Файл: Организация ипотечного кредитования проблемы, перспективы и особенности отражения в отчётности банка.pdf

Страница 11 из 31
- жилые помещения, то есть квартиры, дома, коттеджи, дачи, здания и сооружения предприятий, занятых в социальной сфере;
- офисные помещения, торговые центры, отдельные магазины, рестораны и другие объекты сервисного обслуживания коммерческой деятельности;
- производственные помещения - склады, заводские здания и научно- исследовательские институты, объекты энергетики, гаражи и другие помещения производственного назначения.
Субъекты в свою очередь могут подразделяться на основных и второстепенных (вспомогательных).
К основным субъектам ипотечной схемы относятся:
Заёмщик - лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объёме не менее 20-30 процентов от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему.
Кредитор (банк) - организация, которая после анализа кредитоспособности заёмщика, заключает с ним кредитный договор и ведёт учёт его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заёмщиком первоначального взноса. Обязательства заёмщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги - закладной,
права на которую банк вправе переуступить.
Ипотечное агентство - является основным элементом самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов, таким образом,
создаётся система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства входит:
- выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам;
- формирование первичных ипотечных активов;
- эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках;
Инвесторы - которые вкладывают средства в ипотечные кредиты (не обязательно банк, выдавший ссуды).

Страница 12 из 31
Правительство - позволяет банкам эффективно заниматься ипотечным кредитованием без неоправданных рисков.
Вспомогательные участники ипотечной схемы следующие:
Риэлтерская компания - профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк.
Оценочная компания - необходима для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога.
Страховая компания - выполняет функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путём осуществления следующих видов страхования:
- страхование риска повреждения и уничтожения объекта;
- страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки;
- страхование риска потери жизни и трудоспособности заёмщика;
Расходы по ежегодному страхованию несёт заёмщик.
Ипотечный брокер - посредник между банком и заёмщиком,
специализирующийся на заключении ипотечных сделок .
Государственный регистратор - орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности,
регистрация договоров ипотеки.
Органы опеки и попечительства - обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.
Рассмотрим основные особенности ипотеки.
Во-первых, ипотечный кредит представляет собой ссуду под строго определённый залог. В отличие от него, банковская ссуда может и не обеспечиваться залогом. В случае неуплаты займа заложенная недвижимость продаётся, и из вырученной суммы погашается задолженность кредитору.
Тот факт, что залогом выступает недвижимость, существенно облегчает залогодержателю контроль за сохранностью предмета залога, однако

Страница 13 из 31
усложняет реализацию залога в случае непогашения кредита, так как недвижимость не относится к высоколиквидным активам.
Во-вторых, большинство ипотечных ссуд имеет строго целевое назначение.
Они используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений, а также освоения земельных участков. В странах с развитой рыночной экономикой наибольшее распространение получили жилищные ипотечные кредиты.
Например, в США они составляют более 60% всего объёма ссуд под залог недвижимости.
В-третьих, ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок, обычно на 10-30 лет, что позволяет уменьшить размер ежемесячных выплат, так как погашение кредита растягивается по времени .
Итак, ипотека представляет собой разновидность имущественного залога,
служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства должником-залогодателем перед кредитором - залогодержателем, который приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом основного обязательства получить удовлетворение за счёт заложенного недвижимого имущества, собственником (владельцем) которого является залогодатель. Объектами ипотечного кредитования являются земельные участки, жилые и нежилые помещения.
Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надёжных банков, тем стабильнее и эффективнее её деятельность в экономической системе в целом.
1.3 Виды и формы ипотечного кредитования
При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные её черты.
1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства;
2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны;
3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги
(при имитировании собственником объекта недвижимости первичных,
вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала) .

Страница 14 из 31
В жизни каждого человека возникают ситуации, с которыми он не способен справиться самостоятельно. Одной из таких можно счесть и процесс покупки собственного жилья. Для обычного молодого специалиста или офисного работника кажется, практически невозможным скопить нужную сумму. В
этом случае на выручку приходит ипотечный кредит. Вид ипотечного кредита зависит от разных условий. В настоящее время в России существуют различные виды ипотечного кредитования.
В российском обиходе термин «ипотека» обычно применяется для обозначения доступного решения жилищных проблем. Однако по определению это кредит не только на покупку жилья, но и на приобретение вообще любой недвижимости. Важный плюс приобретения недвижимого имущества с помощью ипотеки состоит в том, что оно становится собственностью заёмщика сразу с момента покупки.
Сейчас банк выдаёт несколько видов ипотеки: ипотека на вторичном рынке,
ипотека на участие в долевом строительстве, ипотека молодой семье, кредит на улучшение жилищных условий. Каждый кредит имеет ряд особенностей и выдаётся на определённых условиях. Ставки по разным видам ипотечного кредитования в России также различны. Первый вид кредитования - ипотеку на вторичном рынке. Это самый распространённый вид ипотечного кредитования в России. Заёмщик находит квартиру, которую люди хотя продать, затем оформляется договор ипотечного кредитования, после чего покупается квартира за деньги банка.
На вторичном рынке покупать недвижимость по ипотечным схемам в России стали давно, что, прежде всего, связано с нежеланием банков кредитовать покупки в новостройках из-за большой доли риска и перспективы никогда не увидеть новый дом построенным.
Поэтому зачастую банки перестраховывались и если уж предоставляли кредит на покупку в новостройке, то под залог уже существующей
«вторички». Как известно, на вторичном рынке недостроя не бывает, а также невелика опасность, что через полгода на месте осмотренной квартиры окажется огороженный забором пустырь.
Поэтому так сложилось, что кредитование на покупку жилья на вторичном рынке стало в России базовым направлением развития ипотеки, и даже сегодня большинство банков по-прежнему предпочитает работать со
«вторичной» .
Особенностью данного вида ипотеки в России является необходимость заключения договора страхования на случай потери титула или права на недвижимость. Бывали случаи, когда квартира оказывалась не слишком

Страница 15 из 31
чистой и после её продажи, объявлялись наследники или несовершеннолетние дети, собственники данной квартиры.
В результате можно остаться без жилья и с огромным долгом в несколько миллионов. Чтобы этого не случилось - нужно заключить договор страхования права собственности. Это обязательный атрибут ипотечной сделки.
Второй вид ипотечного кредитования в России - ипотека с долевым участием.
Тут в отличие от первого вида вы покупаете квартиру новую и страховать потерю титула не нужно, так как вы первый собственник. Особенность данного вида ипотеки - вы можете просто не дождаться ввода объекта в эксплуатацию.
Ставка по данному виду ипотечного кредита в РФ до получения прав собственности обычно выше на 1-2 процента. После получения документов на квартиру нужно предоставить их банку и ставка будет снижена. .
И все же наиболее популярным и четвёртым видом использования ипотечного кредитования в России является кредит на улучшение жилищных условий. Для предоставления ипотечного кредита банк обязательно возьмёт некое недвижимое имущество в залог - по статистике, в нашей стране для этого чаще используются вновь приобретаемые квадратные метры. Хотя при наличии у вас в собственности какой-либо другой недвижимости банк сможет принять и её в качестве залога. Вся процедура оформления ипотеки - процесс длительный и многоэтапный, и иногда самым простым способом завершения его с положительным для заёмщика результатом может стать обращение к кредитному брокеру или в агентство по недвижимости. Поэтому следующим этапом нашего исследования является изучение организации документального оформления и учёта ипотечного кредитования.
Глава 2.Организация ипотечного кредитования на примере ОАО«АЛЬФА-
БАНК»
2.1 Краткая характеристика ОАО«АЛЬФА-БАНК»
Альфа-банк — крупнейший частный банк в России, занимающий четвёртое место по размеру активов (на 1 июля 2021 года — 4 788 862 млн руб.).
По итогам 2021 года количество частных клиентов выросло до 22 млн,
количество корпоративных клиентов превысило 1 млн. В розничном сегменте банк занимает третье место с долей выше 5 %. Имеет 499 офисов
(главный — в Москве). Включён Банком России в перечень системно значимых кредитных организаций.
Из-за ситуации в стране, Альфа-банк находится под международными санкциями Евросоюза, США, Великобритании и ряда других стран. Санкции предусматривают в том числе возможное отключение от SWIFT, однако на

Страница 16 из 31
начало 2023 года банк не был отключён от SWIFT, но потерял возможность делать переводы в валюте из-за попадания в список SDN — «чёрный» список людей и организаций, с которыми гражданам США и постоянным жителям страны запрещено вести бизнес.
Собственники и руководство
С 2011 года председателем правления банка является Андрей Соколов. В
конце 2022 года банк заявил, что его совет директоров возглавит Олег
Сысуев.
Более 75 % акций банка принадлежит «Альфа-Групп»: до марта 2022 года фактически этим пакетом ненапрямую владели или контролировали Михаил
Фридман (ему принадлежит доля в 32,86 %), Герман Хан (ему принадлежит доля в 20,97 %) и Алексей Кузьмичёв (ему принадлежит доля в 16,32 %);
остальные акции принадлежали физическим лицам, в том числе президенту банка Петру Авену (ему принадлежит доля в 12,40 %) и Андрею
Косогову (ему принадлежит доля в 3,67 %).
1 марта 2022 года Михаил Фридман и Пётр Авен, попавшие под санкции ЕС,
вышли из состава директоров «Альфа-банка».
16 марта 2022 года крупнейшим акционером стал Андрей Косогов (ему принадлежит доля в 40,1 %), которому перешли доли Германа Хана и
Алексея Кузьмичева.
В марте 2023 года банк сообщил о подготовке сделки по продаже долей двух акционеров — Михаила Фридмана (ему принадлежит доля в 32,9 %) и Петра
Авена (ему принадлежит доля в 12,4 %) другому акционеру кредитной организации — Андрею Косогову (ему принадлежит доля в 40,96 %).
Financial Times оценивает сделку в 2,3 млрд долларов США.
Современная история
2021

В марте Альфа-банк купил сервис для безналичной оплаты чаевых
«нетмонет».

В ноябре банк начал использовать искусственный интеллект для принятия кредитных решений.

В ноябре Альфа-банк был включён в пилотную группу тестирования цифрового рубля.
2022

В мае казахстанский банк «Центркредит» купил Альфа-банк
Казахстан(«дочку» российского Альфа-банка, который на тот момент находился под санкциями Великобритании, ЕС и США). По информации
СМИ, стоимость покупки составила «примерно $100 млн или чуть выше
0,3 капитала. Новый владелец переименовал банк в Eco Center Bank. В

Страница 17 из 31
августе «Центркредит» принял решение о присоединении к себе Eco
Center Bank

В декабре украинский Альфа-банк юридически отказался от прежнего названия и был переименован в Сенс Банк (Sense Bank)[44]. Было объявлено, что банк продолжит выполнять все свои обязательства перед клиентами и контрагентами как правопреемник Альфа-банка Украина
2023

В январе один из первых среди российских банков выпустил платёжные стикеры, позволяющие с помощью смартфона расплачиваться бесконтактным способом.

В феврале ЦБ РФ включил Альфа-банк в Реестр операторов информационных систем, в которых осуществляется выпуск цифровых финансовых активов (ОИС). После этого банк запустил собственную инфраструктуру для эмиссии токенов и осуществил первую пробную эмиссию. Предполагается, что в будущем с цифровыми финансовыми активами можно будет полноценно использовать цифровой рубль.

В том же феврале Альфа-банк и онлайн-сервис «Нетмонет» запустили совместный проект, позволяющий самостоятельно оплачивать счета в ресторанах-партнёрах с помощью QR-кода без участия официанта.

В марте Альфа-банк стал титульным спонсором Чемпионата России по лыжным гонкам
Награды и премии с 2020 года
2020

Международный журнал Euromoney признал А-Клуб, подразделение
Альфа-банка по работе с крупным частным капиталом, победителем в рейтинге private banking в трёх номинациях: Super Affluent Clients, Family
Office Services и Research and Asset Allocation Advice.

Альфа-банк получил награды в шести номинациях премии «Золотое приложение», в том числе: «Альфа-Мобайл» стало лучшим в категории
«Финансы, банки, страхование»; приложение для бизнеса «Альфа-Бизнес
Мобайл» заняло первое место в категории «Лучшее приложение для бизнеса»; приложение для персональных инвестиций «Альфа-Директ»
возглавило категорию «Инвестиции и коммерция».

Лучший частный цифровой банк для крупного бизнеса по версии аналитического агентства Markswebb;

Лучший банк в России (Best Bank in Russia) по версии
Международного журнала Global Finance.

Банк вошёл в число лучших по качеству проведения карточных платежей, получив награду Visa Global Service Quality Award

Альфа-банк в третий раз победил в ежегодном рейтинге исследовательской компании Frank RG в сегменте премиального

Страница 18 из 31
обслуживания Frank Premium Banking Award 2020, заняв первое место в номинации «Лучшая программа премиального обслуживания».

2021

Альфа-банк признан «Инноватором года» по версии Global Finance в номинации Сash management (единственный российский частный банк,
получивший эту премию).

А-Клуб стал лидером в номинациях «Самый динамичный private банк в
России» и «Самый цифровой private банк в России» премии Frank Private
Banking Award 2021 по результатам исследования Frank RG.

Альфа-банк получил две награды программы «Лучшие социальные проекты России» — в категории «Экологические проекты и инициативы»
(инициатива безбумажного банка), и в категории «Поддержка одарённых детей и молодёжи» (стипендиальная программа «
Альфа-Шанс
»).

Альфа-банк признан Frank Premium Banking Award лучшим банком для премиальных клиентов (четвёртый год подряд).

Журнал International Banker признал Альфа-банк лучшим по клиентскому сервису в Восточной Европе

Альфа-банк получил награду за самый динамично развивающийся ипотечный бизнес на Frank Mortgage Award 2021.

2022

Альфа-банк получил главную награду премии FINAWARD за проект
Phygital офисов.

Альфа-банк возглавил Top 50 Russian Banks ranking журнала The
Banker

Лучший банк для премиальных клиентов по версии Frank RG.

«Банк года» по версии Banki.ru.

Победитель Mobile Banking Rank 2021 от Markswebb — мобильная версия интернет-банка признана лучшей среди мобильных интернет-банков для смартфонов на базе iOS.
2023

А-Клуб Альфа-банка — лучший сервис Private banking по версии Frank
RG.
2,2 Проблемы и перспективы развит ия ипотечного кредитования в ОАО
«АЛЬФА-БАНК»
Ипотечный рынок во всем мире работает по двум направлениям: выдача кредитов и их рефинансирование. Уникальность этого рынка заключается в

Страница 19 из 31
том, что он является связующим звеном между двумя огромными экономически важными сегментами: рынком недвижимости и финансовым рынком.
На сегодняшний день в мировой практике существует множество инструментов ипотечного кредитования, а также несколько механизмов, с помощью которых кредитные учреждения рефинансируют выданные средства, например: выпуск ипотечных ценных бумаг, создание ипотечных паевых инвестиционных фондов или их аналогов.

Полагаем, что конкретная поддержка со стороны государственных органов применительно к системе ипотечного жилищного кредитования может выражаться в следующих формах:

придание системе ипотечного жилищного кредитования статуса муниципальной;

приоритетное выделение площадок под застройку (без всяких дополнительных условий) для реализации системы;

снятие или значительное уменьшение величины финансовой нагрузки на участников системы за счёт снижения расходов на инфраструктуру и других льгот;

выделение из федерального, городского или местного бюджета безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья;

предоставление гражданам льготных условий кредитования;

принятие постановлений о залоговом кредитовании (на местном уровне),
при котором муниципальные власти выступают гарантом по кредитам на реализацию высокоэффективных проектов, если эти проекты соответствуют приоритетным направлениям городского развития, а заёмщик - установленным критериям;

эмиссия муниципальных ценных бумаг, которые наряду с обеспечением притока средств в программы развития могут быть предметом залога в обеспечение кредитов, привлекаемых инвесторами на реализацию нужных городу проектов;

выпуск облигационных займов, обеспеченных землёй и недвижимостью.
В нынешних условиях, когда предпринимаются меры по стабилизации экономики и реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищного кредитования становится одним из приоритетных направлений государственной политики. Не случайно