта оценки, так как они при этом формируются по-разному для этих различных субъектов рыночных отношений и различаются структурно, что важно читывать при проведении оценочного анализа.

---