Добавлен: 28.03.2023
Просмотров: 376
Скачиваний: 8
С одной стороны, указанный договор определяет условия (условия о земельном участке, о целях использования земельного участка, о плате за ограниченное вещное право и др.), которые являются способом фиксации определенных прав и обязанностей сторон договора, т.е. порождает обязательственное правоотношение.
С другой стороны, этот договор служит основанием для установления ограниченного вещного права, т.е. влечет возникновение вещного правоотношения.
Таким образом, в результате заключения договора об установлении ограниченного вещного права возникают смешанные (вещно-обязательственные) правоотношения.
Существенными условиями вещного договора являются:
1) предмет договора - передаваемое или обременяемое право;
2) срок отчуждения или обременения права [15, с. 35].
Вещная сделка-распоряжение противопоставляется обязательственной сделке, которая не влечет утрату права или изменение, обременяющее право, но лишь подготавливает их посредством выполнения сторонами своих прав и обязанностей по договору.
Следовательно, перед нами особый тип договора, который нельзя описать с помощью обычных, традиционных понятий, характерных для классификации договоров-правоотношений.
Здесь неприемлемы такие известные в гражданском праве понятия, как договоры «консенсуальный – реальный», «возмездный – безвозмездный», «односторонний – двусторонний», поскольку эти понятия работают только в классификации договоров - обязательственных правоотношений. Вещный договор не является обязательственным правоотношением. Еще В.И. Синайский отмечал, что «существуют такие правоотношения, которые сами по себе не создают ни прав, ни обязанностей» [26, с. 53].
Итак, договор об установлении ограниченного вещного права порождает обязательство и является по своей юридической природе обязательственным договором. Видимо, не случайно право вещных выдач устанавливается в договоре ренты или в договоре пожизненного содержания с иждивением.
Этот договор является консенсуальным, двусторонне обязывающим, взаимным, возмездным или безвозмездным. Он включает не только правила об установлении ограниченного вещного права, но и условия о владении и пользовании или пользовании чужой недвижимостью.
Договор об установлении ограниченного вещного права является двусторонне обязывающим, поскольку для его заключения необходимо волеизъявление двух сторон, имеющее встречный характер. Например, при заключении договора об установлении земельного сервитута одна сторона (собственник) желает передать принадлежащий ей на праве собственности земельный участок в пользование, а другая сторона (субъект ограниченного вещного права, сервитуарий) желает использовать чужой земельный участок для определенных целей (прохода, проезда и т.п.) [30, с. 43].
Или приведем другой пример, когда чужая недвижимость передается не только в пользование, но и во владение. Так, при заключении договора об установлении права застройки собственник желает передать земельный участок во владение и пользование для возведения или реконструкции на нем здания и его последующей эксплуатации, а другая сторона (потенциальный обладатель права застройки) желает возвести или реконструировать здание на чужом земельном участке и использовать его в течение срока действия права застройки.
Таким образом, договор об установлении ограниченного вещного права - это соглашение, в силу которого одна сторона (собственник недвижимого имущества) предоставляет другой стороне (субъекту ограниченного вещного права) во владение и в пользование (или в пользование) недвижимое имущество за плату или безвозмездно, а другая сторона (субъект ограниченного вещного права) обязуется в соответствии с условиями владеть и пользоваться (или пользоваться) имуществом и прекратить владение и пользование (или пользование) при отпадении оснований установления ограниченного вещного права.
Поскольку по договору об установлении ограниченного вещного права во владение и в пользование (или только в пользование) передается недвижимая вещь, он заключается в простой письменной форме.
Чтобы договор об установлении ограниченного вещного права вступил в силу, достаточно достижения между сторонами согласия по всем существенным условиям, подлежащим согласно государственной регистрации, что свидетельствует о консенсуальном характере договора.
Очевидно, речь должна идти о государственной регистрации только самих вещных прав. Что касается государственной регистрации существенных и дополнительных условий, а также определенных предусмотренных ГК РФ сведений, то они подлежат внесению в ЕГН применительно к каждому из договоров об установлении вещного права. Следовательно, договор об установлении ограниченного вещного права и акт государственной регистрации вещного права образуют сложный юридический состав, который и является основанием возникновения соответствующего вещного права [20, с. 102].
Взаимный характер договора обусловлен наличием встречных обязанностей его сторон. Например, собственник земельного участка обязан передать субъекту права застройки земельный участок во владение и пользование, а субъект права застройки обязан вносить установленную договором плату и возвести на переданном ему земельном участке здание или сооружение.
Договор об установлении ограниченного вещного права относится к возмездным или безвозмездным договорам.
Помимо изложенной выше характеристики договора об установлении ограниченного вещного права, следует отметить, что данный договор относится к категории договоров по передаче имущества, поскольку направлен на передачу недвижимого имущества.
Как уже было отмечено, специфика правового режима отдельных прав на чужие вещи наиболее полно отражает их деление на основе смешанного критерия (в зависимости от особенностей содержания и объекта) на: а) сервитуты; б) право постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения на земельные участки; в) право хозяйственного ведения и оперативного управления.
Сервитут представляет собой вещное право ограниченно пользоваться чужой недвижимой вещью (ст. 274 ГК) [2]. Исторически данное вещное право получило признание первым как в римском праве, так и в российском дореволюционном законодательстве.
Объектом выступает недвижимое имущество (ст. ст. 274, 277 ГК) [2].
Субъектами являются собственники господствующей вещи, а также субъекты права пожизненного наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. В соответствии с п. 4 ст. 274 ГК в случаях, прямо предусмотренных федеральным законом, сервитут может быть установлен и по требованию других лиц.
Содержание права пожизненного наследуемого владения составляют правомочия владения и пользования земельным участком. Осуществление правомочия распоряжения земельным участком исключается, кроме возможности передачи его по наследству (ст. 265 ГК).
Как и право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком не может возникнуть после введения в действие Земельного кодекса, но сохраняют силу ранее возникшие права в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и по объекту, и по содержанию практически совпадает с правом пожизненного наследуемого владения, но имеет свою специфику.
Право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства, наследуется на общих основаниях, установленных ГК РФ, при этом на принятие наследства, в состав которого входит указанное право, специальное разрешение не требуется (ст. 1181 ГК РФ) [2]. Переход права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству гражданским законодательством рассматривается в качестве единственного способа распоряжения земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения (ст. 267 ГК РФ). Необходимо напомнить, что право пожизненного наследуемого владения считается институтом земельного права, сохранившимся с советского периода и изначально призванным в какой-то мере компенсировать отсутствие частной собственности граждан на землю. Напротив, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком отличается более широким кругом субъектов данного вида правоотношений - это граждане и организации, обладающие правами юридического лица.
Исходя из норм гражданского законодательства можно выявить основные сходные признаки данных ограниченных вещных прав:
1) они представляют собой права на земельные участки, уже имеющие собственника в лице государственных или муниципальных органов, однако пользование земельными участками бесплатное;
2) вытекают из положений закона, а не из договорных и иных обязательств;
3) осуществляются при одновременном наличии права государственной или муниципальной собственности на данный земельный участок, поэтому происходит первоначальная и производная регистрация земельных прав;
4) правообладателям данных ограниченных вещных прав принадлежит только право владения и право пользования земельным участком;
5) граждане наделены правом возводить на данных земельных участках здания, сооружения и другое недвижимое имущество, приобретая на них право собственности (ст. ст. 266 и 269 ГК РФ));
6) переход права собственности на земельный участок к другому субъекту публичного права (например, переход земельного участка из федеральной собственности в собственность субъекта РФ при разграничении государственной собственности на землю) не является основанием прекращения ограниченных вещных прав на земельный участок (п. 3 ст. 216 ГК РФ);
7) правоотношения между отдельными субъектами ограниченных вещных прав носят абсолютный характер;
8) обладатели данных прав, как и любой субъект гражданских правоотношений, в соответствии со ст. 11 ГК РФ имеют право на защиту, в том числе и от вмешательства собственника земельного участка в случае, если действия собственника осуществляются с нарушением закона.
Однако имеется одно очень существенное отличие права пожизненного наследуемого владения от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. В соответствии со ст. 267 ГК РФ [2] распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству (ст. ст. 1181 и 1162 ГК РФ). В отношении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком законом не предусмотрена передача данного права по наследству.
Хозяйственное ведение можно определить, как имущественное или вещное право унитарного предприятия, не являющегося собственником переданного ему имущества, на владение, пользование и распоряжение данным имуществом в пределах, установленных собственником и ГК РФ.
Право хозяйственного ведения имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении его за унитарным предприятием, возникает у этого предприятия с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника (п. 1 ст. 299 ГК РФ) [2].
Это означает, что право на передаваемое имущество возникает на основании соответствующего акта собственника о закреплении имущества за унитарным предприятием и в момент передачи этого имущества [3].
Данная позиция подтверждается и сложившейся судебной практикой. Так, если унитарное предприятие обратилось в суд с иском о признании права хозяйственного ведения или об истребовании имущества из чужого незаконного владения, суду будет необходимо установить, находится ли спорное имущество в государственной или муниципальной собственности, и привлечь к участию в деле собственника унитарного предприятия.
Таким образом, закон предусматривает возможность защиты права хозяйственного ведения, включая такой способ защиты, как признание права хозяйственного ведения.
Форма договора хозяйственного ведения Законом не предусмотрена. ГК РФ также не предусматривает договор хозяйственного ведения в качестве самостоятельного вида гражданско-правового договора.
При этом на практике договор хозяйственного ведения является не столько гражданско-правовым договором, сколько административным договором, поскольку его типовая форма утверждается органами государственной или муниципальной власти.
По своей сути такой договор является разновидностью акта органа государственной власти или органа местного самоуправления.
Право оперативного управления представляет собой ограниченное вещное право, которое по своему содержанию является более узким, чем право хозяйственного ведения [23, с. 523].
Как видно из указанных выше определений права хозяйственного ведения и оперативного управления, данные имущественные права отличаются, во-первых, по субъектному составу, а во-вторых, по полномочиям на владение, пользование и распоряжение имуществом.
Так, субъектами права хозяйственного ведения могут выступать только государственные или муниципальные унитарные предприятия, созданные собственником имущества (Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием), тогда как субъектом права оперативного управления являются учреждения (частные, автономные, бюджетные) или казенное предприятие (как специальный вид унитарного предприятия).
Таким образом, как и право собственности, ограниченные вещные права обладают всеми необходимыми признаками вещного права, которые позволяют отграничить их от обязательственных прав.
Особый исследовательский интерес представляет договор об установлении ограниченного вещного права, который не может быть квалифицирован как вещный договор.