ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 15.11.2020
Просмотров: 3637
Скачиваний: 1
В соответствии со ст. 611 ГК арендатор обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы не были переданы, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, он может потребовать их предоставления или расторжения договора, а также возмещения убытков.
В случае непредоставления арендатору самого имущества, являющегося объектом договора, в указанный в договоре либо разумный срок арендатор вправе истребовать от него это имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Если за несвоевременный возврат имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Законодательством не предусмотрена обязательность составления каких-либо документов при передаче имущества арендодателем арендатору и возврате этого имущества при прекращении договора аренды. Гражданский кодекс устанавливает только необходимость совершения фактических действий по предоставлению имущества и его возврату. Тем не менее на практике исполнение обязанностей арендодателя по предоставлению арендатору имущества, как правило, оформляется соответствующим передаточным актом или иным документом о передаче. Таким же образом производится и возврат арендованного имущества арендодателю по прекращении договора.
8. Расторжение договора аренды
По общим правилам расторжение договора аренды возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. Нормами ГК установлены случаи, связанные с нарушением условий договора, при которых договор аренды может быть в судебном порядке расторгнут по требованию одной из сторон.
В соответствии со ст. 619 ГК договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки либо в разумные сроки;
- по другим основаниям, предусмотренным законом.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут, когда:
- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известные арендатору и не должны были быть им обнаружены во время осмотра имущества;
- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества;
- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.
9. Документы, необходимые для нотариального
удостоверения договора аренды
Если договор аренды заключается в отношении имущества, не требующего в силу законодательства государственной регистрации, и сделки с этим имуществом также не подлежат обязательной государственной регистрации, то для нотариального удостоверения такого договора каких бы то ни было документов (правоустанавливающих и иных) не требуется. Объект договора в этом случае может быть охарактеризован со слов участников договора. Однако договоры аренды подобного имущества, как правило, заключаются в простой письменной (либо устной) форме и не удостоверяются у нотариуса. Чаще в нотариальной практике встречаются договоры аренды имущества, требующего регистрации (транспортные средства) либо права на которое подлежат государственной регистрации (недвижимое имущество). В этом случае нотариус должен проверить принадлежность сдаваемого в аренду имущества по документам, подтверждающим право собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) арендодателя. Правоустанавливающие документы при этом в делах нотариуса не оставляются, он может оставить себе лишь их копии (ксерокопии) либо сделать отметку о проверке соответствующих документов. В отношении недвижимого имущества нотариусу должна быть также представлена справка бюро технической инвентаризации о характеристике арендуемого объекта. Если сдаваемое в аренду физическим лицом недвижимое имущество приобретено им в период брака на совместные средства супругов, то в соответствии с п. 3 ст. 35 СК на сдачу такого имущества в аренду требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга. В этом согласии могут быть оговорены определенные условия, которые супруг считает нужным включить в договор. В последнем случае нотариус должен проверить соблюдение указанных условий. Если собственником (сособственником) сдаваемого в аренду имущества являются несовершеннолетние дети, договор заключается с согласия органов опеки и попечительства. В случаях, когда в нотариальном порядке оформляется договор аренды имущества с правом его выкупа, от арендодателя целесообразно истребовать также справку налогового органа об отсутствии задолженности по налогообложению.
Примерные образцы договоров аренды
┌───────────────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ Договор аренды квартиры с правом выкупа │
│ │
│ Город Екатеринбург, Свердловская область, Российская Федерация │
│ Тридцатого марта две тысячи второго года │
│ │
│ Мы, гр. Колосовская Ольга Ивановна, 17.01.1958 года рождения, проживаю-│
│щая в г. Екатеринбурге, по ул. Ленина, в доме N 18, кв. 91 (паспорт серии│
│III-АИ, N 605849, выдан ОВД Чкаловского РИК г. Свердловска 20.02.74), име-│
│нуемая в дальнейшем "Арендодатель", с одной стороны, │
│ и общество с ограниченной ответственностью "Урал" (свидетельство о госу-│
│дарственной регистрации серии I-ЖЛ, N 740, выдан Администрацией Октябрьско-│
│го района г. Екатеринбурга 19.02.96, идентификационный номер налогоплатель-│
│щика _____________), юридический адрес которого: г. Екатеринбург, ул. Вос-│
│точная, 12, фактически находящееся в г. Екатеринбурге, по ул. Ленина, 19,│
│в лице генерального директора Степанова Николая Анатольевича, действующего│
│на основании Устава, зарегистрированного Администрацией Октябрьского райо-│
│на г. Екатеринбурга 01.01.96 за N 387, и протокола собрания участников│
│ООО "Каскад" об избрании его на указанную должность от 08.09.97 N 18-п,│
│именуемое в дальнейшем "Арендатор", с другой стороны, │
│ заключили настоящий договор о нижеследующем: │
│ │
│ 1. Арендодатель предоставляет Арендатору во владение и пользование жилое│
│помещение (квартиру) под номером седьмым, находящееся в городе Екатеринбур-│
│ге, по ул. Щорса, в доме N 18. Кадастровый номер квартиры - 66:41:00│
│0/12656/Б/21 0/0048-1. │
│ Указанная квартира расположена на третьем этаже четырехэтажного кирпич-│
│ного дома и состоит из двух комнат общей полезной площадью 47,4 кв. м, в│
│том числе жилой площадью - 28,4 кв. м, что подтверждается справкой Бюро│
│технической инвентаризации города Екатеринбурга от 10.03.02 за N 014987877.│
│Инвентаризационная оценка квартиры составляет 60000 (Шестьдесят тысяч) руб-│
│лей. │
│ 2. Указанная квартира принадлежит Арендодателю на праве собственности на│
│основании договора купли-продажи, удостоверенного нотариусом города Екате-│
│ринбурга Соколовой М.И. 02.09.98 по реестру N 4572, зарегистрированного в│
│Бюро технической инвентаризации города Екатеринбурга 14.09.98 за N 264403,│
│и свидетельства о государственной регистрации, выданного Учреждением юсти-│
│ции Свердловской области по государственной регистрации прав на недвижимое│
│имущество и сделок с ним 18.12.98 за N 66-01/01-5/2000-177. │
│ 3. Квартира сдается в аренду сроком на 3 (три) года с момента подписания│
│сторонами настоящего договора. │
│ 4. Арендная плата за весь период аренды определяется сторонами в 96000 │
│(Девяносто шесть тысяч) рублей, уплачиваемых Арендатором Арендодателю сле-│
│дующим образом: 60000 (Шестьдесят тысяч) рублей - одновременно с подписа-│
│нием настоящего договора путем перечисления на лицевой счет Арендодателя│
│N 17161 в Октябрьском отделении Сберегательного банка РФ N 1182/1112 горо-│
│да Екатеринбурга. Оставшаяся сумма 36000 (Тридцать шесть тысяч) рублей вып-│
│лачивается Арендодателю по 1000 (Одной тысяче) рублей ежемесячно не позднее│
│10-го числа каждого следующего месяца путем перечисления на указанный лице-│
│вой счет либо наличными деньгами в бухгалтерии Арендатора. │
│ 5. Эксплуатационные расходы и коммунальные услуги в сумму арендной платы│
│не входят и оплачиваются Арендатором отдельно. │
│ 6. Арендодатель обязан: │
│ 6.1. Не позднее трех дней с момента подписания настоящего договора пре-│
│доставить квартиру Арендатору во владение и пользование с составлением пе-│
│редаточного акта, в котором будет отражено фактическое состояние квартиры│
│на момент его составления. Арендодатель не отвечает за недостатки сданной в│
│аренду квартиры, которые были либо должны были быть обнаружены Арендатором│
│при передаче квартиры. В случае непредоставления квартиры в указанный срок│
│Арендатор вправе по своему усмотрению истребовать от Арендодателя квартиру│
│с возмещением убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать│
│расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. │
│ 6.2. Не производить в какой бы то ни было форме отчуждение квартиры до│
│окончания срока действия настоящего договора. │
│ 7. Арендатор обязан: │
│ 7.1. Использовать полученную в аренду квартиру только для проживания в│
│ней граждан. │
│ 7.2. Содержать квартиру в исправности в соответствии с санитарными и│
│противопожарными правилами, производить за свой счет текущий ремонт, устра-│
│нять последствия аварий и повреждений, возникших по вине Арендатора либо│
│лиц, вселенных им в квартиру, являющуюся предметом настоящего договора. │
│ 7.3. Не допускать переоборудования или перепланировки квартиры без сог-│
│ласия Арендодателя. │
│ 8. Указанная квартира переходит в собственность Арендатора по истечении│
│срока аренды или до истечения его срока при условии внесения Арендатором│
│всей обусловленной настоящим договором цены. В последнем случае квартира│
│переходит в собственность Арендатора не ранее чем через один год с момента│
│заключения настоящего договора. │
│ 9. Исполнение условий настоящего договора подтверждается соответствующим│
│актом, составляемым сторонами не позднее одного месяца со дня наступления у│
│Арендатора права требования выполнения п. 8 настоящего договора. Подлин-│
│ность подписей на указанном акте в соответствии с настоящим договором долж-│
│на быть нотариально засвидетельствована. Названный акт будет служить осно-│
│ванием для передачи квартиры в собственность Арендатора и будет являться│
│неотъемлемой частью настоящего договора. │
│ 10. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения настоящего до-│
│говора в случаях, когда Арендатор либо вселенные им в квартиру лица: │
│ 10.1. Пользуются квартирой с существенным нарушением условий договора. │
│ 10.2. Существенно ухудшают квартиру. │
│ 10.3. Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного дого-│
│вором срока платежа не вносит арендную плату. │
│ 11. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только│
│после направления Арендатору письменного предупреждения о необходимости ис-│
│полнения им обязательства в определенный им срок. │
│ 12. Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора в слу-│
│чаях, когда: │
│ 12.1. Арендодатель не предоставляет квартиру в пользование Арендатору│
│либо создает препятствия пользованию квартирой в нарушение условий настоя-│
│щего договора. │
│ 12.2. Переданная Арендатору квартира имеет существенные недостатки, ко-│
│торые не были оговорены Арендодателем при заключении настоящего договора и│
│составлении передаточного акта, при этом не могли и не должны были быть об-│
│наружены Арендатором во время осмотра квартиры. │
│ 12.3. Квартира в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает,│
│окажется в состоянии, непригодном для использования. │
│ 13. В квартире, являющейся объектом настоящего договора, никто не заре-│
│гистрирован и не проживает, и лиц, сохраняющих в соответствии с действующим│
│законодательством право пользования указанной квартирой, не имеется, что│
│подтверждается справкой ЖЭК N 50 Октябрьского района г. Екатеринбурга│
│от 20.03.03 N 14. │
│ 14. Арендодателем нотариусу представлено заявление о том, что она не│
│имеет супруга, который мог бы претендовать на указанную квартиру. Арендатор│
│с содержанием указанного заявления ознакомлен. │
│ 15. Арендодатель ставит Арендатора в известность об отсутствии каких-ли-│