Файл: Лекция по теме 21 Купляпродажа. Мена учебной дисциплины Гражданское право по специальности 40. 05. 01 Правовое обеспечение национальной безопасности.pdf

16
Специальным случаем приобретения права собственности на жилое
помещение является истечение срока приобретательной давности (ст. 234 ГК).
Для оформления права собственности требуется, чтобы суд установил факт истечения срока приобретательной давности и признал гражданина собственником жилого помещения. Право собственности возникает с момента государственной регистрации признанного за лицом права собственности.
Таковы основные положения о приобретении жилья в собственность как форме удовлетворения жилищной потребности.
Необходимо указать на удовлетворение жилищной потребности путем заключения договора найма жилого помещения. Этот договор и его виды - договоры социального и коммерческого найма - рассматриваются в последующих параграфах данной главы.
Среди гражданско-правовых форм удовлетворения жилищной потребности сохраняет определенное место получение гражданами в пользование помещений в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов.
Необходимым условием получения жилого помещения в этих домах является членство в кооперативе.
Одной из гражданско-правовых форм удовлетворения жилищной потребности граждан является предоставление жилья отдельным категориям граждан в пожизненное бесплатное пользование. В частности, право на бесплатную жилую площадь с отоплением и освещением имеют педагогические работники образовательных учреждений в сельской местности или в поселках городского типа, в том числе и перешедшие на пенсию.
В соответствии со статьей 10 ЖК РФ, жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных ЖК РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.
В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:

17 1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;
2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;
3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;
4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;
5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;
6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.
ВОПРОС 3. Договор найма жилого помещения: понятие, содержание,
виды.
В соответствии со статьей 60 ЖК РФ, по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда
(действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину
(нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.
Договор социального найма жилого помещения заключается без
установления срока его действия. Изменение оснований и условий, дающих
право на получение жилого помещения по договору социального найма, не
является основанием расторжения договора социального найма жилого
помещения.

18
Договор найма жилого помещения является консенсуальным,
возмездным, двусторонним. Это положение относится ко всем договорам найма жилого помещения независимо от того, кто является собственником сдаваемых внаем жилых помещений и кто выступает их нанимателем.
ГК РФ выделяет два его вида: договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования
(договор социального найма) и договор найма жилого помещения, в котором наймодатель выступает как предприниматель, преследующий цель извлечения прибыли. Этот вид договора получил в литературе название «договор коммерческого найма».
Как разновидности одного понятия (договора найма жилого помещения) названные договоры имеют определенные общие черты. И тот и другой опосредуют отношения по предоставлению жилых помещений в пользование за плату. Стороны в обоих договорах именуются «наймодатель» и «наниматель».
В ГК содержатся одинаковые требования к форме этих договоров (ст. 674), единообразно определены обязанности нанимателя (ст. 678) и обязанности сторон по ремонту сданного внаем жилого помещения (ст. 681), одинаково регламентируется правовое положение временных жильцов (ст. 680) и в значительной части — поднанимателей (п. 1-3 ст. 685). Вместе с тем это общее в их природе реализуется в законодательстве на принципиально разных основаниях.
Договор социального найма может быть заключен только на жилое
помещение, относящееся к фонду социального использования, и при наличии у
гражданина определенных предпосылок для его заключения: нуждаемость в улучшении жилищных условий, постоянное проживание в данном населенном пункте, состояние на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, наличие решения соответствующего органа о предоставлении жилого помещения данному гражданину и его семье в соответствии с действующими нормами, выдача ордера на занятие указанного в нем жилого помещения.

19
Что касается договора коммерческого найма, то ни одной из названных
предпосылок для его заключения не требуется. Здесь господствует принцип
свободы договора, в соответствии с которым стороны сами определяют содержание таких важнейших условий, как срок договора, размер и порядок внесения платы за жилое помещение, распределение обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения и др.
Договор коммерческого найма - это гражданско-правовой договор, а договор социального найма, в сущности, представляет собой квазидоговор, поскольку его заключение и все его элементы, права и обязанности сторон предопределены законом, иными правовыми и административными актами.
Для свободного волеизъявления сторон, что наиболее характерно для гражданско-правового договора, здесь почти не остается места. Поэтому
«родство» договоров социального и коммерческого найма весьма относительно.
В качестве аргумента в пользу сближения этих договоров представляется некорректным ссылаться на то, что некоторые нормы ГК РФ, относящиеся к коммерческому найму, распространяют свое действие и на договор социального найма (ст. 674, 675, 678, 680, 681 и п. 1-3 ст. 685). Правильнее рассматривать это как прием законодательной техники, в соответствии с которым следует избегать буквального совпадения норм не только в одном, но и в разных нормативных актах (в данном случае в ГК РФ и ЖК РФ). Основное значение имеет содержащееся в п. 3 ст. 672 ГК положение о том, что договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным, а не гражданским законодательством.
К предпосылкам (условиям), при наличии которых гражданин может
претендовать на получение жилого помещения из фонда социального
использования (бесплатно), как следует из ст. 49 ЖК РФ, относятся
нуждаемость в улучшении жилищных условий и постоянное проживание в
данном населенном пункте. Кроме того, для получения жилого помещения из фонда социального использования требуется еще одно условие -

20
принадлежность к одной из указанных в законе категорий граждан, а именно
малоимущим гражданам, признанным по установленным ЖК РФ основаниям
нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам
социального найма, жилые помещения муниципального жилищного фонда по
договорам социального найма предоставляются в установленном ЖК РФ
порядке.
Малоимущими гражданами в целях ЖК РФ являются граждане, если они
признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке,
установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации,
с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости
имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего
налогообложению.
Нуждаемость в данном случае понимается как острая потребность в
улучшении жилищных условий данного гражданина и его семьи, которая
определяется не субъективной оценкой гражданином своих жилищных условий,
а объективными критериями, предусмотренными законодательством.
При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых
помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или)
принадлежащих им на праве собственности, определение уровня
обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя
из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.
Если гражданином доказано наличие рассмотренных выше условий, у
него возникает право требовать принятия на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий. Это требование в виде письменного заявления адресуется органу местной администрации или предприятию, учреждению, где гражданин работает. Учет заключается в том, что гражданин, подавший соответствующее заявление (с приложением необходимых документов), записывается в специальную книгу, содержащую список лиц, подавших аналогичные заявления.

21
С момента принятия на учет у гражданина возникает право состоять
на учете и соответствующее правоотношение, субъектами которого
являются гражданин и орган, принявший его на учет. По своей природе это правоотношение является административно-правовым, но относится к комплексной отрасли права - жилищному законодательству. Право гражданина состоять на учете охраняется законом. Снятие с учета допускается только в случаях, предусмотренных ЖК РФ (ст. 56). В случае подачи ими по месту учета заявления о снятии с учета; утраты ими оснований, дающих им право на получение жилого помещения по договору социального найма; их выезда на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга; получения ими в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения; предоставления им в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельного участка для строительства жилого дома; выявления в представленных ими документах в орган, осуществляющий принятие на учет, сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет.
При составлении списка лиц, которым намечается предоставить
жилое помещение в текущем году, формируются две основные очереди (два
списка): общая очередь и особая очередь, которая состоит из лиц, имеющих
право на получение вне очереди, т.е. первоочередное получение жилья.
Перечень категорий лиц, которые относятся к «первоочередникам», дается в
ЖК РФ (ст. 57), в отдельных законах и подзаконных актах, а также в Правилах и Положениях, принятых субъектами Российской Федерации.
Жилое помещение, предоставляемое при улучшении жилищных условий граждан, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного

22 населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Кроме того, при предоставлении жилых помещений должны учитываться состояние здоровья граждан и другие заслуживающие внимания обстоятельства. В частности, не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия (ст.
58 ЖК РФ).
Учитывая постоянный дефицит жилья, советское, а теперь и российское
жилищное законодательство всегда предусматривало норму предоставления
жилой площади, под которой разумеется минимальный размер площади
жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади
жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.
Таким образом, законодательство признает наличие двух видов
жилищных норм.
1) норма жилой площади и 2) учетная норма площади жилого помещения
(далее - учетная норма) является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Размер такой нормы не может превышать размер нормы предоставления, установленной данным органом.
Отдельным категориям граждан предоставляется жилая площадь,
именуемая дополнительной. Дополнительная жилая площадь предоставляется в виде комнаты или в размере 10 кв. м. Например, для некоторых категорий граждан и большем размере, например судьям 20 кв.м., Героям
Социалистического Труда, полных кавалеров ордена Трудовой Славы 15 кв.м.; офицеры в воинских званиях полковник, ему равном и выше, проходящие

23 военную службу либо уволенные с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, а также командиры воинских частей, военнослужащие, имеющие почетные звания Российской
Федерации, военнослужащие - преподаватели военных образовательных учреждений профессионального образования, военных кафедр при государственных образовательных учреждениях высшего профессионального образования, военнослужащие - научные работники, имеющие ученые степени и (или) ученые звания, имеют право на дополнительную общую площадь жилого помещения размером не менее 15 квадратных метров и не более 25 квадратных метров.
Порядок и условия предоставления дополнительной жилой площади, а
также перечень категорий граждан, имеющих право на ее получение,
устанавливаются законодательством. На практике право на дополнительную жилую площадь понимается как возможность пользоваться фактически имеющейся площадью, размер которой превышает жилищную норму.
Требовать ее предоставления гражданин не может.
Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального
найма, принятое с соблюдением требований настоящего Кодекса, является
основанием заключения соответствующего договора социального найма в срок,
установленный данным решением.
Наймодателем и при коммерческом, и при социальном найме выступает собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Собственник, имеющий жилищный фонд, обычно создает для его эксплуатации специальные жилищно-эксплуатационные организации с правами юридического лица, которые наделяются правом заключать договоры найма жилых помещений. Но нередко собственник жилья и непосредственно заключает договоры с нанимателями.
Это встречается в случаях, когда собственник располагает небольшим количеством жилых помещений, предназначенных для сдачи внаем.

24
Рассмотренные положения относятся к договорам и коммерческого, и социального найма. Но по ряду вопросов они конкретизируются применительно к каждому из них.
В качестве нанимателя и при коммерческом, и при социальном найме
может выступать только гражданин, физическое лицо, поскольку жилое
помещение, как указывается в п. 1 ст. 671 ГК, предоставляется «для
проживания в нем». Юридическое лицо может иметь жилое помещение во
владении и (или) пользовании на основе договора аренды или иного договора, а
затем предоставлять его гражданам (как правило, своим работникам) для
проживания, заключая договоры найма жилого помещения, в которых оно
выступает в качестве наймодателя. Таким образом, юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
В договоре коммерческого найма в качестве наймодателя чаще всего
выступает собственник жилого помещения, причем относящегося к любому
фонду - частному, государственному, муниципальному. По общему правилу это помещение, входящее в частный жилищный фонд. Наймодателем по договору коммерческого найма собственник обычно выступает не непосредственно, а через управомоченное им лицо (например, через созданную им структуру либо через представителя).
Как правило, в качестве нанимателя в договоре коммерческого найма выступает один человек (физическое лицо). Но закон допускает и множественность лиц на стороне нанимателя. Согласно п. 4 ст. 677 ГК граждане, проживающие вместе с нанимателем, могут заключить с ним договор о том, что все постоянно проживающие в жилом помещении граждане несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане признаются сонанимателями; следовательно, в обязательстве коммерческого найма жилого помещения на стороне нанимателя будут участвовать не одно, а одновременно несколько лиц (см. п. 1 ст. 308 ГК).
Условием заключения такого договора является уведомление наймодателя.

25
Совместно с нанимателем обычно проживают супруг, дети, родители и
другие члены семьи. Но это могут быть и лица, не относящиеся к членам
семьи. Заключая договор найма жилого помещения на коммерческих началах,
гражданин сам определяет, кто будет проживать совместно с ним в нанятом
им помещении. В числе этих лиц может вообще не быть его родственников.
Как отмечено в литературе, «в коммерческом найме может и не быть семейных или родственных отношений».
Наряду с признанием за нанимателем права свободно решать вопрос о том, кто будет вместе с ним проживать в нанятом жилом помещении, закон в интересах наймодателя предусматривает определенные границы осуществления этого права. При отсутствии таких границ наниматель имел бы возможность при заключении договора (и в дальнейшем) вселять в жилое помещение слишком большое количество жильцов безотносительно к их личным качествам, что приводило бы к ущемлению интересов наймодателя, для которого важно обеспечить сохранность сданного внаем жилья и, кроме того, соблюдение жильцами требований правопорядка и правил общежития. В связи с этим закон устанавливает, что в договоре коммерческого найма
жилого помещения должен содержаться перечень лиц, которые будут
проживать совместно с нанимателем. Если же в договоре такой перечень отсутствует, то постоянное проживание граждан совместно с нанимателем,
как следует из ст. 679 ГК, допускается лишь с согласия наймодателя.
Следовательно, наймодатель вправе не допускать постоянного проживания
совместно с нанимателем лиц, если их вселение произошло без его согласия.
При вселении других граждан для постоянного проживания (кроме вселения их при заключении договора) требуется согласие наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Такое согласие не
требуется лишь при вселении несовершеннолетних детей. Очевидно, имеются в виду дети не только нанимателя, но и лиц, совместно с ним проживающих.
Определенные ограничения при вселении новых жильцов в нанятое жилое
помещение установлены в целях соблюдения санитарно-гигиенических норм и