Добавлен: 09.01.2024
Просмотров: 116
Скачиваний: 2
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
, так как необходимо установление особых условий по использованию таких земельных участков.
Другим существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества является цена. Согласно п. 1. ст. 555 ГК РФ: Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Как правило, цена устанавливается в рублях. Но также возможно и в иностранной валюте согласно п. 2 ст. 317 ГК РФ. На рынке недвижимости существует специальная оценка такого имущества, которую осуществляют профессиональные оценщики, т.к., оценка недвижимости – это сложное явление, и порой продавец не может самостоятельно определить соответствующую цену продаваемой недвижимости. Цена недвижимости в договоре может определяться сторонами различными способами. Если цена установлена за единицу ее площади, то общая цена определяется, исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. Что касается земли, на которой расположен продаваемый объект недвижимости, то согласно п. 2 ст. 555 ГК РФ, согласованная цена недвижимого имущества включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
По договору купли – продажи недвижимости у покупателя возникает обязанность не только принять покупаемый объект, но и обязанность оплатить. Порядок, форма и способ оплаты стороны устанавливают самостоятельно. Законодательство позволяет при покупке недвижимости использовать рассрочку или кредит. Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ: «Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара».
Сторонами по договору купли-продажи недвижимости являются продавец и покупатель. И продавцом и покупателем может быть как физическое, так и юридическое лицо. Здесь необходимо иметь в виду, что на юридическое лицо специальными предписаниями закона или устава могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимости.
По общему правилу в качестве продавца должен выступать собственник недвижимого имущества. Но продавцом также может являться лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора. Например, унитарные предприятия, владеющие, недвижимостью на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, могут осуществлять функции продавца при условии соблюдения требований закона и границ своей специальной правоспособности. Учреждения, которые имеют право на осуществление коммерческой деятельности, могут быть продавцами той недвижимости, которая была приобретена за счет доходов от предпринимательской деятельности.
Что касается покупателей, то гражданское законодательство на счет них каких - то общих ограничений не содержит. Но закон может устанавливать специальные правила для покупателей. Например, п. 1 ст. 5 ФЗ от 21 декабря 2001 г. «О приватизации государственного и муниципального имущества» закрепляет, что покупателями государственного и муниципального имущества могут быть любые физические и юридические лица, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, а также юридических лиц, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований превышает 25 процентов. Также законодательство предусматривает правила, которые распространяются как на продавцов, так и на покупателей недвижимого имущества. Например, п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации закрепляет, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, которая требует нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга. Если такое согласие отсутствует, то супруг, права которого нарушены, имеет право в течение года требовать признания сделки недействительной, с момента, когда он узнал или должен был узнать о ее совершении.
1.3 Форма договора купли-продажи недвижимости
Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если форма не соблюдается, то договор считается недействительным. При этом переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации согласно действующему законодательству. Соответственно право собственности у покупателя возникает на основе нескольких юридических фактов. Первый, непосредственно само заключение договора купли-продажи, и второй – это акт государственной регистрации перехода прав на приобретенную недвижимость. И хотя сам договор купли-продажи не порождает у покупателя права собственности на приобретенную недвижимость, но он юридически связывает продавца и покупателя. В силу консенсуальности, если стороны оговорили в договоре условие, что обязательства по передачи недвижимости и ее права должны быть исполнены сторонами до государственной регистрации перехода права собственности, то каждая сторона может требовать их исполнения. Если продавец исполняет обязательство по передаче недвижимости во владение покупателя до государственной регистрации перехода права собственности, то он вправе защищать право собственности путем предъявления негаторного и виндикационного исков.
При этом требование о регистрации перехода права собственности касается как жилой, так и нежилой недвижимости. Если договор купли-продажи жилого помещения зарегистрирован, т.е., заключен, и исполнен до государственной регистрации перехода права собственности, то в этом случае продавец теряет юридическую возможность совершения каких-либо сделок в отношении этого объекта недвижимости, и соответственно, все сделки с такой недвижимостью будут являться недействительными.
Законодатель разграничивает форму сделок и их государственную регистрацию. Последняя имеет самостоятельный характер и, если иное не предусмотрено законом, является одной из стадий заключения договора. Именно с момента этой регистрации, договор считается заключенным. Как уже было сказано выше, что только для предприятий и жилых помещений требуется государственная регистрация. Если предметом договора является один из этих объектов, то до регистрации договор считается незаключенным. В том случае, если «незаключенный» был исполнен хотя бы частично, то возникает обязательство из неосновательного обогащения и тогда применяются правила статей 1104-1108 ГК РФ.
Также стороны данного договора могут прийти к соглашению об установлении для заключаемого договора нотариальной формы. Функции нотариуса при удостоверении договоров довольно широки. Согласно п. 1 ст. 16 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате» от 11.02.1993 г.: «Нотариус обязан оказывать физическим и юридическим лицам содействие в осуществлении их прав и защите законных интересов, разъяснять им права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред». Также нотариус должен выяснить дееспособность граждан и правоспособность юридических лиц, а также проверить, соответствует ли содержание договора действительным намерениям сторон.
Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества в любом случае должен иметь письменную форму.
2. Содержание договора купли-продажи недвижимого имущества
2.1 Права и обязанности сторон по договору купли–продажи недвижимого имущества
В п. 1 ст. 454 ГК РФ сформулировано общее положение о договоре купли-продажи: По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). А поскольку общее положение применяется и при регулировании договора купли-продажи недвижимости, то можно определить следующие права и обязанности сторон.
Самой основной обязанностью продавца по договору купли-продажи недвижимого имущества является передача недвижимости в установленный срок. Данный срок определяется сторонами в договоре; если же конкретный срок не был установлен, тогда продавец обязан исполнить обязательство по передаче недвижимости в разумный срок после заключения данного договора. Если обязательство не исполнено в разумный срок, тогда согласно ст. 314 и 457 ГК РФ, продавец должен исполнить его в течение семи дней со дня предъявления покупателем требования об исполнении. Также продавец может исполнить свою обязанность досрочно, если иное не предусмотрено правовыми актами, условиями обязательства, либо не вытекает из его сути. Кроме этого, продавец должен исполнить данную обязанность в натуре, т.е., объект недвижимости должен соответствовать тем требованиям, которые стороны установили в договоре. Под термином «передача» в широком смысле следует понимать согласованные действия сторон, которые направлены на то, чтобы продаваемый объект недвижимости одного субъекта перешел в собственность другого субъекта. В данном случае согласованными действиями будут являться фактическая передача объекта недвижимости и подписание передаточного акта или иного документа, подтверждающего эту передачу. Помимо обязанности продавца фактически передать недвижимость покупателю, возникает и другая обязанность у этого же субъекта – это передача недвижимости в собственность покупателя.
Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ: «Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации». Данная обязанность продавца заключается в том, что он должен обратиться в регистрирующий орган за тем, чтобы его сняли с регистрационного учета, поскольку он передал недвижимость в собственность другому лицу. Например, в январе 2017 года районный суд Ивановской области рассмотрел дело по иску Рогиневич к Смирновой о государственной регистрации перехода права собственности. Суть дела состоит в следующем: между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка. Продавец передал земельный участок покупателю, а последний оплатил его в полном объеме по договору. Но стороны не обратились в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности. Вскоре продавец умирает и появляется наследница, претендующая на этот участок. Суд при рассмотрении дела, пришел к выводу, что одна сторона, а именно продавец, уклонилась от проведения регистрации. И в итоге ссылаясь на п. 3 ст. 551 ГК РФ и ряд других норм удовлетворил требования истца – покупателя.
Необходимо отметить, что в 2003 году была принята Концепция развития Гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Данная концепция была направлена на устранение существующих пробелов в Гражданском законодательстве в сфере оборота недвижимости путем разработки новых нормативных правовых актов, которые бы пришли на смену старых неэффективных и местами противоречащих законов. И 13 июля 2015 года был принят, а с 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон № 218–ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который ввел некоторые изменения в регистрации недвижимости. Данный Закон закрепил перечень лиц, по заявлениям которых должны учитываться объекты недвижимости и регистрироваться права на них. Лицо, которое может подать документы, будет определяться тем, как проводится кадастровый учет и государственная регистрация – одновременно или раздельно.
Согласно ст. 15 вышеназванного закона заявление в отношении созданного (т.е. построенного) объекта недвижимости может представить:
- собственник или иной правообладатель земельного участка, на котором расположен такой объект недвижимости, - при одновременном осуществлении кадастрового учета и государственной регистрации;
- орган государственной власти, местного самоуправления или корпорация "Росатом", выдавшие разрешение на ввод объекта капстроительства в эксплуатацию, - при учете в кадастре без одновременной регистрации.
До принятия ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» законодателем было установлено, что любое лицо могло подать заявление о постановке такого объекта на учет. Также введено такое новшество: при личном обращении место подачи заявления и документов не зависит от места нахождения объекта недвижимости, т.е., можно обратиться в любое отделение Росреестра, Кадастровую палату или МФЦ. Ранее заявление подавалось по месту расположения объекта недвижимости в пределах кадастрового округа, а заявление о государственной регистрации прав по общему правилу – по месту нахождения недвижимости в пределах регистрационного округа. Данное нововведение можно назвать положительным, поскольку теперь гражданину будет гораздо быстрее и проще зарегистрировать право собственности на продаваемый или приобретаемый объект, если обращающееся лицо находится далеко от объекта недвижимости.
Определение момента перехода права собственности имеет важное практическое значение, т.к., позволяет определить лицо, которое уполномочено владеть, пользоваться и распоряжаться вещью. В этом заинтересованы не только бывший и новый собственники (например, защита своих интересов в гражданском обороте), но также и государство в целях налогообложения, кредиторы собственников и иные субъекты.
Другим существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества является цена. Согласно п. 1. ст. 555 ГК РФ: Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Как правило, цена устанавливается в рублях. Но также возможно и в иностранной валюте согласно п. 2 ст. 317 ГК РФ. На рынке недвижимости существует специальная оценка такого имущества, которую осуществляют профессиональные оценщики, т.к., оценка недвижимости – это сложное явление, и порой продавец не может самостоятельно определить соответствующую цену продаваемой недвижимости. Цена недвижимости в договоре может определяться сторонами различными способами. Если цена установлена за единицу ее площади, то общая цена определяется, исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. Что касается земли, на которой расположен продаваемый объект недвижимости, то согласно п. 2 ст. 555 ГК РФ, согласованная цена недвижимого имущества включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
По договору купли – продажи недвижимости у покупателя возникает обязанность не только принять покупаемый объект, но и обязанность оплатить. Порядок, форма и способ оплаты стороны устанавливают самостоятельно. Законодательство позволяет при покупке недвижимости использовать рассрочку или кредит. Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ: «Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара».
Сторонами по договору купли-продажи недвижимости являются продавец и покупатель. И продавцом и покупателем может быть как физическое, так и юридическое лицо. Здесь необходимо иметь в виду, что на юридическое лицо специальными предписаниями закона или устава могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимости.
По общему правилу в качестве продавца должен выступать собственник недвижимого имущества. Но продавцом также может являться лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора. Например, унитарные предприятия, владеющие, недвижимостью на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, могут осуществлять функции продавца при условии соблюдения требований закона и границ своей специальной правоспособности. Учреждения, которые имеют право на осуществление коммерческой деятельности, могут быть продавцами той недвижимости, которая была приобретена за счет доходов от предпринимательской деятельности.
Что касается покупателей, то гражданское законодательство на счет них каких - то общих ограничений не содержит. Но закон может устанавливать специальные правила для покупателей. Например, п. 1 ст. 5 ФЗ от 21 декабря 2001 г. «О приватизации государственного и муниципального имущества» закрепляет, что покупателями государственного и муниципального имущества могут быть любые физические и юридические лица, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, а также юридических лиц, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований превышает 25 процентов. Также законодательство предусматривает правила, которые распространяются как на продавцов, так и на покупателей недвижимого имущества. Например, п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации закрепляет, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, которая требует нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга. Если такое согласие отсутствует, то супруг, права которого нарушены, имеет право в течение года требовать признания сделки недействительной, с момента, когда он узнал или должен был узнать о ее совершении.
1.3 Форма договора купли-продажи недвижимости
Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если форма не соблюдается, то договор считается недействительным. При этом переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации согласно действующему законодательству. Соответственно право собственности у покупателя возникает на основе нескольких юридических фактов. Первый, непосредственно само заключение договора купли-продажи, и второй – это акт государственной регистрации перехода прав на приобретенную недвижимость. И хотя сам договор купли-продажи не порождает у покупателя права собственности на приобретенную недвижимость, но он юридически связывает продавца и покупателя. В силу консенсуальности, если стороны оговорили в договоре условие, что обязательства по передачи недвижимости и ее права должны быть исполнены сторонами до государственной регистрации перехода права собственности, то каждая сторона может требовать их исполнения. Если продавец исполняет обязательство по передаче недвижимости во владение покупателя до государственной регистрации перехода права собственности, то он вправе защищать право собственности путем предъявления негаторного и виндикационного исков.
При этом требование о регистрации перехода права собственности касается как жилой, так и нежилой недвижимости. Если договор купли-продажи жилого помещения зарегистрирован, т.е., заключен, и исполнен до государственной регистрации перехода права собственности, то в этом случае продавец теряет юридическую возможность совершения каких-либо сделок в отношении этого объекта недвижимости, и соответственно, все сделки с такой недвижимостью будут являться недействительными.
Законодатель разграничивает форму сделок и их государственную регистрацию. Последняя имеет самостоятельный характер и, если иное не предусмотрено законом, является одной из стадий заключения договора. Именно с момента этой регистрации, договор считается заключенным. Как уже было сказано выше, что только для предприятий и жилых помещений требуется государственная регистрация. Если предметом договора является один из этих объектов, то до регистрации договор считается незаключенным. В том случае, если «незаключенный» был исполнен хотя бы частично, то возникает обязательство из неосновательного обогащения и тогда применяются правила статей 1104-1108 ГК РФ.
Также стороны данного договора могут прийти к соглашению об установлении для заключаемого договора нотариальной формы. Функции нотариуса при удостоверении договоров довольно широки. Согласно п. 1 ст. 16 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате» от 11.02.1993 г.: «Нотариус обязан оказывать физическим и юридическим лицам содействие в осуществлении их прав и защите законных интересов, разъяснять им права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред». Также нотариус должен выяснить дееспособность граждан и правоспособность юридических лиц, а также проверить, соответствует ли содержание договора действительным намерениям сторон.
Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества в любом случае должен иметь письменную форму.
2. Содержание договора купли-продажи недвижимого имущества
2.1 Права и обязанности сторон по договору купли–продажи недвижимого имущества
В п. 1 ст. 454 ГК РФ сформулировано общее положение о договоре купли-продажи: По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). А поскольку общее положение применяется и при регулировании договора купли-продажи недвижимости, то можно определить следующие права и обязанности сторон.
Самой основной обязанностью продавца по договору купли-продажи недвижимого имущества является передача недвижимости в установленный срок. Данный срок определяется сторонами в договоре; если же конкретный срок не был установлен, тогда продавец обязан исполнить обязательство по передаче недвижимости в разумный срок после заключения данного договора. Если обязательство не исполнено в разумный срок, тогда согласно ст. 314 и 457 ГК РФ, продавец должен исполнить его в течение семи дней со дня предъявления покупателем требования об исполнении. Также продавец может исполнить свою обязанность досрочно, если иное не предусмотрено правовыми актами, условиями обязательства, либо не вытекает из его сути. Кроме этого, продавец должен исполнить данную обязанность в натуре, т.е., объект недвижимости должен соответствовать тем требованиям, которые стороны установили в договоре. Под термином «передача» в широком смысле следует понимать согласованные действия сторон, которые направлены на то, чтобы продаваемый объект недвижимости одного субъекта перешел в собственность другого субъекта. В данном случае согласованными действиями будут являться фактическая передача объекта недвижимости и подписание передаточного акта или иного документа, подтверждающего эту передачу. Помимо обязанности продавца фактически передать недвижимость покупателю, возникает и другая обязанность у этого же субъекта – это передача недвижимости в собственность покупателя.
Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ: «Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации». Данная обязанность продавца заключается в том, что он должен обратиться в регистрирующий орган за тем, чтобы его сняли с регистрационного учета, поскольку он передал недвижимость в собственность другому лицу. Например, в январе 2017 года районный суд Ивановской области рассмотрел дело по иску Рогиневич к Смирновой о государственной регистрации перехода права собственности. Суть дела состоит в следующем: между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка. Продавец передал земельный участок покупателю, а последний оплатил его в полном объеме по договору. Но стороны не обратились в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности. Вскоре продавец умирает и появляется наследница, претендующая на этот участок. Суд при рассмотрении дела, пришел к выводу, что одна сторона, а именно продавец, уклонилась от проведения регистрации. И в итоге ссылаясь на п. 3 ст. 551 ГК РФ и ряд других норм удовлетворил требования истца – покупателя.
Необходимо отметить, что в 2003 году была принята Концепция развития Гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Данная концепция была направлена на устранение существующих пробелов в Гражданском законодательстве в сфере оборота недвижимости путем разработки новых нормативных правовых актов, которые бы пришли на смену старых неэффективных и местами противоречащих законов. И 13 июля 2015 года был принят, а с 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон № 218–ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который ввел некоторые изменения в регистрации недвижимости. Данный Закон закрепил перечень лиц, по заявлениям которых должны учитываться объекты недвижимости и регистрироваться права на них. Лицо, которое может подать документы, будет определяться тем, как проводится кадастровый учет и государственная регистрация – одновременно или раздельно.
Согласно ст. 15 вышеназванного закона заявление в отношении созданного (т.е. построенного) объекта недвижимости может представить:
- собственник или иной правообладатель земельного участка, на котором расположен такой объект недвижимости, - при одновременном осуществлении кадастрового учета и государственной регистрации;
- орган государственной власти, местного самоуправления или корпорация "Росатом", выдавшие разрешение на ввод объекта капстроительства в эксплуатацию, - при учете в кадастре без одновременной регистрации.
До принятия ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» законодателем было установлено, что любое лицо могло подать заявление о постановке такого объекта на учет. Также введено такое новшество: при личном обращении место подачи заявления и документов не зависит от места нахождения объекта недвижимости, т.е., можно обратиться в любое отделение Росреестра, Кадастровую палату или МФЦ. Ранее заявление подавалось по месту расположения объекта недвижимости в пределах кадастрового округа, а заявление о государственной регистрации прав по общему правилу – по месту нахождения недвижимости в пределах регистрационного округа. Данное нововведение можно назвать положительным, поскольку теперь гражданину будет гораздо быстрее и проще зарегистрировать право собственности на продаваемый или приобретаемый объект, если обращающееся лицо находится далеко от объекта недвижимости.
Определение момента перехода права собственности имеет важное практическое значение, т.к., позволяет определить лицо, которое уполномочено владеть, пользоваться и распоряжаться вещью. В этом заинтересованы не только бывший и новый собственники (например, защита своих интересов в гражданском обороте), но также и государство в целях налогообложения, кредиторы собственников и иные субъекты.