Файл: Понятие и сущность земельного участка.docx

Так, владение и пользование земельным участком опосредуют за собой фактическое обладание пользователем земельного участка последнего, а также использование его в силу целевого назначения. Между тем, касаемо распоряжения земельными участками, речь идет о многообразии гражданско-правовых сделок, реализуемых с ними¹³.

Исходя из вышеизложенного, можно определить, что при определении особенностей земельного участка как объекта гражданских прав преобладающее значение имеет их оборотоспособность.

По смыслу обозначенного, можно выделить следующие особенности земельного участка как объекта недвижимого имущества, которые на данный момент не отражены на законодательном уровне:

1. это часть земной поверхности в призме замкнутого контура с установленными границами на законодательном уровне;

2. данная часть границ неразрывно связана с землей, а также включает в себя почвенный слой, флору и фауну, которые неразрывно связаны с его поверхность, кроме зданий, самовольных построек, сооружение и иных построек;

3. используется в соответствии с целевым назначением.

Таким образом, на основании вышеизложенного, можно говорить о том, что отсутствие ясной легальной дефиниции, а также гражданско-правовой характер земельного участка, определение которого находится в земельном законодательстве, порождает ряд вопрос, вызванных проблемами в правоприменительной практике, поскольку его специфика отражена косвенно.

2 Правовой режим земельных участков как объектов недвижимости

2.1 Оценка земельных участков как объектов недвижимости

Говоря об оценке земельных участков как объектов недвижимости, следует отметить, что данный вопрос предстает сложным. Указанное, в первую очередь, обусловлено особенностями земли как объекта оценки. Общеизвестно, что земля является неподвижной, также ее не представляется возможным произвести в какой-либо форм и пр¹⁴.

Как правило, с земельными участками совершают ряд гражданско-правовых сделок, к примеру, сдают в аренду, продают и т.д. Для реализации указанного необходимо знать стоимость определенного земельного участка, в целях чего проводя его стоимостную оценку, цена которого складывается из различных факторов, например¹⁵:

1. наличие проезда;

2. места расположения;

3. ближайшее окружение;

---

4. рыночный спрос;

5. коммуникации;

6. категории земельного участка и пр.

Следует отметить, что оценка земли применяется и в отношении незастроенных земель. Как правило, объект недвижимости состоит из земельного участка, а также приравненных к нему построек, а стоимость такого участка определяется отдельно от иных объектов, которые на нем расположены. Очевидно, что причиной тому является затратный подход сноса таких сооружений в рамках земельного участка.

Вместе с тем, необходимо отметить, что расчет стоимости содержит анализ результатов обследования специалистов, включая обследование почвы, рельефа и др. До реализации гражданско-правовой сделки проверяется и экономическая обоснованность указанной, что позволяет определить эффективность приобретения эвентуального владельца или же его выгодные вложения в будущее в отношении конкретного земельного участка.

Нельзя также не отметить, что такая оценка важна не только для собственника, но и для государства, что предопределяется тандемом аспектов:

1. без оценки затруднительно определить реальную плату за нее;

2. благодаря ей возможно определить ценность земли в составе природных ресурсов и пр.

Стоимость может быть как рыночной, так и кадастровой. При этом, первая реализуется в контексте налогообложения, а вторая учитывает рост спроса на рынке объектов недвижимого имущества¹⁶.

Акцентируем внимание на рыночной стоимости земельных участков, которой присуща следующая специфика¹⁷:

1. оценка участков в целях разрешения споров, возникающих с имуществом;

2. передача земли в целях обеспечения кредитов;

3. вступление в права наследования;

4. операции покупка и продажи;

5. внесение земельного участка в качестве взноса в уставной капитал предприятия;

6. раздел имущества между собственниками долей;

7. приватизация.

Как следует из п.1 ст. 66 ЗК РФ, рыночная стоимость земельного участка регулируется отраслевым законодательством. Так, в силу законоположений ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»¹⁸ на рыночную стоимость не влияют конкретные чрезвычайные обстоятельства, а стороны сделки действую разумно, обладая всей необходимой информацией. Так, последняя должна включать в себя следующее¹⁹:

1. разрешение на использование земли;

2. целевое назначение;

3. форма законного владения;

4. перспективы развития района;

5. способы землепользования в ближайшей местности;

6. ожидаемые изменения на рынке земли;

---

7. использование земельного участка на настоящий день.

Следует отметить, что при оценки земельного участка в самых различных условиях применяются разные подходы, связанные с его стоимостной оценкой²⁰. Так, к примеру, затратный подход предполагает использование методики определения затрат, связанных с восстановлением, замещением объекта оценки.

Однако в большинстве случаев используют сравнительный подход, который являет собой набор методов оценки, основанных на сравнении объекта с его аналогами на рынке, о которых имеется информация о стоимости.

Безусловно, данный подход имеет колоссальный плюс – учет особенностей рынка недвижимого имущества, однако, такой же и недостаток, который обуславливается сложностью определения стоимости земли в районах, в которых рынок недвижимости недостаточно развит.

Вместе с тем, при использовании сравнительного подхода не учитывается ряд факторов, которые могут оказать существенное влияние на стоимость участка.

Таким образом, на основании вышеизложенного, можно сделать следующие выводы. Оценка земельных участков является сложной задачей. В процессе оценивания надо учесть много факторов, характеристик и деталей, оказывающих влияние на стоимость. При установлении стоимости нужна максимальная точность, так как объективная оценка позволит с выгодой совершить сделку в противном случае, возникает отклонение от объективной стоимости участка, а это уже делает любую сделку менее выгодной для одной из сторон.

2.2 Характеристика сделок, совершаемых с земельными участками

Как следует из законоположений ст. 153 ГК РФ, сделка представляет собой действия физических и юридических лиц, которые направлены на изменение или же прекращение гражданских прав и обязанностей.

Как правило, сделка предстает итогом изъявления воли субъекта, непосредственно совершающее ее. Именно указанное отождествляет сделку от юридического факта.

Что касаемо сделок, которые реализуются с земельными участками, свобода изъявления воли субъекта является искаженной. Так, С.А. Боголюбов справедливо отмечает, что в основе земельно-правовых отношений всегда лежал и продолжает оставаться разрешительный тип регулирования права²¹.

Указанный тип, в отличие от гражданского права, предстает специфической чертой для земельного и других смежных отраслевых правовых институтов.

---

В свете обозначенного следует отметить, что попытки, вызванные решением обозначенных проблем в специальной литературе, носят субъективизацию исследователей. Так, некоторые из них относят сделки с земельными участками к объектам земельно-правового регулирования²².

Между тем, земельное право устанавливает специальные правила совершения сделок с земельными участками, а в случае пробелов применяется аналогия гражданско-правового регулирования, которая включает в себя принципы добросовестности, разумности и справедливости.

Так, цели земельного и гражданско-правового регулирования в контексте сделок, совершаемых с земельными участками, являются различными. Например, для гражданской отрасли характерно присутствие диспозитивных начал, когда земельному законодательству превалирует императивное, в основе которого лежат соотношение частных и публичных интересов в земельных отношениях.

Следует отметить, что законоположения земельного законодательства зачастую злоупотребляют необоснованным регулированием отношений, право на которые регламентировано гражданско-правовыми нормами, к примеру, что касаемо купли-продажи²³. Например, п. 2 ст. 37 ЗК РФ регламентирует ряд недействительности условий договора купли-продажи участка земли.

Однако, данные нормы включены в гражданско-правовую сферу, при этом исключены сущность и природа земельно-правовых норм.

По моему мнению, справедливо включить указанные нормы в гражданское законодательство, поскольку именно последнее регулирует данные отношения.

Такие же критерии должны лежать в основе отграничения друг от друга норм гражданского и земельного права. Тем не менее, следует учитывать наличие в ЗК РФ норм специального характера, применяемых в случаях, когда земельный участок как раз и выступает объектом отношений земельного права.

В случае, если в процесс регулирования вступают законы более «специального» характера, следует учитывать существо самих отношений, подвергаемых регулированию.

К примеру, на сегодняшний день остается без внимания проблема, связанная соотношением земельных и лесных норм в призме установления возможности осуществления сделки субаренды лесного участка, ввиду отсутствия специальных норм в тексте Лесного кодекса Российской Федерации (далее – ЛК РФ)²⁴. Вместе с тем, не закреплены и правила реализации таких сделок, что порождает ряд судебных прецедентов.

Как правило, судебная практика исходит из того, что договор субаренды лесного участка был заключен в силу п.2 ст. 615 ГК РФ. Исходной точкой для судов при рассмотрении данной категории дел является признание недопустимости требований субарендатора в плане документации для договора аренды лесного участка. При мотивации суды ссылаются на отсутствие требований представления проекта освоения лесного участка.

---

Указанное свидетельствует о том, что нормы гражданско-правового характера толкуются расширительно, поскольку прямой запрет на совершение сделок с лесными участками не регламентирован на законодательном уровне.

Однако по смыслу законоположений ст. 129 ГК РФ принцип регулирования сделок с земельными участками предполагает расширительное толкование, что предусматривает ограничение обороноспособности земельных ресурсов.

Можно предположить, что необходимым в приведенной ситуации предстает усиление режима правовой охраны участков леса в целях нейтрализации бесконтрольного оборота лесных земельных объектов. Для обеспечения этого необходимо закрепить в ЛК РФ нормы-запреты на совершение сделок субаренды с участками леса.

В свете обозначенного обратимся к судебной практике²⁵. Так, рассматривалось дело о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности на лесной участок. Решение областного суда было вызвано ст. 9 ЛК РФ, полагая, что лесные участки принадлежат собственнику в силу сервитута, аренды, а также другого безвозмездного пользования.

Исходя из вышеизложенного, можно говорить о том, что имеет место ситуация раздвоения законодательных норм, некие коллизии, которые предстают причинами противоречивых судебных актов.

Между тем, противоположная точка зрения была выражена ВАС РФ, где присутствовало указание на лидирование законоположений ЗК РФ перед нормами лесного законодательства²⁶.

Отсюда следует обладание собственников недвижимости правом на заключение договоров аренды участка леса – местонахождения объекта недвижимости.

Таким образом, на основании вышеизложенного, можно сделать следующие выводы. Регулирование сделок с земельными участками отличается комплексностью. Рассматривая некоторые проблемы сделок с земельными участками, их соотносят с общей гражданско-правовой характеристикой признаков сделки. При этом необходимо признание приоритета императивного (разрешительного) метода регулирования данных отношений, исключая ситуации совершения сделок с земельным участком без затрагивания интересов публичного характера. Примером таких сделок являются сделки с объектом в виде земельных участков в частной собственности.

2.3. Особенности наследования земельных участков

---