Добавлен: 23.11.2023
Просмотров: 135
Скачиваний: 3
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
Специфика современной градостроительной деятельности предъявляет особые требования к форме документов, посредством которых осуществляется регулирующее воздействие на поведение участников градостроительных правоотношений. Поэтому в структуре правил землепользования и застройки выделяются три отдельных блока, объединенные общими принципами формирования, но различающиеся содержанием материалов:
а) порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них
изменений;
б) карта градостроительного зонирования. Главное назначение данной карты –
графическое отражение территориальных зон;
в) градостроительные регламенты, состоящие из нескольких частей.
При масштабном вовлечении земельных участков городских и сельских поселений в гражданский оборот возникла потребность в углубленном подходе к определению целевого назначения, а для этого – в дополнении норм об основном целевом назначении категорий земель нормами о целевом назначении конкретных земельных участков с учетом их месторасположения и установленных ограничений (обременений) в их использовании.
Юридическая природа градостроительных регламентов проявляется в том, что они, будучи, по сути, техническими нормами, не обладающими юридической силой, становятся юридически значимыми с момента утверждения их органом местного самоуправления посредством принятия нормативного акта – правил землепользования и застройки.
Документ содержит текстовую и картографическую части. Текст включает в себя юридические нормы и процедуры, связанные с использованием существующих объектов недвижимости, а также подготовкой и осуществлением строительных изменений на земельных участках. Картографическая часть включает карту правового зонирования городской территории, а также приписанные к карте градостроительные регламенты использования и строительного изменения недвижимости в границах выделенных зон. Это отличает правила от традиционных документов, в которых правовую нагрузку имеет только текст, карта также имеет непосредственно правовое значение.
Этот документ определяет правовые основы территориального зонирования, в основе которого лежит разделение городской территории на определенное число зон с фиксированными границами. Для всех зон и соответственно для каждого земельного участка, расположенного в этих зонах, устанавливаются градостроительные регламенты использования и строительного изменения недвижимости: виды разрешенного использования объектов недвижимости; показатели площади и линейных размеров земельных участков; предельные параметры разрешенного строительства на земельных участках.
Таким образом, наличие градостроительных регламентов создает условия для правового регулирования пользования земельными участками и зданиями, строениями, сооружениями на участке как единым комплексом и определяет права и обязанности на земельные участки в поселениях.
Виды и параметры использования земельных участков, как и ограничения, устанавливаются для всех участков в пределах территориальной зоны, а собственник вправе использовать участок с расположенными на нем объектами недвижимости теми способами и в тех целях, которые не запрещены в ее пределах.
Градостроительные регламенты отличаются от строительных норм, правил и стандартов, от введенных Федеральным законом «О техническом регулировании» технических регламентов.
Градостроительные регламенты отличаются от технических регламентов, вопервых, порядком утверждения, которые утверждаются актом органа местного самоуправления, технические регламенты – федеральным законом.
Во-вторых, отличается их сфера действия. Первые определяют параметры и виды использования территории поселения в части застройки, вторые содержат нормы и правила безопасного ведения строительных работ.
Таким образом, Градостроительный кодекс РФ впервые ввел необходимость правового (территориального) зонирования и «Правил землепользования и застройки». Подготовка проекта правил землепользования и застройки, согласно статье 31 ГК, может осуществляться применительно ко всем территориям поселений, городских округов, а также к частям территорий поселений, городских округов с последующим внесением в правила землепользования и застройки изменений, относящихся к другим частям территорий поселений, городских округов.
Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:
1) создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
2) создания условий для планировки территорий муниципальных образований;
3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Главное же заключается в том, что с введением системы правового зонирования в городе появляются ясные и прозрачные правила игры для всех участников инвестиционно-строительного процесса, упрощается и упорядочивается процедура, связанная с передачей прав на земельные участки и иные объекты недвижимости, а также с получением разрешительной документации, что в настоящее время важно.
Несмотря на ряд прогрессивных норм и решений, градостроительному законодательству в части установления правового режима земель поселений не удалось избежать ряда недостатков. Земельная реформа в городах и других поселениях в основном осуществлялась без учета социально-экономической значимости этих земель в формировании благоустроенной среды проживания. В ряде муниципальных образований России не разработаны Правила землепользования и застройки.
Основной задачей вертикальной планировки является построение проектной поверхности городской территории для:
1) застройки (определение участков с недопустимо крутыми склонами, с рельефом, ограничивающим длину зданий, и локализация участков, не удобных для застройки по рельефу, определение наиболее важных для создания силуэта города точек рельефа);
2) улиц (определение участков, не пригодных по рельефу для прокладки улиц) и установление наиболее выгодных трасс городских магистралей;
3) организации поверхностного стока (исследование водоразделов и тальвегов, выявление возможных трасс для коллекторов ливневой и хозяйственно-фекальной канализации).
Вертикальная планировка осуществляется с наибольшим сохранением естественного рельефа и с наименьшим объемом земляных работ. Во всех случаях преобразования рельефа следует учитывать необходимость сохранения почвенного покрова для зеленого строительства.
Мероприятия по вертикальной планировке должны, как правило, осуществляться до застройки районов города.
Благоустройство рельефа весьма разнообразно по приемам: искусственное создание рельефа при сплошной подсыпке территории, организация рельефа в условиях обвалования затопляемой территории, вертикальная планировка при гористом рельефе и другие случаи.
Практика градостроительства показывает, что почти нет территорий, полностью не пригодных для городской застройки. Многие города развивают новое строительство на весьма неблагоприятных территориях, осуществляя предварительно мероприятия по их инженерной подготовке и благоустройству. С другой стороны, нет и территорий, полностью пригодных для застройки в их естественном состоянии. Любые территории требуют осуществления на них обязательных элементов инженерной подготовки – вертикальной планировки и организации поверхностного водоотвода. Освоение неудобных территорий оказывается возможным благодаря применению новых методов работ и прогрессивной техники для их выполнения, так, например, использованию земснарядов и других машин, обеспечивающих быстрое выполнение работ по намыву больших объемов грунта, необходимого для повышения уровня затапливаемой территории, при сравнительно невысокой стоимости работ.
Следует отметить, что города, расположенные на территории с резко выраженным пересеченным рельефом, всегда имеют крайне изменчивые термические и ветровые условия. Проветривание улиц в этих условиях становится сложным, что учитывается при их трассировании.
Наиболее жесткие условия предъявляются к рельефу территорий, отводимых для промышленности и железнодорожного транспорта, требующих минимальных уклонов поверхности. На второе место следует отнести жилые районы, которые хотя и могут располагаться на территории со значительными уклонами, но за счет некоторых неудобств как в начертании уличной сети, вынужденной приспосабливаться к рельефу, так и во внутренней организации микрорайонов и кварталов. На третье место следует отнести территории, предназначенные для парковых зеленых зон, так как они несравненно более свободны в выборе рельефа, пересеченность которого при умелом использовании улучшает общее впечатление от ландшафта.
Материалы вертикальной планировки необходимы для взаимного расположения по высоте отдельных зданий, сооружений и подземных сетей.
С помощью вертикальной планировки можно создать наиболее выразительный силуэт застройки районов.
Застройка городов угольных и нефтеносных районов должна учитывать условия размещения строительства на территориях, где залегают полезные ископаемые.
Города, расположенные в районе высокой сейсмичности, требуют проведения городского строительства с учетом условий сейсмостойкости зданий и сооружений.
В связи с постройкой гидроэлектростанций и связанного с этим подъема уровня воды в реках приходится прибегать к обвалованию городских территорий.
При застройке в районах, где наблюдаются карстовые явления, нельзя не учитывать границы действующего карста с тем, чтобы заблаговременно исключить опасные зоны из участков, подлежащих застройке. В условиях овражистых территорий определяются мероприятия по борьбе с развитием оврагов и по их градостроительному использованию – устройству прудов, садов и т, д.
Особенно сложны мероприятия по борьбе с оползневыми явлениями, представляющими собой медленное перемещение (скольжение) земляных масс под влиянием поверхностных и подземных вод. Эти явления характерны главным образом для городов, расположенных на берегах рек и морей. Под влиянием оползней происходит разрыв водопроводных, канализационных и других сетей, повреждение дорог и разрушение фундаментов, а затем самих зданий, мостов, набережных. Оползневые явления крупного масштаба, совершающиеся к тому же внезапно, вызывают деформации сооружений, находящихся в сфере действия оползня.
Наиболее опасны по своему разрушительному действию высокогорные сели. В образовании этих селей участвуют лед, снег, дожди и ливни, выпадающие в горах и создающие мощные потоки, захватывающие на своем пути щебень и крупные камни. Мероприятия по борьбе с селевыми потоками всегда требуют крупных затрат, ибо носят комплексный характер (создание запруд, облесение склонов, устройство сооружений, задерживающих и направляющих селевой поток, и т. д.).
Серьезный недостаток современной градостроительной практики заключается в недостаточно исчерпывающей технико-экономической оценке территорий для застройки. Первостепенное значение имеет выбор новых территорий для застройки с обязательной их технической и экономической характеристикой.
Эта характеристика должна включать не только инженерную оценку территории, но и стоимость мероприятий по инженерной подготовке (вертикальной планировке, понижению уровня грунтовых вод, устройству новых улиц, организации транспорта и т. д.).
Для разных территорий одного города могут быть различные технико-экономические характеристики. Поэтому вариантное решение выбора территорий для застройки совершенно обязательно и имеет исключительно большое значение в условиях массовой застройки. Как правило, первоочередная застройка должна размещаться на территориях, требующих наименьших затрат на их освоение. Для перспективного строительства могут быть предусмотрены территории, требующие длительной подготовки для их использования.
Размещение промышленных предприятий в плане города и определение необходимых для них территорий представляет собой одну из главных градостроительных задач. Правильному ее решению должно быть уделено особое внимание, ибо от этого непосредственно зависят санитарный режим города и удобства транспортных внутригородских сообщений.
При определении территориального размещения промпредприятий следует стремиться к устранению излишних грузопробегов и перегрузок с одного вида транспорта на другой. Наиболее желательно совместное расположение предприятий, связанных между собой технологией производства, и одновременно приближение предприятий с большим грузооборотом к железнодорожным станциям и пристаням.
Весьма важно приближение электро- и теплоемких производств к питающим их предприятиям (ГЭС, ТЭЦ и т. д.).