Файл: Контрольная работа1 по дисциплине Обеспечение экономической безопасности при оценке недвижимости.docx
ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 01.12.2023
Просмотров: 34
Скачиваний: 2
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.
Сравним объект 1 и 3.
Они отличаются тем, что в 3-м объекте площадь на 50 м2 больше, чем в 1-м объекте.
Разница в цене = 35 000 – 30 000 = 5 000 ден. ед.
Значит, корректировка на разницу в площади – 5 000 ден. ед.
Сравним объект 3 и 4.
Они отличаются наличием в 3-м объекте сада.
Разница в цене = 30 000 – 28 000= 2 000 ден. ед.
Корректировка в цене на наличие сада – 2 000 ден. ед.
Сравним объект 1 и 2.
Они отличаются наличием в 1-м объекте сада и балкона.
Разница в цене = 35 000 – 30 000 = 5 000 ден. ед.
Отсюда корректировка в цене на наличие балкона = 5 000 – 2 000= 3 000 ден. ед.
Ответ:
1. Корректировка на разницу в площади равна 5 000 ден. ед.
2. Корректировка на разницу на наличие балкона равна 3 000 ден. ед.
3. Корректировка на разницу на наличие сада равна 2000 ден. ед.
2.2. Задача 2
Определить стоимость продажи земельного участка с улучшениями, если стоимость восстановления 5 000 у. е., стоимость участка 2 300 у. е., эффективный возраст улучшений 10 лет, срок экономической жизни 50 лет.
Решение:
Согласно затратному подходу, срок экономической жизни – время, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, превышающие затраты на улучшение, то есть, когда износ носит устранимый характер.
1. Срок экономической жизни рассчитывается по формуле:
ТСэ.ж.= ЭВ/ Kи, (1)
где ЭВ – эффективный возраст,
Kи – коэффициент износа.
Из формулы (1) находим коэффициент износа участка:
Kи= ЭВ/ ТСэ.ж.
Тогда Kи = 10 / 50= 0,2.
2. Сумма износа участка определяем по формуле:
И= Kи* ВС,
где ВС – стоимость восстановления.
Отсюда И= 0,2* 5 000= 1 000 у. е.
3. Сумма износа участка с учетом стоимости здания рассчитывается по формуле:
Из= ВС – Сз,
где ЭВ – эффективный возраст,
Сз – стоимость здания.
Отсюда
Сз= ВС – И.
Тогда Сз= 5 000 – 1 0000= 4 000 у. е.
4. Стоимость продажи земельного участка с улучшениями будет складываться из стоимости участка и стоимости здания. т. е.:
Сзу= Су+ Сз
Тогда Сзу= 2 300 + 4 0000= 6 300 у. е.
Ответ: стоимость продажи земельного участка с улучшениями равна 6 300 у. е.
2.3. Задача 3
Установить срок экономической жизни здания, если стоимость продажи объекта недвижимости (участка с улучшениями) 9 000 у. е., стоимость участка 2 100 у. е., стоимость восстановления 10 000 у. е. Эффективный возраст 25 лет.
Решение:
Согласно затратному методу, срок экономической жизни рассчитывается по формуле:
ТСэ.ж.= ЭВ/ Kи, (1)
где ЭВ – эффективный возраст,
Kи – коэффициент износа.
Коэффициент износа определяется по формуле:
Kи = И/ ВС,
где ВС – стоимость восстановления,
И – сумма износа участка.
Сумма износа участка определяется по формуле:
И= ВС – Сз,
где Сз – стоимость здания.
Стоимость здания определяется по формуле:
Сз = Сзу – Су,
где Сзу – стоимость продажи участка с улучшениями,
Су – стоимость участка.
Подставляем исходные данные в формулы и находим срок экономической жизни здания:
Сз = 9 000 – 2 100= 6 900 у. е.
И= 10 000 – 6 900= 3 100 у. е.
Kи = 3 100/ 10 000= 0,31.
ТСэ.ж.= 25/ 0,31= 80,6 лет.
Ответ: срок экономической жизни здания равен 80,6 лет.
2.4. Задача 4
Ожидается, что объект недвижимости принесет чистый операционный доход в размере 120 000 ден. ед. за год, после чего он будет возрастать на 5 %. Период владения составляет 5 лет вплоть до момента продажи объекта на рынке за 1 500 000 ден. ед., по завершении 5-го года. Какова стоимость объекта при условии ставки дисконтирования 23 %.
Решение:
Используем метод дисконтирования денежных потоков. Тогда введем обозначения:
NOI – чистый операционный доход,
T – период владения,
R – процент наращения,
FV – будущая стоимость,
r – ставка дисконтирования.
Согласно формуле дисконтирования денежных потоков стоимость объекта составит:
,.
где Ct – денежный поток каждого расчетного периода,
N – количество расчетных периодов.
Денежный поток C1 для 1года равен NOI1= 120 000 ден. ед.
Денежный поток Ct с 1го по 5й год рассчитывается по формуле:
Ct= Ct-1* (1+R).
Подставляем исходные данные в формулы и находим стоимость объекта:
C1= 120 000 ден. ед.;
C2= 120 000* 1,05= 126 000 ден. ед.;
C3= 126 000* 1,05= 132 300 ден. ед.;
C4= 132 300* 1,05= 138 915 ден. ед.;
C5= 138 915* 1,05= 145 860,75+ 1 500 000= 1 645 860,75 ден. ед. (для 5го периода денежный поток увеличивается на величину продажи объекта).
ден. ед.
Ответ: стоимость объекта равна 897 244 ден. ед.
Список литературных источников
1. Большаков С. В. Основы управления финансами: Учебное пособие. – М.: ФБК-Пресс, 2019. – 364 с.
2. Волков О. И. Экономика предприятия: учебное пособие / О. И. Волков, В. К. Скляренко. – 2-е изд. – М.: ИНФРА-М, 2020. – 264 с.
3. Каледин С. В. Финансовый менеджмент. Расчет, моделирование и планирование финансовых показателей: учебное пособие для СПО / С. В. Каледин. – СПб: Лан», 2020. – 520 с.
4. Мелкумов Я.С. Инвестиционный анализ: Учебное пособие / Я.С. Мелкумов. – М.: Инфра-М, 2020. – 120 c.
5. Екимова К. В. Эффективные инструменты финансового менеджмента в условиях цифровой экономики / К. В. Екимова // Цифровая экономика: тенденции и перспективы развития : сборник тезисов докладов национальной научно-практической конференции: в двух томах, Москва, 22–23 октября 2020 года. – М.: Российский экономический университет имени Г. В. Плеханова, 2020. – с. 194-196.
6. Остаев Г. Я. Механизмы управления финансового менеджмента в организации / Г. Я. Остаев, И. М. Гоголев, О. О. Злобина // Менеджмент: теория и практика. – 2020. – № 4. – с. 67-70.
Сравним объект 1 и 3.
Они отличаются тем, что в 3-м объекте площадь на 50 м2 больше, чем в 1-м объекте.
Разница в цене = 35 000 – 30 000 = 5 000 ден. ед.
Значит, корректировка на разницу в площади – 5 000 ден. ед.
Сравним объект 3 и 4.
Они отличаются наличием в 3-м объекте сада.
Разница в цене = 30 000 – 28 000= 2 000 ден. ед.
Корректировка в цене на наличие сада – 2 000 ден. ед.
Сравним объект 1 и 2.
Они отличаются наличием в 1-м объекте сада и балкона.
Разница в цене = 35 000 – 30 000 = 5 000 ден. ед.
Отсюда корректировка в цене на наличие балкона = 5 000 – 2 000= 3 000 ден. ед.
Ответ:
1. Корректировка на разницу в площади равна 5 000 ден. ед.
2. Корректировка на разницу на наличие балкона равна 3 000 ден. ед.
3. Корректировка на разницу на наличие сада равна 2000 ден. ед.
2.2. Задача 2
Определить стоимость продажи земельного участка с улучшениями, если стоимость восстановления 5 000 у. е., стоимость участка 2 300 у. е., эффективный возраст улучшений 10 лет, срок экономической жизни 50 лет.
Решение:
Согласно затратному подходу, срок экономической жизни – время, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, превышающие затраты на улучшение, то есть, когда износ носит устранимый характер.
1. Срок экономической жизни рассчитывается по формуле:
ТСэ.ж.= ЭВ/ Kи, (1)
где ЭВ – эффективный возраст,
Kи – коэффициент износа.
Из формулы (1) находим коэффициент износа участка:
Kи= ЭВ/ ТСэ.ж.
Тогда Kи = 10 / 50= 0,2.
2. Сумма износа участка определяем по формуле:
И= Kи* ВС,
где ВС – стоимость восстановления.
Отсюда И= 0,2* 5 000= 1 000 у. е.
3. Сумма износа участка с учетом стоимости здания рассчитывается по формуле:
Из= ВС – Сз,
где ЭВ – эффективный возраст,
Сз – стоимость здания.
Отсюда
Сз= ВС – И.
Тогда Сз= 5 000 – 1 0000= 4 000 у. е.
4. Стоимость продажи земельного участка с улучшениями будет складываться из стоимости участка и стоимости здания. т. е.:
Сзу= Су+ Сз
Тогда Сзу= 2 300 + 4 0000= 6 300 у. е.
Ответ: стоимость продажи земельного участка с улучшениями равна 6 300 у. е.
2.3. Задача 3
Установить срок экономической жизни здания, если стоимость продажи объекта недвижимости (участка с улучшениями) 9 000 у. е., стоимость участка 2 100 у. е., стоимость восстановления 10 000 у. е. Эффективный возраст 25 лет.
Решение:
Согласно затратному методу, срок экономической жизни рассчитывается по формуле:
ТСэ.ж.= ЭВ/ Kи, (1)
где ЭВ – эффективный возраст,
Kи – коэффициент износа.
Коэффициент износа определяется по формуле:
Kи = И/ ВС,
где ВС – стоимость восстановления,
И – сумма износа участка.
Сумма износа участка определяется по формуле:
И= ВС – Сз,
где Сз – стоимость здания.
Стоимость здания определяется по формуле:
Сз = Сзу – Су,
где Сзу – стоимость продажи участка с улучшениями,
Су – стоимость участка.
Подставляем исходные данные в формулы и находим срок экономической жизни здания:
Сз = 9 000 – 2 100= 6 900 у. е.
И= 10 000 – 6 900= 3 100 у. е.
Kи = 3 100/ 10 000= 0,31.
ТСэ.ж.= 25/ 0,31= 80,6 лет.
Ответ: срок экономической жизни здания равен 80,6 лет.
2.4. Задача 4
Ожидается, что объект недвижимости принесет чистый операционный доход в размере 120 000 ден. ед. за год, после чего он будет возрастать на 5 %. Период владения составляет 5 лет вплоть до момента продажи объекта на рынке за 1 500 000 ден. ед., по завершении 5-го года. Какова стоимость объекта при условии ставки дисконтирования 23 %.
Решение:
Используем метод дисконтирования денежных потоков. Тогда введем обозначения:
NOI – чистый операционный доход,
T – период владения,
R – процент наращения,
FV – будущая стоимость,
r – ставка дисконтирования.
Согласно формуле дисконтирования денежных потоков стоимость объекта составит:
,.где Ct – денежный поток каждого расчетного периода,
N – количество расчетных периодов.
Денежный поток C1 для 1года равен NOI1= 120 000 ден. ед.
Денежный поток Ct с 1го по 5й год рассчитывается по формуле:
Ct= Ct-1* (1+R).
Подставляем исходные данные в формулы и находим стоимость объекта:
C1= 120 000 ден. ед.;
C2= 120 000* 1,05= 126 000 ден. ед.;
C3= 126 000* 1,05= 132 300 ден. ед.;
C4= 132 300* 1,05= 138 915 ден. ед.;
C5= 138 915* 1,05= 145 860,75+ 1 500 000= 1 645 860,75 ден. ед. (для 5го периода денежный поток увеличивается на величину продажи объекта).
ден. ед.Ответ: стоимость объекта равна 897 244 ден. ед.
Список литературных источников
1. Большаков С. В. Основы управления финансами: Учебное пособие. – М.: ФБК-Пресс, 2019. – 364 с.
2. Волков О. И. Экономика предприятия: учебное пособие / О. И. Волков, В. К. Скляренко. – 2-е изд. – М.: ИНФРА-М, 2020. – 264 с.
3. Каледин С. В. Финансовый менеджмент. Расчет, моделирование и планирование финансовых показателей: учебное пособие для СПО / С. В. Каледин. – СПб: Лан», 2020. – 520 с.
4. Мелкумов Я.С. Инвестиционный анализ: Учебное пособие / Я.С. Мелкумов. – М.: Инфра-М, 2020. – 120 c.
5. Екимова К. В. Эффективные инструменты финансового менеджмента в условиях цифровой экономики / К. В. Екимова // Цифровая экономика: тенденции и перспективы развития : сборник тезисов докладов национальной научно-практической конференции: в двух томах, Москва, 22–23 октября 2020 года. – М.: Российский экономический университет имени Г. В. Плеханова, 2020. – с. 194-196.
6. Остаев Г. Я. Механизмы управления финансового менеджмента в организации / Г. Я. Остаев, И. М. Гоголев, О. О. Злобина // Менеджмент: теория и практика. – 2020. – № 4. – с. 67-70.