Файл: Организация ипотечного кредитования проблемы, перспективы и особенности отражения в отчётности банка.pdf

Страница 1 из 31
НЕГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ ЧАСТНОЕ
УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ
«МОСКОВСКИЙ ФИНАНСОВО-ПРОМЫШЛЕННЫЙ
УНИВЕРСИТЕТ
«СИНЕРГИЯ»
Факультет/Институт Колледж
(наименование факультета/ Института)
Направление/специальность подготовки: 38.02.07 Банковское дело
(код и наименование направления /специальности подготовки)
Профиль/специализация: банковское дело
(наименование профиля/специализации)
Форма обучения
: очная
(очная, очно-заочная, заочная)
КУРСОВАЯ РАБОТА (КУРСОВОЙ
ПРОЕКТ)
На тему
Организация ипотечного кредитования: проблемы, перспективы и особенности отражения в отчётности банка
(наименование темы)
По дисциплине Учёт кредитных операций банка
(наименование дисциплины)
Обучающийся
Суханова Эвелина Евгеньевна
(ФИО)
(подпись)
Москва 2023 г.

Страница 2 из 31
Введение …………………………………………………………………………3
Глава 1.
Теоретические аспекты ипотечного кредитования: Проблемы,
перспективы и особенности отражения в отчётности банка ……………
……4 1.1
Понятия и организация ипотечного кредитования: проблемы и перспективы .
………………………………………………………………….….4 1.2 Ипотечное кредитование, его функции, принципы и особенности функционирования ...…………………………..…………………………….…..6 1.3 Виды и формы ипотечного кредитования ………………………...…….…13
Глава 2.Организация ипотечного кредитования на примере ОАО«АЛЬФА-
БАНК» ………………………………………..…………………………….……15 2.1 Краткая характеристика ОАО«АЛЬФА-БАНК» ………………………….15 2.2 Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в
ОАО«АЛЬФА-БАНК»………………………………………………….……….19 2.3 Анализ Процесса ипотечного кредитования а ОАО«АЛЬФА-БАНК» …25
Заключение ……………………………………………………………..……….28
Список использованной литературы .…………………….……………………30

Страница 3 из 31
ВВЕДЕНИЕ
Что нужно учесть, планируя ипотеку в 2023 году
Планируя ипотеку в 2023 году, проанализируйте условия банков и стоимость приобретаемого жилья, говорит Инна Солдатенкова, ведущий эксперт отдела анализа банковских услуг Банки.ру.
«Возможно, выгоднее взять ипотеку на вторичку и гасить её досрочно, чем взять субсидированную ипотеку от застройщика с завышенной стоимостью квартиры, — говорит эксперт. — Лучше всего сравнить по итоговой переплате с учётом частично-досрочного погашения несколько вариантов:
вторичку, первичку по субсидированной ипотеке от застройщика, первичку в рамках одной из госпрограмм».
Чем ниже первоначальный взнос, тем, как правило, выше процентная ставка
— это тоже стоит учитывать.
«Также следует помнить о том, что чем больше срок ипотеки, тем меньше платёж, но выше ежемесячная переплата. Поэтому лучше брать ипотеку на максимально длинный срок — тогда вы получите комфортный уровень платежа и "страховку" на случай снижения своей платёжеспособности. Но если можете, гасите кредит досрочно — в идеале каждый месяц в день ежемесячного платежа. Так получится сэкономить на итоговой переплате, —
говорит Инна Солдатенкова. — Важно помнить и про дополнительные расходы на страхование, сравнивать его стоимость в разных компаниях,
считать, что выгоднее — согласиться на добровольные виды страхования или отказаться с условием повышения ставки».
Задачи данной работы:
1.
Изучить теоретические аспекты ипотечного кредитования. Проблемы и перспективы.
2.
Изучить организацию выдачи ипотечного кредита.
3.
Изучить организацию отражения ипотечных кредитов в бухгалтерской отчётности банка.
Объектом исследования является
ОАО«АЛЬФА-БАНК»
,
Предметом исследования является сам ипотечный кредит.
Методы исследования:
- изучение рынка ипотечного кредитования
- анализ рынка ипотечного кредитования
- изучение отражения ипотечных кредитов бухгалтерской отчётности банка

Страница 4 из 31
Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования: Проблемы,
перспективы и особенности отражения в отчётности банка
1,1 Понятия и организация ипотечного кредитования: проблемы и перспективы
Для чёткого осознания с чем мы будем работать, рассмотрим, как трактуют понятие «Ипотека/Ипотечное кредитование» разные источники.
Ипотека — это вид обеспечения возврата заёмных средств, когда на заложенное недвижимое имущество должника накладываются ограничения в виде ограничения перехода права собственности. В случае невыполнения обязательств должником, кредитор может обеспечить возврат заёмных денежных средств путём реализации заложенного имущества.
Ипотечный кредит — целевой долгосрочный кредит на покупку жилья,
которое становится залоговым обеспечением по этой ссуде. Также залогом может выступать недвижимость, имеющаяся в собственности у заёмщика.
Впервые термин «ипотека» появился в Греции в начале VI века. Так называлась ответственность должника перед кредитором, когда обеспечением служила земля.
Ипотечный кредит – это предоставление помощи гражданам при покупке нового жилья или других дорогостоящих товаров. На сегодняшний день ипотека является самым выгодным предложением в сфере приобретения недвижимости, если у клиента недостаточно средств для покупки. В
зависимости от типа жилья необходимо иметь 50-15% от стоимости недвижимости, чтобы получить в собственность новую квартиру или дом.
Для многих граждан ипотечный кредит – единственная возможность получить собственное жилье, ведь для получения такой помощи необходимо совсем немного:

Иметь постоянный доход;

Иметь сумму для первоначального взноса;

Подходить по требованиям банка.
Этот способ кредитования удобен как для заёмщика, так как предлагает выгодные условия, так и для кредитора, так как снижает риск невыплаты кредита до минимума
На основании вышеприведённых определений, можно сказать, что «Ипотека»
- это долгосрочный кредит (в среднем 15-25 лет) с залогом, в качестве которого выступает приобретаемая недвижимость.
Хочу отметить, что ипотечное кредитование является важнейшим звеном современного финансового рынка. Возможность приобрести жилье сейчас и расплатиться в течение длительного срока позволяет решить потенциальные жилищные проблемы более 30% россиян. Высокие цены на недвижимость и

Страница 5 из 31
отсутствие у населения финансовых возможностей для её приобретения приводят к тому, что лишь с помощью ипотеки среднестатистический гражданин может стать владельцем комфортного для жизни жилья.
Согласно статистическим данным, только 10% населения имеют в своём владении собственную жилплощадь, которая превышает 18 м2 на одного человека и только 1% россиян ежегодно может себе позволить приобрести недвижимость на собственные накопления.
Сегодня на развитие ипотечного кредитования и его слабые стороны всё
больше внимания обращают ЦБ РФ, Минэкономразвития и Минфин. Следует отметить, что ипотека фактически является единственным инструментом поддержки первичного рынка недвижимости и строительной отрасли в целом.
Без государственной поддержки, направленной на субсидирование ипотечных ставок, с высокой степенью вероятности можно ожидать стагнации в строительной отрасли и замедления роста кредитных портфелей банка. Таким образом, в настоящее время ипотечный кредит приобретает всё
большую значимость, а проблемы ипотечного кредитования подлежат тщательному рассмотрению.
Проблемы ипотечного кредитования можно разделить на внутренние и внешние.
К внутренним проблемам можно отнести следующие:
- затягивание сроков рассмотрения заявок. Обычно срок около 2-3 дня с момента предоставления полного пакета необходимых документов. Это может повлечь за собой потерю объекта недвижимости, поскольку не каждый продавец способен долго ждать. Плюс, выбор квартиры в новостройке может повлечь за собой потерю некоторой суммы денег, ведь бронирование платно и не бесконечно.
- неадаптированность ряда ипотечных программ. Во многих случаях,
получить ипотеку может лишь тот гражданин, у которого официальная и высокая заработная плата, с чем существуют дополнительные проблемы.
- требуются дополнительные расходы на ипотечного брокера или риэлтерского агента.
- трудности возникающие в процессе оценки платёжеспособности заёмщика.
К внешним факторам можно отнести:
- строительный комплекс на сегодняшний день в состоянии увеличить объёмы строительства не более чем в 2,5-3 раза. В тоже время спрос на ипотечное кредитование растёт опережающими темпами.
- ограниченная платёжеспособность граждан, которая возникает из-за низкого уровня трудоспособности в регионах.
- плохо развит рынок жилья и строительства.

Страница 6 из 31
- проблемы социального характера. Государство крайне слабо учитывает доходы малообеспеченных граждан и интересов среднего класса.
Основным решением этой проблемы я вижу предоставление ипотечного кредитования с гос.поддержкой и использование специальных программ для малообеспеченной категории граждан.
Не смотря на все вышеперечисленные проблемы ипотечное кредитование имеет хорошие перспективы развития.
Будучи важным инструментом повышения доступности рынка недвижимости,
ипотечное кредитование решает ряд важнейших задач. Одной из них является строительство жилья для эконом-класса. Важно понимать, что жилье в ипотеку пользуется спросом именно у этой категории граждан.
Также следует помнить об инвестиционной недвижимости и рыночной конкуренции, составляющих важную часть рынка ипотечного кредитования,
ведь именно конкуренция среди коммерческих банков позволяет создавать всё более выгодные условия для заёмщиков.
Покупка жилья в ипотеку становится единственным способом приобретения своего жилья для большинства населения. Однако ежемесячные платежи остаются слишком высокими для большинства молодых российских семей,
замедляя рост рождаемости и снижая общий уровень жизни. Наиболее ощутимую поддержку сейчас оказывает государство. Существует ряд программ, с помощью которых можно значительно уменьшить ипотечные платежи. В первую очередь такие программы применимы к малообеспеченным гражданам и молодым семьям.
1.2 Ипотечное кредитование, его функции, принципы и особенности функционирования
Недвижимость всегда ценилась в банковском деле как надёжная гарантия возврата займа. Залог земли и недвижимого имущества для получения в банке долгосрочного кредита называется ипотекой.
О существовании рынка ипотечного кредитования можно говорить, начиная с 1998 г., когда был принят Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (с изм. и доп. от
07.05.2013г.).
В статье 2 ФЗ «Об ипотеке» устанавливается, какие обязательства могут обеспечиваться ипотекой, а также необходимость отражения юридическими лицами (кредиторами должниками) в бухгалтерском учёте обязательств,
обеспечиваемых ипотекой в порядке, установленном законодательством РФ
о бухгалтерском учёте.

Страница 7 из 31
Большинство наших сограждан желают получить ипотечный кредит, о чем очень наглядно свидетельствует значительный рост обращений граждан в банки за кредитом на покупку жилья. Итак, что же такое «ипотека»?
Согласно определению, Букато В. И., ипотека - это форма залога, при которой заёмщик сохраняет за собой владение и право собственности на закладываемый объект.
По мнению Довдиенко И.В., «ипотека» - это сдача в залог земли и другого недвижимого имущества с целью получения денежной ссуды - ипотечного кредита (кредита под закладную).
По мнению Лаврушина О. И., ипотека - это один из способов обеспечения обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право в случае неисполнения залогодателем обязательства получить удовлетворение за счёт заложенной недвижимости .
Таким образом, очень удачным можно выделить следующее определение.
Ипотека - разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства должником-залогодателем перед кредитором-залогодержателем, который приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом основного обязательства получить удовлетворение за счёт заложенного недвижимого имущества,
собственником (владельцем) которого является залогодатель.
Оно более точно и полно отражает сущность ипотеки как особых экономических отношений между кредитором и заёмщиком.
Правовой смысл понятия ипотеки заключается в обременении имущественных прав собственности на объект недвижимости. Недвижимость
- это земельный участок, строения или сооружения, которые настолько прочно связаны с землёй, что не могут быть отделены от неё без существенного ущерба .
По своему экономическому содержанию ипотека выполняет следующие функции:
1. Дополнительного инструмента обеспечения оборота и перераспределения имущества в случае, когда применение других механизмов оборота
(например, купли-продажи и приватизации) юридически невозможно или экономически нецелесообразно;
2. Механизма создания и привлечения дополнительных средств для поддержания и развития материального производства;

Страница 8 из 31 3. Создания много порядкового мультиплицируемого фиктивного капитала на основе закладной и производственных и ипотечных ценных бумаг, а также институтов вторичного рынка ипотечных кредитов.
Практическое применение ипотеки основывается на следующих принципах:
1. Возвратность, является той особенностью, которая отличает кредит как экономическую категорию от других экономических категорий товарно- денежных отношений. Без возвратности кредит не может существовать;
2. Срочность кредитования представляет собой необходимую форму достижения возвратности кредита. Принцип срочности означает, что кредит должен быть, не просто возвращён, а возвращён в строго определённый срок;
3. Дифференцированность кредитования означает, что коммерческие банки не должны однозначно подходить к вопросу о выдаче кредита своим клиентам, претендующим на его получение. Кредит должен предоставляться только тем клиентам, которые в состоянии его своевременно вернуть;
4. Принцип платности кредита означает, что каждый заёмщик должен внести банку определённую плату за временное позаимствование у него для своих нужд денежных средств.
В наше время разработано множество типов ипотечных кредитов,
различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания.
Наиболее часто встречающимися видами ипотеки являются следующие:
- постоянный ипотечный кредит (носит название ануитетный) - кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому предусмотрены равновеликие периодические (как правило, ежемесячные) платежи.
Периодический платёж включает выплату в счёт погашения долга и уплату процентов по кредиту. Платёж определяется с учётом текущей стоимости денежного потока. Такой тип ипотечного кредита позволяет равномерно распределить нагрузку по возврату заёмных средств;
- кредит с «шаровым» платежом это ипотека с периодической выплатой только одних процентов. «Шаровой» платёж означает крупный итоговый платёж по кредитному долгу. В течение первых нескольких месяцев или лет основная сумма долга или не погашается, или погашается только малая её
часть. Затем наступает срок выплаты всего остатка. Владельцы недвижимости обычно стараются заранее договориться о новом кредите с тем, чтобы при наступлении срока самого крупного платежа не лишиться своей недвижимости из-за несоблюдения своих обязательств;

Страница 9 из 31
- «пружинный» кредит (с фиксированной выплатой основной суммы) - это кредит, предусматривающий осуществление равновеликих периодических платежей в счёт погашения основной суммы, а также процентных выплат;
соответственно с каждым периодом суммарный платёж снижается.
Применение данного термина - «пружинный» - означает аналогию с действием пружины - чем сильнее её растягиваешь, тем меньше её можно растянуть;
- кредит с нарастающими платежами - применяется для заёмщиков,
рассчитывающих на рост доходов. Особенности такого метода кредитования:
минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом; на определённом этапе начинаются равновеликие платежи. Такой кредит удобен для предпринимателей тем, что в начальный период финансовые ресурсы не отвлекаются из бизнеса, который может интенсивно развиваться;
- кредит с обратным аннуитетом предполагает снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение;
- кредит с переменной процентной ставкой - процентная ставка меняется в соответствии с изменением финансовой ситуации на рынке, корректируется по оговоренным в кредитном договоре финансовым индексам, например, по индексу государственных ценных бумаг;
Ещё одной классификацией ипотеки является классификация по предмету залога. Выделяют ипотеку жилых домов и квартир, предприятий и земельных участков .
Ипотека жилого дома или квартиры допускается для погашения обеспечения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома (квартиры). Жилой дом (квартира) может быть предметом ипотеки также, если гражданин - его собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме. Жилые комнаты, составляющие часть дома (квартиры) - не могут быть предметом ипотеки. В ипотеку может передаваться только жилой дом (квартира), принадлежащий залогодателю на праве собственности
Залогодержателями жилого дома и квартиры могут быть только банки и другие кредитные учреждения, имеющие специальную лицензию. Продажа заложенного жилого дома на публичных торгах обычно не является основанием для выселения покупателем проживающих в этом жилом доме залогодателя и его членов семьи. Между собственником, приобретающим жилой дом, и проживающими в нем такими лицами заключается договор аренды жилого помещения на условиях, обычных для данной местности.

Страница 10 из 31
Ипотека земельных участков из состава сельскохозяйственного назначения допускается лишь для обеспечения исполнения кредитных договоров,
связанных непосредственно с осуществлением или развитием сельскохозяйственного производства, городские земли, на которых в соответствии с градостроительными правилами запрещено возведение зданий и сооружений, не могут быть предметом ипотеки в качестве отдельного земельного участка.
В случае несвоевременного погашения ипотечного кредита земельный участок собственника может быть отчуждён. Эта процедура называется
«обращение взыскания».
Важную роль в ипотеке играет договорная документация по земельным участкам. Развитие ипотеки невозможно без точного обмера земельных участков и создания кадастровых и поземельных книг. При создании поземельных книг необходимо исходить из главного принципа: полноты регистрационных записей. Покупатель земельного участка и недвижимости на ней должен полностью доверять правильности записей и быть уверен в их полноте. Предметом ипотеки предприятия является предприятие в целом как единый имущественный комплекс. В состав заложенного имущества предприятия входят все принадлежащие ему как юридическому лицу на праве собственности или полного хозяйственного ведения материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование,
инвентарь, сырье, готовая продукция, права, требования, патенты и другие исключительные права, а также долги предприятия.
Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества, предприятия или уполномоченного им органа либо на основании решения органа, уполномоченного учредительными документами предприятия. Ипотекой предприятия может быть обеспечено денежное обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости активов предприятия.
Не допускается передача в ипотеку предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о ликвидации или реорганизации, Залогодатель в праве продавать, обменивать сдавать в аренду,
предоставлять взаймы и иным образом распоряжаться имуществом, вносить изменения в состав имущества предприятия, переданного в ипотеку, если это не влечёт уменьшения общей стоимости его активов, указанной в закладной,
и не нарушает других условий договора ипотеки.
Функционирование ипотеки обусловлено наличием объектов и субъектов ипотечной схемы. Объектами ипотечного кредитования являются:
- земельные участки;