Файл: Организация ипотечного кредитования проблемы, перспективы и особенности отражения в отчётности банка.pdf

Страница 20 из 31
Правительством РФ была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования. Она ориентирована на создание системы эффективного и масштабного долгосрочного ипотечного кредитования населения. В качестве основной задачи государства в Концепции выдвигается создание законодательной базы и нормативного регулирования процесса ипотечного кредитования с целью снижения финансовых рисков и повышения доступности жилья.
Наряду с Концепцией, Постановлением Правительства РФ утверждён План подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской
Федерации.
Совершенно очевидно, что существующая сегодня законодательная база недостаточно полна, имеет внутренние противоречия, что, в частности,
мешает банкам эффективно участвовать в ипотечном кредитовании.
Принятое Постановление позволяет устранить многие препятствия на пути развития ипотеки.
В настоящее время жилищный вопрос стоит, очень остро и для улучшения жилищных проблем, я предлагаю следующие методы:

помощь от государства в предоставлении жилья незащищённым слоям населения путём увеличения объёмов строительства домов, а также выдачей субсидий в размере 70 % от стоимости квартиры, а остальные
30 % в рассрочку на длительный период. Для граждан, не способных выплачивать эти средства - предоставлять жилье без приватизации и права собственности.

для граждан, со средними доходами, желающих приобрести жилье, но не имеющих в наличии всю сумму денежных средств от стоимости жилья предоставлять ипотечный кредит.

для граждан, уровень доходов которых позволяет купить жилье без необходимости ипотеки, также увеличивать темпы строительства, чтоб спросу соответствовало предложение.
Жилищное ипотечное кредитование является эффективным способом для решения жилищной проблемы, для решения необходима доступность жилищных кредитов широким слоям граждан. А чтобы доступность ипотеки привела к росту строительства жилья, а не цен на него, нужно облегчить получение земельных участков под застройку. Для этого, необходимо помочь местным властям с подводкой инженерных коммуникаций к месту строительства, упростить процедуру выдачи исходно-разрешительной документации на участок и организовать выделение участков на открытых торгах.

Страница 21 из 31
Для развития ипотечного кредитования и спроса на него, необходимы выгодные условия такие как: предоставление государственных безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса молодым семьям, работникам социальной сферы, военнослужащим, инвалидам и многодетным семьям. Увеличение срока рассрочки платежа по кредиту до 40
лет. Возможность брать кредит поколениями. Предоставлять отсрочку платежа по ипотеке до трёх лет в чрезвычайных для заёмщика ситуациях, не позволяющих временно выплачивать денежные средства. Рассмотрение банком как официальных, так и неофициальных доходов.
Вновь прийти к системе, когда предприятия выделяют своим работникам жилье, а они работают.
Таким образом, препятствием в развитии системы ипотечного кредитования являются: неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства; низкий уровень жизни населения, высокие процентные ставки;
отсутствие источника «длинных денег» в экономике; непрозрачные источники доходов граждан, психологические факторы; главным из которых является национальная особенность большинства населения - нежелание жить в долг; низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости и несогласованность правовых актов между собой; отсутствие развитого рынка финансовых ипотечных инструментов.
Для решения данных проблем необходимо: совершенствование законодательной и нормативной базы; создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных финансовых ресурсов;
уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансированию; формирование нормативно- законодательных основ для использования новых финансовых инструментов
(ценных бумаг) в целях привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу. Со стороны государственных органов необходимо:
1. Придание системе ипотечного жилищного кредитования статуса муниципальной;
2. Выделение из федерального, городского или местного бюджета безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья;
3. Предоставление гражданам льготных условий кредитования;
4. Выпуск облигационных займов, обеспеченных землёй и недвижимостью.
Для развития массового ипотечного кредитования потребуется реализации следующих организационных мер:

Страница 22 из 31

осуществления пропаганды и разъяснения населению целей, задач,
технологии и преимуществ приобретения жилья в кредит, а также организации обучения профессиональных кадров;

организация процесса мониторинга качества ипотечных кредитных портфелей и кредитного риска банков.
Для достижения поставленных задач исследуемом банку ОАО «АЛЬФА-
БАНК» необходимо:
1) расширить и постоянно совершенствовать спектр предлагаемых клиентам продуктов по ипотеке и уровень сервиса;
2) развивать сеть каналов дистрибуции кредитных продуктов;
3) непрерывно совершенствовать системы управления рисками ипотечного кредитования и взыскания, а также повышать операционную эффективность;
4) развивать маркетинговую деятельность и повышать узнаваемость бренда;
5) постоянно совершенствовать эффективность функционирования и управления;
6) привлекать к работе высокопрофессиональных специалистов для успешной реализации стратегии.
Рассмотрим данные направления совершенствования системы ипотечного кредитования более подробно.
Расширение спектра ипотечных продуктов определяется, прежде всего,
востребованностью того или иного продукта на рынке. На сегодняшний день на рынке наиболее востребованными являются следующие виды ипотечных кредитов:

кредитование покупки на вторичном рынке жилья: квартир, таунхаусов,
загородных домов; кредитование покупки строящихся квартир,
таунхаусов, загородных домов;

нецелевое и целевое кредитование под залог имеющейся недвижимости;

рефинансирование ранее полученных в других банках ипотечных кредитов.
Относительно новым для российского рынка ипотечного кредитования продуктом является кредитование покупки земельного участка и кредитование под залог земельного участка.

Страница 23 из 31
На фоне роста стоимости жилья на вторичном рынке новостройки становятся наиболее доступным видом недвижимости. Однако многие клиенты опасаются приобретать квартиру в новостройках из-за нашумевшей проблемы обманутых дольщиков. Учитывая данную ситуацию, большинство банков предпочитают предоставлять ипотечные кредиты на приобретение квартир только на вторичном рынке жилья или на первичном рынке жилья в одобренных новостройках. С целью повышения уверенности клиента при приобретении квартиры в новостройке необходимо развивать сотрудничество с проверенными строительными компаниями.
Развитие каналов продаж для ОАО «АЛЬФА-БАНК» является ключевым инструментом завоевания доли на региональном рынке ипотечного кредитования. Выделяют следующие основные каналы продаж ипотечных продуктов для ОАО «АЛЬФА-БАНК»:
- сеть отделений банка;
- Интернет;
- контакт-центр (горячая линия);
- компании-партнёры (риэлтерские компании и ипотечные брокеры);
- мобильные продажи (активные продажи вне офиса банка);
- «банк на работе» (продвижение продуктов компаниям, являющимся клиентами по корпоративным продуктам).
Прежде всего, необходимо определить, через какие каналы ОАО «АЛЬФА-
БАНК» планирует продавать ипотечные продукты. После выбора каналов необходимо определить, какие каналы у банка уже имеются, какие необходимо создать и какие необходимо доработать.
Например, элементами стратегии развития каналов продаж в ОАО «АЛЬФА-
БАНК»могут быть:

расширение сети отделений банка;

разработка новых форматов отделений (создание ипотечных центров);

создание отдельного интернет-сайта ипотечных продуктов банка;

покупка отдельного телефонного номера для ипотечной горячей линии,
построение процесса продаж через неё;

отбор и установление отношений с компаниями-партнёрами.

Страница 24 из 31
Развитие маркетинговой деятельности в ОАО «АЛЬФА-БАНК» должно базироваться, прежде всего, на проведении рекламной кампании в российских регионах, направленной на повышение узнаваемости в точках присутствия и поддержку предлагаемых ипотечных программ.
Основополагающий принцип рекламной деятельности ОАО «АЛЬФА-
БАНК», развивающего ипотеку в регионах, -- реклама имиджа.
Стратегической задачей является превращение положительного внутреннего имиджа во внешний. Инструментом достижения поставленной цели является функциональность рекламы -- реклама в различных её проявлениях должна быть полезной, приятной, удобной, дающей пищу для размышлений и собственных выводов.
Для формирования и обеспечения эффективности управления филиальной сетью банка необходимо осуществлять постоянный контроль и мониторинг показателей деятельности филиалов.
Необходимо проводить ежеквартальный анализ результатов работы филиала,
в котором будет отслеживаться динамика основных показателей: активов,
развития коммерческой сети, клиентской базы, ресурсной базы, динамики ипотечного кредитования, электронных платёжных систем, а также динамика доходов, расходов и прибыли.
По результатам проведённых анализов в ОАО «АЛЬФА-БАНК» необходимо разработать меры по улучшению деятельности каждого филиала и по отдельным направлениям бизнеса.
Банковская политика управления рисками должна включать работу в ОАО
«АЛЬФА-БАНК» над следующими блоками:

процесс верификации клиентов и информации;

процесс андеррайтинга и принятия решения;

операционные риски в продукте;

процесс взыскания долгов (collection);

резервирование.
Привлечение к работе высокопрофессиональных специалистов в ОАО
«АЛЬФА-БАНК» является немаловажным фактором успешной работы, так как, безусловно, человеческий фактор играет немаловажную роль.
Нанимаемые сотрудники в ОАО «АЛЬФА-БАНК» должны быть обучены,
тренинговая программа должна включать в себя блок по ипотечному

Страница 25 из 31
продукту, обучение работе с ИТ-системами банка, так как эти составляющие являются основой высокого уровня сервиса.
Успешное развитие на региональных рынках для ОАО «АЛЬФА-БАНК»
обеспечивается рядом факторов:
1) достаточной ресурсной базой для успешной конкуренции с региональными банками;
2) сбалансированным ростом кредитного портфеля и стабильным кругом заёмщиков;
3) наличием в банке отлаженной системы управления кредитными рисками.
Из вышесказанного следует, что система ипотечного кредитования ОАО
«АЛЬФА-БАНК» находится в постоянном развитии, однако уровень его интенсивности зависит от влияния различных факторов.
2.3 АНАЛИЗ ПРОЦЕССА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ОАО
«АЛЬФА-БАНК»
Клиент банка суханова Э.Е. 08.04.2023 обратилась в банк за ипотечным кредитом на уже построенную квартиру у собственника на сумму 5 000 000.
На срок 3 года. Первоначальный взнос 1 500 000 рублей, с подтверждением дохода по справке 2-НДФЛ в сумме 700 000 рублей. Ставка по ипотечному кредиту предложенная в банке ОАО «АЛЬФА-БАНК» 11,99% под залог квартиры.По графику платежей клиент возвращает деньги 15 числа каждого месяца. Платёж аннуитетный. Рассмотрим процесс кредитование в таблице 2.

Процесс ипотечного кредитования ОАО «АЛЬФА-БАНК»
Дата
Дт
Кт
Сумма
Описание
08.04.2023 45 507 40 817 3 500 000
Выдача кредита
08.04.2023 99 998 91 312 5 000 000
Учёт залога
08.04.2023 70 606 45 515 350 000
Формирование резерва
15.05.2023 40 817 45 507 116 223
Возврат кредита
15.05.2023 45 507 47 427 34 971
Перенос %
31.05.2023 47 427 70 601 34 971
Начисление %
15.06.2023 40 817 45 507 116 223
Возврат кредита
15.06.2023 45 507 47 427 34 159
Перенос %
30.06.2023 47 427 70 601 34 159
Начисление %
15.07.2023 40 817 45 507 116 223
Возврат кредита
15.07.2023 45 507 47 427 33 339
Перенос %
31.07.2023 47 427 70 601 33 339
Начисление %
15.08.2023 40 817 45 507 116 223
Возврат кредита
15.08.2023 45 507 47 427 32 511
Перенос %

Страница 26 из 31 31.08.2023 47 427 70 601 32 511
Начисление %
15.09.2023 40 817 45 507 116 223
Возврат кредита
15.09.2023 45 507 47 427 31 674
Перенос %
30.09.2023 47 427 70 601 31 674
Начисление %
15.10.2023 40 817 45 507 116 223
Возврат кредита
15.10.2023 45 507 47 427 30 829
Перенос %
31.10.2023 47 427 70 601 30 829
Начисление %
15.11.2023 40 817 45 507 116 223
Возврат кредита
15.11.2023 45 507 47 427 29 976
Перенос %
30.11.2023 47 427 70 601 29 976
Начисление %
15.12.2023 40 817 45 507 116 223
Возврат кредита
15.12.2023 45 507 47 427 29 114
Перенос %
31.12.2023 47 427 70 601 29 114
Начисление %
15.01.2024 40 817 45 507 116 223
Возврат кредита
15.01.2024 45 507 47 427 28 244
Перенос %
31.01.2024 47 427 70 601 28 244
Начисление %
15.02.2024 40 817 45 507 116 223
Возврат кредита
15.02.2024 45 507 47 427 27 364
Перенос %
29.02.2024 47 427 70 601 27 364
Начисление %
15.03.2024 40 817 45 507 116 223
Возврат кредита
15.03.2024 45 507 47 427 26 476
Перенос %
31.03.2024 47 427 70 601 26 476
Начисление %
15.04.2024 40 817 45 507 116 223
Возврат кредита
15.04.2024 45 507 47 427 25 508
Перенос %
30.04.2024 47 427 70 601 25 508
Начисление %
15.05.2024 40 817 45 507 116 223
Возврат кредита
15.05.2024 45 507 47 427 24 674
Перенос %
31.05.2024 47 427 70 601 24 674
Начисление %
15.06.2024 40 817 45 507 116 223
Возврат кредита
15.06.2024 45 507 47 427 23 759
Перенос %
30.06.2024 47 427 70 601 23 759
Начисление %
15.07.2024 40 817 45 507 116 223
Возврат кредита
15.07.2024 45 507 47 427 22 835
Перенос %
31.07.2024 47 427 70 601 22 835
Начисление %
15.08.2024 40 817 45 507 116 223
Возврат кредита
15.08.2024 45 507 47 427 21 902
Перенос %
31.08.2024 47 427 70 601 21 902
Начисление %
15.09.2024 40 817 45 507 116 223
Возврат кредита
15.09.2024 45 507 47 427 20 959
Перенос %
30.09.2024 47 427 70 601 20 959
Начисление %
15.10.2024 40 817 45 507 116 223
Возврат кредита
15.10.2024 45 507 47 427 20 007
Перенос %
31.10.2024 47 427 70 601 20 007
Начисление %

Страница 27 из 31 15.11.2024 40 817 45 507 116 223
Возврат кредита
15.11.2024 45 507 47 427 19 046
Перенос %
30.11.2024 47 427 70 601 19 046
Начисление %
15.12.2024 40 817 45 507 116 223
Возврат кредита
15.12.2024 45 507 47 427 18 075
Перенос %
31.12.2024 47 427 70 601 18 075
Начисление %
15.01.2025 40 817 45 507 116 223
Возврат кредита
15.01.2025 45 507 47 427 17 094
Перенос %
31.01.2025 47 427 70 601 17 094
Начисление %
15.02.2025 40 817 45 507 116 223
Возврат кредита
15.02.2025 45 507 47 427 16 103
Перенос %
28.02.2025 47 427 70 601 16 103
Начисление %
15.03.2025 40 817 45 507 116 223
Возврат кредита
15.03.2025 45 507 47 427 15 103
Перенос %
31.03.2025 47 427 70 601 15 103
Начисление %
15.04.2025 40 817 45 507 116 223
Возврат кредита
15.04.2025 45 507 47 427 14 093
Перенос %
30.04.2025 47 427 70 601 14 093
Начисление %
15.05.2025 40 817 45 507 116 223
Возврат кредита
15.05.2025 45 507 47 427 13 072
Перенос %
31.05.2025 47 427 70 601 13 072
Начисление %
15.06.2025 40 817 45 507 116 223
Возврат кредита
15.06.2025 45 507 47 427 12 041
Перенос %
30.06.2025 47 427 70 601 12 041
Начисление %
15.07.2025 40 817 45 507 116 223
Возврат кредита
15.07.2025 45 507 47 427 11 000
Перенос %
31.07.2025 47 427 70 601 11 000
Начисление %
15.08.2025 40 817 45 507 116 223
Возврат кредита
15.08.2025 45 507 47 427 9 949
Перенос %
31.08.2025 47 427 70 601 9 949
Начисление %
15.09.2025 40 817 45 507 116 223
Возврат кредита
15.09.2025 45 507 47 427 8 887
Перенос %
30.09.2025 47 427 70 601 8 887
Начисление %
15.10.2025 40 817 45 507 116 223
Возврат кредита
15.10.2025 45 507 47 427 7 814
Перенос %
31.10.2025 47 427 70 601 7 814
Начисление %
15.11.2025 40 817 45 507 116 223
Возврат кредита
15.11.2025 45 507 47 427 6 731
Перенос %
30.11.2025 47 427 70 601 6 731
Начисление %
15.12.2025 40 817 45 507 116 223
Возврат кредита
15.12.2025 45 507 47 427 5 637
Перенос %
31.12.2025 47 427 70 601 5 637
Начисление %
15.01.2026 40 817 45 507 116 223
Возврат кредита

Страница 28 из 31 15.01.2026 45 507 47 427 4 532
Перенос %
31.01.2026 47 427 70 601 4 532
Начисление %
15.02.2026 40 817 45 507 116 223
Возврат кредита
15.02.2026 45 507 47 427 3 416
Перенос %
28.02.2026 47 427 70 601 3 416
Начисление %
15.03.2026 40 817 45 507 116 223
Возврат кредита
15.03.2026 45 507 47 427 2 288
Перенос %
31.03.2026 47 427 70 601 2 288
Начисление %
15.04.2026 40 817 45 507 116 223
Возврат кредита
15.04.2026 91 312 99 998 5 000 000
Возврат залога
15.04.2026 45 515 70 606 350 000
Расформирование резерва
15.04.2026 45 507 47 427 1 150
Перенос %
30 .04.202 6
47 427 70 601 1 150
Начисление %
Итог; ОАО «АЛЬФА-БАНК» предоставил ипотечный кредит в сумме 3 500 000 рублей Сухановой Э.Е. на 3 года под 11,99% , после чего сформировал резерв в размере 10% от суммы кредита 3 500 000 рублей. Заёмщик не допускал просрочки платежей. Таким образом вернул банку 4 184 401 рублей,
за весь период кредитования. На данном ипотечном кредите банк заработал
684 401 рублей.
Заключение
Ипотечное кредитование - один из самых надёжных и проверенных в мировой практике способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу.
Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства, а так же государства, заинтересованного в экономическом росте.
Однако необходимо дальнейшее совершенствование правовых механизмов жилищной ипотеки.
В настоящее время ипотека вызывает много разноречивых мнений. Одни утверждают, что при нынешнем уровне жизни этот способ решения жилищной проблемы ещё долго останется непопулярным. Другие - что ипотека пришла в нашу страну как раз вовремя.

Страница 29 из 31
В результате проведённого исследования нами было установлено, что становление ипотеки и системы ипотечного кредитования в России осложнено такими факторами, как:
1) недостаток ресурсов коммерческих банков для долгосрочного инвестирования
2) отсутствие государственной поддержки и льготного налогообложения для инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредиты
3) недостаточная разработка законодательной базы ипотечного кредитования
4) отсутствие вторичного рынка закладных.
Успех конкретной программы будет зависеть от привлечения в эту сферу всех возможных источников ипотечного кредитования жилья - кредитных ресурсов ипотечных и универсальных банков, индивидуальных,
корпоративных инвесторов. В целях развития ипотеки в России необходимо создавать системы ипотечного кредитования и системы управления рисками как альтернативного способа страховой защиты от рисков, возникающих при ипотечных операциях.
Среди основных проблем развития систем ипотечного кредитования нами были выделены следующие:
1) ограниченным платёжеспособным спросом населения;
2) низкими объёмами и невысоким качеством нового жилищного строительства в субъектах Российской Федерации;
3) низкими темпами разработки и совершенствования законодательства о недвижимости и несогласованностью правовых актов;
4) неразвитостью инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства;
5) психологическими факторами, главным из которых является национальная особенность большинства населения -- нежелание жить в долг;
6) высокими процентными ставками, в связи с чем ипотечное кредитование в
России не становится массовым и большинство россиян не могут воспользоваться ипотекой;
7) непрозрачными источниками доходов граждан и др. факторы.