Файл: Postateyny_kommentariy_k_Grazhdanskomu_kodexu_1_tom.pdf
ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 22.10.2020
Просмотров: 6528
Скачиваний: 12
предмета лизинга и обеспечивает его сохранность, а также осуществляет капитальный и текущий ремонт
предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга.
Статья 670. Ответственность продавца
Комментарий к
1. Правовое положение продавца по-разному определяется в науке, учитывая разные подходы к правовой
природе договора финансовой аренды (лизинга), определяемого как многосторонняя сделка, как совокупность
отдельных сделок, как договор, исполняемый третьим лицом, как особый договор, не относящийся к классу
договоров аренды, и т.д. В любом случае спецификой договора лизинга, отличающего его от обычной аренды,
являются участие в договорных отношениях продавца и его ответственность непосредственно перед
арендодателем.
Элементом финансовой аренды (лизинга) являются условия договора купли- продажи между продавцом и
арендодателем, права и обязанности из которого возникают в отношении арендатора. Как правило, выбор
продавца лежит на арендаторе, что имеет важное значение для определения объекта договора аренды и его
последующего использования.
Несмотря на то что в соответствии с
Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)"
лизингодатель обязан предоставить лизингополучателю имущество, являющееся предметом лизинга, в
состоянии, соответствующем условиям договора лизинга и назначению данного имущества, фактическая
обязанность по передаче имущества (
ГК) и ответственность за качество и другие характеристики
имущества лежат на продавце.
Если иное не предусмотрено договором лизинга, риск невыполнения продавцом обязанностей по договору
купли-продажи предмета лизинга и связанные с этим убытки несет сторона договора лизинга, которая выбрала
продавца, а риск несоответствия предмета лизинга целям использования этого предмета по договору лизинга и
связанные с этим убытки несет сторона, которая выбрала предмет лизинга (
,
Федерального закона
"О финансовой аренде (лизинге)").
Арендатор вправе предъявлять непосредственно продавцу имущества требования в отношении качества
и комплектности имущества, сроков его поставки и в других случаях ненадлежащего исполнения договора
продавцом. В отношении качества объекта договора аренды арендатор вправе предъявить требования,
предусмотренные
ГК РФ, в частности арендатор вправе потребовать от продавца:
- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых
недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени,
либо выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков)
покупатель вправе потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
Последствия передачи некомплектного товара установлены в
ГК РФ. С учетом специфики договора
финансовой аренды в случае передачи некомплектного товара (
ГК) арендатор вправе по своему выбору
потребовать от продавца доукомплектования товара в разумный срок. Если продавец в разумный срок не
выполнил требования покупателя о доукомплектовании товара, покупатель вправе потребовать замены
некомплектного товара на комплектный.
Что касается права арендатора требовать расторжения договора, либо снижения цены товара, либо
отказа от оплаты товара, то такие требования могут быть предъявлены лишь с согласия арендодателя,
поскольку связаны с обязанностью покупателя по оплате товара, исполнение которой возложено на
арендодателя.
Так, при нарушении условий о сроке передачи объекта лизинга арендатору согласно
арендатор вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков, если просрочка допущена по
обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель.
Как свидетельствует практика Высшего Арбитражного Суда РФ, у арендатора не возникает права
отказаться от исполнения встречной обязанности по оплате лизинговых платежей, если арендатор фактически
использовал имущество, имеющее недостатки, и не реализовал право обратиться к продавцу с требованием об
устранении недостатков имущества <1>.
--------------------------------
<1>
ВАС РФ от 28 января 2009 г. N 16703/08 по делу N А72-3059/2006-29/210 // СПС
"КонсультантПлюс".
Арендатор и арендодатель выступают в отношениях с продавцом как солидарные кредиторы, и в
соответствии со
ГК РФ любой из них вправе предъявить продавцу требование в полном объеме.
КонсультантПлюс
надежная правовая поддержка
Страница 290 из 333
Документ предоставлен
Дата сохранения: 22.12.2016
"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу
Российской Федерации, части второй: В 3 т."
(том 1)
(под ред. П.В. Краше...
Исполнение обязательства полностью арендатору или арендодателю освобождает должника от исполнения
другому кредитору, а солидарный кредитор, получивший исполнение от должника, обязан возместить
причитающееся другим кредиторам в равных долях, если иное не вытекает из отношений между ними.
К другим случаям ненадлежащего исполнения договора продавцом относятся неисполнение им
обязанности передать принадлежности и документы, относящиеся к товару (
ненадлежащей таре и (или) упаковке (
ГК) и др.
В том случае, если утрата предмета лизинга или утрата предметом лизинга своих функций будет иметь
место по вине лизингополучателя, согласно
Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)" это не
освобождает лизингополучателя от обязательств по договору лизинга, в том числе по оплате лизинговых
платежей, если договором лизинга не установлено иное.
2. Ответственность арендодателя перед арендатором по договору лизинга наступает в том случае, если
это предусмотрено договором финансовой аренды. Кроме того, такая ответственность имеет место, когда
ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе, если иное не предусмотрено договором. В этом
случае продавец имущества и арендодатель выступают как солидарные должники.
3. В основе норм комментируемой
лежат положения
международном финансовом лизинге, которые иногда более подробно определяют правовое положение
участников договора лизинга (см.
комментарий к ст. 668
ГК). Согласно
оговорено в настоящей Конвенции или в договоре лизинга, арендодатель освобождается от всякой
ответственности перед арендатором в отношении оборудования, кроме случаев, когда арендатору причинены
убытки вследствие того, что он полагался на опыт и суждение арендодателя, и вследствие вмешательства
последнего в выбор поставщика или спецификаций оборудования.
Арендодатель, выступающий в этом качестве, освобождается от ответственности в отношении третьих
лиц в случае причинения оборудованием вреда их жизни, здоровью или имуществу.
Глава 35. НАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Статья 671. Договор найма жилого помещения
Комментарий к
1. Вплоть до второй половины 90-х гг. XX в. основная часть жилищного фонда Российской Федерации
принадлежала государству и использовалась гражданами на основании договора найма жилого помещения. В
настоящее время большая часть жилищного фонда находится в частной собственности граждан и юридических
лиц (см.
ГК) <1>. При всем этом основным договором, с помощью которого жилые
помещения передаются в пользование вообще и во временное возмездное владение и пользование в
частности, остается договор найма жилого помещения.
--------------------------------
<1> См.: Постатейный
к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под
ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. С. 920 - 928.
Права и обязанности участников данного договора регулируются
законодательства. Среди последних особо следует выделить
РФ. Без преувеличения договор найма жилого
помещения можно назвать центральным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из
видов гражданско-правовых договоров.
2. Действующее законодательство разделяет договорные отношения, складывающиеся по поводу
возмездной передачи жилых помещений во владение и пользование. По существу комментируемая
выделяет договор найма жилого помещения, по которому жилье предоставляется только гражданам (
Безусловно, возможно заключение арендного или иного договора, который регулируется
или иными
положениями ГК РФ, по которым жилое помещение может предоставляться юридическим лицам, при этом
Кодекс оговаривает возможность его использования только для проживания граждан (
).
В свою очередь, договоры найма жилого помещения подразделяются на договор социального найма
жилого помещения (далее - договор социального найма) и договор найма жилого помещения (далее - договор
коммерческого найма) <1>. Жилищное законодательство наряду с этими договорами выделяет и договор найма
служебных жилых помещений, договор найма жилых помещений в общежитии, а также договор найма жилых
помещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов <2>.
--------------------------------
<1> Впервые термин "коммерческий наем" был использован в статье "Наем жилого помещения" (см.:
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст,
КонсультантПлюс
надежная правовая поддержка
Страница 291 из 333
Документ предоставлен
Дата сохранения: 22.12.2016
"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу
Российской Федерации, части второй: В 3 т."
(том 1)
(под ред. П.В. Краше...
указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М.: Международный центр
финансово-экономического развития, 1996).
КонсультантПлюс: примечание.
П.В. Крашенинникова "Жилищное право" включена в информационный банк согласно
публикации - Статут, 2010 (7-е издание, переработанное и дополненное).
<2> О заключении, правах и обязанностях, вытекающих из договора найма служебных жилых помещений,
договора найма жилых помещений в общежитии, а также договора найма жилых помещений, находящихся в
пользовании членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, см.: Крашенинников П.В. Жилищное
право. М.: Статут, 2011. С. 152 - 173, 215.
3. В отличие от социального найма (см.
комментарий к ней
) заключению договора
коммерческого найма жилых помещений не предшествуют те многочисленные административные предпосылки
(нуждаемость, постановка на учет и т.д.), которые, как правило, необходимы для заключения договора
социального найма. В данном случае следует достичь соглашения по всем существенным условиям договора.
4. В качестве сторон договора найма жилого помещения выступают наймодатель - собственник жилого
помещения или управомоченное им лицо и наниматель - гражданин, самостоятельно либо с другими
гражданами использующий жилое помещение для проживания.
5. За последние годы законодатель неоднократно изменял подходы к регулированию срочного
возмездного владения и пользования жилым помещением. Дело в том, что в последние десятилетия, вплоть до
6 июля 1991 г. <1>, к таким отношениям применялось исключительно определение договора найма жилого
помещения. После внесения изменений и дополнений в
РСФСР из договора найма жилого помещения был
выделен договор, для заключения которого гражданину не требовалось быть нуждающимся в улучшении
жилищных условий.
--------------------------------
<1> В этот день, 6 июля 1991 г., были внесены изменения и дополнения в
всего прочего предусматривали регламентацию арендных отношений в жилищной сфере // Ведомости СНД и ВС
РСФСР. 1991. N 28. С. 963.
До вступления в силу части второй
РФ (т.е. до 1 марта 1996 г.) в законодательстве и на практике такие
отношения именовались арендными, а соответствующие соглашения - договорами аренды. Договор аренды
жилых помещений регламентировался некоторыми нормами таких законодательных актов, как
Законы РФ
"Об основах федеральной жилищной политики"
и "
О приватизации жилищного фонда
в Российской
Федерации".
Гражданский
РФ восстанавливает прежнее наименование договора. При этом данный Кодекс, с
одной стороны, отделил коммерческий наем от социального, а с другой - договор коммерческого найма от
договора аренды, изменил не только форму, но и содержание рассмотренных выше отношений.
Во-первых, в отличие от разрозненного и фрагментарного регулирования вышеуказанными актами
арендных отношений
РФ упорядочил и почти полностью отрегулировал отношения, вытекающие из договора
коммерческого найма.
Во-вторых,
РФ установил ряд новых императивных (общеобязательных) правил, направленных, с
одной стороны, на защиту пользующихся жилыми помещениями граждан, установив обязанности наймодателя,
преимущественное право на заключение договора на новый срок, судебный порядок разрешения спорных
вопросов, а с другой стороны - на защиту собственников жилых помещений, предусмотрев обязанности
нанимателя, срок договора.
В-третьих,
РФ в основном "развел" в разные законодательные "коридоры" (гражданский и жилищный)
во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект - жилые помещения. Как следует из
Кодекса, обязательства, вытекающие из договора коммерческого найма, регулируются гражданским
законодательством. Следовательно, в соответствии со
Конституции РФ их регламентация является
исключительной компетенцией Российской Федерации, и, соответственно, обязательства, вытекающие из
договора социального найма, регулируются жилищным законодательством, т.е. согласно
Основного
Закона данная регламентация относится к совместной компетенции России и ее субъектов.
6. До вступления в силу части второй
РФ (до 1 марта 1996 г.) договор аренды жилых помещений
распространялся на отношения, связанные с возмездным владением и пользованием жилищем как гражданами,
так и юридическими лицами. Регулированию таких отношений были посвящены нормы ЖК РСФСР (
), Законов РФ "Об основах федеральной жилищной политики" (
,
фонда в Российской Федерации"
--------------------------------
КонсультантПлюс
надежная правовая поддержка
Страница 292 из 333
Документ предоставлен
Дата сохранения: 22.12.2016
"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу
Российской Федерации, части второй: В 3 т."
(том 1)
(под ред. П.В. Краше...
<1> В приватизационном законодательстве нормы, касающиеся договора аренды в государственных и
муниципальных жилищных фондах, содержались до введения в действие Федерального
N 54-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской
Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ.
2001. N 21. Ст. 2063.
В настоящее время законодатель изменил основания классификации договорных отношений, связанных с
возмездным владением и пользованием жилыми помещениями. Основными отличиями таких соглашений
перестали быть срок и условия оплаты жилого помещения.
Главным критерием разграничения договоров найма и аренды в жилищной сфере выступает определение
того, кем является субъект - пользователь жилого помещения. Законодатель, не рассматривая в данном
контексте иные различия соглашений, устанавливает четкий принцип деления договоров: если пользователем
выступает гражданин, то это договор найма жилого помещения, если юридическое лицо - то договор аренды
<1>. Соответственно в первом случае применяется
, а во втором -
ГК РФ. В первом случае
регламентация осуществляется применительно к договору коммерческого найма гражданским
законодательством, по отношению к договору социального найма - в основном актами жилищного
законодательства (как Российской Федерации, так и ее субъектов), во втором - только актами гражданского
законодательства (исключительно Российской Федерации).
--------------------------------
<1> Арендатором по договору аренды жилого помещения может выступать и индивидуальный
предприниматель. Такой вывод можно сделать, учитывая то, что в соответствии с
предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица,
соответственно применяются правила этого
, которые регулируют деятельность юридических лиц,
являющихся коммерческими организациями.
Итак, главным отличием договора аренды жилых помещений от договора найма жилых помещений
является статус субъекта возмездного владения и пользования жилищем.
7. Правовая регламентация арендных отношений содержится в
По договору аренды жилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору, являющемуся
юридическим лицом, жилое помещение за плату во временное владение и пользование. При этом арендатор не
вправе использовать жилое помещение для промышленных, складских и тому подобных целей. Суды признают
такие договоры аренды недействительными в силу их ничтожности в связи с использованием арендованного
жилого помещения в производственных целях без перевода в установленном порядке жилого помещения в
нежилое <1>.
--------------------------------
<1> См., например: Постановление ФАС Московского округа от 29 марта 2001 г. // Судебная практика по
жилищным спорам: В 2 ч. М.: Статут, 2006. Ч. 1. С. 342 - 344.
Единственная возможность использования жилища арендатором - сдать арендованное жилое помещение
в субаренду (поднаем) своим сотрудникам или иным гражданам. Поскольку ГК РФ
необходимость получения согласия арендодателя на заключение договора поднайма, думается, что на такую
возможность следует сразу указывать в договоре аренды жилого помещения.
В литературе можно встретить мнение о том, что арендатор должен предоставлять полученное им по
договору аренды жилье в субаренду по договору найма жилого помещения <1>. Представляется, что такое
положение лучше бы защищало права пользователей жильем. Однако в настоящее время об этом говорить не
приходится в связи с отсутствием специального регулирования данных отношений.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества"
(книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (4-е издание, стереотипное).
<1> См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М.: Статут, 2000. Книга вторая: Договоры о
передаче имущества. С. 658.
Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме, и если срок договора
превышает один год, то в отличие от договора найма подлежит обязательной государственной регистрации.
Как следует из
ГК РФ, срок действия договора аренды жилого помещения определяется
соглашением сторон; если же срок в договоре не указан, то считается, что он заключен на неопределенный
КонсультантПлюс
надежная правовая поддержка
Страница 293 из 333
Документ предоставлен
Дата сохранения: 22.12.2016
"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу
Российской Федерации, части второй: В 3 т."
(том 1)
(под ред. П.В. Краше...
срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую
сторону за три месяца. При этом соглашением может быть установлен другой срок для предупреждения.
Так же как и при регламентации договора коммерческого найма, ГК РФ устанавливает преимущественное
право арендатора перед другими лицами на заключение договора на новый срок
. Однако данное право
несколько отличается от права нанимателя жилого помещения. Для соблюдения преимущественного права
арендатору необходимо не позднее времени, указанного в договоре, предложить арендодателю заключить
договор на тех же или иных условиях.
Если, как уже отмечалось, арендодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать
помещение в аренду, но в течение года со дня истечения срока договора заключил аналогичный договор с
другим лицом, арендатор вправе потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по
заключенному договору и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Поскольку любое жилище непосредственно связано с землей, закон предусматривает сохранение права
пользования земельным участком, на котором расположено жилое помещение (многоквартирный дом, в котором
расположено жилое помещение), даже при переходе права собственности на участок.
Договор аренды жилого помещения обязательно должен предусматривать размер арендной платы. При
отсутствии соответствующего условия договор считается незаключенным (
ГК).
Аналогично передаче жилого помещения по договорам купли-продажи и мены передача жилища по
арендному договору осуществляется по приемо-сдаточному документу.
При прекращении договора аренды жилого помещения арендатор обязан вернуть жилище в том
состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном в договоре
(например, с произведенным ремонтом).
Статья 672. Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде
социального использования
Комментарий к
1. Жилищное законодательство предлагает две классификации жилищного фонда Российской Федерации:
первая - в зависимости от форм собственности, вторая - в зависимости от использования (
Комментируемая
, используя обе классификации, очерчивает возможность заключения договора
социального найма, с одной стороны - государственным и муниципальным жилищным фондом, с другой -
жилищным фондом социального использования.
--------------------------------
<1> Подробнее о жилищном фонде Российской Федерации см.: Крашенинников П.В.
. М.:
Статут, 2010. С. 39 - 42.
Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального
использования (далее - договор социального найма) в
только в общем виде. Подробное регулирование данного договора нашло отражение в
ЖК РФ <1> и
в иных актах жилищного законодательства как Российской Федерации, так и ее субъектов.
--------------------------------
<1> До 1 марта 2005 г., т.е. до принятия нового
РСФСР 1983 г. в части, не
противоречащей
РФ,
РФ,
РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной
жилищной политики" и некоторым другим законодательным актам.
В
и
РФ указывается, что объектом данного соглашения могут быть
жилые помещения, находящиеся лишь в домах государственного или муниципального жилищного фонда и
предназначенные только для социального использования, т.е. то жилье, которое было предоставлено (либо
предоставляется) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными или
муниципальными организациями.
2. Согласно
Конституции РФ малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся
в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и
других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. В Основном Законе России
сформулировано основополагающее правило бесплатного предоставления жилых помещений. Бесплатное
предоставление жилья государство гарантирует только малоимущим гражданам и некоторым другим лицам,
перечень которых определяется законом. Данное правило нашло свое развитие в
РФ спустя более 10 лет
после принятия
РФ. До этого времени конституционная отсылка на закон фактически (и
юридически) переводила данные отношения в русло старого жилищного законодательства -
основанных на нем правил учета субъектов Российской Федерации.
КонсультантПлюс
надежная правовая поддержка
Страница 294 из 333
Документ предоставлен
Дата сохранения: 22.12.2016
"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу
Российской Федерации, части второй: В 3 т."
(том 1)
(под ред. П.В. Краше...