Файл: 1 Теоретические основы анализа рынка недвижимости 5.docx

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

По мере развития рыночных отношений потребность в оценке недвижимого имущества будет возрастать. Оценка объектов собственности (объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям) является обязательной при приватизации, передаче в доверительное управление либо в аренду, продаже, национализации, выкупе, ипотечном кредитовании, передаче в качестве вклада в уставные капиталы.

Возрастает потребность в оценке недвижимого имущества при инвестировании, кредитовании, страховании, исчислении налогооблагаемой базы.

Переход к рыночной экономике в России привел к появлению новой профессии, утвержденной Министерством труда Российской Федерации, эксперт-оценщик. В соответствии с растущими потребностями разработаны законодательные и методические основы новой области экономики - оценки собственности.

Развитие рыночной экономики в России привело к многообразию форм собственности и возрождению собственника. Появилась возможность по своему усмотрению распорядиться принадлежащими собственнику домом, квартирой, другой недвижимостью, подыскать себе новое жилище или помещение для офиса, вложить свои средства в бизнес.

Оценка недвижимости один из самых востребованных видов оценочной деятельности, она включает в себя расчет стоимости объекта, права аренды, права пользования и т.д. Зачастую, стоимость недвижимости является очевидной для её владельцев или возможных покупателей. Однако, после проведения независимой оценки недвижимости, её стоимость может быть значительно скорректирована. Для определения этой реальной стоимости и производится оценка недвижимости.

---

Оценка недвижимости все чаще необходима при купле-продаже имущества, получении кредита под залог имущества, страхования имущества, реорганизации, ликвидации, а также использования прав наследования. Собственники недвижимости довольно часто неэффективно управляют своей собственностью, а при продаже определяют ее рыночную цену без привлечения оценщиков.

Актуальность темы курсовой работы обусловлена тем, что на данный момент с увеличением операций на рынке недвижимости всё больше возрастает необходимость в объективной и профессиональной оценке стоимости недвижимого имущества, поэтому с возрастающей потребностью в оценке с каждым годом данная тема требует совершенствования в её изучении.

Цель работы: разработка модели оценки стоимости однокомнатных квартир на вторичном рынке Кировского района г.о. Самара.

Задачи:

1. Рассмотреть понятие, сущность и классификацию недвижимого имущества.

2. Изучить сущность, виды и функции рынка недвижимости.

3. Рассмотреть сущность корреляционно-регрессионного анализа.

4. Написать краткую характеристику Кировского района г.о. Самара.

5. Сделать экономико-математическое моделирование стоимости однокомнатных квартир на вторичном рынке в Кировском районе г.о. Самара.

Объект исследования: рынок жилой недвижимости Кировского района г.о. Самара.

Предмет исследования: стоимость и прочие характеристики квартир на вторичном рынке Кировского района г.о. Самара.

1 Теоретические основы анализа рынка недвижимости

1.1 Понятие, сущность и классификация недвижимого имущества

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, недвижимое имущество (недвижимость) включает в себя земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью. Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, предприятие признается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав. Предприятие в целом или частично может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству. [1]

---

Экономические характеристики недвижимости включают ее редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости); стоимость прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного производства); территориальных особенностей (изменение территориальных предпочтений может повысить стоимость недвижимости без физических изменений), целевое назначение (как правило, без существенных затрат не может быть изменено). [6]

Недвижимость делится на три основных категории: земельные участки, жилые и нежилые помещения.

По характеру использования недвижимость делится на:

- доступное жилье (дома, коттеджи, квартиры);

- коммерческая деятельность (гостиницы, офисные здания, магазины и т.п.);

- промышленность (склады, фабрики, мастерские и т.д.);

- сельскохозяйственное производство (фермы, сады);

- специальное использование (школы, церкви, больницы, детские сады, дома престарелых и т.д.).

В соответствии ст. 130 ГК РФ определение недвижимости заключается в следующем:

Недвижимость (недвижимое имущество) – это один из видов объектов гражданских прав. К недвижимым вещам относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. [1]

Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира. В дореволюционной России это понятие было применено в Указе Петра I от 23.03.1714 для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. В советский период после отмены частной собственности на землю деление вещей на движимые и недвижимые трансформировалось в категории основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади).

Движимое имущество – вещи, не относящиеся к недвижимому имуществу, такие как деньги и ценные бумаги.

Недвижимость имеет значимую социальную роль, является основой жизни. Для каждого человека приобретение собственной недвижимости является важной целью. Владение недвижимостью престижно в обществе и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя. Это приводит к тому, что рынок недвижимости переполнен процессами продажи, покупки и аренды.

---

Недвижимость является важнейшей частью национального богатства, которая обеспечивает должный уровень жизни населения на многие годы.

К недвижимости относятся объекты (здания, сооружения, водные объекты, суда, земельные участки и т.д.), неразрывно связанные с землей. Перемещение объектов невозможно без существенного ущерба. [5]

Все объекты недвижимости могут быть разделены на три группы:

– объекты недвижимости, которые недвижимы по своей природе (земля, недра и т.д.);

– объекты, которые прочно связаны с землей и их перемещение влечет несоразмерный ущерб их назначению (здания, сооружения и т.д.);

– объекты, которые по своей физической природе являются движимыми, но законодатель отнес их к недвижимости (морские, воздушные суда и т.д.).

Для недвижимого имущества характерны следующие основные признаки:

– наличие прочной связи с землей (наличие фундамента);

– невозможность перемещения объекта без причинения несоразмерного ущерба назначению объекта;

– создание недвижимости в установленном законом порядке, с соблюдением градостроительных и иных норм и правил.

Согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 218 «О государственной регистрации недвижимости» можно выделить следующие объекты недвижимости:

– земельный участок – объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю, является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи; [2]

– здание – результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную или подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания или деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных;

– сооружение – результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов;

---

– помещение – часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями (жилые и нежилые помещения);

– машино-место – предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке;

– объект незавершенного строительства – это вновь создаваемый (хотя бы частично возведенный) индивидуально-определенный объект недвижимости, незавершенный строительством (на котором приостановлены либо ведутся работы) или не поставленный на кадастровый или иной учет и не зарегистрированный в установленном порядке (работы прекращены, либо объект законсервирован или фактически эксплуатируется);

– единый недвижимый комплекс – совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь;

– предприятие как имущественный комплекс – признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

Учитывая множество объектов, относящихся к недвижимости, используют классификацию объектов (разделение на подмножества по конкретным признакам). Классификация способствует упрощению процессов налогообложения имущества, оценки стоимости имущества и т.д.

Рассмотрим недвижимость по основным признакам классификации:

1. По объектам недвижимое имущество подразделяется на здания, сооружения, участки земли, насаждения, леса, недра, водоемы, комплексы имущества предприятий.

2. По функциональному назначению недвижимое имущество подразделяется на производственные и непроизводственные объекты.

3. По признаку натуральной формы недвижимое имущество подразделяется на воспроизводимые и невоспроизводимые объекты.

---