Файл: Отчет о проверке на заимствования 1Автор Тынников Станислав СергеевичПроверяющий.pdf

127
72
72
127
127
72
78
67 128
128
128

- Правила оказания услуг и выполнения работ по содержанию многоквартирного дома
;
- Правила осуществления деятельности по управлению МКД
Совершенствование жилищного законодательства привело к формированию новых правовых условий:
-Упрощение участия в голосовании. Доверенность можно заверить как в нотариальной конторе, так и по мету работы (учебы);
-Ранее решение вопроса о выборе места накопления средств на капремонт принималось 2/3 голосов. В настоящее время достаточно 50% и 1
голоса;
-Размещение средств, предназначенных для проведения капитального ремонта, на специальном депозитном счете банка. Это позволит избежать влияния инфляционных процессов и преумножить капитал;
-Согласно ФЗ
No 255 «О внесении изменений в Жилищный кодекс...»
непосредственное управление не может применяться в домах с количеством квартир более 16
штук
3.
В отличие от управления управляющей организацией при управлении многоквартирным домом ТСЖ
собственники помещений принимают непосредственное участие в управлении таким домом. ТСЖ вправе, в
1 Русецкий, А. Е. Государственная регистрация ипотеки / А.Е. Русецкий. - М.: Юстицинформ, 2017. - 28 c
2 Жилищный кодекс Российской Федерации (с изменениями на 31 декабря 2017 года) (редакция,
действующая с 11 января 2018 года)
3 Юдина Е.В. Проблемы создания товариществ собственников жилья: юридические аспекты // Пробелы в российском законодательстве. - 2014. - No 2. - С. 97 - 99
частности, предоставлять в пользование (ограниченное пользование) часть общего имущества многоквартирного дома
(например, сдавать помещения в аренду третьим лицам), получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений земельные участки для жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации
. Срок деятельности ТСЖ не ограничен, если иное не предусмотрено уставом товарищества
(ч. 1, 4 ст. 135, ч. 2 ст. 137 ЖК РФ).
В отличие от ТСЖ управляющая организация осуществляет деятельность по управлению многоквартирными домами на основании лицензии.
Управляющая организация несет перед собственниками помещений в многоквартирном доме ответственность за ненадлежащее оказание услуг в
соответствии с действующим законодательством
, в частности законодательством о защите прав потребителей. Кроме того, исполнение управляющей организацией обязанностей по договору управления и соблюдение при оказании услуг и (или) выполнении работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме установленных требований является предметом лицензионного контроля. Срок деятельности управляющей организации ограничен договором управления (ч. 1, 5 ст. 162
ЖК РФ; преамбула Закона от 07.02.1992 N 2300-1; п. п. 3, 25 Положения, утв.
Постановлением Правительства РФ от
28.10.2014 N 1110 ).
Таким образом, жилищное законодательство позволяет собственникам помещений самостоятельно определить наиболее удобный способ управления многоквартирным домом, принимая во внимание всю полноту сложившихся отношений как межд у собственниками, так и с третьими лицами.
Рассмотрим некоторые проблемы, возникающие при непосредственном управлении МКД.
1. Увеличение стоимости услуг по водоснабжению и водоотведению за счёт стоимости издержек Региональной саморегулируемой организации
77
1
67
128
67
67
128
53
1
84
1
1
36
1
1
15
72
57
1
52
51
1
137
42

(РСО). Саморегулируемой организацией называется некоммерческая организация, основанная на членстве, которая создана с целью саморегулирования и объединения субъектов предпринимательской деятельности определённого вида, или на основе единства рынка произведённых услуг (товаров, работ) или отрасли производства услуг
(товаров, работ).
Разница в тарифах различных организаций коммунального комплекса обусловлена объёмом реализации коммунальных услуг (обратно- пропорциональная зависимость: чем больше объём реализации услуг, тем меньше размер тарифа) [2. С. 16].
2. Размывается ответственность за качество оказанных коммунальных услуг. РСО обязана поставить коммунальный ресурс на границу эксплуатационной ответственности жилого дома, а не в квартиру собственника, нанимателя. Граница эксплуатации жилого дома, как правило,
находится в колодце с вводной задвижкой или, в лучшем случае, проходит по стене жилого дома. То есть от границы эксплуатационной ответственности до квартиры ответственность за поставку коммунального ресурса лежит на каждом собственнике жилого дома, так как данный участок трубы является общедолевой собственностью. В результате люди «остаются наедине со своими проблемами» [2. С. 18].
3. Обязанность по предоставлению достоверных данных по лицевым счетам возлагается на собственников жилых помещений. Также по вопросам,
связанным с предоставлением коммунальных услуг и расчётами за коммунальные услуги, собственникам помещений необходимо обращаться в каждую РСО в отдельности.
Поскольку собственник помещения самостоятельно заключает все договоры с обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями, это приводит к дополнительным затратам времени и сил. Отсутствие единой квитанции ведёт к тому, что пользователи вынуждены производить оплату услуг в разных местах и разное время [3. С. 76].
4.
При непосредственном способе управления между собственниками и ресурсоснабжающими организациями отсутствует посредник в лице юридического лица, способный наиболее эффективно защищать интересы жильцов
. Самостоятельное отстаивание своих прав в суде каждым собственником жилья чревато недобросовестным поведением ресурсоснабжающей организации [4. С. 34-35].
5. Когда собственников призывают выбрать непосредственное управление, предполагается, что в итоге будут выполняться те же работы, что делала на доме управляющая организация, и ответственность подрядчики будут нести такую же, что несла управляющая организация, однако это не так. В соответствии с действующим законодательством жилищная управляющая компания несёт ответственность даже за те работы, которые не прописаны в её договоре с собственником
. Множество надзорных инстанций всегда могут побудить управляющую организацию вы- полнить те работы, которые необходимы, даже если в утверждённом перечне работ их нет. Если речь идёт о непосредственном управлении,
побудить подрядчика выполнить какие-то работы собственники дома могут только через суд
Также управляющая организация обязана выполнять работы, например,
по подготовке дома к зиме, даже в случае, если далеко не все собственники своевременно вносят плату за содержание и ремонт жилья. В случае с непосредственным управлением подрядная организация выполняет работы ровно на такую сумму, какую она соберёт с жильцов, и ровно на те виды
42
42
90
42
167
42
167

работ, которые оговорены в договоре [3. С. 80].
6. При непосредственном управлении каждый дом и каждая квартира должны быть оснащены приборами учёта ресурсов — общедомовым и индивидуальным соответственно. Есть варианты: либо жильцы сделают это за свой счёт, либо раскошелятся ресурсоснабжающие компании, а потом внесут свои затраты в тариф. В первом случае можно сэкономить, купив счётчики подешевле. Но нет никакой гарантии, что поставщик признает эти приборы. Если же довериться монополистам, то вряд ли стоит ожидать, что они установят населению самые дешёвые счётчики [1. С. 105]. Здесь есть и другие проблемы. Например, для стандартной трёхкомнатной квартиры понадобится, как минимум, пять счётчиков — на каждый обогревательный прибор. На их установку уйдёт около 10 тысяч рублей. Раз в 3-4 года приборы нужно будет менять и раз в год — проверять, что потребует дополнительных затрат [1. С. 107].
«В прямых договорах огромное количество минусов. Мало поставить счётчики, за их обслуживание надо платить, периодически проверять и менять, регулярно снимать с них показания, с каждым поставщиком рассчитываться по отдельной квитанции», — говорит заместитель председателя Жилищного комитета Санкт-Петербурга Владимир Гайдей [3.
С. 78].
В. Гайдей утверждает также, что если потребитель будет платить за тот объём тепла, воды и электричества, который он получил, для многих жильцов расходы на жилищно-коммунальные услуги существенно вырастут. «Ведь наш жилфонд находится в весьма плачевном состоянии, как и его внутридомовые сети. Из-за этого теряется много ресурсов» [3. С. 82].
7. Одной из положительных сторон непосредственного управления
МКД является то, что каждый собственник сам отвечает по своим долгам перед ресурсоснабжающими организациями. Но даже прямой договор не позволит отключить воду отдельно взятому должнику,— для этого придётся менять всю систему водоснабжения в стране из-за особенности строения внутридомовых систем тепло- и водоснабжения. «Разводка отопления у нас не горизонтальная, а вертикальная — из-за этого, чтобы действительно учесть объём потребляемого тепла, нужно ставить счётчик на каждую батарею. Кроме того, отключить воду или тепло одному неплательщику невозможно — тоже из-за разводки. Лишить воды можно сразу все квартиры,
завязанные на один стояк.
Также, по мнению В. Гайдея, минус в том, что все жильцы будут оплачивать коммунальные услуги согласно расходу по своим счётчикам,
который установлен у них в квартире. «И встаёт вопрос о том, как учитывать расход ресурсов на общедомовой собственности? Каким образом брать со всех плату за неё?» [3. С. 82].
Таким образом, необходимым условием реализации непосредственного управления является высокая активность самих жителей. Непосредственное управление годится для малоквартирных домов, не более 10-12 квартир.
Поэтому собственникам помещений, прежде чем решиться на непосредственное управление своим домом, необходимо взвесить все плюсы и минусы. Если собственники дома считают, что результаты голосования за переход на непосредственное управление являются недостоверными, они могут обратиться за защитой своих интересов в прокуратуру или суд. При этом будут запрошены протоколы общего собрания собственников многоквартирного дома и бюллетени для голосования на предмет выявления фальсификаций. Если в ходе проверки будет выявлено, что результаты
42
42
42

голосования не соответствуют действительности, решение общего собрания собственников многоквартирного дома о переходе на непосредственное управление будет отменено как незаконное.
102