Файл: Анализ региональных различий факторов развития рынка недвижимости в России.docx

Основные функции рынка недвижимости:

1. 
   Регулирующая функция, суть которой состоит в установлении равновесных цен (платежеспособный спрос соответствует объему предложений);
   
2. 
   Коммерческая функция – реализация потребительной стоимости недвижимости, получение прибыли от вложенного капитала;
   
3. 
   Инвестиционная функция заключается в привлечении сбережений и накоплений населения в реальный производительный капитал, который приносит высокий доход;
   
4. 
   Информационная функция;
   
5. 
   Стимулирующая функция;
   
6. 
   Социальная функция;
   
7. 
   Функция санирования заключается в очищение экономики от слабых и неконкурентоспособных участников рынка;
   
8. 
   Посредническая функция – что рынок выступает в роли посредника и места встречи покупателей и продавцов. Рынок недвижимости устанавливает связь между ними и предоставляет возможность выбора.
   

2. 
   Виды и сегментация рынка недвижимости
   

При рассмотрении рынка недвижимости, необходимо учитывать его разветвленную структуру. Рынок недвижимости можно классифицировать по различным признакам, тем самым рассматривая его различные сегменты. В литературе предлагается классификация рынков недвижимости, исходя из их специфик и функционального предназначения: (Асаул, 2009)

Исходя из триединства сущности рынка недвижимости, выделяют:

• 
  развитие и создание недвижимости;
  
• 
  сектор оборота прав на ранее созданную недвижимость;
  
• 
  сектор управления и эксплуатации.
  

По способу совершения сделок:

• 
  первичный рынок недвижимости;
  
• 
  вторичный рынок недвижимости.
  

Первичный рынок представляет собой совокупность сделок, которые совершаются с новыми, только созданными, а также приватизированными объектами недвижимости. В свою очередь, вторичный рынок недвижимости подразумевает совершение сделок с уже созданными объектами, которые находятся в эксплуатации. Такие объекты связаны с перепродажей и другими формами перехода собственности.
По видам сделок:

• 
  рынок купли-продажи;
  
• 
  рынок аренды;
  
• 
  рынок ипотеки;
  
• 
  рынок вещных прав (доверительное управление).
  

По степени готовности к эксплуатации:

• 
  рынок незавершенного строительства;
  
• 
  рынок нового строительства;
  
• 
  рынок строительства подлежащего реконструкции.
  

---

По форме собственности:

• 
  рынки частных объектов недвижимости;
  
• 
  рынки государственных и муниципальных объектов недвижимости.
  

По отраслям, выделяют:

• 
  рынок промышленных и сельскохозяйственных объектов;
  
• 
  общественных и рекреационных зданий и сооружений.
  

По функциональному назначению:

• 
  рынок жилой недвижимости;
  
• 
  производственных зданий;
  
• 
  непроизводственных зданий;
  
• 
  гостиниц;
  
• 
  торговых помещений.
  

По виду объектов недвижимости:

• 
  земельный рынок;
  
• 
  зданий и сооружений;
  
• 
  помещений;
  
• 
  предприятий как имущественных комплексов.
  

Необходимо заметить, что каждый из представленных сегментов рынка недвижимости также состоит из других подгрупп. Например, рынок жилой недвижимости состоит из рынка городского жилья и рынка загородного жилья, рынок нежилой недвижимости подразделяется на рынок торговой недвижимости, рынок офисов, рынок промышленной недвижимости и другие.

3. 
   Факторы развития рынка недвижимости
   

На сегодняшний день существует множество исследований и статей на тему изучения факторов, которые оказывают влияние на состояние и развитие рынка недвижимости, но проблема заключается в том, что во всех работах авторы рассматривают развитие и функционирование рынка недвижимости для совокупности субъектов страны. Как известно, для российской экономики характерно наличие резких региональных различий и высокая степень экономической неоднородности. Именно по этой причине, для анализа уровня развития рынка недвижимости в России необходимо принимать во внимание каждый регион в отдельности и рассматривать факторы развития рынка недвижимости регионов в соответствии с их региональными особенностями. Изучение и анализ развития рынка недвижимости представляет собой достаточно сложную и важную задачу, но еще более важным является исследование факторов развития. Особенность и сложность заключается в многообразии факторов и неоднозначности воздействия этих факторов на рынок недвижимости и его развитие.

В литературе существует классификация факторов развития рынка недвижимости согласно трем уровням их формирования. Уровни определяются по мере их отдаленности от объекта недвижимости:

• 
  национальный уровень;
  
• 
  региональный уровень;
  
• 
  локальный уровень (уровень непосредственного окружения объекта).
  

---

Национальный уровень является наиболее отдаленным от объекта, но несмотря не это, национальный уровень является базовым при исследовании рынка недвижимости, поскольку факторы на национальном уровне позволяют определить основные направления развития рынка недвижимости.

К факторам на национальном уровне относят следующие:

• 
  Социально-экономическое развитие страны;
  
• 
  Исторические традиции;
  
• 
  Формирование правовых систем;
  
• 
  Исторический этап развития экономики;
  
• 
  Текущая экономическая политика;
  
• 
  Состояние финансовой системы и ее степень развитости.
  

При рассмотрении факторов на региональном уровне, выделяют группу экономических, социальных, административных факторов, и факторы условий окружающей среды.

К экономическим факторам относят:

• 
  Динамика и уровень доходов населения;
  
• 
  Разделение населения по уровню доходов;
  
• 
  Развитие бизнеса и его динамика, изменение деловой активности и структуры бизнеса;
  
• 
  Уровень доступности финансовых ресурсов;
  
• 
  Наличие альтернативных и смежных рынков;
  
• 
  Цены на рынке недвижимости;
  
• 
  Арендная плата;
  
• 
  Наличие рисков инвестирования в недвижимость;
  
• 
  Цены на коммунальные услуги.
  

Социальные факторы развития рынка недвижимости подразделяют на:

• 
  Динамика численности населения, возрастная группа;
  
• 
  Образование;
  
• 
  Тенденции изменения социальной структуры;
  
• 
  Уровень преступности;
  

К административным факторам относят:

• 
  Состояние налогового режима;
  
• 
  Правовые и экономические условия получения прав на застройку или реконструкцию;
  
• 
  Правовые и экономические условия совершения сделок .
  

Факторы, влияющие на уровень развития рынка недвижимости на региональном уровне, оказывают непосредственное влияние на спрос и предложение на рынке недвижимости. Важно заметить, что направление влияние факторов может, как совпадать, так и быть противоположной для спроса и предложения.

Под окружающей средой понимают:

• 
  Развитие инфраструктуры;
  
• 
  Транспортные сети;
  
• 
  Экологическое состояние.
  

Третий, самый приближенный к объекту недвижимости, уровень анализа рынка – анализ непосредственного окружения объекта. На уровне непосредственного окружения объекта региональные тенденции развития определяются в зависимости от местоположения объекта недвижимости. Для проведения анализа развития рынка недвижимости на данном уровне предполагает использование таких характеристик как этап развития, стабилизации и спада. Иными словами, для рынка недвижимости так же, как и для других локальных рынков присуще циклы деловой активности.

---

Рынок недвижимости находится на этапе развития, когда спрос превышает предложение, наблюдается рост цен, что способствует развитию недвижимости, строительства. После этапа развития, следует этап стабилизации. На данной стадии активно продолжается строительство новой недвижимости, происходит постепенное насыщение спроса и поддерживается равновесие между спросом и предложением. После того, как нарушается равновесие между спросом и предложением, предложение начинает превышать спрос, наступает стадия спада. На этом этапе наблюдается снижение цен и рентабельности инвестиций в недвижимости, что приводит к отводу капитала из сферы и, соответственно, к снижению предложения.

С помощью анализа непосредственного окружения объекта недвижимости можно определить наилучший вариант использования недвижимости для гармоничного взаимодействия с его окружением, а также что является основой такого варианта. Помимо этого, важно проанализировать, какое место занимает конкретный район с точки зрения всего региона, определить тенденции регионального развития экономики, а также учесть все недостатки и преимущества данного района.

Важно заметить, что любой объект недвижимости в силу своего масштаба, появившись на рынке, становится частью непосредственного окружения. Именно по этой причине, необходимо грамотно относиться к анализу непосредственного окружения объектов недвижимости, поскольку от того, насколько правильно было принято решение, зависит ценность самого нового объекта недвижимости, так и других уже существующих объектов.

2. 1   2   3   4   5

---

Анализ и отбор факторов сегмента рынка жилой недвижимости

4. 
   Теоретическое обоснование выбора сегмента рынка жилой недвижимости при анализе развития рынка недвижимости
   

Рынок недвижимости имеет сложную разветвленную структуру, которая состоит из различных сегментов, для каждого из которых характерны свои специфические особенности. Именно по этой причине, в рамках данной работы, невозможно провести единый анализ для всех сегментов рынка. А для того, чтобы получить наиболее четкую и максимально приближенную к достоверности картину о региональных различиях факторов состоянии развития рынка недвижимости, необходимо выбрать один из сегментов рынка недвижимости. В рамках моей работы для проведения исследования был выбран рынок жилой недвижимости. Для того чтобы обосновать выбор именно этого сегмента рынка недвижимости, необходимо определить значимость развития выбранного сегмента рынка для экономики страны, а также его взаимосвязь с динамикой функционирования экономики страны в целом.

Для подтверждения значимости уровня развития рынка жилой недвижимости для экономики России и определения взаимосвязи между ними были рассмотрены два показателя, характеризующие их развитие. В качестве показателя уровня развития рынка жилой недвижимости выступает показатель ввода жилых домов, который измеряется в тыс. квадратных метров общем площади. В качестве показателя развития экономики страны был использован показатель уровня ВВП. Для проведения анализа использовались данные, предоставленные в ежегодных статистических сборниках, опубликованные на сайте Федеральной Службы Государственной Статистики за период с 2005 года по 2011 год.[18]

На Рисунке 1 представлен график, описывающий динамику ввода жилых домов в федеральных округах России. На Рисунке 2 представлена динамика уровня ВВП в России за период с 2005 года по 2011год.


Рисунок 1 –

---