ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 03.12.2023
Просмотров: 103
Скачиваний: 1
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
Некоторые ученые полагают, что термин "недвижимость" впервые был использован в российском законодательстве в 1597 году царем Федором Иоановичем при введении крепостного права, когда за помещиками закреплялись огромные площади земель и требовалось их закрепление. Закрепление фиксировалось в крепостных книгах. В течение года акты и документы подшивались по порядку их утверждения в тетради, которые по истечении года переплетались в книги вместе с двумя алфавитными указателями, составленными по названиям недвижимого имущества и по фамилиям собственников. Однако большинство ученых первое появление термина «недвижимое имущество» в российском законодательстве связывают с Указом Петра I «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» от 23 марта 1714 г. (Указ о единонаследии). Использовав термин «недвижимое», законодатель не дал его легального определения. Если до принятия названного Указа земельные участки носили особые названия в зависимости от основания происхождения права на них или характера (вотчины, поместья, дворы, тягловые земли), то после принятия Указа о единонаследии эти названия потеряли свое специфическое значение, различие между ними было сглажено. Вступивший в действие с 1835 г. Свод законов Российской империи (далее – Свод законов) определял, что имущество делится на движимое и недвижимое. Недвижимым имуществом в соответствии со ст. 384 т. 10, ч. 1 Свода законов признавались земли, которые разделялись на населенные и ненаселенные (называемые порожними землями, степями и другими местными наименованиями), и «всякие» угодья, деревни, дома, заводы, фабрики, лавки, строения и пустые дворовые места, а с 1885 г. также железные дороги. К недвижимости также причисляли водоемы (п. 1 ст. 1124 Устава Гражданского судопроизводства, где к недвижимому имению относилась рыбная ловля), сокровенные в недрах полезные ископаемые (решение Гражданского кассационного департамента Правительствующего Сената № 28 за 1913 год от 29 января). Г.Ф. Шершеневич писал по этому поводу: «Законодатель наш, хотя и устанавливает различие движимых и недвижимых вещей, но отличительного признака не дает. Теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности.». Специалисты считали, что суда также являются недвижимостью, и в доказательство ссылались на ст. 119 Устава торгового.
Русская дореволюционная юриспруденция характеризовала понятие недвижимого имущества двойственно: «с одной стороны, как отдельной вещи (или их совокупности), а с другой стороны, как отдельной вещи (или их совокупности) и имущественных прав на нее»1.
Принято считать, что в советском гражданском праве категория недвижимого имущества отсутствовала. «Частной собственности на недвижимость не было, существовала государственная собственность на землю»2. В применении к ст. 21 ГК 1922 г. сказано: «С отменой собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено». Однако объективно существующие особенности недвижимого имущества нашли отражение в законодательстве. Появились такие самостоятельные отрасли законодательства, как земельное, водное право, законодательство о недрах, да и гражданские кодексы советского периода, как замечает М. В. Абрамова, содержали особые нормы о правовом режиме сооружений и жилых домов. В Законе РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24.12.1990 г., а затем Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. впервые в современном российском правовом поле был употреблен термин «недвижимое имущество», где было восстановлено деление вещей на движимые и недвижимые.
После 1 января 1995 г., когда была введена в действие часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК)3, обеспечившая правовое регулирование статуса и оборота недвижимого имущества (недвижимости) в качестве самостоятельного объекта гражданских прав, было принято большое число федеральных законов и других нормативных правовых актов, направленных на регламентацию соответствующих правоотношений: права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, различных сделок с недвижимостью и их государственной регистрации. Исследовательский центр частного права при Президенте РФ проявил инициативу в разработке Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе4.
В настоящее время в силу ст. 130 части первой Гражданского Кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Тем не менее, проблема определения понятия «недвижимость» до настоящего времени не разрешена. Трудности связаны с отсутствием четкого понимания содержания категории «недвижимость». Данное понятие определяется с экономической и юридической точек зрения.
Полноценной характеристикой понятия «недвижимое имущество» является его экономическая сущность, которая характеризуется присвоением дохода от использования объекта недвижимости. Существует ряд экономических определений термина «недвижимость».
Так, например, в специальных (землеустроительных, экономических, градостроительных и иных неюридических источниках) недвижимость понимается как «физический участок земли и относящиеся к нему выполненные человеком улучшения (в том числе постройки; наземные участки, а также прочно связанные с ним объекты (почва, замкнутые водоемы, кустарники, здания, строения, сооружения и др.), перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно»5.
Также как отдельные категории выделяются объекты недвижимости в градостроительстве, в жилищной сфере (жилая, коммерческая недвижимость и т.д.).
В настоящее время вопрос об экономической природе недвижимости трактуется весьма неоднозначно.
Одни ученые (Е. А. Суханов, О.М. Козырь,) полагают, что недвижимостью может считаться объект только после осуществления государственной регистрации прав на него)6. Другие (Б.М. Гонгало, Е.С. Болтанова, В.В. Ровный, Б.Л. Хаскельберг) считают, что недвижимость, будучи объективно существующим явлением, независима от процедуры государственной регистрации7.
В качестве общего критерия, объединяющего различные объекты в понятие «недвижимое имущество», можно назвать непосредственную ценность его в обороте8.
Одни ученые (например, Н.Г. Волочков, О. Ю. Скворцов) считают, что
недвижимость используется в производственном процессе для производства товаров и услуг с целью извлечения прибыли, т.е. относится к классу реальных активов9.
Другие (Е. Тарасевич, И. Т. Балабанов, А. Дамодаран) полагают, что недвижимость используется для получения дохода от сдачи в аренду, то есть является финансовым (инвестиционным) активом10.
Ряд ученых (Д. В. Виноградов, Е. С. Озеров) склоняется к мысли о двойственности недвижимости как о предмете потребления (ресурс для личного или общественного пользования, т.е. экономический ресурс)
11.
Недвижимости присущи черты как реального, так и финансового актива, что обусловлено разнообразными мотивами приобретения недвижимости; факторами, влияющими на принятие решения о приобретении объекта недвижимости; необходимостью управления активом, а также высоким уровнем гарантии сохранности инвестируемых средств.
Юридическую сущность объекта недвижимости составляет совокупность имущественных прав всех субъектов, имеющих отношение к вещи. В юридической литературе отсутствует единая точка зрения относительно понятия «недвижимость».
Ключевыми признаками недвижимого имущества по российскому законодательству являются физическая неперемещаемость недвижимости и неразрывная связь с землей. В п. 3 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации12 (далее - ЗК РФ) определено, что земельный участок как объект права собственности и иных прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Нормы подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ устанавливают принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому объекты следуют судьбе земельного участка.
Юридическая неперемещаемость недвижимости определяется обязательностью государственной регистрации самого объекта и (или) прав на него, в той или иной форме, привязывающей ее к неподвижной системе координат юридических адресов, закрепленных в регистрационных реестрах.
Кроме этого, в качестве объединяющих недвижимое имущество признаков и необходимости выделения недвижимости в особое юридическое понятие рассматриваются особенности организации оборота недвижимости.
Г.Ф. Шершеневич отмечал: «Наибольшую важность представляет деление вещей на движимые и недвижимые. Это различие образовалось исторически, вследствие преобладающего значения земли, отчего и сделки по недвижимости всегда отличались от сделок по движимости. Но основание по различиям не только историческое. Земля вследствие ее ограниченности необходимо подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чужды движимым вещам. Теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности. Под недвижимостью понимается, прежде всего часть земной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть прервана без нарушения вида и цели вещи»
13.
Помимо неразрывной связи с землей, некоторые юристы выделяют дополнительные признаки для недвижимости, такие, как ее высокая стоимость14.
В то же время высокую стоимость недвижимости нельзя рассматривать в качестве ее универсального признака. Во-первых, не всякая недвижимость является дорогостоящей (все зависит от конкретных объектов). Во-вторых, есть и движимые вещи, которые стоят на порядок дороже, например, автомобили, предметы искусства и т.д.
Доктор юридических наук, профессор Е. А. Суханов, в свою очередь, указывает на то, что недвижимое имущество - это понятие юридическое, а не
фактическое. Обосновывает он это тем, что недвижимостью может признаваться «лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные вещные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация»15. Такая позиция подчеркивает значение недвижимости как объекта гражданского оборота.
Для того, чтобы недвижимость участвовала в гражданском обороте, необходимо наличие права собственности. Для этого нужна государственная
регистрация объявленного права.
Доктор юридических наук, профессор Б. М. Гонгало по этому поводу указывает, что «для признания вещи недвижимой требуется только прочная связь с землей и невозможность ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению. Обосновывает свою позицию он тем, что деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено их объективными качествами, а государственная регистрация не является квалификационным признаком недвижимости»16
Как показывает практика, различные мнения российских цивилистов, наличия критериев, предлагаемых законодательством для отграничения недвижимых вещей от иных объектов, расположенных на земельных участках, порой бывает недостаточно.
Изучение практики регистрации прав на недвижимость показало, что разными органами технической инвентаризации одинаковые объекты в одних случаях признаются недвижимостью, а в других - нет. То есть возникновение объекта недвижимости зависит не от конкретных свойств и характеристик, а от признания и подтверждения государством его таковым.
Все объекты недвижимого имущества можно поделить на три группы.
Первую группу составляют объекты, которые «являются недвижимыми в силу своих природных свойств, в том числе земельный участок, участки недр»
Русская дореволюционная юриспруденция характеризовала понятие недвижимого имущества двойственно: «с одной стороны, как отдельной вещи (или их совокупности), а с другой стороны, как отдельной вещи (или их совокупности) и имущественных прав на нее»1.
Принято считать, что в советском гражданском праве категория недвижимого имущества отсутствовала. «Частной собственности на недвижимость не было, существовала государственная собственность на землю»2. В применении к ст. 21 ГК 1922 г. сказано: «С отменой собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено». Однако объективно существующие особенности недвижимого имущества нашли отражение в законодательстве. Появились такие самостоятельные отрасли законодательства, как земельное, водное право, законодательство о недрах, да и гражданские кодексы советского периода, как замечает М. В. Абрамова, содержали особые нормы о правовом режиме сооружений и жилых домов. В Законе РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24.12.1990 г., а затем Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. впервые в современном российском правовом поле был употреблен термин «недвижимое имущество», где было восстановлено деление вещей на движимые и недвижимые.
После 1 января 1995 г., когда была введена в действие часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК)3, обеспечившая правовое регулирование статуса и оборота недвижимого имущества (недвижимости) в качестве самостоятельного объекта гражданских прав, было принято большое число федеральных законов и других нормативных правовых актов, направленных на регламентацию соответствующих правоотношений: права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, различных сделок с недвижимостью и их государственной регистрации. Исследовательский центр частного права при Президенте РФ проявил инициативу в разработке Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе4.
В настоящее время в силу ст. 130 части первой Гражданского Кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Тем не менее, проблема определения понятия «недвижимость» до настоящего времени не разрешена. Трудности связаны с отсутствием четкого понимания содержания категории «недвижимость». Данное понятие определяется с экономической и юридической точек зрения.
Полноценной характеристикой понятия «недвижимое имущество» является его экономическая сущность, которая характеризуется присвоением дохода от использования объекта недвижимости. Существует ряд экономических определений термина «недвижимость».
Так, например, в специальных (землеустроительных, экономических, градостроительных и иных неюридических источниках) недвижимость понимается как «физический участок земли и относящиеся к нему выполненные человеком улучшения (в том числе постройки; наземные участки, а также прочно связанные с ним объекты (почва, замкнутые водоемы, кустарники, здания, строения, сооружения и др.), перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно»5.
Также как отдельные категории выделяются объекты недвижимости в градостроительстве, в жилищной сфере (жилая, коммерческая недвижимость и т.д.).
В настоящее время вопрос об экономической природе недвижимости трактуется весьма неоднозначно.
Одни ученые (Е. А. Суханов, О.М. Козырь,) полагают, что недвижимостью может считаться объект только после осуществления государственной регистрации прав на него)6. Другие (Б.М. Гонгало, Е.С. Болтанова, В.В. Ровный, Б.Л. Хаскельберг) считают, что недвижимость, будучи объективно существующим явлением, независима от процедуры государственной регистрации7.
В качестве общего критерия, объединяющего различные объекты в понятие «недвижимое имущество», можно назвать непосредственную ценность его в обороте8.
Одни ученые (например, Н.Г. Волочков, О. Ю. Скворцов) считают, что
недвижимость используется в производственном процессе для производства товаров и услуг с целью извлечения прибыли, т.е. относится к классу реальных активов9.
Другие (Е. Тарасевич, И. Т. Балабанов, А. Дамодаран) полагают, что недвижимость используется для получения дохода от сдачи в аренду, то есть является финансовым (инвестиционным) активом10.
Ряд ученых (Д. В. Виноградов, Е. С. Озеров) склоняется к мысли о двойственности недвижимости как о предмете потребления (ресурс для личного или общественного пользования, т.е. экономический ресурс)
11.
Недвижимости присущи черты как реального, так и финансового актива, что обусловлено разнообразными мотивами приобретения недвижимости; факторами, влияющими на принятие решения о приобретении объекта недвижимости; необходимостью управления активом, а также высоким уровнем гарантии сохранности инвестируемых средств.
Юридическую сущность объекта недвижимости составляет совокупность имущественных прав всех субъектов, имеющих отношение к вещи. В юридической литературе отсутствует единая точка зрения относительно понятия «недвижимость».
Ключевыми признаками недвижимого имущества по российскому законодательству являются физическая неперемещаемость недвижимости и неразрывная связь с землей. В п. 3 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации12 (далее - ЗК РФ) определено, что земельный участок как объект права собственности и иных прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Нормы подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ устанавливают принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому объекты следуют судьбе земельного участка.
Юридическая неперемещаемость недвижимости определяется обязательностью государственной регистрации самого объекта и (или) прав на него, в той или иной форме, привязывающей ее к неподвижной системе координат юридических адресов, закрепленных в регистрационных реестрах.
Кроме этого, в качестве объединяющих недвижимое имущество признаков и необходимости выделения недвижимости в особое юридическое понятие рассматриваются особенности организации оборота недвижимости.
Г.Ф. Шершеневич отмечал: «Наибольшую важность представляет деление вещей на движимые и недвижимые. Это различие образовалось исторически, вследствие преобладающего значения земли, отчего и сделки по недвижимости всегда отличались от сделок по движимости. Но основание по различиям не только историческое. Земля вследствие ее ограниченности необходимо подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чужды движимым вещам. Теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности. Под недвижимостью понимается, прежде всего часть земной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть прервана без нарушения вида и цели вещи»
13.
Помимо неразрывной связи с землей, некоторые юристы выделяют дополнительные признаки для недвижимости, такие, как ее высокая стоимость14.
В то же время высокую стоимость недвижимости нельзя рассматривать в качестве ее универсального признака. Во-первых, не всякая недвижимость является дорогостоящей (все зависит от конкретных объектов). Во-вторых, есть и движимые вещи, которые стоят на порядок дороже, например, автомобили, предметы искусства и т.д.
Доктор юридических наук, профессор Е. А. Суханов, в свою очередь, указывает на то, что недвижимое имущество - это понятие юридическое, а не
фактическое. Обосновывает он это тем, что недвижимостью может признаваться «лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные вещные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация»15. Такая позиция подчеркивает значение недвижимости как объекта гражданского оборота.
Для того, чтобы недвижимость участвовала в гражданском обороте, необходимо наличие права собственности. Для этого нужна государственная
регистрация объявленного права.
Доктор юридических наук, профессор Б. М. Гонгало по этому поводу указывает, что «для признания вещи недвижимой требуется только прочная связь с землей и невозможность ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению. Обосновывает свою позицию он тем, что деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено их объективными качествами, а государственная регистрация не является квалификационным признаком недвижимости»16
Как показывает практика, различные мнения российских цивилистов, наличия критериев, предлагаемых законодательством для отграничения недвижимых вещей от иных объектов, расположенных на земельных участках, порой бывает недостаточно.
Изучение практики регистрации прав на недвижимость показало, что разными органами технической инвентаризации одинаковые объекты в одних случаях признаются недвижимостью, а в других - нет. То есть возникновение объекта недвижимости зависит не от конкретных свойств и характеристик, а от признания и подтверждения государством его таковым.
Все объекты недвижимого имущества можно поделить на три группы.
Первую группу составляют объекты, которые «являются недвижимыми в силу своих природных свойств, в том числе земельный участок, участки недр»