Файл: 1 Теоретические основы Ипотечного кредитования 3 1 Ипотечный кредит как форма кредита в экономике 3.docx
Добавлен: 22.11.2023
Просмотров: 143
Скачиваний: 3
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
СОДЕРЖАНИЕ
1 Теоретические основы Ипотечного кредитования
1.1 Ипотечный кредит как форма кредита в экономике
1.2 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в РФ
1.3 Современное состояние ипотечного кредитования в России
2 Организация ипотечного кредитования в коммерческом банке
3 Основные направления развития ипотечного кредитования в России
3.1 Проблемы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования
искажаются рыночные отношения, и тормозится формирование рынка ипотеки в России.
Еще одна проблема регионов: банки неохотно работают с жителями малых городов и районных центров.
Исследование причин, сдерживающих развитие ипотечного кредитования, приводит к мысли о том, что в России инфляционные процессы и отсутствие таких важных институтов, как аренда, финансирование строительства, капитальный ремонт, лишение прав заемщика на недвижимость, не позволили зародиться такому важному институту, каким является ипотечное кредитование.
В настоящее время в России практически отсутствует определенное соответствие между стоимостью арендной недвижимости и частного жилья, а также между стоимостью жилищно-коммунальных услуг для частного и муниципального жилья. Это и является первопричиной отсутствия у нас реального рынка жилья и арендных услуг, что в свою очередь блокирует все цены, связанные с недвижимостью, и тормозит развитие как ипотеки в целом, так и ипотеки арендной недвижимости, которая в большей степени способствует становлению эффективного ипотечного кредитования.
Хорошо известно, что частная арендная собственность или недвижимость, приносящая доход, с хорошо рассчитываемой амортизацией является более надежным залогом недвижимости, чем просто частная личная недвижимость, благодаря стабильности доходов от аренды.
Сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается следующими основными факторами:
1. неотработанность государственными финансовыми и экономическими органами функционирования системы ипотечного жилищного кредитования;
2. относительная слабость отечественной банковской системы, ее заинтересованность в работе с населением, отсутствие опыта долгосрочного кредитования;
3. невысокий финансовый потенциал отечественных страховых, риэлтерских и оценочных компаний, отсутствие у них необходимого опыта по страхованию рисков, возникающих в связи с предоставлением ипотечного кредита;
4. отсутствие у населения устойчивых моделей сберегательного и кредитного поведения;
5. юридические (правовые) проблемы, охватывающие вопросы создания жилищно-инвестиционного законодательства, нормативно-правовой базы, позволяющие слаженно работать всем секторам инвестиционного жилищного рынка;
6. высокая стоимость ссуд при низкой платежеспособности населения;
7. проблема привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную жилищную систему.
8. психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства нашего населения - нежелания жить в долг ("берешь деньги чужие, - а отдавать приходится свои").
Необходимо отметить, что на сегодняшний день в России отсутствует вторичный рынок ипотечного капитала для осуществления бесперебойного функционирования механизма рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов, предоставляемых преимущественно универсальными коммерческими банками на первичном рынке. Таким образом, одной из первостепенных проблем является создание и укрепление вторичного рынка капитала, для решения которой был проведен ряд мероприятий на законодательном уровне
Кроме того, на современном этапе развития рынка ипотечного кредитования российские банки столкнулись с существующими противоречиями в части российского законодательства, регламентирующего обращение взыскания на заложенное имущество. Несмотря на внесенные поправки, имеющиеся правовые основы не позволяют создать унифицированную процедуру обращения взыскания.
Проблема неплатежей и отсутствие возможности реализации залога вызваны, прежде всего, проведением некачественной первоначальной оценки кредитоспособности потенциального заемщика, так как на сегодняшний день системы мониторинга физических лиц, применяемые в российских коммерческих банках, как правило, основываются на западных моделях и не позволяют учесть все особенности российской экономической ситуации.
Долгосрочный характер кредитования, большой размер кредитов в сочетании с все еще доминирующим процентом доходов неофициального характера увеличивают риски при рассмотрении вопроса о предоставлении кредита. На сегодняшний день в России не сформирована многолетняя практика погашения ипотечных кредитов различными категориями граждан и достаточный объем статистической информации по данному направлению, а также отсутствует стабильная экономическая система, что усложняет процесс оценки вероятности потери заемщиком источника погашения кредита.
Данные проблемы могут быть решены посредством выработки унифицированной качественной системы оценки заемщиков - скоринговой системы, адаптированной к российским условиям и позволяющей выделить целевую аудиторию банка, а, следовательно, провести сегментацию рынка и позиционирование кредитов на каждом из сегментов.
В целом совершенствование процессов оценки кредитоспособности способствует формированию стабильного и ликвидного ипотечного кредитного портфеля и уменьшению вероятности возникновения просроченной задолженности. К сожалению, российские банки не имеют унифицированной системы оперативного управления проблемными кредитами, кроме того, в стране отсутствует правоприменительная практика в отношении взыскания просроченной задолженности. Несомненно, что по сравнению с потребительским кредитованием ипотечное кредитование имеет характерное преимущество - обязательное наличие обеспечения в виде недвижимого имущества. Однако на сегодняшний день проблемы в российском законодательстве не позволяют банкам организовать эффективно действующий институт обращения взыскания на заложенное имущество. Несмотря на ряд внесенных изменений в нормативно-правовые акты, регулирующие ипотечное кредитование, проблемы развития правовых норм стоят достаточно остро.
Российский рынок жилой недвижимости является недостаточно обеспеченным кредитно – финансовыми механизмами, которые смогли бы поддержать платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жилья в массовом порядке.
Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности развить социальные проблемы многих россиян. Ипотека – это такой вид залога объекта недвижимости, при котором не передается в руки кредитора закладываемое имущество, оно остается у должника (залогодателя) в его пользовании и владении.
Ипотечный кредит – это кредит, обязательства, по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества
Ипотечное кредитование возрастает. Объем рублевой ипотеки, выданной в РФ в 2016 году, вырос по сравнению 2015 годом на 21 % – до 1 288 231 млн. руб. Валютная ипотека почти не выдается. В 2016 году объем ее выдачи составил всего 759 млн. руб., что на 75 % меньше чем в 2015 году – 3 030 млн. руб.
Согласно статистике, ипотека доступна лишь той категории граждан, чей ежемесячный доход составляет 40 – 50 тыс. руб. На сегодняшний день это лишь 7 % населения нашей страны. Средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам к концу 2016 года снизилась до 12,62 % годовых, что на 0,81 % ниже, чем в 2015 году.
Ипотечное кредитование имеет ряд особенностей:
1. Ипотекой признается залог имущества, непосредственно связанного с землей, либо земельный участок – при наличии собственности на землю, либо объекты недвижимости (здания, сооружения, жилые дома).
2. Долгосрочный характер ипотечного кредита (20 – 30 лет).
3. Заложенное имущество на период действия ипотеки остается у должника;
4. Законодательной базой ипотечного кредитования является залоговое право.
5. Развитие ипотечного кредитования предполагает наличие рынка недвижимости, который представляет собой совокупность участников (покупатель, продавец, собственник, девелопер, брокер, агент, риелтор, управляющий недвижимостью, государственные регулирующие органы и т. д.) и сделок (покупка, продажа, аренда и т. д.) совершаемых между ними.
6. Ипотечное кредитование, как правило, осуществляют специализированные банки.
В России ипотечное кредитование регламентируется нормативно – правовыми актами, основные из которых:
1. Конституция РФ, закрепляющая права гражданина на жилье и охрану частной собственности.
2. ГК РФ, который устанавливает правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, основание на обращение взыскания на имущество, находящееся в залоге.
3. ФЗ от 21.07.1997г. № 122 – ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
4. ФЗ № 143 «Об ипотеке». Также выявлен ряд особенностей ипотечного кредитования: несовершенство законодательной базы; высокий уровень риска; высокая стоимость ипотечных ссуд для потребителей; низкий уровень доходов граждан; постоянный рост цен на жилье; психологические факторы (нежелание граждан жить в долг).
Для того, чтобы ипотечное кредитование было доступно граждан нашей страны со средними доходами, необходимо снижение процентных ставок по кредитам, повышение благосостояния населения, нормальная ситуация на рынке недвижимости: снижение цен на жилье, закрепление на законодательном уровне предельных процентных ставок по ипотечным кредитам, размеры которых будут удовлетворять не только кредиторов, но и заемщиков.
Ипотечное кредитование – это целостный механизм реализации
отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания
ипотечных кредитов. Целью развития системы ипотечного кредитования
является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с
другой – стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства.
В настоящее время теоретические исследования российских ученых в
области ипотечного кредитования далеки от завершения, об этом
свидетельствует разнообразие подходов к трактовке искомой категории,
определения особенностей и видов кредитов.
В последние годы произошел, значительны рост объемов рынка
ипотечного кредитования в Российской Федерации. Несмотря на высокие
ставки, низкую платежеспособность населения, высокую стоимость
недвижимости, высокую цену долгосрочных денежных ресурсов и другие
факторы, рынок ипотечного кредитования активно развивается.
Важную роль в данном процессе играет государство. Успешному
формированию и развитию системы ипотечного кредитования способствует
активная политика государства, направленная на поддержку развития
национальной ипотечной системы.
Государство объективно заинтересовано в развитии системы ипотечного
кредита. В развитых странах банки пользуются потенциальной поддержкой
государства: для них создана необходимая законодательная база; эффективно
работают государственные органы, регистрирующие сделки с недвижимостью;
функционируют специализированные институты, проводящие операции с
ипотечными ценными бумагами и косвенно регулирующие их деятельность.
Государство постоянно контролирует деятельность этих банков, а также
состояние и развитие системы ипотечного кредита в целом.
Таким образом, ипотека эффективный инструмент решения жилищной проблемы, важнейшим механизмом регулирования денежной массы, фактором увеличения занятости населения и одним из основных направлений в достижении экономического прогресса в целом.
1. Османова, Х.О. Финансовый менеджмент в системе управления коммерческими банками // Наука и современность. – 2019г.
2. Корсунова Н. Н. Экономическая сущность и виды банковского
кредита / Н. Н. Корсунова // Международный студенческий научный вестник. – 2016г.
3. Кортель Л. В. Ипотечное страхование / Л. В. Кортель // Научно-практические исследования. – 2019. – №4.1 (19). – С. 17-23.
4. Курегян З. С. Ипотечный кредит в системе кредитных отношений /
З. С. Курегян // Проблемы совершенствования организации производства и управления промышленными предприятиями: Межвузовский сборник научных трудов. – 2017. – №1. – С. 345-349.
5. Куропаткина М. П. Ипотечный кредит в системе кредитноденежных отношений / М. П. Куропаткина, С. В. Шарохина // E-Scio. – 2019г
Еще одна проблема регионов: банки неохотно работают с жителями малых городов и районных центров.
Исследование причин, сдерживающих развитие ипотечного кредитования, приводит к мысли о том, что в России инфляционные процессы и отсутствие таких важных институтов, как аренда, финансирование строительства, капитальный ремонт, лишение прав заемщика на недвижимость, не позволили зародиться такому важному институту, каким является ипотечное кредитование.
В настоящее время в России практически отсутствует определенное соответствие между стоимостью арендной недвижимости и частного жилья, а также между стоимостью жилищно-коммунальных услуг для частного и муниципального жилья. Это и является первопричиной отсутствия у нас реального рынка жилья и арендных услуг, что в свою очередь блокирует все цены, связанные с недвижимостью, и тормозит развитие как ипотеки в целом, так и ипотеки арендной недвижимости, которая в большей степени способствует становлению эффективного ипотечного кредитования.
Хорошо известно, что частная арендная собственность или недвижимость, приносящая доход, с хорошо рассчитываемой амортизацией является более надежным залогом недвижимости, чем просто частная личная недвижимость, благодаря стабильности доходов от аренды.
Сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается следующими основными факторами:
1. неотработанность государственными финансовыми и экономическими органами функционирования системы ипотечного жилищного кредитования;
2. относительная слабость отечественной банковской системы, ее заинтересованность в работе с населением, отсутствие опыта долгосрочного кредитования;
3. невысокий финансовый потенциал отечественных страховых, риэлтерских и оценочных компаний, отсутствие у них необходимого опыта по страхованию рисков, возникающих в связи с предоставлением ипотечного кредита;
4. отсутствие у населения устойчивых моделей сберегательного и кредитного поведения;
5. юридические (правовые) проблемы, охватывающие вопросы создания жилищно-инвестиционного законодательства, нормативно-правовой базы, позволяющие слаженно работать всем секторам инвестиционного жилищного рынка;
6. высокая стоимость ссуд при низкой платежеспособности населения;
7. проблема привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную жилищную систему.
8. психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства нашего населения - нежелания жить в долг ("берешь деньги чужие, - а отдавать приходится свои").
Необходимо отметить, что на сегодняшний день в России отсутствует вторичный рынок ипотечного капитала для осуществления бесперебойного функционирования механизма рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов, предоставляемых преимущественно универсальными коммерческими банками на первичном рынке. Таким образом, одной из первостепенных проблем является создание и укрепление вторичного рынка капитала, для решения которой был проведен ряд мероприятий на законодательном уровне
Кроме того, на современном этапе развития рынка ипотечного кредитования российские банки столкнулись с существующими противоречиями в части российского законодательства, регламентирующего обращение взыскания на заложенное имущество. Несмотря на внесенные поправки, имеющиеся правовые основы не позволяют создать унифицированную процедуру обращения взыскания.
Проблема неплатежей и отсутствие возможности реализации залога вызваны, прежде всего, проведением некачественной первоначальной оценки кредитоспособности потенциального заемщика, так как на сегодняшний день системы мониторинга физических лиц, применяемые в российских коммерческих банках, как правило, основываются на западных моделях и не позволяют учесть все особенности российской экономической ситуации.
Долгосрочный характер кредитования, большой размер кредитов в сочетании с все еще доминирующим процентом доходов неофициального характера увеличивают риски при рассмотрении вопроса о предоставлении кредита. На сегодняшний день в России не сформирована многолетняя практика погашения ипотечных кредитов различными категориями граждан и достаточный объем статистической информации по данному направлению, а также отсутствует стабильная экономическая система, что усложняет процесс оценки вероятности потери заемщиком источника погашения кредита.
Данные проблемы могут быть решены посредством выработки унифицированной качественной системы оценки заемщиков - скоринговой системы, адаптированной к российским условиям и позволяющей выделить целевую аудиторию банка, а, следовательно, провести сегментацию рынка и позиционирование кредитов на каждом из сегментов.
В целом совершенствование процессов оценки кредитоспособности способствует формированию стабильного и ликвидного ипотечного кредитного портфеля и уменьшению вероятности возникновения просроченной задолженности. К сожалению, российские банки не имеют унифицированной системы оперативного управления проблемными кредитами, кроме того, в стране отсутствует правоприменительная практика в отношении взыскания просроченной задолженности. Несомненно, что по сравнению с потребительским кредитованием ипотечное кредитование имеет характерное преимущество - обязательное наличие обеспечения в виде недвижимого имущества. Однако на сегодняшний день проблемы в российском законодательстве не позволяют банкам организовать эффективно действующий институт обращения взыскания на заложенное имущество. Несмотря на ряд внесенных изменений в нормативно-правовые акты, регулирующие ипотечное кредитование, проблемы развития правовых норм стоят достаточно остро.
3.2 Перспективы развития ипотечного кредитования
Российский рынок жилой недвижимости является недостаточно обеспеченным кредитно – финансовыми механизмами, которые смогли бы поддержать платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жилья в массовом порядке.
Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности развить социальные проблемы многих россиян. Ипотека – это такой вид залога объекта недвижимости, при котором не передается в руки кредитора закладываемое имущество, оно остается у должника (залогодателя) в его пользовании и владении.
Ипотечный кредит – это кредит, обязательства, по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества
Ипотечное кредитование возрастает. Объем рублевой ипотеки, выданной в РФ в 2016 году, вырос по сравнению 2015 годом на 21 % – до 1 288 231 млн. руб. Валютная ипотека почти не выдается. В 2016 году объем ее выдачи составил всего 759 млн. руб., что на 75 % меньше чем в 2015 году – 3 030 млн. руб.
Согласно статистике, ипотека доступна лишь той категории граждан, чей ежемесячный доход составляет 40 – 50 тыс. руб. На сегодняшний день это лишь 7 % населения нашей страны. Средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам к концу 2016 года снизилась до 12,62 % годовых, что на 0,81 % ниже, чем в 2015 году.
Ипотечное кредитование имеет ряд особенностей:
1. Ипотекой признается залог имущества, непосредственно связанного с землей, либо земельный участок – при наличии собственности на землю, либо объекты недвижимости (здания, сооружения, жилые дома).
2. Долгосрочный характер ипотечного кредита (20 – 30 лет).
3. Заложенное имущество на период действия ипотеки остается у должника;
4. Законодательной базой ипотечного кредитования является залоговое право.
5. Развитие ипотечного кредитования предполагает наличие рынка недвижимости, который представляет собой совокупность участников (покупатель, продавец, собственник, девелопер, брокер, агент, риелтор, управляющий недвижимостью, государственные регулирующие органы и т. д.) и сделок (покупка, продажа, аренда и т. д.) совершаемых между ними.
6. Ипотечное кредитование, как правило, осуществляют специализированные банки.
В России ипотечное кредитование регламентируется нормативно – правовыми актами, основные из которых:
1. Конституция РФ, закрепляющая права гражданина на жилье и охрану частной собственности.
2. ГК РФ, который устанавливает правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, основание на обращение взыскания на имущество, находящееся в залоге.
3. ФЗ от 21.07.1997г. № 122 – ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
4. ФЗ № 143 «Об ипотеке». Также выявлен ряд особенностей ипотечного кредитования: несовершенство законодательной базы; высокий уровень риска; высокая стоимость ипотечных ссуд для потребителей; низкий уровень доходов граждан; постоянный рост цен на жилье; психологические факторы (нежелание граждан жить в долг).
Для того, чтобы ипотечное кредитование было доступно граждан нашей страны со средними доходами, необходимо снижение процентных ставок по кредитам, повышение благосостояния населения, нормальная ситуация на рынке недвижимости: снижение цен на жилье, закрепление на законодательном уровне предельных процентных ставок по ипотечным кредитам, размеры которых будут удовлетворять не только кредиторов, но и заемщиков.
Заключение
Ипотечное кредитование – это целостный механизм реализации
отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания
ипотечных кредитов. Целью развития системы ипотечного кредитования
является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с
другой – стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства.
В настоящее время теоретические исследования российских ученых в
области ипотечного кредитования далеки от завершения, об этом
свидетельствует разнообразие подходов к трактовке искомой категории,
определения особенностей и видов кредитов.
В последние годы произошел, значительны рост объемов рынка
ипотечного кредитования в Российской Федерации. Несмотря на высокие
ставки, низкую платежеспособность населения, высокую стоимость
недвижимости, высокую цену долгосрочных денежных ресурсов и другие
факторы, рынок ипотечного кредитования активно развивается.
Важную роль в данном процессе играет государство. Успешному
формированию и развитию системы ипотечного кредитования способствует
активная политика государства, направленная на поддержку развития
национальной ипотечной системы.
Государство объективно заинтересовано в развитии системы ипотечного
кредита. В развитых странах банки пользуются потенциальной поддержкой
государства: для них создана необходимая законодательная база; эффективно
работают государственные органы, регистрирующие сделки с недвижимостью;
функционируют специализированные институты, проводящие операции с
ипотечными ценными бумагами и косвенно регулирующие их деятельность.
Государство постоянно контролирует деятельность этих банков, а также
состояние и развитие системы ипотечного кредита в целом.
Таким образом, ипотека эффективный инструмент решения жилищной проблемы, важнейшим механизмом регулирования денежной массы, фактором увеличения занятости населения и одним из основных направлений в достижении экономического прогресса в целом.
Список используемой литературы
1. Османова, Х.О. Финансовый менеджмент в системе управления коммерческими банками // Наука и современность. – 2019г.
2. Корсунова Н. Н. Экономическая сущность и виды банковского
кредита / Н. Н. Корсунова // Международный студенческий научный вестник. – 2016г.
3. Кортель Л. В. Ипотечное страхование / Л. В. Кортель // Научно-практические исследования. – 2019. – №4.1 (19). – С. 17-23.
4. Курегян З. С. Ипотечный кредит в системе кредитных отношений /
З. С. Курегян // Проблемы совершенствования организации производства и управления промышленными предприятиями: Межвузовский сборник научных трудов. – 2017. – №1. – С. 345-349.
5. Куропаткина М. П. Ипотечный кредит в системе кредитноденежных отношений / М. П. Куропаткина, С. В. Шарохина // E-Scio. – 2019г