Файл: 1 Теоретические основы анализа рынка недвижимости 5.docx

4. По готовности к эксплуатации выделяют незавершенное строительство и объекты в эксплуатации.

5. По виду собственности выделяют государственные, муниципальные, частные объекты, а также недвижимость в единоличной, коллективно-совместной собственности, собственность общественных организаций. Форма собственности – важнейший параметр влияния на стоимость объекта при оценке недвижимости.

6. По принадлежности к отрасли выделяют объекты: промышленные, сельскохозяйственные, строительные, объекты транспорта, коммунальные, культурно-бытовые объекты.

7. По возможности приватизации выделяют приватизируемые объекты, запрещенные к приватизации объекты, объекты, приватизируемые по решению правительства РФ. [7]

---

1.2 Сущность, виды и функции рынка недвижимости

Рынок – это метод взаимодействия между покупателями и продавцами. Недвижимость – это особый товар, поскольку ее особенности не характерны для других товаров.

По-другому рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.).

Различают первичный (новые дома и строения) и вторичный рынок недвижимости (вторичный рынок недвижимости во многих странах, включая Россию, порой превышает первичный рынок).

В России рынок недвижимости начал формироваться после введения в начале 1990-х гг. права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации, в связи с этим государство стало не единственным собственником объектов недвижимости.

Под сегментацией недвижимого имущества понимают разделение недвижимости на определенные однородные группы показателей.

Недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирование с целью получения прибыли.

Классификация рынка недвижимости:

1. 
   По степени готовности к эксплуатации:
   

– рынки существующих объектов;

– незавершенное строительство;

– новое строительство.

2. 
   По виду объектов:
   

‒ земельный;

‒ здания;

‒ сооружения;

‒ предприятия;

‒ помещения;

‒ иные объекты.

3. 
   По географическому признаку:
   

‒ местный;

‒ городской;

‒ региональный;

‒ национальный;

‒ мировой.

4. 
   По функциональному назначению:
   

‒ производственные здания;

‒ жилищные;

‒ непроизводственные здания и помещения.

5. 
   По виду сделок:
   

‒ купля-продажа;

‒ аренда;

‒ ипотека;

‒ вещные права (аренда, залог и др.).

6. 
   По форме собственности:
   

‒ государственные объекты;

‒ муниципальные объекты;

‒ частные объекты.

7. 
   По способу совершения сделок:
   

‒ первичный рынок и вторичный рынок;

‒ организованный и неорганизованный;

---

‒ традиционный и компьютеризированный;

‒ биржевой и внебиржевой.

Основные функции рынка недвижимости:

‒ установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложения недвижимости;

‒ регулирующая функция, с помощью которой распределяются ресурсы по сферам экономики, формируется ее эффективная структура и удовлетворяются общественные интересы;

‒ коммерческая функция, заключающаяся в организации движения капитала и получения прибыли;

‒ функция санирования, выражающаяся в очищении экономики от слабых, неконкурентоспособных и малоэффективных элементов;

‒ стимулирующая функция, заключающаяся в развитии конкуренции и использовании научно-технических и управленческих новшеств в погоне за прибылью при создании и использовании недвижимого имущества;

‒ социальная функция, проявляющаяся в росте активности населения, стремящегося стать собственниками квартир, а также других капитальных и престижных объектов.

Основные особенности рынка недвижимости:

- локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения);

- уникальность всех земельных участков (подразумевает разницу в ценах);

- низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок);

- несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев;

- разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.

Рынки различных регионов недвижимости имеют значительные отличия. Эти отличия обусловлены экономическими или природными условиями, региональной правовой базой, которая формируется местными властями. [9]

На рынке недвижимости выделяются две его составляющие: первичный и вторичный рынок недвижимости.

На первичном рынке недвижимость как товар выступает впервые. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти, а также строительные компании – поставщики жилой и нежилой недвижимости.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар

---

, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу.

Подобное деление рынка имеет место и на рынке потребительских товаров, рынке ценных бумаг и т.д. Но там товары свободно перемещаются в экономическом пространстве, в то время как предложение на рынке недвижимости всегда привязано к определенному региону, в рамках города – определенному району или даже микрорайону.

Первичный и вторичный рынки тесно взаимосвязаны. Например, если по каким-либо причинам (спад деловой активности, неблагоприятная экологическая обстановка, затяжной межнациональный или религиозный конфликт и т.д.) в регионе увеличивается предложение недвижимости на вторичном рынке, то автоматически падает спрос и цены на первичном рынке.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу.

Подобное деление рынка имеет место и на рынке потребительских товаров, рынке ценных бумаг и т.д. Но там товары свободно перемещаются в экономическом пространстве, в то время как предложение на рынке недвижимости всегда привязано к определенному региону, в рамках города – определенному району или даже микрорайону.

Учитывая, что потребности населения в жилье, а предпринимателей в производственной недвижимости далеки от удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости связано с новым строительством, а, следовательно, с более быстрым развитием первичного рынка недвижимости.

Первичный и вторичный рынки тесно взаимосвязаны. Например, если по каким-либо причинам (спад деловой активности, неблагоприятная экологическая обстановка, затяжной межнациональный или религиозный конфликт и т.д.) в регионе увеличивается предложение недвижимости на вторичном рынке, то автоматически падает спрос и цены на первичном рынке.

---

1.3 Сущность корреляционно-регрессионного анализа

Корреляционно-регрессионный анализ используется для исследования форм связи, устанавливающих количественные соотношения между случайными величинами изучаемого процесса. В социально-экономическом прогнозировании этот метод применяют для построения условных прогнозов и прогнозов, основанных на оценке устойчивых причинно-следственных связей. При этом значение независимой переменной (х) нам известно по предположению. В процессе прогнозирования оно может быть использовано нами для оценки зависимой переменной (y). Функция регрессии у = f(x_u х₂, х₃, х₄, ... х_т) показывает, каким будет в среднем значение переменной у, если переменные х примут конкретное значение.

Переменная у, характеризующая результат, формируется под воздействием других переменных и факторов. Поэтому она всегда хаотична (случайна) по природе. Переменные х (объясняющие переменные) характеризуют причину. Они поддаются регистрации, а часть из них – планированию и регулированию. Значения ряда переменных х могут характеризовать внутренние элементы системы или задаваться «извне» прогнозируемой системы.

По своей природе объясняющие переменные могут быть случайными и неслучайными. Регрессионные остатки в – это латентные (скрытые) случайные компоненты, влияющие на у, а также случайные ошибки в измерении анализируемых результирующих переменных.

В зависимости от количества исследуемых переменных различают парную и множественную корреляцию.

Парная корреляция – корреляционные связи между двумя переменными. Примерами парной корреляции могут служить зависимости между уровнем образования и производительностью труда, между ценой товара и спросом на него, между качественными параметрами товара и ценой.

Регрессионный анализ – часть теории корреляции. В процессе регрессионного анализа решаются задачи выбора независимых переменных, существенно влияющих на зависимую величину, определение формы уравнения регрессии

---