ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 03.12.2023
Просмотров: 106
Скачиваний: 1
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
17.
Ко второй группе относятся недвижимые объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых невозможно без причинения ущерба их целостности и назначению. «Немаловажную роль в правовом положении таких видов недвижимого имущества сыграло закрепление наличия критериев, предлагаемых законодательством для отграничения нового принципа земельного законодательства, устанавливающего единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами»18.
Следовательно, в этом случае будет реализован принцип земельного законодательства о единой судьбе земельного участка и прочно связанных с ним объектов, что является положительным моментом, влияющим на упорядочение оборота объектов недвижимого имущества.
Деление недвижимых вещей по природе на две категории, каждая из которой отвечает критерию неразрывной связи с землей, было искусственно проведено для того, чтобы выделить вторую категорию как обладающую еще одним дополнительным признаком - возможностью их перемещения с несоразмерным ущербом их назначению. Но указанные признаки (прочная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению) присущи не всем объектам недвижимости. «К тому же с развитием техники такой признак, как прикрепленность предмета к земле (основной критерий по действующему ГК РФ), является во многом формальным признаком и может потерять свое значение»19.
Схожей точки зрения придерживается Е. А. Суханов, полагающий, что «недвижимость представляет собой юридическую, а не физическую (техническую) категорию. С одной стороны, современный уровень техники давно позволяет «двигать» практически любые объекты, включая здания, сооружения и даже землю. С другой стороны, например, самовольно построенный объект, даже будучи тесно связанным с землей, не будет признан недвижимостью и не сможет стать объектом имущественного оборота. Речь, следовательно, идет об особом виде объектов гражданских прав, нормальный оборот которых невозможен или затруднен в отсутствие их государственной регистрации»20.
В связи с изменениями в законодательстве, внесенными Федеральным законом от 13.07.2015 № 258-ФЗ2, даже развитие техники не способно воздействовать на такой признак недвижимого имущества, как неразрывная связь с землей, поскольку этой связи придается значение, способное влиять на образование единого объекта недвижимого имущества.
В то же время нельзя не согласиться с мнением о том, что «такие признаки недвижимого имущества, как «прочная связь с землей» и «несоразмерный ущерб» являются оценочными категориями, использование которых нередко вызывает практические сложности»21.
В третью группу входят объекты, признаваемые недвижимостью в силу иных причин, или, точнее, в силу специального указания в законе. Речь идет о водных и воздушных судах, судах внутреннего плавания, которые могут быть отнесены законом к недвижимым вещам. Перечисленные объекты не только свободно перемещаются без причинения ущерба целостности и назначению, но и специально созданы для этого. Как справедливо замечают некоторые авторы, «признание данных объектов недвижимостью обусловлено высокой их стоимостью и связанной с этим необходимостью повышенной надежности правил их гражданского оборота»22.
Некоторых авторов формулировка ст. 130 ГК РФ подводит к выводу о том, что общим критерием для объединения в понятии недвижимости весьма разных объектов выступает не связь с землей, не государственная регистрация, а другие свойства этих объектов.
Так, В.А. Белов утверждает, что «причина выделения недвижимости в особое юридическое понятие в настоящее время коренится в особой организации ее оборота, а вовсе не в особых ее природных свойствах»23.
Отсюда, в юридической науке сложились две теории недвижимости. Первая, наиболее распространенная, предлагает признавать недвижимостью вещи, которые имеют прочную связь с землей.
Представители второй концепции, ссылаясь на судебную практику, предлагают при определении признаков недвижимости руководствоваться критерием «связи прав владельца строения с землей, на котором оно построено», полагая, что «не надо признавать недвижимостью сооружения, построенные на чужой земле и временные строения»24.
По мнению В.Б. Ельяшевич, «сооружения, построенные на чужой земле, в силу обязательственного права необходимо считать вещами подвижными, а строения, созданные в силу вещного права на эту землю, - недвижимыми вещами»25. Последняя теория может найти в современных правовых системах как сторонников, так и оппонентов, но очень трудно не считать недвижимостью здание, возведенное на земле, взятой в аренду.
Итак, можно сделать следующие выводы.
В соответствии с ч.1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Федеральный закон от 03.07.2016 №315-ФЗ к недвижимым вещам отнес жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Проведенный анализ понятия «недвижимое имущество» в современном российском праве показал, что при анализе исследуемого вопроса авторы используют такие понятия, как «недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимая вещь», «недвижимый объект», «недвижимая собственность» практически всегда в одном и том же ключе: чаще всего дается ссылка на статью 130 ГК РФ или просто пересказывается ее содержание. Исходя из этого, можно сделать вывод, что указанные термины используются как синонимы.
Понятие «недвижимое имущество» включает в себя физическую, юридическую и экономическую сущности. Физическая сущность объекта недвижимости определяется физической неперемещаемостью земли и прочной связью с нею. Юридическое понятие включает комплекс связанных с материальным объектом недвижимости прав и обременений. Экономическая сущность объекта недвижимости связана с присвоением дохода от использования этого объекта.
Под объектом недвижимого имущества в научной литературе понимается индивидуально-определенная вещь, способная быть объектом гражданских прав только с момента государственной регистрации, изменение сферы использования которой невозможно без нанесения ей несоразмерного ущерба либо без сохранения ее правового статуса, а также имеющая особую сферу назначения и применения, которая требует повышенного публичного внимания.
Глава 2. Классификации недвижимого имущества.
Классификация недвижимого имущества имеет большое теоретическое и практическое значение, прежде всего для его оценки. В настоящее время в научной литературе встречаются различные виды классификаций объектов недвижимости.
По созданию выделяют природные (естественные), рукотворные (искусственные), смешанные объекты недвижимости. К природным (естественным) объектам недвижимости закон относит земельные участки и участки недр (ч. 1 ст. 130 ГК РФ). Свобода владения, пользования и распоряжения землей и природными ресурсами ограничивается экологическими и иными требованиями (ч. 3 ст. 209, ч. 3 ст. 261 ГК РФ), а их отчуждение или переход от одного лица к другому иными способами допускается в той мере, в какой это допускается природоресурсным законодательством (ч. 3 ст. 129 ГК РФ).
Рукотворные (искусственные) объекты недвижимости созданы человеческим трудом. В частности, право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).
Смешанные виды объектов недвижимости, при которых в природные объекты вложен человеческий труд. Например, мелиоративные системы подлежат паспортизации; осуществление мелиоративных мероприятий не должно приводить к ухудшению состояния окружающей среды; мелиоративные мероприятия должны осуществляться с соблюдением требований природоресурсного законодательства (ст. 20, 32 ФЗ «О мелиорации земель»26), и за нарушение правил эксплуатации мелиоративных систем предусмотрена административная ответственность (ст. 10.10 КоАП РФ27). Иначе говоря, эксплуатация природных объектов, которые преобразованы человеческим трудом, должна осуществляться с соблюдением особых правил, обусловленных природными свойствами данных объектов.
По свойствам объектов недвижимости их можно подразделить по структуре, по значимости вещей.
По структуре объекты недвижимости делятся на неделимые (простые) и сложные (делимые). Вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части (п. 1 ст. 133 ГК РФ). Это объективное свойство неделимой вещи порождает особые виды правоотношений в отношениях общей собственности на нее, т.е. когда она принадлежит нескольким собственникам (сособственникам) одновременно. Поэтому закон предусмотрел правоотношения по денежному выкупу доли сособственника, выходящего из общей собственности (ч. 4 ст. 252 ГК РФ), а также особые правоотношения при разделе имущества крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 258 ГК РФ).
Если различные вещи соединены таким образом, который предполагает их использование по общему назначению (сложная вещь), то действие сделки, совершенной по поводу сложной вещи, распространяется на все входящие в нее вещи, поскольку условиями сделки не предусмотрено иное (ст. 134 ГК РФ). Например, жилой дом с надворными постройками, гаражом, сауной, придомовым земельным участком и т.д., несмотря на разное целевое назначение входящих в данный комплекс объектов, признается единой сложной вещью, поскольку земельное законодательство основывается на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ст. 1 п. 1.5 ЗК РФ), а действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное (ст. 134 ГК РФ).
По значимости вещей объекты недвижимости делятся на главные вещи и принадлежности. Согласно ст. 135 ГК РФ, вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
По оборотоспособности недвижимые объекты можно подразделить на три вида: изъятые из оборота, ограниченно оборотоспособные, свободные в обороте.
Изъятые из оборота (ч. 1 ст. 129 ГК РФ). Например, по одному арбитражному делу суд разъяснил, что имущество коммерческой организации, имеющее мобилизационное назначение, не может отчуждаться и направляться в гражданский оборот, так как такое отчуждение приведет к нарушению предписаний федерального законодательства, целью которых является обеспечение обороноспособности и безопасности государства28.
По другому делу суд счел необоснованным довод о том, что спорный объект недвижимости (здание завода) был запрещен к реализации ФЗ «О государственном оборонном заказе», сославшись при этом на положения ч.2 ст. 129 ГК РФ и указав, что предметом спорной сделки являлось здание в освобожденном виде без производственных мощностей, перемещенных в другое помещение29.
По мнению суда, исходя из положений ч. 1 ст. 129 ГК РФ, изъятые из оборота вещи не могут каким-либо образом отчуждаться или переходить от одного лица к другому, а, следовательно, такие вещи не могут иметь и товарную (денежную) стоимость, определяемую потребительскими свойствами товара
Ко второй группе относятся недвижимые объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых невозможно без причинения ущерба их целостности и назначению. «Немаловажную роль в правовом положении таких видов недвижимого имущества сыграло закрепление наличия критериев, предлагаемых законодательством для отграничения нового принципа земельного законодательства, устанавливающего единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами»18.
Следовательно, в этом случае будет реализован принцип земельного законодательства о единой судьбе земельного участка и прочно связанных с ним объектов, что является положительным моментом, влияющим на упорядочение оборота объектов недвижимого имущества.
Деление недвижимых вещей по природе на две категории, каждая из которой отвечает критерию неразрывной связи с землей, было искусственно проведено для того, чтобы выделить вторую категорию как обладающую еще одним дополнительным признаком - возможностью их перемещения с несоразмерным ущербом их назначению. Но указанные признаки (прочная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению) присущи не всем объектам недвижимости. «К тому же с развитием техники такой признак, как прикрепленность предмета к земле (основной критерий по действующему ГК РФ), является во многом формальным признаком и может потерять свое значение»19.
Схожей точки зрения придерживается Е. А. Суханов, полагающий, что «недвижимость представляет собой юридическую, а не физическую (техническую) категорию. С одной стороны, современный уровень техники давно позволяет «двигать» практически любые объекты, включая здания, сооружения и даже землю. С другой стороны, например, самовольно построенный объект, даже будучи тесно связанным с землей, не будет признан недвижимостью и не сможет стать объектом имущественного оборота. Речь, следовательно, идет об особом виде объектов гражданских прав, нормальный оборот которых невозможен или затруднен в отсутствие их государственной регистрации»20.
В связи с изменениями в законодательстве, внесенными Федеральным законом от 13.07.2015 № 258-ФЗ2, даже развитие техники не способно воздействовать на такой признак недвижимого имущества, как неразрывная связь с землей, поскольку этой связи придается значение, способное влиять на образование единого объекта недвижимого имущества.
В то же время нельзя не согласиться с мнением о том, что «такие признаки недвижимого имущества, как «прочная связь с землей» и «несоразмерный ущерб» являются оценочными категориями, использование которых нередко вызывает практические сложности»21.
В третью группу входят объекты, признаваемые недвижимостью в силу иных причин, или, точнее, в силу специального указания в законе. Речь идет о водных и воздушных судах, судах внутреннего плавания, которые могут быть отнесены законом к недвижимым вещам. Перечисленные объекты не только свободно перемещаются без причинения ущерба целостности и назначению, но и специально созданы для этого. Как справедливо замечают некоторые авторы, «признание данных объектов недвижимостью обусловлено высокой их стоимостью и связанной с этим необходимостью повышенной надежности правил их гражданского оборота»22.
Некоторых авторов формулировка ст. 130 ГК РФ подводит к выводу о том, что общим критерием для объединения в понятии недвижимости весьма разных объектов выступает не связь с землей, не государственная регистрация, а другие свойства этих объектов.
Так, В.А. Белов утверждает, что «причина выделения недвижимости в особое юридическое понятие в настоящее время коренится в особой организации ее оборота, а вовсе не в особых ее природных свойствах»23.
Отсюда, в юридической науке сложились две теории недвижимости. Первая, наиболее распространенная, предлагает признавать недвижимостью вещи, которые имеют прочную связь с землей.
Представители второй концепции, ссылаясь на судебную практику, предлагают при определении признаков недвижимости руководствоваться критерием «связи прав владельца строения с землей, на котором оно построено», полагая, что «не надо признавать недвижимостью сооружения, построенные на чужой земле и временные строения»24.
По мнению В.Б. Ельяшевич, «сооружения, построенные на чужой земле, в силу обязательственного права необходимо считать вещами подвижными, а строения, созданные в силу вещного права на эту землю, - недвижимыми вещами»25. Последняя теория может найти в современных правовых системах как сторонников, так и оппонентов, но очень трудно не считать недвижимостью здание, возведенное на земле, взятой в аренду.
Итак, можно сделать следующие выводы.
В соответствии с ч.1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Федеральный закон от 03.07.2016 №315-ФЗ к недвижимым вещам отнес жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Проведенный анализ понятия «недвижимое имущество» в современном российском праве показал, что при анализе исследуемого вопроса авторы используют такие понятия, как «недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимая вещь», «недвижимый объект», «недвижимая собственность» практически всегда в одном и том же ключе: чаще всего дается ссылка на статью 130 ГК РФ или просто пересказывается ее содержание. Исходя из этого, можно сделать вывод, что указанные термины используются как синонимы.
Понятие «недвижимое имущество» включает в себя физическую, юридическую и экономическую сущности. Физическая сущность объекта недвижимости определяется физической неперемещаемостью земли и прочной связью с нею. Юридическое понятие включает комплекс связанных с материальным объектом недвижимости прав и обременений. Экономическая сущность объекта недвижимости связана с присвоением дохода от использования этого объекта.
Под объектом недвижимого имущества в научной литературе понимается индивидуально-определенная вещь, способная быть объектом гражданских прав только с момента государственной регистрации, изменение сферы использования которой невозможно без нанесения ей несоразмерного ущерба либо без сохранения ее правового статуса, а также имеющая особую сферу назначения и применения, которая требует повышенного публичного внимания.
Глава 2. Классификации недвижимого имущества.
Классификация недвижимого имущества имеет большое теоретическое и практическое значение, прежде всего для его оценки. В настоящее время в научной литературе встречаются различные виды классификаций объектов недвижимости.
По созданию выделяют природные (естественные), рукотворные (искусственные), смешанные объекты недвижимости. К природным (естественным) объектам недвижимости закон относит земельные участки и участки недр (ч. 1 ст. 130 ГК РФ). Свобода владения, пользования и распоряжения землей и природными ресурсами ограничивается экологическими и иными требованиями (ч. 3 ст. 209, ч. 3 ст. 261 ГК РФ), а их отчуждение или переход от одного лица к другому иными способами допускается в той мере, в какой это допускается природоресурсным законодательством (ч. 3 ст. 129 ГК РФ).
Рукотворные (искусственные) объекты недвижимости созданы человеческим трудом. В частности, право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).
Смешанные виды объектов недвижимости, при которых в природные объекты вложен человеческий труд. Например, мелиоративные системы подлежат паспортизации; осуществление мелиоративных мероприятий не должно приводить к ухудшению состояния окружающей среды; мелиоративные мероприятия должны осуществляться с соблюдением требований природоресурсного законодательства (ст. 20, 32 ФЗ «О мелиорации земель»26), и за нарушение правил эксплуатации мелиоративных систем предусмотрена административная ответственность (ст. 10.10 КоАП РФ27). Иначе говоря, эксплуатация природных объектов, которые преобразованы человеческим трудом, должна осуществляться с соблюдением особых правил, обусловленных природными свойствами данных объектов.
По свойствам объектов недвижимости их можно подразделить по структуре, по значимости вещей.
По структуре объекты недвижимости делятся на неделимые (простые) и сложные (делимые). Вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части (п. 1 ст. 133 ГК РФ). Это объективное свойство неделимой вещи порождает особые виды правоотношений в отношениях общей собственности на нее, т.е. когда она принадлежит нескольким собственникам (сособственникам) одновременно. Поэтому закон предусмотрел правоотношения по денежному выкупу доли сособственника, выходящего из общей собственности (ч. 4 ст. 252 ГК РФ), а также особые правоотношения при разделе имущества крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 258 ГК РФ).
Если различные вещи соединены таким образом, который предполагает их использование по общему назначению (сложная вещь), то действие сделки, совершенной по поводу сложной вещи, распространяется на все входящие в нее вещи, поскольку условиями сделки не предусмотрено иное (ст. 134 ГК РФ). Например, жилой дом с надворными постройками, гаражом, сауной, придомовым земельным участком и т.д., несмотря на разное целевое назначение входящих в данный комплекс объектов, признается единой сложной вещью, поскольку земельное законодательство основывается на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ст. 1 п. 1.5 ЗК РФ), а действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное (ст. 134 ГК РФ).
По значимости вещей объекты недвижимости делятся на главные вещи и принадлежности. Согласно ст. 135 ГК РФ, вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
По оборотоспособности недвижимые объекты можно подразделить на три вида: изъятые из оборота, ограниченно оборотоспособные, свободные в обороте.
Изъятые из оборота (ч. 1 ст. 129 ГК РФ). Например, по одному арбитражному делу суд разъяснил, что имущество коммерческой организации, имеющее мобилизационное назначение, не может отчуждаться и направляться в гражданский оборот, так как такое отчуждение приведет к нарушению предписаний федерального законодательства, целью которых является обеспечение обороноспособности и безопасности государства28.
По другому делу суд счел необоснованным довод о том, что спорный объект недвижимости (здание завода) был запрещен к реализации ФЗ «О государственном оборонном заказе», сославшись при этом на положения ч.2 ст. 129 ГК РФ и указав, что предметом спорной сделки являлось здание в освобожденном виде без производственных мощностей, перемещенных в другое помещение29.
По мнению суда, исходя из положений ч. 1 ст. 129 ГК РФ, изъятые из оборота вещи не могут каким-либо образом отчуждаться или переходить от одного лица к другому, а, следовательно, такие вещи не могут иметь и товарную (денежную) стоимость, определяемую потребительскими свойствами товара