Файл: Лекция по теме 21 Купляпродажа. Мена учебной дисциплины Гражданское право по специальности 40. 05. 01 Правовое обеспечение национальной безопасности.pdf

20 зафиксируют другое. Например, при аренде памятников культуры таким показателем может быть площадь здания в целом, а при аренде художественных мастерских ставку арендной платы рассчитывают исходя из 1 м3 и т.д. Если аренда здания носит долгосрочный характер, нередко используют годовую ставку.
Размер арендной платы зависит от многих параметров:

места расположения здания (центр или окраина);

технического состояния объекта (степень износа, строительный материал); назначения помещения;

принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры;

степени обустройства (лифт, вода, газ и т.п.);

пригодности здания к коммерческой эксплуатации;

вида помещения (основное или вспомогательное, подвал);

фактической площади здания и др.
В ГК РФ устанавливается особый порядок передачи арендатору и возвращения им здания (сооружения) (ст. 655). Передача здания производится
по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывают обе стороны. Обязательство арендодателя передать здание
(сооружение) арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору в пользование или владение и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания
(сооружения) на условиях, предусмотренных договором, квалифицируется как отход от исполнения взаимных обязанностей: арендатора — от принятия имущества, а арендодателя — от передачи имущества.
По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязан передать арендатору за плату во временное

21 владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства (ст. 656 ГК РФ).
Запасы сырья, материалы, топливо, иные оборотные средства передаются арендатору в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором. По соглашению сторон передаются также права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями, оборудованием, имущественные права арендодателя, связанные с предприятием. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей, природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом. Однако запрещается передача арендатору прав арендодателя, полученных им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами.
Круг субъектов гражданского права, могущих быть сторонами договора аренды предприятия, законодательно не определен. Арендодателями могут
быть как физические, так и юридические лица, а также Российская

22 предпринимательской деятельности, они вправе также стать арендаторами предприятия. Для публично-правовых образований и граждан, не являющихся предпринимателями, закон, по всей видимости, такой возможности не предоставляет, если учесть, что аренда предприятия по определению преследует предпринимательские цели.
Согласно ст. 658 ГК РФ договор аренды предприятия заключается
только в письменной форме путем составления одного документа,
подписанного
сторонами.
Несоблюдение этой формы влечет недействительность договора, он считается ничтожным, его исполнение не допускается.
В связи с предстоящей передачей предприятия в аренду арендодатель
письменно уведомляет об этом своих кредиторов. И только после этого предприятие подлежит передаче арендатору по передаточному акту (ст. 659 ГК
РФ).
Для составления данного акта проводится инвентаризация и
составляется баланс. По итогам инвентаризации составляется передаточный акт, в котором указываются объекты, передаваемые в аренду и входящие в состав предприятия, записываются их балансовая стоимость, процент износа, остаточная стоимость и т.д.
Арендатор имеет право вносить изменения в состав арендованного предприятия, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость, если иное не предусмотрено договором. В соответствии со ст. 662 ГК РФ арендатор имеет право и на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имуществ независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения.
Все расходы, которые относятся к эксплуатации предприятия, а также к уплате платежей по страхованию арендованного имущества, возлагаются на арендатора. Хотя договором здесь может быть установлено иное, т.е. арендодатель может взять на себя эти расходы. Поддерживать предприятие в хорошем техническом состоянии в течение всего срока действия договора,

23 включая текущий и капитальный ремонт, также обязан арендатор (ст. 661 ГК
РФ).
При передаче предприятия в аренду права и обязанности
арендодателя по отношению к работникам предприятия переходят к
арендатору в том же порядке, что и при реорганизации предприятия.
В ГК РФ установленные правила о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются и к договору аренды предприятия (ст. 663).
Одностороннее изменение условий договора не допускается. Основания досрочного расторжения перечислены в общих положениях ГК РФ об аренде (ст.
618—620) и распространяются на все виды арендных сделок. В договоре стороны могут оговорить дополнительные основания досрочного расторжения договора аренды предприятия, а также виды ответственности в отношении виновной стороны за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора.
Вопрос 2. Договор финансовой аренды (лизинга): понятие,
содержание, виды
По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель
обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у
определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за
плату во временное владение и пользование (ст. 665 ГК РФ). Арендодатель в
этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и
продавца.
Договором финансовой аренды (договором лизинга), арендатором по которому является бюджетное учреждение, должно быть установлено, что выбор продавца имущества по договору финансовой аренды (договору лизинга) осуществляется арендодателем.

24
Арендодатель, приобретая имущество для арендатора, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу.
Закон о лизинге содержит следующее определение договора.
Договор лизинга - договор, в соответствии с которым арендодатель (далее
- лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором
(далее - лизингополучатель) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем.
Договор финансовой аренды независимо от срока заключается в
письменной форме.
Для выполнения своих обязательств по договору субъекты лизинга заключают обязательные и сопутствующие договоры.
К обязательным договорам относится договор купли-продажи.
К сопутствующим договорам относятся договор о привлечении средств, договор залога, договор гарантии, договор поручительства и другие.
Предметом договора финансовой аренды могут быть любые
непотребляемые
вещи,
используемые
для
предпринимательской
деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов.
1
Сторонами в договоре лизинга выступают:
лизингодатель - физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных и (или) собственных средств приобретает в ходе реализации договора лизинга в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный
1В соответствии с п.2 ст. 3 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)» предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения, за исключением продукции военного назначения, лизинг которой осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом от 19 июля 1998 года №114-ФЗ «О военно-техническом сотрудничестве Российской Федерации с иностранными государствами» в порядке, установленном Президентом Российской Федерации, и технологического оборудования иностранного производства, лизинг которого осуществляется в порядке, установленном Президентом Российской Федерации.

25 срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга;
лизингополучатель - физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга;
продавец - физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем продает лизингодателю в обусловленный срок имущество, являющееся предметом лизинга. Продавец обязан передать предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю в соответствии с условиями договора купли-продажи. Продавец может одновременно выступать в качестве лизингополучателя в пределах одного лизингового правоотношения.
Любой из субъектов лизинга может быть резидентом Российской
Федерации или нерезидентом Российской Федерации.
Права и обязанности сторон договора финансовой аренды регулируются гражданским законодательством Российской Федерации.
Предмет финансовой аренды, переданный во временное владение и пользование лизингополучателю, является собственностью лизингодателя.
Право владения и пользования предметом финансовой аренды переходит к лизингополучателю в полном объеме, если договором финансовой аренды не установлено иное.
Таким образом, основной обязанностью лизингодателя является обязанность приобрести у определенного продавца в собственность определенное имущество для его передачи за определенную плату на определенный срок, на определенных условиях в качестве предмета лизинга лизингополучателю.
Имущество, выступающее предметом договора, передается продавцом
непосредственно лизингополучателю в месте нахождения последнего. В

26 случае, когда имущество не было передано лизингополучателю в указанный в договоре срок (а если в договоре такой срок не указан, то в разумный срок), лизингополучатель вправе, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает лизингодатель, потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Риск случайной гибели или случайной порчи арендованного
имущества переходит к лизингополучателю в момент передачи ему
арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором (ст. 669
ГК РФ).
Лизингодатель обязан предоставить лизингополучателю имущество, являющееся предметом договора финансовой аренды, в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению данного имущества.
Имущество передается вместе со всеми его принадлежностями и со всеми документами, если иное не предусмотрено договором.
Лизингополучатель обязуется принять предмет договора финансовой аренды в порядке, предусмотренном договором лизинга и выплатить лизингодателю лизинговые платежи.
Лизингополучатель за свой счет осуществляет техническое
обслуживание предмета договора и обеспечивает его сохранность, а также
осуществляет капитальный и текущий ремонт.
При прекращении договора финансовой аренды лизингополучатель обязан вернуть лизингодателю имущество в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или износа, обусловленного договором финансовой аренды, в противном случае, если лизингополучатель не возвратил или возвратил имущество несвоевременно, лизингодатель вправе требовать внесения платежей за время просрочки.
Лизингодатель может уступить третьему лицу полностью или частично свои права по договору лизинга.
Произведенные лизингополучателем отделимые улучшения предмета договора финансовой аренды являются его собственностью. В случае если

27 лизингополучатель с согласия в письменной форме лизингодателя произвел за счет собственных средств улучшения арендованного имущества, не
отделимыебез вреда для предмета договора, то лизингополучатель имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости таких улучшений. Если же согласие не было получено, а неотделимые улучшения все же были произведены, то лизингополучатель лишается права требовать возмещения стоимости этих улучшений.
Кроме того, лизингополучатель вправе предъявлять непосредственно продавцу имущества, являющегося предметом договора финансовой аренды, требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и лизингодателем, в частности в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом. При этом лизингополучатель имеет права и несет обязанности, предусмотренные ГК РФ для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества.
В отношениях с продавцом лизингополучатель и лизингодатель
выступают как солидарные кредиторы.
Ст. 13 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге) посвящена обеспечению прав лизингодателя.
Так, в случае неперечисления лизингополучателем лизинговых платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором лизинга срока платежа их списание со счета лизингополучателя осуществляется в бесспорном порядке путем направления лизингодателем в банк или иную кредитную организацию, в которых открыт счет лизингополучателя, распоряжения на списание с его счета денежных средств в пределах сумм просроченных лизинговых платежей. Бесспорное списание денежных средств не лишает лизингополучателя права на обращение в суд.

28
В этом случае все расходы, связанные с возвратом имущества, в том числе расходы на его демонтаж, страхование и транспортировку, несет лизингополучатель.
Предмет лизинга может быть застрахован от рисков утраты (гибели),
недостачи или повреждения с момента поставки имущества продавцом и до момента окончания срока действия договора лизинга, если иное не предусмотрено договором. Стороны, выступающие в качестве страхователя и выгодоприобретателя, а также период страхования предмета лизинга определяются договором лизинга.
Действующее законодательство различает следующие формы лизинга: внутренний лизинг и международный лизинг.
При осуществлении
внутреннего
лизинга лизингодатель и лизингополучатель являются резидентами Российской Федерации.
При осуществлении международного лизинга лизингодатель или лизингополучатель является нерезидентом Российской Федерации.
С 1998 г. Россия является участником Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге
2
, заключенной в Оттаве 28 мая 1988 г.
Россия присоединилась к ней в соответствии с Федеральным законом от
08.02.1998 №16-ФЗ «О присоединении Российской Федерации к Конвенции
УНИДРУА о международном финансовом лизинге»
3
Если международным договором установлены иные правила, чем предусмотренные российским законодательством, то на основании п. 4 ст. 15
Конституции России применяются правила международного договора. Поэтому
Конвенция имеет приоритет перед ГК РФ и Федеральным законом «О финансовой аренде (лизинге)».
Вопрос 3. Договор безвозмездного пользования (ссуды): понятие,
содержание, форма
2 Собрание законодательства РФ, 09.08.1999, №32, ст. 4040.
3 Собрание законодательства РФ, 16.02.1998, №7, ст. 787.