Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Институт архитектуры и строительства ВолгГТУ»

Кафедра управления и развития городского хозяйства и строительства

Контрольная работа

по дисциплине «Реструктуризация предприятий и организаций»

шифр зачетной книжки 711-60-05

номера заданий: 50,47,92,5,34

Выполнила:

ст.гр. Э-1-16

Лайкова Инга

Проверил:

к.э.н.,доцент

Клюшин Владислав Владимирович

Волгоград 2019г.

50. В каких условиях можно применять метод прямой капитализации ?

Метод капитализации - один из вариантов расчета в доходном подходе, позволяющий с максимальной точностью вычислить цену недвижимости. Как и в ряде других способов, метод капитализации основан на следующем принципе: цена имущества (собственности) эквивалентна текущей стоимости будущих затрат на ее содержание.

Метод капитализации - способ вычисления цены имущества, суть которого в превращении чистого операционного дохода в стоимость. Операции по расчету производятся путем простой формулы - ЧОД делится на коэффициент капитализации.

Всю суть метода можно выразить в простой формуле:


Vm = Прибыль/К (или V) = М*Д,


На выбор методики оказывают влияние следующие факторы:

• 
  отражение в алгоритме текущих конкурентных тенденций;
  
• 
  объем информации, на которой базируется анализ, ее тип, полнота и достоверность;
  
• 
  возможность применения специфических характеристик объекта, способных повлиять на конечную стоимость — местоположения, размеров и пр.
  

В этих условиях следует выделить случаи, когда метод прямой капитализации считается наиболее приемлемым:

• 
  финансовые потоки долгое время остаются стабильными, при том они выше нуля;
  
• 
  прибыль от использования объекта постепенно увеличивается, пусть и с небольшим шагом.
  

Этапы использования метода прямой капитализации:

---

1. 
   Вычисление ожидаемой прибыли, которую может принести объект. Анализ может основываться на годовых показателях или на средних достижениях, характерных аналогичному периоду. В приоритете способы максимально эффективного использования объекта.
   
2. 
   Определение значение коэффициента капитализации на основе ставки прибыли и нормы возврата денег. Здесь не подсчитывается цена реверсии, процесс инициируется только в отношении объектов недвижимости.
   
3. 
   Формирование суммарной цены имущества с учетом чистых операционных доходов и коэффициента капитализации.
   

В целом, метод прямой капитализации применяется в тех случаях, когда имеется достаточное количество данных для оценки прогнозируемого дохода, доход от недвижимости является стабильным или, по крайней мере, ожидается, что текущие денежные доходы приблизительно будут равны будущим, или темпы их роста умеренны. Однако метод не следует применять, когда отсутствует информация о рыночных сделках, если объект еще не построен, а значит не вышел на режим стабильных доходов, когда объект подвергся серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия, т.е. требует серьезной реконструкции.

47. Верно ли утверждение, что чем выше коэффициент капитализации, тем выше стоимость недвижимости или акций?

Влияние коэффициентов капитализации на стоимость
Чем выше коэффициент капитализации» тем ниже стоимость при данном потоке доходов; и наоборот, чем ниже коэффициент капитализации, тем выше стоимость того же потока доходов. Низкие коэффициенты капитализации оправданны, когда

(а) безрисковая, ликвидная ставка дохода, например предлагаемая по сберегательным счетам, остается низкой и
(б) инвестиционный менеджмент незначителен,
(в) актив является высоколиквидным и сопряжен с малым риском и
(г) ожидается незначительный или вообще нулевой экономический износ. Высокие коэффициенты капитализации (и соответственно более низкие величины стоимости собственности) оправданны, когда не соблюдается по крайней мере одно из вышеназванных условий. Используемые коэффициенты капитализации должны отражать текущую ситуацию на местном рынке.

92. Что такое валютный риск?

Валютные риски являются частью коммерческих рисков, которым подвержены участники международных экономических отношений.

---

Валютный риск - это риск потерь при покупке-продаже иностранной валюты по разным курсам.

Валютный риск, или риск курсовых потерь, связан с интернационализацией рынка банковских операций, созданием транснациональных (совместных) предприятий и банковских учреждений и диверсификацией их деятельности и представляет собой возможность денежных потерь в результате колебаний валютных курсов.

Виды валютных рисков.

К основным видам валютных рисков относят:

• 
  Операционный риск. Возникает в результате колебания курса валют. При изменении курса валют, происходит увеличение или уменьшение стоимости готовой продукции. При подписании внешнеэкономического контракта, стоимость рассчитывается в иностранной валюте, что тоже является риском.
  
• 
  Трансляционный риск. Данный вид риска возникает у торговых представителей, которые работают за рубежом. Возникает он при пересчете иностранной валюты в национальную валюту.
  
• 
  Экономический риск. Возникает при колебаниях цен на готовую продукцию, изменении конъюнктуры рынка, отсутствие рынка сбыта и большого количество конкурентов. Колебания национальной валюты могут повлиять на деятельность компании, которая занимается экспортно-импортными операциями.
  
• 
  Скрытые риски. Данный вид рисков невозможно предусмотреть заранее.
  

Управление валютными рисками .

Каждый субъект предпринимательской деятельности, определяет для себя в индивидуальном порядке метод управления валютными рисками. Выбор рисков зависит от специфики сферы деятельности предприятия и маркетинговой стратегии. Большие компании на практике применяют селективное управление валютными рисками, то есть, страхование непредвиденных рисков и контроль сложившейся ситуации.

К внешним методам управления относятся банковские методы управления. Банками используются такие виды валютных операций, как:

• 
  Форвардные – сделки, которые осуществляются за наличный расчет. Данный вид сделок происходит при согласовании графика доставки товара, при этом цена зафиксирована на день подписания сделки.
  
• 
  Фьючерсные - сделки, которые осуществляются при покупке или продаже финансовых инструментов на товарной бирже при условии поставки в будущем периоде.
  
• 
  Опционные –биржевая сделка основана на покупке или продаже биржевого товара. Покупка или продажа валюты осуществляется в ограниченном количестве и по утвержденной цене.
  
• 
  Хеджирование - покупка или продажа товара по четко аргументированной цене в будущем периоде, с целью минимизации возможных рисков. Риски могут возникнуть в момент колебания курса валюты на рынке.
  

---

5. 
   Какие основные этапы развития кризиса предшествуют банкротству предприятия?
   

Динамику кризиса, как негативного процесса можно оценивать количественно в виде отклонения от исторических норм и, регламентов, стандартных параметров в сфере маркетинга, производства, финансов, кадров и т.д. Одновременно происходит качественное разрушение предложения ценности, отношений доверия между участниками предприятиями, угрожающее существованию компании. Развитие кризиса легче обнаружить по количественным (финансовым) показателям:

Первая стадия – кризис реализации выработанной стратегии. Здесь можно обнаружить замедление роста или падение таких рыночных показателей, как объем продаж в натуральном или стоимостном выражении, падение цен на продукцию; уменьшение конкурентоспособности; снижение качества современных маркетинговых активов: знания рынка, торговой силы брендов, лояльности потребителей, стратегического партнерства в товародвижении;

Вторая стадия – появление и периодическое воспроизводство убыточности. На первой стадии в результате ухудшения проблем реализации продукции падает прибыль и рентабельность. Снизу на эти показатели давят затраты. Снижаются показатели оборачиваемости текущих активов. После перехода точки безубыточности появляется текущий убыток, а затем он хронически воспроизводится. Бедный и устаревающий ассортимент продукции является следствием отсутствия инноваций, интеллектуальной собственности, неэффективных затрат на научно-исследовательские и опытно-конструкторские разработки. Предприятие перестает выплачивать дивиденды, снижаются резервные фонды предприятия;

Третья стадия – финансовая неустойчивость. С прогрессирующим падением продаж и выручки от реализации продукции резко сокращаются наличные средства. Часто руководство пытается скрыть этот факто за счет раздувания дебиторской задолженности, качество которой неуклонно падает. Растет просроченная и безнадежная дебиторская задолженность. Это сопровождается затовариванием складов готовой продукцией. Показатели деловой активности продолжают ухудшаться. Капитальные вложения в ремонт, воспроизводство и расширение фондов отсутствуют. Сокращаются кадры. Растет конфликтность;

Четвертая стадия – кризис ликвидности. Предприятие перестает платить по своим долгам. Просрочка превышает три месяца. Наступает массовое недоверие кредиторов, что может быть отражено публично в СМИ. Кредиторы обращаются в арбитражный суд с исками о возврате долгов;

---

Пятая стадия – проведение арбитражным управляющим процедур банкротства. В результате этих процедур банкротства предприятие может быть ликвидировано или оздоровлено.

34. Как рассчитывается валовой рентный мультипликатор, используемый при оценке эффективности инвестиций в доходную недвижимость?

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости (потенциального или действительного), которые имеют аналогичные объекты недвижимости. Он является укрупненным показателем, используется как множитель к доходу оцениваемого объекта. ВРМ не корректируется за различия в характеристиках объектов.



где Р_i – цена продажи i-го аналогичного объекта;

I_i – валовой доход i-го аналогичного объекта;

n – количество используемых аналогов (3-5 объектов).

Метод валового рентного мультипликатора основывается на предположении, что существует прямая зависимость между рыночной стоимостью объекта недвижимости и  потенциальным рентным доходом, который может быть получен при сдаче этого объекта в аренду. Поэтому он используется для оценки стоимости объекта недвижимости, если в качестве исходных данных известна арендная ставка, по которой данный объект может быть сдан в аренду. Мультипликатор позволяет также решать обратную задачу: Определять требуемую арендную ставку по известной стоимости объекта недвижимости. По технике оценки такой метод близок к методу прямой капитализации. Однако он имеет свои особенности. Валовый рентный мультипликатор не является индивидуальной характеристикой конкретного объекта недвижимости. Он не учитывает особенности объекта оценки,  а именно, оставшийся срок службы, уровень операционных расходов, характерных для данного объекта, ожидания рынка в отношении роста арендных ставок, финансовые условия сделки и т. п..

Список литературы

1. 
   "Концепция формирования отраслевых программ реструктуризации (основные понятия, принципы, процедуры)" (утв. Минпромом РФ 12.03.1997) [Электронный ресурс]. URL:http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_13759/d4a1b3fcb8935ccd298f5f79e287267594c5a636/
   
2. 
   Формирование рациональной структуры капитала предприятия [Электронный ресурс]. URL:https://lib.rosdiplom.ru/library/prosmotr.aspx?id=498675#_Toc134954508
   

---

Смотрите также файлы

• Тема Тооломо.docx

• Формирование опасностей в окружающей среде. Обеспечение безопасности жизнедеятельности в чрезвычайных ситуациях (ЧС).doc

• Интервал между текстом и таблицей не менее 12 пунктов, но не более 24 пунктов.docx

• Контрольная работа в 9 классе Тест по истории Россия в xix веке.docx

• Формы и методы работы с учащимися, демонстрирующие стабильно низкие образовательные результаты Джозеф Киплинг писал Образование величайшее из земных благ, если оно наивысшего качества. В противном случае оно совершено бесполезно.docx