Файл: Анализ региональных различий факторов развития рынка недвижимости в России.docx

Ввод жилых домов в федеральных округах РФ, тыс. м2 общей площадиРисунок 2 –Валовой внутренний продукт (в текущих ценах), млн. рубАнализируя показатели двух, представленных графиков, необходимо обратить внимание на то, что как и на первом графике прослеживается общая тенденция развития рынка недвижимости, так и на обоих графиках можно отследить характерное движение кривых вниз в период экономического кризиса в 2008-2009 году. Иными словами, можно подтвердить взаимосвязь состояния экономики и рынка жилой недвижимости. Таким образом, обоснован выбор рынка жилой недвижимости из всех сегментов рынка для проведения исследования.Стоит заметить, что с помощью Рисунка 1 можно подтвердить актуальность выбранной темы, поскольку на первом графике прослеживается неравномерная динамика ввода жилой недвижимости. В таких федеральных округах как Дальневосточный, Сибирский, Уральский и Приволжский прослеживается резкое изменение показателей. А, а свою очередь, в Северо-Кавказском, Южном, Северо-Западном и Центральном федеральных округах видно более равномерное развитие рынка недвижимости, без каких-либо резких спадов и возрастаний. К тому же причины такого показателя в федеральных округах могут быть разные. Данная картина описывает картину состояния в федеральных округах, поскольку регионов, очевидно, больше, то и региональных различий факторов влияния существует гораздо больше. Что обуславливает необходимость проведения исследования рынка жилой недвижимости в регионах.

5. 
   Отбор факторов развития рынка недвижимости
   

Для проведения анализа региональных различий факторов развития рынка недвижимости в регионах России необходимо для начала классифицировать факторы на группы и отобрать необходимые для исследования. Как уже было упомянуто ранее, в литературе выделяют три уровня формирования факторов, влияющих на рынок недвижимости по мере приближения к объекту:

• 
  национальный уровень;
  
• 
  региональный уровень;
  
• 
  локальный уровень (уровень непосредственного окружения объекта).
  

В рамках проведения данного исследования, необходимо рассматривать факторы развития рынка недвижимости на региональном уровне, поскольку целью работы является определение значимых факторов развития рынка недвижимости для каждого региона в отдельности.

---

Как уже было отмечено в Главе 1, региональные факторы развития рынка недвижимости подразделяются на четыре группы:

• 
  экономические;
  
• 
  административные;
  
• 
  социальные;
  
• 
  условия окружающей среды.
  

В исследовании были использованы показатели следующих факторов:

1. 
   Численность населения (оценка на конец года), тыс. человек. Выбор данного фактора очевиден. Рост численности населения порождает необходимость ввода нового жилья.
   
2. 
   Численность обучающихся по программам высшего профессионального образования – всего, тыс. человек.
   
3. 
   Число зарегистрированных преступлений на 100 000 человек населения. Для проведения исследования необходимо принимать во внимание уровень преступности регионе, так как он напрямую связан инвестиционной привлекательностью региона. В свою очередь, привлечение инвестиций в регион является главной составляющей развития недвижимости.
   
4. 
   Среднедушевые денежные доходы, рублей. С ростом доходов населения, наблюдается рост потребностей, в число которых входит потребность в новом жилье. Другой причиной выбора данного фактора является способ инвестирования в недвижимость, так как данный тип инвестирования является высокодоходным.
   
5. 
   Валовой региональный продукт: на душу населения, рублей. ВРП характеризует общее экономическое развитие региона, что тоже оказывает влияние на развитие рынка недвижимости в Регионе.
   
6. 
   Средние цены на первичном рынке жилья, рублей за квадратный метр общей площади.
   
7. 
   Средние цены на вторичном рынке жилья рублей за квадратный метр общей площади.
   
8. 
   Инвестиции в сферу строительства, миллионов рублей.
   
9. 
   Внутренние затраты на научные исследования и разработки, миллионов рублей. Важной составляющей для развития региона являются его научно-технические разработки, что тоже в некоторой степени влияет на инвестиционную привлекательность региона, и, соответственно, на рост уровня развития рынка недвижимости.
   
10. 
    Выбросы загрязняющих веществ в атмосферный воздух, отходящих от стационарных источников, тысяч тонн
    
11. 
    Сброс загрязненных сточных вод в поверхностные водные объекты, миллионов кубических метров. Экологическое состояние региона является очень важной составляющей его развития, поэтому невозможно не учитывать уровень развития рынка недвижимости без учета данного фактора.
    
12. 
    Плотность автомобильных дорог общего пользования с твердым покрытием, километров дорог на 1000 квадратных километров территории. Данный фактор характеризует уровень развития инфраструктуры региона.
    

---

Факторов, которые оказывающих влияние на развитие рынка недвижимости гораздо больше, но в рамках данного исследования будут проанализированы перечисленные выше факторы.

3. 1   2   3   4   5

---

Анализ факторов развития рынка жилой недвижимости в регионах России

6. 
   Методология
   

Получить наиболее полную оценку факторов, которые оказывают влияние на развитие рынка жилой недвижимости в регионах России возможно только при проведении анализа с учетом специфических особенностей регионов. Обосновать уровень развития рынка жилой недвижимости можно наличием или отсутствием природных ресурсов, отличием в уровне развития инфраструктуры и производственной сферы, а также особенностями климатических условий. В связи с тем, что средние показатели ВРП и других экономических данных в стране подтверждают наличие острых региональных различий, то все тверже встает вопрос о необходимости проведения анализа субъектов России на предмет их отличий не только в экономическом, но и в социальном плане. Для достижения поставленной цели, необходимо:

1. 
   Отобрать группу рассматриваемых факторов (Глава 2.2.);
   
2. 
   Выбрать рассматриваемый временной период;
   
3. 
   Провести корреляционный и регрессионный анализ.
   

Для проведения исследования были отобраны данные за период с 2005 года по 2011 год. Основным источником данных являются ежегодные статистические сборники, опубликованные на сайте Федеральной Службы Государственной Статистики. В построении модели были использованы данные не всех регионов, а только 78 регионов России, ввиду отсутствия полных статистических данных по некоторым регионам, что является необходимым для представления наиболее четкой и ясной картины. В построении эконометрических моделей обычно используются:

1. 
   Пространственные данные (cross-sectional data);
   
2. 
   Временные ряды (time-series data);
   
3. 
   Панельные данные (panel data).
   

Пространственные данные – это данные, которые характеризуют различные объекты на основании одного и того же периода или момента времени. Временные – это данные, характеризующие один и тот же объект, но за разные периоды времени. Панельные данные, в отличие от пространственных или временных данных, представляют собой совокупность экономической информации, содержащей сведения об одном и том же множестве объектов за ряд последовательных периодов времени.В связи с тем, что в данном исследовании рассматривалось несколько регионов за определенный период времени, то для выявления значимости и степени влияния региональных факторов на развитие рынка жилой недвижимости, был проведен корреляционно-регрессионный анализ с использованием панельных данных.

---

7. 
   Регрессионный анализ и его результаты
   

Для начала необходимо было построить линейную регрессию на основе совокупности исходных данных. После чего важным была реализация корректировки показателей и выполнение алгоритма последовательного исключения незначимых для регрессии переменных. Необходимо отметить, что отбор показателей для регрессии проводился на основе исправленного коэффициента детерминации, скорректированного коэффициента детерминации и t-статистики Стьюдента, которые позволяют исключить незначимые переменные. В проведении регрессионного анализа использовались следующие показатели:year – год region – регион input – ввод жилья edu – образование crim – преступность income – среднедушевые доходыgrp – ВРП price_1 – цены на первичном рынке proce_2 – цены на вторичномinvest – инвестиции innov – затраты на разработкиair_pollution – загрязнение воздухаw_pollution – загрязнение воды road – плотность дорог Построение линейной регрессии переменной ввода жилья (input) на определяющие переменные:Рисунок 3 –Результаты линейной регрессииИз Рисунка 3 следует обратить внимание на несколько показателей, такие как:R-squared – показывает качество подгонки построенной модели к наблюдаемым значениям и определяет значимость модели. Значение должно стремиться к 1.t-статистика – проверяет гипотезу о том, что соответствующий коэффициент в регрессионной модели равен нулю. Значение t не должно быть меньше значения 1,96 по модулю.P>|t| - уровень значимости определенного регрессора в рамках построенной модели. Показатель не должен превышать значение 0,05В данной регрессии показатель R-squared = 0,8015, что подтверждает высокую значимость модели. Но по показателям P>|t| и t-статистики видно, что в построении модели требуются корректировки.При проведении эконометрического анализа часто наблюдается асимметрия величин. Для решения этой проблемы необходимо прологарифмировать показатели, что позволяет уменьшить асимметрию и приблизить распределение регрессии к нормальному. Таким образом, были прологарифмированы показатели и построена следующая регрессия:

---