Файл: Лекция по теме 21 Купляпродажа. Мена учебной дисциплины Гражданское право по специальности 40. 05. 01 Правовое обеспечение национальной безопасности.pdf

26
требований, а также правил учета населения, т. е. в публичных интересах.

27
Правом постоянного пользования жилым помещением по договору
социального найма обладает не только наниматель, но и члены его семьи.
Перечень лиц, вселяющихся в жилое помещение в качестве членов семьи,
содержится в договоре социального найма. Все другие лица, проживающие вместе с нанимателем, прав постоянного пользования не имеют, они именуются временным жильцами. В связи с этим понятие «член семьи нанимателя» приобретает особую значимость.
Определяя круг членов семьи нанимателя, выделяет, во-первых, лиц, которые относятся к членам семьи, и, во-вторых, лиц, которые могут быть признаны членами семьи.
К членам семьи относятся: супруг нанимателя, их дети и родители (т. е. совместные дети супругов и дети каждого из них, а также родители каждого из супругов). Их право на пользование данным жилым помещением основано на
факте указанной семейно-правовой связи и, кроме того, на факте совместного
проживания с нанимателем. Никаких других условий не требуется.
Наряду с этим некоторые лица могут быть признаны членами семьи (в
спорных случаях - по решению суда). К их числу относятся: другие родственники нанимателя (а также родственники его супруга) независимо от степени родства; нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях - и другие лица (в частности, лица, состоящие с нанимателем либо с кем-либо из членов его семьи в фактических брачных отношениях). Для признания таких
Состав семьи нанимателя может измениться.
Если лицо перестает быть членом семьи, но продолжает проживать в
занимаемом жилом помещении, оно сохраняет право пользования этим
помещением (в частности, бывший супруг нанимателя или супруг члена семьи в
случае расторжения брака).
Состав семьи изменяется также в случаях вселения нанимателем в занимаемое им и его семьей жилое помещение других граждан на правах членов семьи. Наниматель вправе вселить в занимаемое им жилое помещение
своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных

28
иждивенцев и других лиц, получив на это письменное согласие всех
совершеннолетних членов своей семьи. Такого согласия не требуется при
вселении к родителям их детей, не достигших совершеннолетия.
Согласно п. 2 ст. 672 ГК проживающие по договору социального найма
жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются
всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения
наравне с нанимателем. Следовательно, все они являются сонанимателями без
заключения договора.
При социальном найме наниматель никаких преимуществ перед другими членами семьи с точки зрения прав на жилое помещение не имеет. Его роль заключается в том, что он представляет связанные с пользованием жилым помещением интересы членов его семьи, т. е. является их представителем в силу закона (п. 1 ст. 182 ГК).
Принцип равенства прав и обязанностей членов семьи имеет исключения.
Имеются в виду прежде всего случаи, когда при вселении в жилое помещение новых членов семьи было достигнуто соглашение между нанимателем, членами его семьи и вселяющимися гражданами о порядке пользования жилым помещением. Например, при вселении жены вступившего в брак сына нанимателя может состояться соглашение о том, что молодые супруги будут проживать в одной из комнат квартиры, указанной в соглашении. Если в дальнейшем возник бы вопрос о разделе жилой площади, вселившаяся супруга сына могла бы претендовать лишь на долю площади данной комнаты, но не всей квартиры, причем наряду со своим супругом и проживающими с ними детьми.
Отступление от принципа равенства прав и обязанностей членов семьи
нанимателя может быть связано с наймом жилого помещения специального
назначения. Например, если гражданину в связи с его трудовыми отношениями
с наймодателем была предоставлена служебная квартира и он, утратив
трудовую связь с наймодателем, выбыл из квартиры, то это повлечет за

29
собой и прекращение прав на проживание в ней и членов его семьи (если никто
из них не состоит в трудовых отношениях с наймодателем).
Объектом (или «предметом» - по более устойчивой терминологии)
договоров коммерческого и социального найма является изолированное
жилое помещение.
Помещение признается жилым, если оно отвечает установленным
санитарным, градостроительным, техническим и противопожарным
требованиям и предназначено для проживания граждан во все сезоны года.
Дом (строение), в котором находится сдаваемое внаем помещение, должен быть зарегистрирован в качестве жилого в бюро технической инвентаризации или в ином уполномоченном на это органе (например, в Москве регистрацию осуществляет Департамент муниципального жилья Правительства Москвы).
Сдаваемое внаем жилое помещение должно быть изолированным - жилой дом, квартира, часть дома и часть квартиры, имеющие отдельный вход.
Следовательно, не могут быть самостоятельным объектом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом
(смежная комната). Смежные комнаты могут быть объектом одного
договора найма.
Другие требования, относящиеся к объектам договоров коммерческого и социального найма, отражают имеющиеся различия между этими договорами.
Объектом договора коммерческого найма может быть квартира, жилой
дом, часть квартиры или жилого дома независимо от их размера. Нормы
жилой площади на эти отношения не распространяются, размер сдаваемого
внаем помещения определяется только соглашением сторон. Закон не устанавливает жестких требований к качеству объекта этого договора. Имеется в виду, что стороны сами будут решать, соответствует ли жилое помещение их потребностям и возможностям. Об этом свидетельствует использованное в п. 1
ст. 673 ГК РФ понятие «помещение, пригодное для постоянного проживания».
Закон в данном случае определяет минимум требований к жилому помещению как объекту договора, хотя на практике по договорам коммерческого найма, как

30 правило, передаются в пользование помещения, отвечающие (в условиях нашей страны) самым высоким требованиям. Однако объектом договора
коммерческого найма может быть и неблагоустроенное помещение при
условии, что оно отвечает действующим санитарным и техническим
требованиям, т. е. «такое, в котором возможно проживание человека без
угрозы для его здоровья».
Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (абз. 2 п. 1 ст. 673 ГК). К
категории непригодных для проживания во всяком случае относятся
подвальные и полуподвальные помещения, помещения, не имеющие
естественного освещения, бараки, аварийные дома и т. п. Такие помещения не
могут быть объектом договора найма.
Самостоятельным объектом договора коммерческого найма не могут
быть подсобные помещения. Однако при найме квартиры, дома, части дома они, безусловно, составляют один из существенных элементов объекта. Если
же внаем сдается часть квартиры (комната или несколько комнат),
подсобные помещения будут находиться в общем пользовании всех
нанимателей, т. е. составляют общий объект.
Объектом договора коммерческого найма при найме жилых помещений в
многоквартирных домах будут не только жилые и подсобные помещения, но
также имущество, являющееся элементом дома, находящееся за пределами
или внутри квартиры и обслуживающее несколько квартир (более одной
квартиры). К такому имуществу относятся несущие конструкции дома,
механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование (п.
2 ст. 673 и ст. 290 ГК).
С точки зрения соотношения прав и обязанностей сторон, образующих содержание обязательства найма жилого помещения, оно является взаимным: каждая из сторон - и наймодатель и наниматель имеют как права, так и корреспондирующие им обязанности, т. е. выступают одновременно в роли кредитора и должника.

31
Наймодатель по договору найма жилого помещения (как коммерческого,
так и социального) обязан предоставить другой стороне - нанимателю жилое
помещение для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК). Эта общая обязанность конкретизируется применительно к договору коммерческого найма и к договору социального найма. Специально обязанностям наймодателя по договору коммерческого найма посвящена ст. 676 ГК.
Права наймодателя заключаются в возможности требовать от
нанимателя выполнения обязанностей, предусмотренных договором, законом и
иными правовыми актами.
Согласно ст. 678 ГК наниматель обязан использовать жилое помещение
только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать его в
надлежащем состоянии, а также своевременно вносить плату за жилое
помещение, а если договором не установлено иное - самостоятельно вносить
коммунальные платежи.
Права нанимателя в обязательстве найма жилого помещения
применительно к коммерческому найму определяются в значительной степени
договором, а при социальном найме - главным образом законами и иными
правовыми актами. В таком же порядке определяются права лиц, совместно проживающих с нанимателем (при коммерческом найме), и права членов семьи нанимателя (при социальном найме).
Основными правами нанимателя, ради приобретения которых и заключается договор найма жилого помещения, являются права владения и пользования им. Содержание этих правомочий заключается в возможности проживания в жилом помещении самого нанимателя, а также лиц, указанных в договоре коммерческого найма, или членов семьи (для договора социального найма). Наниматель, заключив договор, приобретает и определенные элементы права распоряжения, например право обмена нанятого помещения, сдачи его вподнаем и др. Это относится и к коммерческому, и к социальному найму.
В совокупности правомочия владения и пользования нанятым жилым
помещением (с учетом элементов права распоряжения) нередко называют

32
правом на жилую площадь. Право на жилую площадь по своей сущности представляет собой возникшее из договора найма жилого помещения право нанимателя на вещь, принадлежащую другому лицу, т. е. право на чужое имущество (жилое помещение). Это право принадлежит нанимателю (а при заключении договора социального найма — и членам его семьи) в пределах, предусмотренных законом и договором. Входящие в его состав правомочия имеют вещный характер. Поэтому право на жилплощадь следует отнести к категории вещных прав, причем оно представляет собой ограниченное вещное право. Можно отметить, что это право при определенных условиях, в особенности в случае приватизации жилого помещения, переходит в другое качество - в право собственности.
Важнейшим признаком права на жилую площадь, отличающим его от других субъективных прав вещной природы, является его целевой характер.
Жилое помещение предоставляется нанимателю для проживания в нем, т. е. для удовлетворения его жилищной потребности. Согласно ст. 678 ГК наниматель и по договору коммерческого, и по договору социального найма обязан использовать жилое помещение только для проживания, он не вправе производить его переустройство и переоборудование для использования в других целях без согласия наймодателя. Использование жилого помещения не
по назначению является (при соблюдении предусмотренных законом условий)
основанием для расторжения договора найма жилого помещения (абз. 2 п. 4
ст. 687 ГК).
Применительно к договору социального найма право на жилую площадь включает правомочие нанимателя и членов его семьи на сохранение в течение определенных законом сроков жилого помещения в случае временного их непроживания в нем. По истечении указанных сроков граждане могут быть в судебном порядке признаны утратившими право на данное жилое помещение.
Установление срока, в течение которого жилое помещение сохраняется за отсутствующими гражданами, было с самого начала (с 30-х годов) обусловлено крайним недостатком жилищ. Сказанное касается только отношений

33 социального найма. При коммерческом найме жилое помещение сдает внаем его собственник, который в первую очередь заинтересован в получении платы с нанимателя, и ему, как правило, безразлично, проживает наниматель в нанятом помещении или нет. Вместе с тем необходимо учитывать, что длительное неиспользование жилища для проживания может повлечь его разрушение. Надо признать, что в таких случаях наймодатель вправе требовать расторжения договора найма в судебном порядке (п. 2 ст. 687 ГК).
К числу субъективных прав нанимателя, возникающих из договора найма жилого помещения, относится право сдачи нанятого помещения или его части другому лицу - поднанимателю путем заключения с ним договора поднайма.
По договору поднайма наниматель с согласия наймодателя передает на срок нанятое им помещение в пользование поднанимателю (п. 1 ст. 685 ГК).
Нормы ст. 685 ГК распространяются на договор коммерческого найма и в значительной части (п. 1-4) на договор социального найма.
Сторонами договора поднайма являются, с одной стороны, наниматель,
занимающий жилое помещение по договору коммерческого или социального
найма, и, с другой стороны, поднаниматель. Наниматель по основному договору выступает в данном случае в роли наймодателя. При вселении поднанимателя должны соблюдаться действующие правила о регистрации граждан по месту временного жительства.
Предметом договора поднайма может быть часть занимаемого
нанимателем жилого помещения, в том числе часть комнаты, а при
временном выезде - все помещение. В последнем случае ответственным перед наймодателем по договору найма остается наниматель, поскольку поднаниматель юридически с наймодателем не связан.
Специальных требований к форме договора поднайма закон не предусматривает. В данном случае должны соблюдаться общие правила о форме сделок. Представляется, что данный договор может быть совершен как устно, так и в письменной форме, а по соглашению сторон возможно и его нотариальное удостоверение.