Добавлен: 09.01.2024
Просмотров: 115
Скачиваний: 2
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
Размещено на http: //www. allbest. ru/
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРЦИИ
Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования
«АЛТАЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»
Юридический факультет
Кафедра гражданского права
Курсовая работа
Договор купли-продажи недвижимости
Выполнила студентка
3 курса, 343 гр.
Старикова Лариса Алексеевна
Научный руководитель,
Ст.преподаватель
Шаханина Светлана Владимировна
Барнаул 2017
Содержание
Введение
1. Понятие и элементы договора купли–продажи недвижимого имущества
1.1 Понятие и признаки договора купли–продажи недвижимого имущества
1.2 Предмет и существенные условия договора купли–продажи недвижимого имущества
1.3 Форма договора купли-продажи недвижимости
2. Содержание договора купли-продажи недвижимого имущества
2.1 Права и обязанности сторон по договору купли–продажи недвижимого имущества
2.2 Исполнение и прекращение договора купли-продажи недвижимого имущества
Заключение
Библиографический список
Введение
Актуальность выбранной темы обусловлена тем, что в последние годы возрос интерес к вопросам правового регулирования оборота недвижимости. Рынок недвижимого имущества в Российской Федерации претерпел множество изменений и поэтому, сегодня возникает необходимость проанализировать все то, что сложилось в правовой и экономической мысли в сфере оборота недвижимого имущества.
Целью является исследование договора купли-продажи недвижимости и определения его места и значения среди всех существующих гражданско-правовых сделок. договор продажа имущество правовой
Задачи:
— рассмотреть, что представляет собой договор купли-продажи недвижимого имущества и дать его характеристику;
— рассмотреть особенности договора купли-продажи недвижимости через его элементы;
— исследовать и раскрыть содержание договора купли-продажи недвижимости.
Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие по поводу и в процессе заключения договора купли-продажи недвижимого имущества.
Предметом данного исследования является реализация договора купли-продажи недвижимости как сделки..
Методологическим основанием исследования являются такие методы, как: логический, системно — структурного и функционального анализа из ряда частнонаучных методов. Также использовались специальные юридические методы: сравнительно правовой, формально — юридический, методы толкования права и др.
Теоретическое основание работы составляют труды отечественных ученых в области гражданского права: Суханов Е. А., Ленковская Р.Р., Сергеев А.П., Толстой Ю.К., Пасикова Т.А., Брагинский М.И., Витрянский В.В., Незнамова А.А.
1. Понятие и элементы договора купли-продажи недвижимого имущества
1.1 Понятие и признаки договора купли–продажи недвижимого имущества
Договор купли-продажи является одним из видов договоров, образующих обязательства по передаче имущества. Данный договор очень активно используется в имущественном обороте. Поэтому положения, которые определяют отношения по поводу купли-продажи, открывают IV раздел ГК РФ. Общие положения о купле-продаже, закрепленные параграфом 1 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению и к договору продажи недвижимости, если иное не предусмотрено параграфом 7 главы 30, устанавливающей специальные правила для регулирования данного вида договора. Поэтому понятие и признаки договора купли-продажи недвижимого имущества можно рассмотреть через общие положения. Согласно статье 454 ГК РФ п.1 «По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)». На этом общем определении основывается договор продажи недвижимости: «По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество».
Этот договор является одним из традиционных институтов гражданского права, который берет свое начало еще из классического римского права. Уже тогда данный контракт понимался, как консенсуальный договор, по которому одна сторона – продавец обязуется предоставить другой стороне – покупателю вещь, товар, а другая сторона покупатель обязуется уплатить продавцу за указанную вещь определенную денежную цену. Римскому праву были также известны договоры о продаже будущей вещи или ожидаемой, по которым продажа считалась совершенной под отлагательным условием.
В дореволюционной России гражданское законодательство под договором купли-продажи признавало только сделки по продаже движимого имущества. Относительно недвижимого имущества закон куплю-продажу относил не к договорам, а к способам приобретения прав на имущество. Российские цивилисты очень критично отнеслись к законодательству той поры. По их мнению, существует единый двусторонний договор купли-продажи как движимого, так и недвижимого имущества, т.к., основанием приобретения покупателем права собственности на продаваемую вещь во всех случаях является соглашение сторон.
Что касается советского периода, то договор купли-продажи недвижимости после национализации земли применялся исключительно к ограниченному кругу объектов. Акты передачи стали похожи больше на бухгалтерские операции, нежели на юридические сделки. В связи с этим и с позиции права и с позиции науки был утрачен интерес к понятию договора купли-продажи недвижимого имущества.
С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации было четко сформулировано понятие данного договора, а также признаки. Такая необходимость возникла после проведения приватизации недвижимого имущества и его активной оборотоспособности. Исходя из параграфа 7 главы 30 ГК РФ, выделяют следующие признаки:
1) Консенсуальный;
2) Синаллагматический признак (взаимнообязывающий);
3) Двусторонний;
3) Возмездный.
Консенсуальный признак проявляется в следующем: во-первых, для заключения консенсуального договора необходимо и достаточно согласования всех существенных его условий (как объективных: предмет, условия, которые являются существенными для данного вида договора; так субъективных: условия, которые требуют согласования по заявлению одной из сторон). Во-вторых, поэтому исходя из вышесказанного, в таком договоре возникновение прав и обязанностей сторон всегда предшествует совершению последующих действий, направленных на исполнение этого договора. Все действия, которые совершаются в связи с этим договором, являясь производными из уже возникших прав и обязанностей сторон договора, опираются на этот договор и имеют договорную природу, и почти всегда направлены на прекращение соответствующего обязательства.
Следующий признак – это взаимнообязывающий. Он проявляется в том, что между основными правами и обязанностями сторон существует тесная взаимосвязь, т.е., праву покупателя (продавца) корреспондирует соответствующая обязанность противоположной стороны. Поэтому в статье 454 ГК РФ фигурируют только обязанности: «По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороны (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)». Данное определение в полной мере применимо и к купле-продаже недвижимости.
Третий признак, данный вид договора является двусторонним, т.е., у каждой стороны возникает обязательство в силу договора.
И последний признак договора купли-продажи недвижимости, впрочем, как и любого иного имущества – это возмездность. Она может быть выражена в денежном эквиваленте, выполнении работ, оказании услуг и в ином предоставлении, имеющем имущественное содержание. По договору купли-продажи недвижимости встречное предоставление как правило, выражается в виде денег. Но не исключается и неэквивалентный способ возмездности. Если обнаруживается явная неэквивалентность, то возникает необходимость для дополнительного выяснения действительной воли сторон действительной воли сторон с точки зрения способности к ее выражению и направленности этой воли. Тем не менее, если соответствующая проверка приводит к выводу об отсутствии у данной сделки пороков, сама по себе неэквивалентность не может служить основанием для отказа в удостоверении нотариусом такого договора.
Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества представляет собой согласованный волевой акт его сторон об условиях передачи недвижимости одним лицом в собственность другому за плату.
1.2 Предмет, существенные условия и стороны договора купли-продажи недвижимого имущества
Предмет относится к существенным условиям любого договора. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны также сведения, которые позволяют однозначно определить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. К числу этих сведений отнесена информация о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В том случае, если указанные сведения о предмете отсутствуют в договоре продажи недвижимости, то этот договор не считается заключенным.
Ученые ведут споры о том, что же следует понимать под предметом данного вида договора. Так, Е. Ю. Валявина и Е. С. Болтанова считают, что предметом рассматриваемого договора является недвижимое имущество. Витрянский В. В. в своей работе «Договорное право» пишет, что предмет продажи недвижимости состоит из двух объектов: 1) непосредственно продаваемое недвижимое имущество; 2) действия сторон по передаче и оплате продаваемой недвижимости.
Исходя же из легального определения договора купли-продажи недвижимости, приведенного в статье 549 ГК РФ можно определить, что предметом данного договора является недвижимость, а точнее объекты недвижимости Гражданское законодательство закрепляет 2 группы объектов недвижимости: 1) объекты, перемещение, которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (земля, участки недр и все, что прочно связано с землей); 2) объекты, которые являются недвижимыми в силу закона, т.е., подлежат государственной регистрации (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и иное имущество). При этом перечень объектов не является исчерпывающим, т.к., закон гласит и «иное имущество».
Пункт 2 статьи 455 ГК РФ гласит, что предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. По этому поводу Пленум ВАС дал разъяснение в своем постановлении от 11 июля 2011 г. № 54 : абз. 2 п. 1. В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
Если же предметом договора купли-продажи недвижимости является земля, то существуют некоторые особенности правового регулирования такого договора. Согласно п. 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации: «Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет». Кадастровый учет необходим для того, чтобы индивидуализировать земельный участок как объект недвижимости. «Только благодаря кадастровому учету объект недвижимости индивидуализируется».
Когда собственником является физическое лицо, то цена может устанавливаться им самостоятельно исходя из рыночной стоимости земли. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливает, какие субъекты не могут приобретать такие земли по договору купли-продажи: иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов.
Если собственником выступает публичное образование, то перед продажей необходимо обязательное проведение оценки земельного участка соответствующей организацией. Земельные участки сельскохозяйственного назначения, которые принадлежат публичным образованиям, могут быть проданы только через проведение конкурсов