Файл: Оценка стоимости предприятия (бизнеса).pdf

1. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

2. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ

2.1. Информация о стандартах оценки

Оценщики при проведении оценки руководствуются положениями:

Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

Федерального стандарта «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ №297 от 20.05.2015г.;

Федерального стандарта «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ №298 от 20.05.2015г.;

Федерального стандарта «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ №299 от 20.05.2015г.;

Федерального стандарта «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ №611 от 25.09.2014г.;

Федерального стандарта «Оценка бизнеса (ФСО №8)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ № 326 от 01.06.2015г.;

Федерального стандарта «Оценка для целей залога (ФСО №9)», утвержденного Минэкономразвития РФ № 327 от 01 июня 2015 г.;

Федерального стандарта оценки «Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО №10)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ №328 от 01.06.2015г.;

Федерального стандарта оценки «Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности (ФСО №11)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ №385 от 22.06.2015г.

Федерального стандарта оценки «Определение ликвидационной стоимости» (ФСО №12), утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ №721 от 17.11.2016г.;

Федерального стандарта оценки «Определение инвестиционной стоимости» (ФСО №13), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ №722 от 17.11.2016г.

Стандартов и правил оценочной деятельности, обязательных к применению специалистами-оценщиками, являющимися членами Ассоциации «Межрегиональный Союз Оценщиков» (Ассоциация "МСО"), утверждены Наблюдательным советом Ассоциации «МСО» Протокол № 19 от 11.07.2016 г.

2.2 Стандарты оценки, применяемые при определении соответствующего вида стоимости объектов оценки

Стоимость объекта оценки будет определяться в соответствии с Федеральным законом №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998, Федеральными стандартами оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности СРО.

1. Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 г. №297,

2. Федеральный стандарт оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 г. №298,

3. Федеральный стандарт оценки №3 «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 г. №299.

4. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. №611.

5. Стандарты и правила оценочной деятельности» СРО Ассоциация «Межрегиональный Союз Оценщиков», утвержденные Наблюдательным советом Ассоциации «МСО», Протокол №19 от 11.07.2016 г.

3. ПРИНЯТЫЕ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОПУЩЕНИЯ

3.1 Допущения, принятые при проведении оценки

Выводы и заключения, сделанные Оценщиком в настоящем Отчете ограничиваются следующими условиями и допущениями:

- Оценщик основывался на информации, предоставленной Заказчиком, общей информации по соответствующему сегменту рынка, а также на информации, имеющейся в архивах Оценщика и полученной за время проведения настоящей оценки.

- Оценщик исходил из того, что предоставленная ему информация и данные являются точными и правдивыми. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, приводятся ссылки на источник информации.

- Используя информацию, предоставленную Заказчиком, Оценщик применял предоставленные данные только в рамках имеющегося объема информации, не делая необоснованных выводов и дополнений. В случае, если о каких-либо характеристиках или составляющих объектов оценки данные представлены не были, Оценщиком делался вывод об отсутствии данных характеристик или составляющих.

- Перед Оценщиком не ставилась задача, и им не проводились как часть настоящей оценки специальные экспертизы – юридическая экспертиза правового положения объектов оценки, санитарно-гигиеническая и экологическая экспертиза.

- От Оценщика не требовалось и он не принимает на себя ответственности за описание правового состояния объектов оценки и вопросов, подразумевающих обсуждение юридических аспектов права.

- Предполагается, что существует полное соответствие правового положения объектов оценки требованиям законодательства, либо такое соответствие может быть установлено без непреодолимых затруднений, если иное не оговорено специально.

- Объекты оценки рассматривались с учетом лишь тех ограничений и сервитутов, которые оговорены в Отчете.

- Планы, схемы, чертежи и иные иллюстративные материалы, если таковые приведены в Отчете, призваны помочь пользователю Отчета получить наглядное представление об объектах оценки и не должны использоваться в каких-либо других целях.

- При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость объектов оценки (токсичных и иных вредоносных материалов и почв).

- Отчет об оценке содержит профессиональное мнение специалиста относительно стоимости объектов оценки в указанных целях и по состоянию на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственности за мнение социальных, экономических, физических факторов и изменения местного или федерального законодательства, которые могут произойти после этой даты и повлиять на стоимость объектов.

- Полученная стоимость является расчетной величиной, отражающей отношение рынка к объектам оценки, и является рекомендуемой для целей настоящего отчета, если с даты составления отчета об оценке прошло не более 6 месяцев.

- Для расчетов корректирующих коэффициентов в настоящем отчете в ряде случаев использованы данные материалов справочников «Справочник оценщика недвижимости – 2018. Земельные участки. Часть 1. Территориальные характеристики и корректирующие коэффициенты на локальное местоположение»; «Справочник оценщика недвижимости – 2018. Земельные участки. Часть 2. Физические характеристики объекта. Характеристики, отражающие функциональное назначение объекта. Передаваемые имущественные права. Скидки на торг», под редакцией Лейфера Л.А. Нижний Новгород 2018г., «Справочник оценщика недвижимости - 2018. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов». Авторы: Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. Нижний Новгород, 2018г. и «Справочник оценщика недвижимости - 2018. Офисно – торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода». Авторы: Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. Нижний Новгород, 2018г. Возможность применения этих данных обусловлена тем, что в ряде исследований использованы данные городов, по своим экономическим характеристикам и состоянию рынков недвижимости максимально соответствующих региону объекта оценки. Чаще всего при расчетах использованы средние значения показателей, так как анализируемый рынок недвижимости региона объектов оценки по своим характеристикам соответствует среднестатистическим данным и не имеет каких-либо характерных особенностей, позволяющих сместить оцениваемую величину к какому-либо из пределов (max или min).

- Определение предпринимательской прибыли будет проводиться из расчета срока постройки объектов капитального строительства равного 12 месяцам.

- При проведении оценки Оценщик использовал общепринятое программное обеспечение – электронные таблицы Microsoft Excel. Все расчеты, проведенные в настоящем отчете, выполнены в соответствии с принятыми в данном программном продукте округлениями и ограничениями. Цифры, приведенные в расчетных таблицах, могут не совпадать с конечным результатом, указанным там же, что не является арифметической ошибкой, т.к. все числовые значения приведены в удобном для визуального восприятия виде, в то время как для расчетов использовались значительно более точные числовые данные.

4. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ (ОЦЕНЩИКАХ), ПОДПИСАВШЕМ (ПОДПИСАВШИХ) ОТЧЕТ