Файл: Управление объектом недвижимости расположенного по адресу г. Краснодар, ул. Платановый Бульвар, д. 13, кв. 9.docx
ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 05.12.2023
Просмотров: 92
Скачиваний: 2
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним:
Внутреннее управление недвижимостью - это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.).
Внешнее управление недвижимостью - это деятельность государственных структур, направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.
Деятельность по управлению недвижимостью осуществляется, прежде всего, в трех наиболее значимых аспектах - правовом, экономическом и техническом. Правовой аспект управления недвижимостью состоит в наиболее рациональном использовании, распределении и комбинировании прав на недвижимость.
Экономический аспект управления недвижимостью реализуется через управление доходами и расходами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости. Иными словами, говоря, управленец имеет право полностью и самостоятельно, в рамках закона, контролировать и регулировать доходную и расходную часть владения недвижимостью, а также эксплуатировать ее по своему усмотрению.
Технический аспект управления состоит в поддержании объекта управления в работоспособном состоянии в соответствии с его функциональным назначением.
Управление недвижимостью - это комплексный подход к улучшению и поддержанию состояния объекта, организации и прогнозирования его развития, способом эксплуатации в соответствии с целевым назначением. Понятие управление недвижимостью так же несет в себе, прежде всего, такие действия, как сдача в аренду и управление офисными зданиями, то есть управление недвижимостью как средство привлечения инвестиций. С другой стороны, управление недвижимостью можно рассматривать и как саму инвестицию. Исходя из вышесказанного, мы определили следующие цели управления рынком недвижимости:
- Реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;
- Установление на рынке определенного порядка и условий для работы его участников;
- Защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций, и лиц;
- Обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии со спросом и предложением;
- Создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества
Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом.
Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.
Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе
, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.
2. Управление объектом недвижимости, расположенным по адресу г. Краснодар, ул. Платановый Бульвар, д. 13, кв. 9
2.1 Характеристики объекта недвижимости.
К недвижимым объектам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.1
К недвижимым вещам объектам также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
К недвижимым объектам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений, если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Классификация объектов недвижимости по происхождению и типу:
1. Земельный участок – это часть земной поверхности, имеющая фиксированную границ
2. Многолетние насаждения — площади, занятые под посадки многолетних сельскохозяйственных культур: деревьев, кустарников, лиан, посаженных человеком для предпринимательской деятельности
3. Водный объект — природный или искусственный водоём, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод, в котором имеет характерные формы и признаки водного режима
4. Жилая недвижимость – это пригодное для постоянного или временного проживания людей помещение, в котором имеется возможность регистрации по месту жительства.
5. Коммерческая недвижимость – это здания, помещения, земельные участки и иная недвижимость, которая используется для получения прибыли. Прежде всего это офисно-деловые и торговые здания. Они приносят доход за счет передачи в аренду или от прироста стоимости объекта - так называемый инвестиционный доход.
6. Общественная недвижимость - это собственность, находящаяся во владении, распоряжении и пользовании обществом, выступающим как коллективный субъект.
Наименование объекта: 10-ти этажный многоквартирный дом.
Адрес: Краснодарский Край, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Платановый Бульвар, 13.
Категория земель: Земли населённых пунктов.
Разрешенное использование: для эксплуатации 10-этажного многоквартирного дома и иных входящих в состав такого дома объектов недвижимого имущества
Общая площадь помещения: 68.8 кв. м
Жилая площадь: 41.9 кв. м, вспомогательная (подсобная) площадь: 26.9 кв. м
2.2 Технический план
Технический план предоставлен в приложении А
Технический план – это документ, в котором содержатся все основные характеристики объекта недвижимости. Он составляется в отношении зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, единых недвижимых комплексов, помещений и машинных мест. Для оформления земельных участков необходимо подготовить межевой план.
Оформление технического плана необходимо, в том числе в следующих случаях:
Для регистрации права собственности на помещения (квартиры, жилые и нежилые помещения, расположенные в зданиях, сооружениях и т. д.), если такие помещения не являются ранее учтенными объектами недвижимости и не были поставлены на государственный кадастровый учет одновременно с соответствующим зданием, сооружением;
Для регистрации права собственности на дом с целью последующего совершения сделок с ним (например, купли-продажи, дарения и т.д.), если такой дом не является ранее учтенным объектом недвижимости;
Для внесения в сведения ЕГРН изменений об объекте недвижимости, если в отношении него была осуществлена реконструкция, перепланировка (например, если была изменена площадь дома за счет пристройки, была осуществлена перепланировка помещения, в частности, объединение комнат в квартире).
Для внесения в сведения ЕГРН, изменений об объекте недвижимости, например, в соответствии со сведения технической инвентаризации, проведенной до 01.01.2013, и в ЕГРН необходимо внести сведения о нем, отсутствующие в сведениях технической базе, например, описание местоположения контура здания, сооружения на земельном участке. Если объект не достроен (строительство его не завершено), но нужно оформить на него право собственности.
Технический план и технический паспорт их отличия в том, что сам документ – технический план – и требования к его подготовке были введены в 2008 году, но до 2013 года был установлен переходный период применения норм законодательства, регламентирующих осуществление кадастрового учета зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений. До 2013 года в отношении указанных объектов недвижимости могли выдаваться технические паспорта, по результатам технической инвентаризации, проводимой БТИ; при этом в технических паспортах не содержится сведений о координатной привязке зданий, сооружений к местности (земельному участку), тогда как включение этих сведений в технический план является обязательным.
Сегодня технический паспорт, выданный до 2013 г., может являться основанием для подготовки технического плана, необходимого для постановки соответствующего объекта недвижимости на государственный кадастровый учет. Кроме того, на основании указанного технического паспорта, сведения об объекте недвижимости, в отношении которого он подготовлен, такому объекту также присваивается кадастровый номер, и он считается учтенным в соответствии с законодательством, однако в этом случае сведения о координатах характерных точек его контура в ЕГРН будут отсутствовать.
Основным документом на дом, где указаны его технические характеристики, является технический паспорт. В нём прописывают такие важные сведения, как:
- характеристики и площадь крыши, фасада, перекрытий, фундамента;
- из какого материала построен дом: кирпич, железобетон, пенаблоки и т.д.
- какие коммуникации есть в доме и их характеристики, протяжённость, особенности;
- насколько в процентном соотношении изношено здание.
В текстовой части прописывают информацию:
- адрес дома
- инвентарный номер
- номер в реестре жилищного фонда
- кадастровый номер
- дата обследования объекта учета
- какая площадь у здания в целом, общая площадь жилых и нежилых помещений, площадь общедомовой собственности.
Технический паспорт нужен для того чтобы в нем содержался большой объем подробной информации, включая площадь, экспликацию помещений и характеристику материалов постройки. Поэтому его часто просят представить при совершении какой-либо сделки с недвижимостью:
-при продаже жилого дома и земельного участка,
-при оформлении его в залог для получения кредита,
-при реконструкции, перепланировке домовладения,
-при оформлении наследства, частью которого выступает дом,
-при заказе технического плана для постановки на кадастровый учет.
Нужно помнить, что кроме техпаспорта на дом при оформлении сделки сегодня у вас обязательно попросят представить и выписку из ЕГРН. Поскольку большинство технических паспортов составлялось уже давно, покупателя и банк будут интересовать возможные изменения в планировке дома, которые необходимо регистрировать в ЕГРН. Кроме того, основой начисления налогов и установления цены на недвижимость является установленная в законном порядке кадастровая стоимость. Она не совпадает с рыночной ценой объекта, поэтому во многих случаях продавец недвижимости вынужден провести до сделки независимую оценку объекта.