Добавлен: 09.01.2024
Просмотров: 118
Скачиваний: 2
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
Кроме вышеперечисленных, у продавца возникают также дополнительные обязанности: передача принадлежностей и относящихся к имуществу документов, предусмотренных законом, иными правовыми актами и договором; также обязан информировать покупателя о качестве продаваемой недвижимости, о тех дефектах и недостатках, которые имеются на день заключения договора купли-продажи недвижимого имущества; продавец обязан предупредить покупателя о правах третьих лиц (если таковые имеются) на продаваемое имущество.
Следует отметить, что не всегда продавцы исполняют последнюю обязанность из вышеперечисленных. Возникает вопрос, какие же способы защиты добросовестного приобретателя в такой ситуации предусмотрены законом? Прямо такая ситуация в действующем законодательстве не урегулирована. В доктрине и судебной практике предлагаются два основных способа защиты добросовестного приобретателя: 1) применение последствий недействительности сделки (так называемое реституционное требование, ст. 167 ГК РФ); 2) применение норм об ответственности продавца в случае изъятия товара у покупателя (так называемая ответственность продавца за эвикцию, ст. 460–462 ГК РФ).
При использовании первого способа возникают существенные недостатки. Поскольку реституция носит двусторонний характер, то отсутствие у стороны ничтожной сделки имущества в натуре не является отказом от реституции. Тогда в таком случае, добросовестный приобретатель, у которого имущество было истребовано собственником, при предъявлении реституции к неуправомоченному отчуждателю, рискует оказаться в положении, когда с него может быть взыскана еще и стоимость этого имущества. Также реституция в этом случае имеет такой недостаток, как невозможность приобретателя взыскать убытки, т.к., это предусмотрено только при использовании правил об ответственности за эвикцию согласно статье 461 ГК РФ.
Второй способ наиболее подходит для решения проблем с неуправомоченным отчуждателем. Но здесь важна квалификация отношений между добросовестным приобретателем и неуправомоченным отчуждателем, а именно от признания договора купли-продажи действительным или недействительным. Согласно п. 1 Постановления пленума Верховного Суда Российской Федерации № 54 от 11 июля 2011 года: «Судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество — предмет договора — само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него». Основываясь на это положение можно сказать, что если соблюдены иные условия действительности, а именно отсутствие пороков воли и волеизъявления, соблюдения формы сделки, наличие правоспособности и дееспособности у лиц, заключающих сделку и т.п., то такой договор будет являться действительным и без зарегистрированного права собственности продавца. Следовательно, существует некая защита добросовестного приобретателя, который может взыскать убытки с неуправомоченного отчуждателя. Ведущий юрист «Северо-Западного юридического центра» в г. Санкт-Петербурге
Любовь Николаева отмечает, что на сегодняшний день дел в судах, по результатам которых имущество было истребовано у добросовестных приобретателей, несоизмеримо больше, чем дел, в которых добросовестные приобретатели используют для защиты правила об эвикции. Следовательно добросовестные приобретатели практически не обращаются в суды с исками к неуправомоченным отчуждателям о возмещении причиненных им убытков, несмотря на то, что суды прямо указывают на ст. 461, предусматривающую правила об эвикции.
Конечно же, кроме обязанностей у продавца есть и права. Первое, если продавец передал недвижимое имущество покупателю в соответствии с условиями договора, то он вправе требовать оплаты покупателем предмета договора. И второе право заключается в том, что если объект недвижимости уже передан, но покупатель отказывается его оплатить, и если право собственности еще сохранено за продавцом, то последний вправе требовать вернуть данный объект обратно, если иное не предусмотрено договором.
Правам и обязанностям продавца корреспондируют соответствующие права и обязанности покупателя. Первая обязанность покупателя по договору купли-продажи недвижимости является принятие и оплата предмета договора. Если передаваемое недвижимое имущество соответствует всем условиям договора, то покупатель должен его принять и обязан уплатить продавцу цену этого недвижимого имущества. Ленковская Р. Р. В своей статье «Особенности ответственности сторон по договору купли-продажи недвижимости» приводит такой пример: ООО «Мечта» и ОАО «Омскшина» заключили договор купли-продажи движимого и недвижимого имущества. После того как произошла передача условленных объектов, покупатель (ООО «Мечта») обнаружил недостатки и дефекты, которые не были отражены в передаточном акте. После этого, ООО « Мечта» обратилось с иском к ОАО «Омскшина» в суд о взыскании убытков, которые общество понесло в результате самостоятельного вынужденного исправления этих дефектов. На основании всех приведенных доказательств, суд удовлетворил требования истца. Из данного примера можно также проследить еще одну обязанность покупателя – это извещение продавца о ненадлежащем исполнении договора купли-продажи, предусмотренная ст. 483 ГК РФ.
Относительно оплаты можно сказать следующее, что, как правило, она производится полностью. Но стороны могут установить в договоре продажу недвижимости в кредит с рассрочкой платежа или установить предварительную оплату. Если стороны не указывают конкретный срок оплаты, то по общему правилу покупатель производит оплату сразу после передачи недвижимого имущества продавцом. По общему правилу регистрация перехода прав на недвижимое имущество возлагается на продавца, в этом случае у покупателя возникает обязанность не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации договора недвижимости. Если покупатель уклоняется от такой регистрации, то возникает дополнительная обязанность возместить убытки продавцу, понесенные в результате задержки регистрации, что предусмотрено п. 3 ст. 551 ГК РФ.
Теперь необходимо рассмотреть права покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества. Основное право покупателя – это право требовать передачи недвижимости в том качестве, которое предусмотрено договором купли-продажи. Если покупатель обнаружит какие-либо дефекты и недостатки, о которых продавец не предупредил, то покупатель вправе требовать от продавца: либо устранить недостатки, либо отказаться от исполнения своих обязанностей по договору, либо вернуть уплаченную стоимость, если оплата производилась до передачи недвижимости согласно п. 3 ст. 487 ГК РФ.
Также необходимо отдельно отметить права покупателя на земельный участок при продаже недвижимого имущества, расположенного на нем. Согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ, при продаже зданий, сооружений и иных объектов недвижимости покупателю передается право собственности на этот объект, а также права на земельный участок, на котором расположен продаваемый недвижимый объект. Кроме того, к новому собственнику строения или сооружения переходит то право на земельный участок, на основании которого земельный участок принадлежал предыдущему собственнику недвижимости. Если было право собственности, то оно переходит к покупателю недвижимости. Исключение составляют: 1) земельные участки, изъятые из оборота; 2) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.
Таким образом, несмотря на то, что права и обязанности продавца являются корреспондирующими правам и обязанностям покупателя, добросовестному приобретателю следует полагаться на закон, т.к., добросовестность отчуждателя предполагается, но не гарантируется.
2.2 Исполнение и расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества
В Гражданском кодексе, а именно в п. 1 ст. 556 установлена императивная норма, которая закрепляет обязательную с юридической точки зрения процедуру передачи недвижимого имущества: продавец обязан передать недвижимость, а покупатель обязан ее принять по передаточному акту или иному соответствующему документу. Данные действия являются главным обязательством, вытекающим из договора купли-продажи недвижимого имущества. Соответственно передаточный акт является обязательным элементом исполнения данного обязательства, поскольку он необходим при регистрации перехода права собственности. И если же одна из сторон уклоняется от подписания данного документа, то на практике это признается как отказ от исполнения обязательства. Например, со стороны продавца – это отказ от обязанности передать недвижимость, а со стороны покупателя – отказ от обязанности принять недвижимое имущество. Кроме этого, в случаях, предусмотренных договором или законом, обязательство по договору купли-продажи недвижимости может считаться исполненным и при наступлении дополнительных фактов. Например, если стороны пропишут в договоре условия, при которых обязательство продавца будет являться исполненным:
1) подписание передаточного акта;
2) фактическая передача недвижимости;
3) оплата расходов по государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.
Также следует упомянуть об ответственности сторон. Она является такой же, как по договору купли-продажи движимого имущества, лишь за некоторыми исключениями. Первое закреплено в п. 2 ст. 556 ГК РФ: «Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора».
Второе правило предусмотрено ст. 557 ГК РФ - если продавец нарушил существенные условия о качестве продаваемого недвижимого имущества, покупатель не может в этом случае требовать замены некачественной недвижимости на качественную. Это можно объяснить тем, что недвижимость является индивидуально-определенной вещью, которая обладает отличительными признаками, что подтверждается и законодательно. Согласно п. 2 ст. 8 ФЗ № 218 от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости»: «К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений»
Если говорить о расторжение договора купли-продажи, то это может произойти как до государственной регистрации перехода права собственности, так и после таковой. При этом регистрация не является препятствием для расторжения договора и в тех случаях, когда законом или договором предусматривается возможность расторжения с возвращением полученного сторонами по договору по тем основаниям, которые предусматривает ст. 450 ГК РФ. В данной ситуации факта отказа продавца от договора купли-продажи будет мало. Ему обязательно придется обратиться в суд. И последний в свою очередь должен указать в решении предписание регистрирующему органу о регистрации перехода права собственности от покупателя к продавцу. При этом суд может принять такое решение, если в договоре закреплена возможность вернуть исполненное до момента расторжения договора.
Судебное решение о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества не является признанием недействительности, предшествующего акта государственной регистрации перехода права собственности. Данная регистрационная запись остается действующей. Регистрация об обратном переходе права собственности, т.е., от покупателя к продавцу, производится на основании решения суда о расторжении договора купли-продажи недвижимости, и эта регистрационная запись будет существовать наряду с предыдущими.
Подводя итог, можно сказать, что для наступления положительных последствий для обеих сторон в результате удовлетворения потребностей, установленных договором купли-продажи недвижимого имущества, необходимо надлежащим образом исполнить обязательство, вытекающее из договора.
Заключение
Подводя итог данной работе, следует сделать следующие выводы:
Поскольку граждане сами приходят к совершению сделок по купле-продаже недвижимого имущества, то договор купли-продажи недвижимого имущества представляет собой согласованный волевой акт его сторон об условиях передачи недвижимости одним лицом в собственность другому за плату.
Какой бы объект недвижимости не продавался, договор должен иметь письменную форму, т.к., в дальнейшем это поможет стороне защитить нарушенные права.
Содержание договора купли-продажи недвижимости составляют корреспондирующие права и обязанности сторон. Но, несмотря на это, добросовестному приобретателю все же следует опираться на норму закона, чтобы получить желаемы результат, а не негативные последствия.
В целом можно сказать, чтобы последствия от заключения такого договора были положительными для обеих сторон, необходимо соблюдать требования при его заключении и надлежащим образом исполнять обязательство, которое вытекает из него.
Библиографический список
Нормативные правовые акты:
-
«Основы законодательства Российской Федерации о нотариате»: утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1 / ред. от 03.07.2016 // Консультант Плюс: Справочно-правовая система [Электронный ресурс] / ЗАО «Консультант Плюс». – Версия 2017. – Заглавие с экрана. – Режим доступа: (внутриуниверситетская компьютерная сеть). -
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 21.10.1994 № 51-ФЗ (ред. от 07.02.2017) // Консультант Плюс: Справочно-правовая система [Электронный ресурс] / ЗАО «Консультант Плюс». – Версия 2017. – Заглавие с экрана. – Режим доступа: (внутриуниверситетская компьютерная сеть). -
Семейный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29.12.1995 № 223 – ФЗ (ред. от 30.12.2015) // Консультант Плюс: Справочно-правовая система [Электронный ресурс] / ЗАО «Консультант Плюс». – Версия 2017. – Заглавие с экрана. – Режим доступа: (внутриуниверситетская компьютерная сеть). -
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): Федеральный закон от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016) // Консультант Плюс: Справочно-правовая система [Электронный ресурс] / ЗАО «Консультант Плюс». – Версия 2017. – Заглавие с экрана. – Режим доступа: (внутриуниверситетская компьютерная сеть). - Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25.10.2001 № 136 – ФЗ (ред. от 03.07.2016) // Консультант Плюс: Справочно-правовая система [Электронный ресурс] / ЗАО «Консультант Плюс». — Версия 2017. — Заглавие с экрана. — Режим доступа: (внутриуниверситетская компьютерная сеть).
-
Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» / в ред. от 03.07.2016. // Консультант Плюс: Справочно-правовая система [Электронный ресурс] / ЗАО «Консультант Плюс». — Версия 2017. — Заглавие с экрана. — Режим доступа: (внутриуниверситетская компьютерная сеть). -
Федеральный закон от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» / в ред. от 23.05.2016. // Консультант Плюс: Справочно-правовая система [Электронный ресурс] / ЗАО «Консультант Плюс». — Версия 2017. — Заглавие с экрана. — Режим доступа: (внутриуниверситетская компьютерная сеть). - О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем: Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 (ред. 11. 07. 2011) // Консультант Плюс: Справочно-правовая система [Электронный ресурс] / ЗАО «Консультант Плюс». – Версия 2017. – Заглавие с экрана. – Режим доступа: (внутриуниверситетская компьютерная сеть).
-
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» / в ред. от 03.07.2016. // Консультант Плюс: Справочно-правовая система [Электронный ресурс] / ЗАО «Консультант Плюс». — Версия 2017. — Заглавие с экрана. — Режим доступа: (внутриуниверситетская компьютерная сеть). -
Решение об удовлетворении исковых требований гражданина Рогиневич Г.М. к Смирновой Н.К. о государственной регистрации перехода права собственности № 2 – 187/17 Ивановского районного суда Ивановской области РФ от 24 января 2017 г. // [Электронный ресурс] / https://rospravosudie.com/court-ivanovskij-rajonnyj-sud-ivanovskaya-oblast-s/act-553441135. - Заглавие с экрана. – Режим доступа: (внутриуниверситетская компьютерная сеть).