Файл: Контрольная работа1 по дисциплине Обеспечение экономической безопасности при оценке недвижимости.docx
ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 01.12.2023
Просмотров: 33
Скачиваний: 2
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
Приморский институт железнодорожного транспорта – филиал Федерального государственного бюджетного образовательного
учреждения высшего профессионального образования
«Дальневосточный государственный университет путей сообщения»
в г. Уссурийске
Факультет высшего профессионального образования
Заочное отделение
КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА№ 1
по дисциплине: Обеспечение экономической безопасности при оценке недвижимости
Проверил преподаватель Казанцева Л. С.
« »_______2023
Выполнил студент Михайлик Е.И
« »_______2023
Шифр студента К19-ЭБ(с)-424
Уссурийск 2023
Содержание
1. Метод дисконтированных денежных потоков……………………………….3
1.1. Сущность, принципы и область применения метода дисконтирования….
денежных потоков………………………………………………………….…….3
1.2. Этапы оценки методом дисконтированных денежных потоков………....5
2. Практическая часть……………………………………………………………9
2.1. Задача 1………………………………………………………………………9
2.2. Задача 2…………………………………………………………………...…10
2.3. Задача 3………………………………………………………………...……11
2.4. Задача 4…………………………………………………….………………..12
Список литературных источников………………………………………….….14
1. Метод дисконтированных денежных потоков
1.1. Сущность, принципы и область применения метода дисконтирования денежных потоков
Определение стоимости бизнеса методом ДДП основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.
Данный метод оценки считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор
, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т.д., а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние. С этой точки зрения все предприятия, к каким бы отраслям экономики они ни принадлежали, производят всего один вид товарной продукции – деньги.
Метод дисконтированного денежного потока предполагает, что измерителем дисконтируемых прогнозируемых доходов от бизнеса, которые рассматривались ранее в качестве основы для определения его рыночной стоимости и осуществляющего этот бизнес предприятия, выступают не прогнозируемые прибыли, а денежные потоки.
Наиболее простое определение денежного потока (Cash Flow) сводится к тому, что денежный поток за конкретный период (год, квартал, месяц) представляет собой не что иное, как сальдо поступлений по бизнесу (со знаком «плюс») и платежей (со знаком «минус»).
Прошлые денежные потоки учитываются просто как такие показатели, которые содержатся в отчете предприятия о движении денежных средств.
Будущие денежные потоки, обеспечиваемые бизнесом, прогнозируется на основе чистых прибылей от бизнеса (валового дохода за минусом операционных издержек, процентов за кредит и налога на прибыль) с корректировкой их таким образом, чтобы максимально отразить вероятное в том или ином будущем периоде сальдо поступлений и платежей.
Главные преимущества оценки бизнеса, в рамках доходного подхода, с опорой на прогноз денежных потоков, а не просто прибылей, заключаются в следующем.
Во-первых, будущие прибыли от бизнеса прямо учитывают лишь ожидаемые текущие издержки по производству и продаже продукции, в то время как будущие капиталовложения по поддержанию и расширению производственных или торговых мощностей бизнеса в прогнозе прибылей отражаются только частично - через их текущую амортизацию.
Во-вторых, недостаток прибыли (убытка) как показателя в инвестиционных расчетах по оценке бизнеса также объясняется тем, что прибыль, будучи чисто бухгалтерским отчетным показателем, подвержена значительным манипуляциям. Ее объявляемая величина зависит от метода учета стоимости покупных ресурсов в себестоимости проданной продукции
, от метода ускоренной амортизации, от критерия зачисления продукции в реализованную продукцию (по факту поступления средств на ее оплату либо по выполнению обусловленного в договорах на поставку базиса поставки) и др.
Метод дисконтированных денежных потоков может быть использован для оценки любого действующего предприятия. Применение данного метода наиболее обосновано для оценки стоимости предприятий, имеющих определенную историю хозяйственной деятельности (желательно прибыльной) и находящихся на стадии роста или стабильного экономического развития. Данный метод в меньшей степени применим к оценке предприятий, терпящих систематические убытки (хотя и отрицательная величина стоимости бизнеса может быть фактом для принятия управленческих решений). Следует соблюдать разумную осторожность в применении этого метода для оценки новых предприятий, пусть даже и многообещающих. Отсутствие ретроспективы прибылей затрудняет объективное прогнозирование будущих денежных потоков бизнеса.
1.2. Этапы оценки методом дисконтированных денежных потоков
Рассмотрим основные этапы оценки предприятия методом дисконтированных денежных потоков (ДДП).
1. Выбор модели денежного потока.
Основным показателем, используемым в рамках метода дисконтирования денежного потока, является денежный поток, рассчитываемый как разница между притоком и оттоком денежных средств за определенный период. Различают следующие основные виды денежного потока:
-
Рассчитывается рыночная стоимость собственного (акционерного) капитала:
денежный поток для собственного капитала = чистая прибыль после уплаты налогов + амортизационные отчисления +/- уменьшение (прирост) собственного оборотного капитала +/- уменьшение (прирост) инвестиций в основные средства +/- уменьшение (прирост) долгосрочной задолженности.
-
Рассчитывается совокупный денежный поток (условно не различают собственный и заемный капитал предприятия): прибыль до уплаты % и налогов – налог на прибыль + амортизационные отчисления +/- уменьшение (прирост) собственного оборотного капитала +/- продажа активов (капитальные вложения).
2. Определение длительности прогнозного периода.
В качестве прогнозного берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются (предполагается, что в постпрогнозный период должны иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечный поток доходов). Единица измерения прогнозного периода
определяется исходя из ритмичности производства, как правило, в качестве стандартной единицы принимается год.
3. Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации.
Прогноз валовой выручки должен быть логически совместим с ретроспективными показателями деятельности предприятия и отрасли в целом и учитывает факторы: номенклатура выпускаемой продукции; объемы производства и цены на продукцию; темпы инфляции; ситуация в отрасли с учетом уровня конкуренции и др.
4. Анализ и прогноз расходов.
Данный этап включает: учет ретроспективных взаимозависимостей и тенденций, определение амортизационных отчислений исходя из нынешнего наличие активов и из будущего их прироста и выбытия; сравнение прогнозируемых расходов с соответствующими показателями для предприятий-конкурентов или с аналогичными и среднеотраслевыми показателями.
5. Анализ и прогноз инвестиций.
Данный этап включает: определение излишка (недостатка) чистого оборотного капитала компании, анализ капитальных вложений с целью замены основного капитала по мере его износа и расширения производственных мощностей и др.
6. Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода.
Существует два основных метода расчета потока денежных средств:
- прямой метод: основан на анализе движения денежных средств по статьям прихода и расхода, то есть по бухгалтерским счетам.
- косвенный метод: анализирует движение денежных средств по направлениям деятельности.
7. Определение ставки дисконта – ожидаемой ставки дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования.
Существуют различные методики определения ставки дисконта, наиболее распространенными из которых являются:
- для денежного потока для собственного капитала - Модель оценки и капитальных активов (CAPM-Capital Asset Pricing Model) и метод кумулятивного построения;
- для денежного потока для всего инвестированного капитала - Модель средневзвешенной стоимости капитала (WACC – Weighted Average Cost of Capital).
8. Расчет величины стоимости в постпрогнозный период.
Определение этой стоимости основано на предпосылке, что бизнес способен приносить доход и по окончании постпрогнозного периода. В зависимости от перспектив развития бизнеса в постпрогнозный период используют определенный способ расчета ставки дисконта:
- метод расчета по ликвидационной стоимости.
- метод расчета по стоимости чистых активов техника расчетов аналогична расчетам ликвидационной стоимости, но не учитывает затрат на ликвидацию и скидку за срочную продажу активов.
- метод предполагаемой продажи, состоящий в пересчете денежного потока в показатели стоимости с помощью специальных коэффициентов, полученных из анализа ретроспективных данных по продажам сопоставимых компаний.
- по модели Гордона годовой доход постпрогнозного периода капитализируется в показатели стоимости при помощи коэффициента капитализации.
9. Предварительная стоимость бизнеса.
Предварительная величина стоимости бизнеса состоит из двух составляющих: текущая стоимость будущих денежных потоков; текущее значение стоимости в постпрогнозный период.
10. Внесение итоговых поправок.
Для выведения окончательной рыночной стоимости компании вносится ряд поправок. В результате оценки предприятия этим методом определяется стоимость контрольного ликвидированного пакета акций. Если же оценивается неконтрольный пакет, то необходимо сделать скидку.
2. Практическая часть
2.1. Задача 1
Известна следующая информация по рыночным продажам
Таблица 1 – Информация по рыночным продажам
| | Объекты | |||
| 1 | 2 | 3 | 4 | |
| Площадь кв. м | 300 | 300 | 250 | 250 |
| Балкон | есть | нет | есть | есть |
| Сад | есть | нет | есть | нет |
| Продажная цена, ден. ед. | 35 000 | 30 000 | 30 000 | 28 000 |
Определить:
-
Корректировку на разницу в площади. -
Корректировку на разницу на наличие балкона. -
Корректировку на разницу на наличие сада.
Решение:
Для корректировки по какой-либо характеристике используем анализ парных продаж. Для этого сопоставляем и анализируем нескольких пар сопоставимых продаж. Парные продажи – продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики,