ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 15.11.2020
Просмотров: 3714
Скачиваний: 1
4. Основные условия договора коммерческого найма
жилого помещения
Как уже отмечалось, договор найма жилого помещения обязательно является возмездной сделкой. Плата за жилое помещение, сдаваемое в коммерческий наем, устанавливается соглашением сторон. Законом не установлены конкретные виды и способы внесения платы за пользование жилым помещением. Чаще всего плата по договору жилищного найма производится деньгами как в виде периодических платежей, так и в виде определенной твердой денежной суммы, вносимой единовременно. Однако совершенно очевидно, что сторонами договора коммерческого найма жилого помещения могут быть избраны иные способы и формы внесения платы. Представляется, что это может быть, в частности, предоставление нанимателем наймодателю определенных услуг, передача в собственность либо в пользование обусловленных договором вещей, возложение на нанимателя предусмотренных договором затрат на улучшение нанимаемого жилого помещения и т.п. Стороны вправе также использовать сочетание названных форм оплаты либо определить иные формы и порядок оплаты предмета договора.
Срок договора определяется соглашением сторон, однако он не может превышать пять лет. Срок договора жилищного найма к существенным или необходимым условиям договора не относится; если он в договоре не указан, то договор считается заключенным на пять лет.
Договором могут быть установлены права и обязанности как нанимателя, так и наймодателя.
Так, в основные обязанности наймодателя входит:
- передача нанимателю свободного жилого помещения в состоянии, пригодном для проживания;
- осуществление надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
- предоставление или обеспечение нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;
- обеспечение проведения ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении, и т.п.
Основными обязанностями нанимателя являются:
- использование жилого помещения только для проживания;
- обеспечение сохранности жилого помещения и поддержание его в надлежащем состоянии; наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя;
- своевременное внесение платы за жилое помещение;
- самостоятельное внесение коммунальных платежей, если иное не установлено договором, и т.п.
Договором может быть предусмотрена также ответственность нанимателя, при этом следует учитывать, что по общему правилу (п. 3 ст. 677 ГК) наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все проживающие в жилом помещении несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем.
Особым условием договора жилищного найма является преимущественное право нанимателя на заключение договора найма на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если эта обязанность наймодателем не выполнена, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. Данная норма не относится к договорам краткосрочного найма, т.е. договорам, заключенным на срок до одного года. Преимущественного права на возобновление договора на новый срок наниматели по таким договорам по общему правилу не имеют, за исключением случаев, когда самим договором краткосрочного найма стороны установили иное.
Отдельные условия договора в силу закона имеют диспозитивный характер. Например, проведение в сдаваемом внаем жилом помещении текущего ремонта, обязанность производить который в силу закона возложена на нанимателя (однако сторонами может быть установлено иное). В договоре может быть определен также порядок сдачи жилого помещения в поднаем, порядок вселения в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем, возможность переустройства и реконструкции жилого помещения и т.п.
5. Документы, необходимые для нотариального удостоверения
договора коммерческого найма жилого помещения
При нотариальном удостоверении по желанию сторон договора коммерческого жилищного найма нотариус для обозрения истребует правоустанавливающий документ о принадлежности сдаваемого внаем жилого помещения и его государственной регистрации. Данные документы проверяются нотариусом и возвращаются собственнику жилого помещения.
Для нотариального удостоверения договора необходима также справка бюро технической инвентаризации, из содержания которой можно наиболее точно определить и охарактеризовать в договоре сдаваемый внаем объект, дополнительно оценить информацию об отсутствии препятствий к заключению договора (например, наличие несанкционированной перепланировки жилого помещения, самовольно возведенных объектов и т.п.).
При оформлении договора нотариус должен удостовериться также в отсутствии арестов и иных ограничений (обременений) прав собственника. Подтверждением этого является выписка из Единого государственного реестра регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В истребовании справки налогового органа об отсутствии задолженности по налогообложению необходимости не имеется, поскольку перехода права собственности на жилое помещение при сдаче его внаем не происходит, однако по желанию участников договора указанные сведения могут быть приобщены к материалам дела.
На заключение договоров найма жилых помещений, приобретенных в период брака на совместные средства супругов, целесообразно получить согласие супруга наймодателя. Подобное согласие может не удостоверяться нотариально, так как в соответствии с п. 3 ст. 35 СК нотариально удостоверенное согласие супруга требуется лишь в случаях совершения сделок по распоряжению недвижимостью и сделок, требующих обязательного нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации.
Вместе с тем согласно п. 1 ст. 35 СК владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов, поэтому отсутствие такого согласия влечет оспоримость заключенного договора. Согласие супруга наймодателя на сдачу жилого помещения внаем может быть выражено в простой письменной форме.
Если внаем сдается жилое помещение, собственником (сособственником) которого является несовершеннолетний гражданин, на оформление договора требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Примерный образец
договора коммерческого найма жилого помещения
┌───────────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ Договор найма жилого помещения │
│ │
│ Город Екатеринбург, Свердловская область, Российская Федерация │
│ Тридцатого марта две тысячи второго года │
│ │
│ Мы, гр. Никитина Ольга Алексеевна, 17.01.1958 года рождения, прожи-│
│вающая в г. Екатеринбурге, по ул. Малышева, в доме N 124, кв. 11 (пас-│
│порт серии III-АИ, N 605849, выдан ОВД Чкаловского РИК г. Свердловска│
│20.02.74), именуемая в дальнейшем "Наймодатель", с одной стороны, и │
│ гр. Смольников Николай Борисович, 12.06.1970 года рождения, прожива-│
│ющий в г. Екатеринбурге, по ул. Белинского, в доме N 228, кв. 44 (пас-│
│порт серии XXIV-АИ, N 848488, выдан ОВД Ленинского района г. Екатерин-│
│бурга 11.09.95), именуемый в дальнейшем "Наниматель", с другой стороны,│
│ заключили настоящий договор о нижеследующем: │
│ │
│ 1. Наймодатель предоставляет, а Наниматель принимает во временное│
│владение и пользование (наем) жилое помещение (квартиру) под номером│
│девятым, находящееся в городе Екатеринбурге, по ул. Мичурина, в доме│
│N 17. Кадастровый номер квартиры - 66:41:00 0/12546/Б/21 0/0048-1. │
│ Указанная квартира расположена на втором этаже пятиэтажного кирпич-│
│ного дома и состоит из трех комнат общей полезной площадью 67,4 кв. м,│
│в том числе жилой площадью - 48,4 кв. м, что подтверждается справкой│
│Бюро технической инвентаризации города Екатеринбурга от 10.03.02 за│
│N 014987877. │
│ Инвентаризационная оценка квартиры составляет 80000 (Восемьдесят│
│тысяч) рублей. │
│ 2. Передаваемая внаем квартира принадлежит Наймодателю на праве│
│собственности на основании договора купли-продажи, удостоверенного но-│
│тариусом города Екатеринбурга Ивановой Т.П. 02.09.98 по реестру N 4572,│
│зарегистрированного в Бюро технической инвентаризации города Екатерин-│
│бурга 14.09.98 за N 264403, и свидетельства о государственной регистра-│
│ции, выданного Учреждением юстиции Свердловской области по государст-│
│венной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.12.98│
│за N 66-01/01-5/2000-177. │
│ 3. Сдаваемая внаем квартира находится в состоянии, полностью отвеча-│
│ющем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым жилым помещениям, ис-│
│пользуемым для целей проживания. │
│ 4. Настоящий договор заключен сроком на 3 (три) года с момента под-│
│писания настоящего договора. │
│ 5. Плата за наем квартиры определяется сторонами в 50000 (Пятьдесят│
│тысяч) рублей, уплачиваемых Нанимателем Наймодателю следующим образом:│
│12000 (Двенадцать тысяч) рублей уплачивается непосредственно при подпи-│
│сании настоящего договора, а оставшаяся сумма 38000 (Тридцать восемь│
│тысяч) рублей выплачивается Наймодателю периодическими платежами до│
│полной выплаты ежемесячно не позднее 5-го числа каждого месяца в рубле-│
│вом эквиваленте из расчета 50 долларов США в месяц по курсу ЦБ РФ на│
│момент очередного платежа. Получение указанных сумм Наймодатель подт-│
│верждает расписками, выдаваемыми им Нанимателю. │
│ В размер платы за наем квартиры включены расходы по оплате комму-│
│нальных услуг, электроэнергии и содержанию дома. │
│ 6. В случае продажи Наймодателем указанной квартиры до истечения│
│срока действия настоящего договора настоящий договор сохраняет свою си-│
│лу без изменения его условий. │
│ 7. В соответствии с настоящим договором вместе с Нанимателем в пере-│
│даваемой внаем квартире будут проживать следующие члены его семьи: жена│
│- Смольникова Марина Ивановна, 22.08.1972 года рождения (паспорт серии│
│XXIV-АИ, N 824611, выдан ОВД Ленинского района г. Екатеринбурга│
│16.12.98), и дочь Смольникова Алла Николаевна, 02.12.1998 года рождения│
│(свидетельство о рождении VII-АИ, N 587102, выдано Отделом загса Ленин-│
│ского района г. Екатеринбурга 29.12.98). │
│ Указанные лица имеют равные права с Нанимателем по пользованию нани-│
│маемой квартирой. В случае нарушения указанными лицами условий настоя-│
│щего договора ответственность за их действия несет Наниматель. │
│ 8. Наймодатель вправе: │
│ - производить в любое время по своему усмотрению проверку состояния│
│сданной внаем квартиры; │
│ - требовать от Нанимателя соблюдения правил пользования квартирой; │
│ - требовать своевременного внесения Нанимателем платы по настоящему│
│договору и освобождения им и членами его семьи квартиры по истечении│
│срока действия настоящего договора; │
│ - потребовать расторжения договора и возмещения убытков в случаях,│
│когда им будут установлены факты использования квартиры не в соответст-│
│вии с условиями настоящего договора. │
│ 9. Наймодатель обязан: │
│ - передать Нанимателю квартиру в состоянии, соответствующем условиям│
│настоящего договора, по передаточному акту; │
│ - осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором нахо-│
│дится сдаваемая внаем квартира, участвовать в капитальном ремонте дома│
│и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в квартире; │
│ - не позднее чем за три месяца до истечения срока действия настояще-│
│го договора предложить Нанимателю заключить договор на тех же или иных│
│условиях либо письменно предупредить Нанимателя об отказе от продления│
│договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года квартиру│
│внаем. Если Наймодатель не выполнит этой обязанности, договор будет│
│считаться продленным на тот же срок и на тех же условиях, если при этом│
│сам Наниматель не откажется от продления договора. │
│ 10. Наниматель вправе: │
│ - производить с письменного согласия Наймодателя переустройство и│
│реконструкцию сданной ему внаем квартиры; │
│ - с письменного согласия Наймодателя производить вселение в кварти-│
│ру, являющуюся предметом настоящего договора, своих родственников, не│
│названных в п. 7 договора; │
│ - с письменного согласия Наймодателя сдавать квартиру в поднаем с│
│соблюдением требований законодательства о норме жилой площади на одного│
│человека; │
│ - в случае надлежащего исполнения своих обязанностей по настоящему│
│договору и по истечении его срока требовать заключения с ним договора│
│найма указанного жилого помещения на новый срок преимущественно перед│
│другими лицами на прочих равных условиях; │
│ - в любое время расторгнуть настоящий договор, письменно предупредив│
│об этом Наймодателя за три месяца. │
│ 11. Наниматель обязан: │
│ - использовать полученную внаем квартиру только для проживания; │
│ - обеспечивать сохранность квартиры и поддерживать ее в надлежащем│