Файл: Оценка стоимости предприятия (бизнеса).pdf

Площадь объекта оценки №п/п 4 – 476 кв.м (находится в интервале 250-500 кв.м)

Площади объектов аналогов №1 (31,0 кв.м), №2 (21,1 кв.м) и №3 (19,0 кв.м) < 50 кв.м. Необходимо применить корректировку на масштаб к каждому из объектов аналогов №1, №2 и №3. К расчетам принимается корректировка в размере -23%.

Площадь объекта аналога №4 (704,2 кв.м) находится в интервале 500-1000 кв.м Необходимо применить корректировку на масштаб к объекту аналогу №4. К расчетам принимается корректировка в размере +9%.

4. Этаж расположения. Корректировка на этаж, на котором расположен объект оценки – величина, отражающая повышающий или понижающий коэффициент в зависимости от этажа расположения. Факторы этажности: степень заглубленности помещений, престижность, пешеходный трафик, наличие окон.

Этаж расположения объекта оценки №п/п 4 – 1.

Объекты аналоги №1 и №2 расположены на 3 этаже. Необходимо применить корректировку на этаж расположения к каждому из объектов аналогов №1 и №2. К расчетам принимается корректировка в размере +17%.

Объект аналог №3 расположен в цоколе. Необходимо применить корректировку на этаж расположения к объекту аналогу №3. К расчетам принимается корректировка в размере +25%.

Объект аналог №4 расположен на 1 этаже. Корректировка не требуется.

Внесение весовых коэффициентов

После применения вышеперечисленных корректировок первоначальные значения стоимости объектов-аналогов изменились не одинаково, а в соответ­ствии со степенью их различий с объектом оценки. На итоговую величину стоимости объекта оценки объекты аналоги должны повлиять не одинаково, в зависимости от степени их различия от объекта оценки: чем больше различие (чем больше корректировок), тем меньше степень влияния.

Необходимо рассчитать параметр, обратный удельному весу суммы корректировок по каждому аналогу в общей сумме корректировок аналогов (чем больше удельный вес, тем меньше весовой коэффициент и наоборот). Производить расчет предлагается по следующей формуле:

где,

К – искомый весовой коэффициент;

n –номер аналога

S_A - сумма корректировок по всем аналогам;

S_1..n - сумма корректировок аналога, для которого производится расчет;

S_1. - сумма корректировок 1 –го аналога;

S₂ - сумма корректировок 2-го аналога;

S_n - сумма корректировок n-го аналога.

Данную формулу можно упростить, умножив числитель и знаменатель на 1 / (|S_A| + 1), в результате получим

Очевидно, что зависимость веса от суммы корректировок не линейная, иначе распределение весов было бы гораздо проще по прямой пропорции.

Таким образом, оценщик для расчета удельных весов использует последнюю формулу для дальнейших расчетов рыночной стоимости объектов оценки.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки №п/п 4 по сравнительному подходу

После применения вышеперечисленных корректировок первоначальные стоимости объектов аналогов изменились не одинаково, а в соответ­ствии со степенью их различий с объектом оценки.

Таблица - Расчет рыночной стоимости объекта оценки №п/п 4 по сравнительному подходу

Рыночная стоимость объекта оценки №п/п 4, рассчитанная по сравнительному подходу составила с учетом округления: 9 508 000 рублей 00 копеек

Итоговая рыночная стоимость объектов оценки №п/п: 1, 2 и 4, рассчитанная сравнительным подходом, составила с учетом округления: 17 978 200 рублей 00 копеек

в том числе:

9.2.3 Доходный подход

9.2.3.1 Описание применения доходного подхода к оценке

Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

В рамках данного отчета доходный подход не применялся

10. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕДУРЫ СОГЛАСОВАНИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ И ВЫВОДЫ, ПОЛУЧЕННЫЕ НА ОСНОВАНИИ ПРОВЕДЕННЫХ РАСЧЕТОВ ПО РАЗЛИЧНЫМ ПОДХОДАМ

10.1 Описание процедуры согласования результатов расчетов, полученных с применением различных подходов

Задача согласования результатов оценки, полученных на основе затратного, сравнительного и доходного подходов, вызвана необходимостью сведения нескольких вариантов решения к единственному и уменьшения его погрешности.

Процесс согласования сводится к количественному выражению надежности примененных подходов и методов оценки, полученных промежуточных результатов, степени достоверности использованной информации и уровня учета рыночной конъюнктуры путем присвоения весовых коэффициентов и получению средневзвешенной величины стоимости.

Целью сведения результатов всех используемых методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. Преимущества каждого метода в оценке объекта оценки, определяются по следующим критериям:

1. Достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты;

2. Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов;

3. Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного покупателя/продавца;

4. Соответствие подхода виду рассчитываемой стоимости.

10.2 Обоснован выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода

Согласование полученных результатов не проводилось, т.к.:

- при определении рыночной стоимости объектов оценки №п/п 1, 2 и 4 в данном отчете был применен один подход (сравнительный). Результату, полученному сравнительным подходом был присвоен 100%-ный удельный вес;

- при определении рыночной стоимости объектов оценки №п/п 3, 5 и 6 в данном отчете был применен один подход (затратный). Результату, полученному затратным подходом был присвоен 100%-ный удельный вес.

10.3 Итоговое значение стоимости объекта оценки

Таким образом, итоговая рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 30 октября 2019 года составляет с учетом округления:

20 544 200 рублей 00 копеек

Двадцать миллионов пятьсот сорок четыре тысяча двести рублей 00 копеек

в том числе: