Необходимо кратко представлять решение каждой задачи и указывать полученный ответ.
Практикум

Дисциплина «Практика оценки стоимости недвижимости»

Выполнил(а): ФИО

1. Оцените стоимость магазина со стабильным чистым операционным доходом 1,5 млн. рублей в год. Однако, в дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет потеря стоимости объекта составит по прогнозам 20% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,2%, премия за инвестиционный менеджмент – 1%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Ринга.

Решение:

V=ЧОД/R,

где V- стоимость объекта,

ЧОД- чистый операционный доход,

R – ставка капитализации
ЧОД=1 500 000 рублей в год
Определим R методом определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат по формуле:

R= re+dep * r1 ,

где re -ставка доходности на собственный капитал,

dep – норма снижения стоимости недвижимости через n лет,

r1- норма возврата капитала

Из условия задачи dep=20%,

Определим норму возврата капитала r1 по методу Ринга: r1=1/20 лет = 0,05

Определим ставку доходности капитала re

re = rf +p1+p2+p3,

где rf – безрисковая ставка дохода,

p1 – премия за риск вложения в недвижимость,

p2 – премия за низкую ликвидность,

p3 – премия за инвестиционный менеджмент

re=7%+2,5%+1,2%+1%=11.7%
R=0,117+0,2*0,05=0,127
V=1 500 000 / 0,127=11 811 024 рублей
2. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 700 тыс. руб. в год. В дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет цена объекта составит по прогнозам 30% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Для определения премии за низкую ликвидность оценщик проанализировал срок экспозиции аналогичных объектов на рынке, который составляет 3 месяца. Норму возврата на капитал рассчитать методом Хоскальда.

Решение:

Премия за риск ликвидности = Безрисковая ставка*Срок экспозиции (мес) /12=7*3/12=1,75%
R = 7+2,5+2,5+1,75=13,75

---

Rкап = 0,1375+0,7*(0,1375/((1+0,07)^20-1)) = 0,17104
Стоимость объекта оценки = 700000/0,17104=4092610 руб.
3. Определить ЛНЭИ нежилого помещения. Возможные виды использования нежилого помещения: офис, ресторан или кафе, магазин. Все варианты являются законодательно разрешенными, физически осуществимыми и финансово реализуемыми, кроме организации места общественного питания.

Решение:

Кафе не рассматриваем, в связи с запретом организации места общественного питания.

Определим действительный валовый доход для вариантов использования помещений под офис и магазин:

1. 
   Магазин:
   

ПВД = Площадь помещения * Рыночная ставка аренды = 13 500 * 500 = 6 750 тыс. руб.

ДВД = ПВД * (1-0,1) = 6 750 тыс. * 0,9 = 6 075 тыс. руб.

ЧОД = ДВД - ОР = 6 075 тыс. - (2 000 * 1 000) = 4 075 000 руб.

V = ЧОД/Ставка капитализации = 27 166 667 руб.

2. 
   Офис:
   

ПВД = Площадь помещения * Рыночная ставка аренды = 14 000 * 500 = 7 000 тыс. руб.

ДВД = ПВД * (1-0,1) = 7 000 тыс. * 0,9 = 6 300 тыс. руб.

ЧОД = ДВД - ОР = 6 300 тыс. - (2 500 * 1 000) = 3 800 000 руб.

V = ЧОД/Ставка капитализации = 25 333 333 руб.

Необходимо учесть расходы на ремонт:

25 333 333 - 200 000 = 25 133 333 РУБ.

Ответ ЛНЭИ - МАГАЗИН
4. Оцените стоимость нежилого помещения, по которому спрогнозированы денежные потоки (ЧОД) в тыс. рублей: 1-й год – 700; 2-й год - 1100; 3-й год – 1300; 4-й год – 900. В конце прогнозного периода (через 4 года) прогнозируется продажа объекта недвижимости за 4500 тыс. руб. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 1,5%.

---

Решение:

Применяем метод дисконтирования денежных потоков:

Расчет стоимости объекта недвижимости ДДП производится по формуле:

Определим ставку дисконтирования:

r= 8+2,5 + 1,5 + 1,5 = 13,5%

Текущая стоимость денежных потоков:

1. 
   700/(1+0,135)^1= 617 тыс. руб.
   
2. 
   1100/(1+0,135)^2= 1 370 тыс. руб.
   
3. 
   1300/(1+0,135)^3= 1 984 тыс. руб.
   
4. 
   900/(1+0,135)^4=1 586 тыс. руб.
   

617+ 1 370+1 984+1 586 =5 557 тыс. руб.

V =5 557+4 500/(1+0,145) ^4 = 8 175 тыс. руб.

Ответ: Рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная методом дисконтирования денежных потоков - 8 175 тыс. руб.

5. Рассчитать стоимость магазина с годовым чистым операционным доходом 4500 000 руб., если известны данные по продажам аналогичных объектов недвижимости.

Показатель	Объекты -аналоги
	№1 №1	№2	№3	№4
Цена продажи, руб.	12 000 000	1 500 000	1 400 000	1 000 000
ЧОД, руб.	2 200 000	305 000	310 000	215 000
Ставка капитализации R, R=NOI/V	2200 000/12 000 000 = 0,18	0,2	0,22	0,22
Среднее R	0,2

V = 4 500 000/0,2 = 22 500 000
6. Выявлены идентичные объекты недвижимости, которые отличаются по местоположению. Цена объекта в центре города – 147 000 руб/кв.м., цена объекта в спальном районе – 128 000 руб/кв.м., цена объекта в рядом с промышленной зоной - 115 000 руб/кв.м. Определите коэффициентные корректировки на местоположение для различных оценочных ситуаций и заполните таблицу корректировок.

---

Таблица корректировок на местоположение

Объект оценки	Объект-аналог
	В центре	В спальном районе	В промзоне
В центре	1	14,84%	27,83%
В спальном районе	-12,92%	1	11,30%
В промзоне	-21,76%	- 10,16%	1

Решение:

Метод парных продаж. Парными продажами являются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какого-либо одного параметра. Расчет поправки по местоположению:

Поправка по отношению Центра к аналогам:

П спал = 147 000/128 000 - 1= 0,1484 или 14,84%

П пром = 147 000/115 000 - 1= 0,2783 или 27,83%

Поправка по отношению Спального района к аналогам:

П центр = 128 000/147 000- 1 = - 0,1292 или -12,92%

П пром = 128 000 / 115 000 - 1= 0,1130 или 11,30%

Поправка по отношению Промышленной зоны к аналогам:

Пцентр = 115 000/147 000-1 =- 0,2176 или -21,76%

Пспал = 115 000/128 000-1= - 0,1016 или - 10,16%

7. По данным рынка недвижимости был выявлен среднегодовой прирост цен в размере 4% год в сегменте офисных помещений до 100 метров. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки поправки внесены кроме поправки на время продажи. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (дата проведения оценки – 10 апреля 2009) площадью 75 кв.м..

Характеристики	Оцениваемый объект	Аналоги
		1	2	3
Первоначальная цена, тыс. руб./кв.м
Корректировка
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м
…	…	…	…	…
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м	-	150	145	140
Время продажи	10 апреля 2009	Апрель 2009	Январь 2009	Октябрь 2008
Корректировка на время продажи	-	0	0,98%	2%
Скорректированная цена	-	155	146	143
Средняя скорректированная цена по аналогам	(155+146+143)/3 = 578
Стоимость объекта оценки	578*75 = 43 350

---

Решение:

Расчет поправки на время продажи:

Пвр пр = (1+∆Iцен)^{(tоц -tан)}-1

П 2ан = (1+0,04)^0,25- 1 = 0,00985 = 0,98%

П 3ан = (1+0,04)^0,5- 1= 0,02 = 2%

Ответ: 43 350 руб.
8. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки корректировки внесены, кроме поправки на состояние объектов недвижимости. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (состояние удовлетворительное) площадью 205 кв.м.

Выявлены парные продажи: два идентичных объекта недвижимости, цена объекта парной продажи в хорошем состоянии 67 тыс. руб./кв.м, в удовлетворительном составляет 54 тыс. руб./кв.м .

Характеристики	Оцениваемый объект	Аналоги
		1	2	3
Первоначальная цена, тыс. руб./кв.м
Корректировка
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м
…	…	…	…	…
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м	-	150	120	115
Состояние	удовл	хор	удовл	удовл
Корректировка на время продажи	-	-13	0	0
Скорректированная цена	-	137	120	115
Средняя скорректированная цена по аналогам	124
Стоимость объекта оценки	124*205 =25 420 руб.

П = Цопп х-ка оц – Цопп х-ка ан

Хор =67 тыс. руб

Уд=54 тыс.руб

Поправка=54 тыс.руб -67 тыс. руб =-13 тыс.руб

---

Смотрите также файлы

• 1) мотив, цель и эмоции (понятие и значение) Мотив преступления.docx

• Практическая работа к теме 6 Человек созидание Тема занятия День российской науки Класс 7.docx

• Лекция Этические нормы и принципы в работе психолога.doc

• Нормативное регулирование и условия применения упрощенной системы налогообложения.docx

• Исходя из предоставленных данных, произведем расчет толщины утеплителя по методу, указанному в сп 50. 13330. 2012.docx