³⁰.Ограниченно оборотоспособные объекты недвижимости, - это объекты, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению (ст. 129 ч. 2 ГК РФ).Как определено судом, ГК РФ требует, чтобы объекты, изъятые из оборота, были прямо указаны в законе, а ограниченно оборотоспособные объекты определялись в порядке, установленном законом.Поэтому суд разъяснил, что по правилам, установленным ст. 52 ЗК РФ и ст. 129 ГК РФ, отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется с учетом предусмотренных ст. 27 ЗК РФ ограничений оборотоспособности земельных участков³¹.Не может быть применим к объектам гражданских прав, изъятым из оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению, институт добросовестного приобретателя. Иное толкование противоречило бы императивным нормам ст. 129 ГК РФ³².Объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте (ч. 1 ст. 129 ГК РФ).Например, суд определил, что поскольку скважина минеральной воды в виде ее сооружений не относится к недрам согласно определению недр, содержащемуся в Законе РФ «О недрах»³³, то такие сооружения законодательством не исключены из гражданского оборота³⁴.Исходя из анализа нормативных актов и научных источников, требований российских и международных стандартов оценки, а также из практики оценки объектов недвижимости³⁵, последние могут классифицироваться по следующему набору независимых основных признаков или оснований:- по типу сущности;- по видам основных элементов;- по наличию или отсутствию основных элементов и их доработок;- по составу основных элементов;- по функциональному назначению;- по виду жилой застройки;- по виду нежилой застройки;- по специализации;- по доходности;- по времени экспозиции³⁶.Этот перечень классификационных признаков не является исчерпывающим и при необходимости может быть либо дополнен другими независимыми основаниями классификации, либо сокращен.По типу сущности, как детально показал Е. С. Озеров, «объекты недвижимости представляют собой совокупность физической и юридической сторон».

---

Это деление подчеркивает то обстоятельство, что объекты недвижимости являются «не только объектами материального мира, но и имеют определенные пакеты прав и обременений, которые подлежат оценке»³⁷.Объекты недвижимости по видам основных элементов разделяют на землю и улучшения (застройка).По наличию или отсутствию основных элементов земля может быть свободной или с застройкой (улучшениями). Под застройкой (в частности здания, сооружения, инфраструктура и коммуникации, насаждения и другое) понимается «все то, что сделано руками человека, потребовало вложения его труда и расходования ресурсов, а также занимает какой-нибудь участок и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба его назначению»³⁸.По наличию или отсутствию доработок элементов застройка может быть готовой; требующей завершения строительства (так называемые, «объекты незавершенного строительства»), требующая ремонта, снова или реконструкции.Под готовой застройкой понимается «застройка, строительство (ремонт или реконструкция) которой полностью завершено, и готовая к эксплуатации»³⁹. Основные элементы юридической сущности (права и обременения) объектов недвижимости могут быть в виде их определенного пакета или отсутствовать.По составу основных элементов свободная земля может быть в виде земельных участков, участков недр, обособленных водных объектов, участков леса и т. п.; застройка - в виде зданий, сооружений, инфраструктуры и коммуникаций, насаждений и прочее; права - в виде собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, аренды и т.п.; обременения - в виде сервитутов, зонирования, охраны памятников, ипотеки и прочее.По функциональному назначению объекты недвижимости можно разделить на три большие группы: с жилой застройкой, нежилой застройкой, а также суда, иное имущество.Жилая застройка - это застройка соответствующих земельных участков объектами жилого назначения.Нежилая застройка - это застройка земельных участков объектами нежилого функционального назначения.По виду жилая застройка может представлять собой:- жилые дома и дома специального назначения;- дачи, коттеджи, садоводческие домики;- гостиницы, дома для приема гостей, центры обслуживания туристов⁴⁰.Жилые дома (усадебные, одно-, двухквартирные, блокированные дома типа «таунхауз», многоквартирные), дома специального назначения (для престарелых и семей с инвалидами, общежития) предназначены для постоянного проживания. Дачи, коттеджи, садоводческие домики предназначены для сезонного проживания. Гостиницы, дома для приема гостей, а также центры обслуживания туристов используются для временного проживания. По виду нежилая застройка может быть:

---

- административной (государственные административные, офисные, банковские, научно-исследовательские, проектные и подобные здания и комплексы);- культуры и искусства;- торговой, общественного питания и бытового обслуживания;- промышленной;- складской;- спортивно-развлекательной;- медицинско-оздоровительной;- религиозно-культовой (церкви, монастыри и т. п.);- сельскохозяйственной;- в виде инженерной, транспортной инфраструктуры и коммуникаций;- в виде зеленых насаждений (парки, скверы, сады и т. п.);- другой (территории военных объектов, для складирования отходов)⁴¹.Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания также могут быть вписаны в предлагаемую классификацию, но со своей спецификой. В частности, «земля как основной элемент физической сущности отсутствует, но всегда присутствует необходимость особой государственной регистрации этих объектов»⁴².По специализации все объекты недвижимости можно разделить на две большие основные группы: неспециализированные и специализированные.Неспециализированные объекты недвижимости - это «такие объекты недвижимости, которые не ограничиваются конкретным видом использования и продаются на открытом, конкурентном, активном, симметричном рынке»⁴³.В оценке таких объектов могут быть применены все имеющиеся подходы, методы и техники оценки. Как правило, неспециализированные объекты недвижимости на соответствующих рынках являются более ликвидными, чем специализированные.Специализированные объекты недвижимости - это «такие объекты, которые ограничены конкретным видом функционального использования и имеют закрытый, неконкурентный, пассивный или асимметричный рынок, либо вообще такового не имеющие»⁴⁴.При оценке подобных объектов недвижимости может быть применен ограниченный набор подходов, методов и техник оценки, причем зачастую требуется их модификация или доработка.По доходности объекты недвижимости также можно условно разделить на две основные группы: доходные и недоходные объекты. Доходными или недоходными объектами недвижимости могут быть объекты как с жилой, так и с нежилой застройкой, как специализированные, так и неспециализированные.По времени экспозиции при продаже объекты недвижимости можно разделить на объекты недвижимости с рыночным и нерыночным временем экспозиции.«Для неспециализированных, доходных, с рыночным временем экспозиции объектов недвижимости,

---

если не установлено другое, как правило, должна определяться рыночная стоимость».

Поэтому разделение объектов недвижимости по специализации, доходности и времени экспозиции является фундаментом для определения вида оцениваемой стоимости, прежде всего в разрезе ее «рыночности» (либо рыночная стоимость объекта недвижимости, либо другой вид стоимости – специальная стоимость или стоимость, отличная от рыночной).

Предложенная классификация имеет практическое значение, так как предоставляет возможность реализации следующих направлений исследования объектов недвижимости:

- изучение и укрупненное описание объектов недвижимости на основе предложенного в классификации комплексного структурного подхода;

- разработка детальных классификаций каждого элемента и вида застройки объектов недвижимости;

- определение вида оцениваемой стоимости;

- выбор подходов, методов и техник для оценки конкретных объектов недвижимости.

Виды объектов недвижимости для целей внесения сведений о них в кадастр недвижимости приведены в пункте 1 части 4 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"⁴⁵: земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс.

Земельный участок - объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю, является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (п. 3 ст. 6 ЗК РФ).

Согласно ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных (пункт 6 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"

---

⁴⁶).Сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов (п. 23. ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений").Сооружение может представлять собой единый объект, состоящий из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением, который служит для удовлетворения потребностей граждан, в целом не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (например, стадионы).Определение понятия помещения в ГК РФ отсутствует. В п. 14 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" содержится следующее определение: помещение - часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.В статье 130 ГК РФ в качестве самостоятельных объектов гражданских прав выделяются такие виды недвижимого имущества, как жилые и нежилые помещения.Жилое помещение - изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ⁴⁷).В силу ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:1) жилой дом, часть жилого дома;2) квартира, часть квартиры;3) комната.Законодательство не содержит понятия нежилого помещения. Вместе с тем, учитывая, что помещением является часть здания или сооружения, которая ограничена строительными конструкциями и имеет определенное назначение, нежилым помещением признается любое помещение, которое не является жилым, то есть не предназначено для постоянного проживания граждан.Нежилое помещение в многоквартирном доме - помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме... (абзац 12 пункта 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354

---

Смотрите также файлы

• Реферат Хронические заболевания желчевыводящих путей у пожилых. Хронический холецистит..docx

• А кому легко А кому легко.docx

• Экономиканы мемлекеттік реттеу (эмр).docx

• Отчет о прохождении педагогическая практика.docx

• Рекомендуемая форма согласие на обработку и передачу персональных данных.docx