Файл: Анализ региональных различий факторов развития рынка недвижимости в России.docx

Правительство Российской Федерации
Федеральное государственное автономное образовательное учреждение

высшего профессионального образования
«Национальный исследовательский университет
«Высшая школа экономики»
Факультет экономики
Кафедра городской и региональной экономики


ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА
На тему: «Анализ региональных различий факторов развития рынка недвижимости в России»

Студентка группы №143

Кашавгалиева Регина Вадимовна

Руководитель ВКР

Старший преподаватель

Вивчар Татьяна Александровна


Санкт-Петербург, 2014

Содержание

Введение

Рынок недвижимости играет одну из наиболее важных ролей для любого развитого государства. Важной задачей для государства является контроль и анализ развития рынка недвижимости, поскольку именно недвижимость является ядром всей системы рыночных отношений. Как известно, для российской экономики характерно наличие резких региональных различий и высокая степень экономической неоднородности. Именно по этой причине при изучении рынка недвижимости России необходимо принимать во внимание каждый регион в отдельности и проводить детальный анализ факторов, оказывающих непосредственное влияние на уровень развития рынка недвижимости в соответствии с региональными особенностями. А, как известно, в России насчитывается 83 региона, для каждого из которого характерен тот или иной тип функционирования экономики.

Актуальность выбранной темы заключается в том, что с каждым годом в операциях с недвижимостью участвует все большее число граждан, предприятий и организаций. И так как в России рынок недвижимости находится на стадии активного формирования, необходимо отслеживать этапы его развития и корректировать политику развития на начальной стадии во избежание появления проблем.

---

На сегодняшний день, существует проблема неравномерного развития рынка недвижимости. В некоторых регионах России, в особенности в центральных, наблюдается процесс активной застройки новыми объектами недвижимости, а в других регионах процесс формирования рынка недвижимости находится в стадии застоя. В связи с этим, была поставлена цель данного исследования, которая заключается в проведении анализа региональных различий факторов развития рынка недвижимости в России. В данной работе для проведения анализа факторов развития был выбран рынок жилой недвижимости, поскольку в рамках исследования нет возможности провести анализ всех сегментов рынка недвижимости. Для достижения данной цели, в первую очередь, необходимо подтвердить высокую степень взаимосвязи различных факторов с уровнем развития рынка недвижимости в регионах.

Для достижения поставленной цели были поставлены следующие задачи:

• 
  раскрыть сущность рынка недвижимости и его составляющих;
  
• 
  выделить ряд факторов, оказывающих влияние на развитие рынка недвижимости;
  
• 
  провести регрессионный анализ взаимосвязи между показателем ввода недвижимости и факторами, оказывающими влияние на состояние и развитие рынка недвижимости;
  
• 
  провести корреляционный анализ для каждого региона с использованием отдельных факторов влияния.
  

Объектом исследования является рынок недвижимости России, а предметом – факторы развития рынка недвижимости в различных регионах России.

Работа состоит из трех глав. Первая и вторая глава являются теоретическими, в них рассматривается рынок недвижимости и его составляющие, а также обосновываются показатели, выбранные для проведения исследования.

В третьей главе, на основании статистических данных, предоставленных в ежегодных изданиях, был выбран ряд факторов оказывающих влияние на развитие рынка недвижимости и был проведен корреляционно-регрессионный анализ взаимосвязи этих факторов с зависимой переменной как в совокупности со всеми факторами, так и в отдельности для регионов по выбранным факторам.

---

Теоретической основой послужили труды таких российских и зарубежных ученых как Асаул А.Н, Фридман Дж. П., Стерник Г.М., и работы многих других авторов. Необходимо заметить, что существует достаточно большое количество научных исследований, посвященных теоретическим основам и практическим подходам к изучению функционирования рынка недвижимости. В общих чертах, можно отметить, что в работах вышеперечисленных авторов затронуты многие аспекты, такие как сущность и признаки объектов недвижимости, особенности рынка недвижимости, инвестирование на рынке недвижимости, факторы развития рынка недвижимости и многое другое. Но необходимо отметить, что эта тема не полностью раскрыта с практической точки зрения. Иными словами, во всех работах развитие и функционирование рынка недвижимости рассматривается для совокупности субъектов страны. В большинстве случаев авторы в своих работах рассматривают факторы развития рынка недвижимости в целом, не акцентируя внимания на факте существования региональных различий. Таким образом, можно отметить, что исследуемый в рамках данной работы аспект не полностью исследован в литературе.

Для достижения поставленной в выпускной квалификационной работе цели были использованы теоретические методы исследования, такие как сравнение и проведение статистического анализа, математические методы – корреляционный, регрессионный, факторный анализ, табличные и графические методы представления данных, а также анализ литературы по теме.

1.   1   2   3   4   5

---

Рынок недвижимости и его роль в экономическом развитии страны

1. 
   Понятие и специфика рынка недвижимости
   

Процесс формирования рынка недвижимости тесно связан с процессом перехода экономики России к рыночному типу хозяйства. В России в 90-х годах следствием перехода к рыночной экономики стала концентрация капиталов в крупных городах, интенсивно стали развиваться негосударственные секторы. Помимо этого стал возрастать поток инвестиции в города, и на горизонте развития появлялось все больше перспектив. В результате всего этого в крупных городах наблюдался рост высокодоходных групп населения, у которых появились соответствующие потребности. Этот процесс и привел к росту развития рынка недвижимости. Но необходимо отметить, что в России в дореформенный период большинство малых городов имело моноотраслевой характер. С началом становления рыночной системы экономика находилась в глубокой депрессии. В малых городах, в отличие от крупных центров отсутствовали предпосылки появления и развития рыночной экономики. И как следствие, из-за низких доходов населения, рынок недвижимости долгое время находился в состоянии застоя. Иными словами можно отметить, что активное формирование рынка недвижимости в России характеризуется неравномерным развитием отдельных сегментов рынка, а также законодательной базой, которая является несовершенной. Для решения существующих проблем необходимо иметь возможность грамотно и корректно оценить уровень развития рынка недвижимости. Как и для любой сферы деятельности, для рынка недвижимости характерны свои специфические особенности, которые важно учитывать. Однако прежде чем говорить об особенностях рынка недвижимости в России и оценивать уровень его развития, необходимо определить, что такое рынок недвижимости.

В литературе существует много определений рынка недвижимости и довольно часто под рынком недвижимости понимают рынок оборота прав на недвижимость. В качестве примера, в хорошо известной основополагающей работе Дж. Фридмана и П. Ордуэя «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» рынок недвижимости понимается как «определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интере­сы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными кон­курирующими вариантами землепользования».(Friedman, Ordway, 1992)

---

Однако необходимо заметить, что в таком определении не учитывается ряд немало важных составляющих рынка недвижимости, таких как создание новых объектов недвижимости, эксплуатация и управление существующими объектами недвижимости. Поскольку в рамках данной работы стоит цель анализа региональных различий факторов развития рынка недвижимости, то более точным определением является следующее:

Рынок недвижимости — это система взаимосвязанных между собой рыночных механизмов, которая обеспечивает создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Отличительной чертой рынка недвижимости от других рынков является то, что он имеет ряд специфический особенностей, которые важно учитывать при проведении анализа. К особенностям рынка недвижимости относятся:

• 
  локализация рынка – объекты рынка недвижимости неподвижны, а их ценность в большей степени зависит от внешней окружающей среды;
  
• 
  значительно меньшее число сделок купли-продажи;
  
• 
  сезонные колебания совершения сделок;
  
• 
  относительно высокая степень государственного регулирования – зонирование территории, законодательные нормы;
  
• 
  государственная регистрация сделок;
  
• 
  вложения капитала в недвижимость;
  
• 
  несовершенность рынка недвижимости – несоответствие основам совершенного конкурентного рынка, который предполагает:
  

• 
  точность информации о ценах;
  
• 
  однородность продукта на рынке;
  
• 
  низкие издержки сделок по сравнению со стоимостью товара;
  
• 
  существование совершенной мобильности товара;
  
• 
  эластичность по цене.
  

Таким образом, при рассмотрении основных характеристик рынка недвижимости, можно сделать вывод о том, что рынок недвижимости не соответствует критериям совершенного рынка. Иными словами, при решении задачи распределения недвижимости, как ресурса общества, нельзя руководствоваться только ценовым механизмом. Для более корректного анализа необходимо принимать во внимание многие другие факторы, причем рассматривать их в целом комплексе.

Как уже было упомянуто выше, рынок недвижимости оказывает большое влияние на многие сферы жизни и деятельности людей. Для того чтобы определить важность и значимость рынка недвижимости для всей экономики страны, необходимо определить какие основные функции он выполняет.

---